ザ 湾岸タワー　レックスガーデンってどうですか？part6

週間ダイヤモンド記事、

人気指数＝（資料請求数÷１０＋販売センターへの来場者数）÷総戸数

で、湾岸タワーは資料請求数６００、来場者数は５４０、総個数４５６で
人気指数１．３だった。。
かなーり低い方。

プラウド東雲なんて７．３で大人気！という事に。

そんなもんだったんですかねぇ。。
やはりブランド力？？

人気指数って成約数は入らないの？
来場が多いわりにあんまり成約になってないマンションも人気指数が高いってこと？

即日完売っていうと全戸売れました、って感じになるけど
客から要望書が入った部屋を１期分として出すのが一般的でしょう。

それでも来場者が多いのは気になる人が多いってことですよね。

ネットで見て分からなかったのですが、
ここの管理会社はどこになりますか？

ここはモデルルームの場所が悪いからなあ
いっその事、ららぽの隣に並べればいいのに

こことシティータワー有明を検討していますが、どちらが良いですかね？

丸紅コミュニティです。

あまり丸紅コミュニティは聞いたことがないんですが、
実践はどうなんでしょうか？
簡単に理事会とかで変更は出来るものなんですか?
以前管理会社を変える番組をテレビで見たのですが大変そうだったので。

ららぽの隣じゃプラウド、パークタワーと並ぶからバンベールみたいなことになるよ。入ったら負けな感じで入り辛いでしょ(笑)

バンベールはその戦略で勝ち組でしょ、かなりの勢いで売れてる。ちよっとついでにで隣からも結構流れてそのまま契約する人もいるみたい。

丸紅コミュニティは商社系の管理会社で、規模としては準大手くらいじゃないかと。
掲示板とかで悪い噂を拾ったらどこの管理会社も同じようなもんで、ある程度の規模の管理会社なら結局のところ担当者次第だと思います。
ここくらいの規模があれば売上も大きいのでそれなりの担当者をつけてくると思いますが。
安かろう悪かろうの独立系管理会社にだけは変更して欲しくないですね。
ちなみに管理会社の変更は総会の決議が必要ですが理事会は大変ですよ。

丸紅コミュニティは平成23年11月に横領と窃盗で国交省から処分を受けているみたいですが。
本当に大丈夫でしょうか？理事会で変えるのはやはり難しいのでしょうか？

http://www.bes.co.jp/topics/2011/231205_shiji.pdf

変えられますよ。ただし、管理会社を変えたのはいいけど余計に悪くなったなんて話もありますので、慎重に検討する必要があります。
他の管理会社（大手）でも多かれ少なかれ同様の事故が発生していますので、その後の対処改善をどのように行っているかが重要だと思います。それと仮に損害を発生させてしまったときの補償能力も重要ですね。

これは事故というより会社の体質の問題ですね。
金額も半端じゃないようですし。
ちゃんと販売会社から説明をいただけるんでしょうか？
場合によっては変えた方がよさそうですね。
独立系管理会社より大手なんでなおさら問題だと思います。

販売会社は関係ないと思いますけど。。
説明聞いてどうするんですか？

マンションは管理を買えっていうくらいだから悪材料だね。
管理会社変更はエネルギーいる。
管理費払ってたら何でもやってくれると思ってる人もいるから、理事会は住民と管理会社の間でクタクタになる。

第３期１次が終わって公式HPの残り住戸が８０戸になりましたね。

竣工までにギリギリ完売できるかどうかだな
多分、プレミアム住戸とか高額の部屋だろうから苦戦しそうだけど

残り８０戸って好調なの？

先着順で売ってきたから残80戸は厳しいのではないかな。

このマンションの仕様と設備じゃ３０、３１階の７０００万以上の部屋は厳しいんじゃないかな～
５、６０００万台の角部屋とかも結構残ってた感じだったね

立地にあった商品企画・価格政策が重要なんですね

プロパストが降りた物件は慨して価格や仕様が中途半端になりやすいです。もとも豪華な仕様を売りにしている会社ですから。千葉の物件もそうですが見た目は当初計画通りで豪華ですが価格を下げるためオプションを増やして仕様や設備のレベルを下げます。
ただ価格も下がるのでどちらを重視するかですね。

