ザ 湾岸タワー　レックスガーデンってどうですか？part6

俺も管理費安い方だと思う。
周辺でいうと、BAS、東雲プラウド、晴海パークハウスより安い。
バンベールやブリ辰よりは高く、ブランスが
近いイメージ。
違ったっけ？
ただし、先の修繕費は不明。
タワーパーキングのせいで高くなっていきそうな想定。

どこのどういった情報でここだけが売れ行き好調で、竣工までに完売できるって言ってるんでしょうか。
夏辺りにMRで聞いた情報と少し前に聞いた情報では、あまり売れた部屋にそう変化を感じませんでしたけど。
いよいよ野村、晴海の三菱に引き続き三井も近所で動き始めるから、お客による選別の本格化がスタートしますね。
どこのマンションも５０平米位のコンパクトで安い部屋は売れるんですよ。ここも同じですね。

>633 >634
631です。ありがとうございます。
座れそうではありますが、やはり自分でちゃんと一度は確認した方が良さそうですね。一生に数回の大きな買い物なんだし‥

あと、ちょっと気になったのですが、
>将来電柱がなくなる
これって本当ですか？
営業さんもそんな話はしてくれなかったので。
確かに、道が広々として視界がとても開けているだけに、電柱が少し残念な感じがありますよね。

私もキャナルコートは電柱を地中化し地下溝によってインフラ設備を守ると聞きましたが、以前ここのMR行った時はこのマンション周辺はその予定はない。と聞きましたが・・・

>662
好調とはだれも言ってないような。
湾岸エリア全体が軒並み震災の影響と供給過剰に苦しむ中、比較的ましというだけじゃないかな。
ここも残2割とは言え、それなりに苦労するでしょうね。
客観的に見て、竣工までに完売できるかは微妙なラインだと思います。
ただ、ここしばらく湾岸エリアで竣工時完売できた物件はないどころかまだ販売を続けている中で言えば、可能性があるだけでも健闘と言えるでしょう。
おっしゃる通り、コンパクトな部屋は売れやすいからこそ、コンパクト中心なここはまだなんとかなりそうなんでしょうね。

http://blogs.yahoo.co.jp/suna_yonaoshi/28005105.html
３工区に入る。
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/douro/mudentyu/index.html
こちらには豊洲のしか載ってない。

>666
有用な情報ありがとうございます。
計画はされているみたいですね。
電柱がなくなるだけでもかなりすっきりしますよね。
もっとも昨今の政治情勢だと計画通りに行くかは不透明ですが、環境が少しずつでもよくなっていくのは良いことですね。

ここ、ブランズ、三井、合同庁舎、電柱もなくなると、晴海通りの雰囲気も変わりそう。

駐車場が車持ってない人には関係なく負担のみくるってのさ
他のタワマンだともっとひどいと思うんだけど？

キッズルーム⇒子供いなければ関係ない、むしろ騒音施設でしかない
ジム⇒使わない人には高額な負担
プール⇒使わない人には最悪の負担
シアタールーム⇒維持費そうでもないけど自分の家or映画館がいいという人には必要なんよね
ペット施設⇒アレルギーもいるんだよ？
音楽施設⇒需要低すぎ

ネガろうと思えば教養施設は何でもネガれるな

669に同意。それに「駐車場が車持ってない人には関係なく負担のみくる」って話は、この物件に限らず。それがいやなら、駐車場のない物件を考えればいい。

エレベーターでさえ、
低層階の人はあまり使わないのに負担は高層階の人と同じ
とネガれるからね。

駐車場は平置きと機械式だと維持費に差は出ます。
費用がかかるのは変わりませんが。うちは平置きで黒字が出てますが逆に料金を下げたらどうかと議題になってます。ここでも黒字運営出来るといいですけど。

平置きの車１台当りのスペース、と、機械式の１台当りのスペースとの、
土地の固定資産税を考えてみましょう。

平置きを借りてる人は、機械式の人の数倍の土地を独占的に自分だけで利用しているにも関わらず、
固定資産税コストの大小を駐車場代の額の大小の要素に殆どされていません。

つまり、車を持ってない人の立場なら
平置き駐車場の多い物件は土地の固定資産税分を余計に損している。
ということになります。他人だけに独占利用させる事で。機械式に比べてね。

ここのマンションは４０～５０平米位の部屋がこれだけ多いのに、７０％近い駐車場設置率は高すぎでしょう。この時代どう考えても車離れが深刻化する中で７０平米位の部屋を求め、子育てで車を多く持つファミリー層のニーズが乏しそうなのも影響大きそう。
機械式だけじゃなく建物内のタワー式駐車場なので、近い未来には修繕金の関係で大きな問題になりそうかな。
特にタワマンは今だけのランニングコストだけじゃなく、将来の方がとても重要。住んでられなくなるし、売りたくても敬遠される事につながるしね。

車を持ちたくない人は駐車台数少ない普通に物件いっぱいあるんだからそっち選べばいいんじゃないの？
うちはタワーマンションでは珍しく駐車場ある程度確保してて駐車料金もあまり高くないからここに決めたよ

ちょっと前にこのスレにもわざわざ宣伝来てた晴海にでもいきゃいいんじゃない？
あっちは30%で駐車場代もこっちの1.5~2倍くらいだし
他いっぱいあんだからいちいち自分の条件と合わないとこでネガらない
駐車場はマイナス要素じゃない、用途によってだ

しかし駐車場程度でグダグダ言ってたら有明に笑われるぜw

タワマン選ぶ人にとって駐車場は大きな問題です。
タワマン買って将来のランニングコストをよく考えて購入できない人は住宅１次購入者の初心者にありがちな事。
ローンの金利心配する以上にコストが跳ね上がるよ！！