ここのモデルルームって敷地内にあるからいずれ場所移すんだろうけどリニューアルで新しいタイプも作ってくれないかな。
60㎡くらいの2LDKを検討してるんだけど今のモデルのタイプじゃ感じが掴みにくい。

742
モデル無くても売りやすい大きさはつくらないんじゃない。
周辺の物件で同タイプの内覧させてもらったら感じはわかるよ。

60㎡位の部屋はまだモデルルームのほうがいいね。建物完成した物件で何も置いてない部屋見ると、こんなもんかぁと少し現実を見た感じがして小さくしょぼく感じてしまうよ。オプションたくさんしててオシャレな家具が置いてあった方が夢がわくしね。

新しいMR作るなら私はオプションがない方がいいです。
オプションで飾り立てた状態と実際の入居の時のギャップが大きいとがっかりしそうです。

小さめな住戸は居住中のを見たほうが参考になる。

モデルルームに行ってきた人がブログに価格表をアップしてますね。

http://mansion-kaikata.sblo.jp/

↑
この価格表と夏に俺が行って貰った価格表を見比べると４５戸位しか売れてないな。
気になるのは俺が貰った価格表には売れて販売済みとなっていた部屋が２０戸近くも復活して売りに出てる所・・・
やはりあと残り○○戸とかはあてにならないんだね。真実は霧の中だ。

>>747って有明スレで有明MSまとめ表作ってた
野良えもんさんのブログじゃん。書き込みやめちゃったのかな。

一度申し込んで価格表から外してもキャンセルやらローン審査降りないやらで
売り出すことあるよ。

それでも２０戸近くってのは多い様な…

野良えもんさんのブログみました。
やっぱり優秀な方だ。
非常に参考になった。

自分も拝見させて頂きましたが、
特別目新しい情報や解析があるわけではないですが、利点も欠点も含め客観的にまとめられている点は良いと思いました。

ここはなかなか穴場的なお買い得マンションだと思うのですが、その強みをもっとも活かせる低層はほとんど売り切れていて、残り選択肢が少ないのは残念。
自分の希望条件に合えばかなり良いんじゃないですかね。

>>747
このブログすごいな。
内容は簡潔だけど、実際の検討者にはこのスレ全文よりよほど参考になるわ。
他のモデルルームも行くのかな？

753
同感。
野良えもんさんのブログは見るべき。勉強になる。
よくご自身の実体験であそこまで簡潔且つ思慮深くまとめたものだ。
すぐプリントアウトした。

今日、要望書入れてきました

湾岸タワーの広告って、田園都市線でも出したりするの？
りんかい線なら満員電車地獄から開放されます、しかも価格安いです、みたいな広告出したらいいのに。

広告費を抑えているのも価格に貢献できている部分だよ。

野良えもんさん、最近有明のスレで見ないと思ったら。。。
ブログ作ったんだ。参考にさせてもらいます。

もうすぐゲートブリッジ開通。このマンションにとっては大きなメリットになるはず。

ゲートブリッジの開通式は２／１１ですか。
http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/blog/pdf/kisha20120124-1.pdf
２／１１からライトアップもされるのかな？

ここのマイナスポイントはどういうところですか？
プラウド、バンベールと比較の参考にしたいので客観的に意見が知りたいです。
よろしくお願いします。

>>761
すこし上ででてるブログみなよ。
バンベールは書いてないけど、プラウドとの比較はわかる。

マイナスポイントは環境。
現地の周りを歩いて見るといいよ。
なんとなくわかるから。
建物的には免震ゆえに部屋の梁が目立たなくてすっきりしてる。
これは他の2つより明確に優れてる。

アドバイスありがとうございます。
近くを通った時に見たのですがスタイリッシュですね。
ちなみに部屋の仕様とかはどうですか？
ここの掲示板をみるとあまり良くないようですが。
オプションが多いのですか？

ちっちゃいときはカッコよく見えたけど、出来上がってきてみるとなんかチマチマした窓とかがイマイチ。
合成の誤謬って感じ（用法が違うと思いますが）。

野村は団地っぽいと思ってたけど、伸びてくると案外まとまってる。

まあどっちもどっちですがね。

いやいや、カッコイイですよ。
立地はイマイチだけど建物は最高。

カッコいいでしょ♪
まあ、感性の問題ですが…

今月末か来月頭くらいに上棟かな
いつの間にか出来てたって感じだ。竣工が楽しみ

カッコイイね。オフィスビルかホテルみたい。
良い意味で東雲らしからぬ佇まい

外観はＣＴＡのパクリでしょ。

CTAよりカッコ良いですね。
加えて、駅近で安いのはお得だと思います。
共用がいまいちなんで、トキメキは感じませんね。

ガラスカーテンウオールのＣＴＡの方が数段センスがいいと思いますが。
ここは、どこにもあるような外観デザインだと思いますけど。

今共用施設いっぱいのとこ住んでるけど、結局ゲストルーム以外最初1回しか使ってないわ。。

建物が完成して、東雲の杜ができたら、さらにかっこよくなりますよ。

764さん、マンションは内装で選んではだめ。内装よりも建物に注目せよ！と下記のブログの方が言ってます。
http://mansion-kaikata.sblo.jp/article/53387956.html

これがキャナルコートにあればな♪
おしいな。

たしかにキャナルコート内にあればもっと売れ行きが良かったかもしれませんが、
このマンション最大の魅力は東雲駅徒歩３分ということですよ。

シティタワーなんてカッコよくないですよ。不便だし。

ここは完売まであと何戸位でしょうか？
東雲エリアは将来性ある地域なんでしょうか？
駅近いし興味あります。

割安だから買った方が得なエリア。
借りるとタワマンは高いよ。

スミフのガラスカーテンウォールのファサードはもう飽きたので個人的にはこちらのほうが好き

>>779
HPには残り80戸とある
東雲エリアの将来性は公務員宿舎の隣に合同庁舎が出来るくらいかな
東雲駅の南側も再開発エリアに指定されているがいつ動き出すか全然分からん
後は歩いて15分くらいかかるだろうが有明にガーデンシティが2015年に出来てそこに商業施設が入る

↑CTAとはまったく方向性がちがう。
ここと比べる建物はそれじゃないでしょ。
どちらかというとGG

まぁ地域自体の目指す方向がちがうから、GGは見た目って意味ね。

ゲートブリッジ、今日開通式ですね。どんな感じなのでしょう。ここの南および東の中層以上であれば、ばっちり見えるんでしょうね。

不動産は場所で買いましょう。
東雲二丁目は厳しいです。
路線、環境、価格、デベ、管理、どれをとってもまずいでしょ。
周辺の成約、売り出し物件調べて買いましょうね。
実需なら全く問題ないけど

折り込み済みで価格安いからいいじゃん。

しかも、建物は豪華。文句なし。

シティタワー有明と方向性は一番似てると思うけどね。ガレリアとは見た目が近いだけで全く似てない。
向こうは駅遠で免震で共有施設がない。
こちらは駅近で免震で共有施設がない。

周りがかなり厳しい評価だけど駅近3分は大きいよ。

プラウドのようにどこの駅までも10分以上じゃ通勤便利とはうたえないね。

便利だと思いますよ。スーパーも近いし。

銀座まで5分くらい。

ここは銀座何分ですか？

周辺と比較してこの物件はいいと思うけどね
確かにりんかい線は微妙路線だが他の駅近物件とは単価が違いすぎる、ここは駅遠物件と同等の値段
そして辰巳も徒歩圏にある
環境は緑は薄いし排ガスも濃いが、それは交通の便がいいということ
管理のどこがまずいのか説明よろしく
値段も高くはないだろ
デベにこだわりすぎると視野が狭くなる
有明や晴海の様に利便性シカトした立地に建てる大手デベ物件でも買ってればいいんじゃない？

環境が悪すぎるし（騒音、排ガス、車の多さ）、キャナルコート内ではないので、子どもが住むところでは
なさそうです。
有明、晴海の方が住みやすそう。
有明はＡＧＣが待ってるし、此処よりは数段立地が良くなりそうな予感。
そのうち交通も改善されるでしょう。

ここの購買層は、２０代でどうしてもタワマンにこだわる人かもね。
もう少し余裕がある層は、違うところ買いますね。

794

確かに。独身部屋も多いから、かなりの層が20代だろう。

環境の話が出るとすぐ「子供が」って言い出す人いるが、ここは購買層的にそんな子供重視じゃないだろ
第一そんな神経質に子供のこと考えるならそもそも23区に住むべきじゃない
どうしても東京がいいなら、町田八王子…は治安的にNG
羽村市らへんか、にでも行くべき
子供のために環境を大事にしたいなら田舎に行きなさい

「子供が」を真剣に考えるなら、
マンション内の電磁波を出す器具も心配しなくちゃね。

豊洲→完成された街、豊洲市場
有明→将来性有望（臨海副都心でこれからも巨額投資あり、ＡＧＣ開発、豊洲市場至近、公園多し）
東雲→ キャナルコート・・・・完成された街、住環境良
　　　それ以外の場所・・・・？？？、何かありますか

>>793
そのうちっていつ？
根拠は？

豊洲市場がメリットなのかどうかは、出来てからじゃなきゃ分からないでしょう。
魚市場でトラックの量が増えるから。
キャナルコートの住環境も、辰巳住宅の長期建替え騒音の影響を実際に見てから。　

Wコンでも湾岸道路＆高速の音がすごいと言われてるから、ここの中層以上は凄そうですね。これだけ道路に近い中層以上のマンションも地域で初じゃないのかな。
地上より音が反響してるのか上は全然うるさいですよ。MR行って近所歩いた位じゃ全然わからないですね。

下層は排ガス酷くない？
この物件は15F以上が買いじゃないかな？
眺望も下はお察しだし

西や北方向の都心の夜景は、先に２０階位の都営東雲団地？みたいな建物あるから、２０階は越えてないと抜けてこないからたいした眺望は望めなさそう。グーグルアースで試したが開放感が得られなかった・・・

っていうかどんなタワマンも眺望や開放感を見込むなら高層階だよ。
低層で開放感得られる立地（野村の運河側低層階など）は稀なｹｰｽだよ。

新橋の上と台場から見てますが、西側はけっこう抜け感ありますね。
東側も、首都高湾岸線から見ると圧巻です

眺望は残念ながら、見込めませんね。
有明の眺望見たことありますか。

高速道路の音など気になったことはありませんが．．．
週末深夜に消音器外したルーレット族の音が聞こえたことがあるくらい。

いや、辰巳PAが見える場所だと、高速の音は半端ではない。
PAが道路にフタしていて、音が反響する。おまけに埠頭側の倉庫群で反射して、拡声器がこちらを向いているようなもの。
少し交通量の多い時間に窓を開けたら、とてもじゃないがリラックスできないよ。TVの音も5段階アップが必要。

実感するには、辰巳運河のトミンタワーの横辺りを歩くといい。あそこは地表でも「拡声器」が向いている場所。

ただレックスはトミンタワーの陰に入るかも。だとすれば、上に抜ける音だけだから大したことはない。

>794

40代です。どうしてもタワマンというこだわりはありません。
いくつか物件を見て、この物件が価値ある物件と判断し、購入しました。