>>677
駐車場なし駐輪場最低限、管理人なしの小規模物件池

ここもコンシェルジュなんていなくなるんじゃない？このタワマンにはニーズがなさそう。

コンシェルジュがいるかいなくなるかは管理組合（住民）が決める事
管理費下げたいならまずは管理会社のあいみつ取って替えるのが普通だけどね

クルマ好きで持ちたくても持てない近隣の
オリゾン、ガレリアの前例があるから
設置率高めに設定したんでしょ。

東雲の他のタワマンはどの程度の設置率でしょうかね？

ここよりかなり広めでファミリー層が多く、所得層が高い人が多いキャナル内でも駐車場設置率が６０％位でも空きがあります。駐車料金はほとんど変わりませんよ。しかもほとんどが自走式になります。

機械式の駐車場60%か。将来足枷になりそうだね。

ここはDINKS多そうだから、車とか趣味に使う金持ってそう。駐車場のことはそんなに心配しなくてもいいのでは。都内でこの値段で駐車場が借りれるっていうほうが魅力だと思う。

ここは木場のヨーカドー、門仲、月島、築地、お台場に行くのに車があると便利

私も６７４さんの言うとおりだと思います。
ここの購入者は初めて買う方や勢いで買った方が多いのでしょうか？
ちゃんとした営業さんだと修繕積立などや駐車場のメンテナンス費用などを説明してくれているはずです。
修繕積立は確実に上がっていくし、その際に突然駐車場が壊れたから緊急にお金を徴収しますとかなった場合は確実に家計を圧迫しますよ。
10年後、20年後を考えて購入するのはマンション購入の常識です。

ここは規模的にコンシェルジュの必要性は微妙ですね。
大規模マンションだと採算がとれますが。
場所によってはやめたり、週三回午前中だけってところもあるみたい。管理人もおじいちゃん一人で午後だけみたいになるとちょっと不安。

今日、近くを通って見かけたけど思ったよりかっこいいな
低層階で55平米前後の部屋まだ残ってるかなあ
夏にMR行った時に要望書入れとけば良かったと後悔

>>688
一番人気のあるタイプだから15階より下はほとんど埋まってたような気がするけどキャンセル住戸もあるかも知れないから聞いてみれば？

あと気になったのは最上階にある展望スペース兼パーティールームみたいな所なんだけど、常時開放ではなく確か２０００円払って貸切にしないと利用できないらしい。
これじゃあ、ここの宣伝広告で必ず使って眺望を売りにしてる都心方向の夜景なんか西側高層を選ばないと見れないなと思った。
規則は住んでから変更するのは簡単とかいうけど、こういうお金を徴収するのをやめて、みんなに開放とかにしようとすると必ず反対とか多くて難しいとよく聞くから不安。

じゃあここを検討するの止めればいいんじゃない？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

突然駐車場が壊れたらとか、コンシェルジュなくなるかもとか、スカイラウンジが予約制から常時開放になるとかならないとか、そんな話、どこのマンションでも何が起きるかわからないから、どこでもありうる話でしょうに。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

機械式駐車場やら管理費の件は重説で説明を受け納得できてるけど693の担当の人は説明してくれなかったの？
うちはマンション購入3件目だけど、機械式駐車場のメンテ費用やらコンシェルジュ運用が問題があるようなら組合でいくらでも変えられるよ？
発言が全て仮定で言ってるけど事例出してみてよ

週間ダイヤモンド記事、

人気指数＝（資料請求数÷１０＋販売センターへの来場者数）÷総戸数

で、湾岸タワーは資料請求数６００、来場者数は５４０、総個数４５６で
人気指数１．３だった。。
かなーり低い方。

プラウド東雲なんて７．３で大人気！という事に。

そんなもんだったんですかねぇ。。
やはりブランド力？？

人気指数って成約数は入らないの？
来場が多いわりにあんまり成約になってないマンションも人気指数が高いってこと？

即日完売っていうと全戸売れました、って感じになるけど
客から要望書が入った部屋を１期分として出すのが一般的でしょう。

それでも来場者が多いのは気になる人が多いってことですよね。

ネットで見て分からなかったのですが、
ここの管理会社はどこになりますか？

ここはモデルルームの場所が悪いからなあ
いっその事、ららぽの隣に並べればいいのに

こことシティータワー有明を検討していますが、どちらが良いですかね？

丸紅コミュニティです。

あまり丸紅コミュニティは聞いたことがないんですが、
実践はどうなんでしょうか？
簡単に理事会とかで変更は出来るものなんですか?
以前管理会社を変える番組をテレビで見たのですが大変そうだったので。

ららぽの隣じゃプラウド、パークタワーと並ぶからバンベールみたいなことになるよ。入ったら負けな感じで入り辛いでしょ(笑)

バンベールはその戦略で勝ち組でしょ、かなりの勢いで売れてる。ちよっとついでにで隣からも結構流れてそのまま契約する人もいるみたい。

丸紅コミュニティは商社系の管理会社で、規模としては準大手くらいじゃないかと。
掲示板とかで悪い噂を拾ったらどこの管理会社も同じようなもんで、ある程度の規模の管理会社なら結局のところ担当者次第だと思います。
ここくらいの規模があれば売上も大きいのでそれなりの担当者をつけてくると思いますが。
安かろう悪かろうの独立系管理会社にだけは変更して欲しくないですね。
ちなみに管理会社の変更は総会の決議が必要ですが理事会は大変ですよ。

丸紅コミュニティは平成23年11月に横領と窃盗で国交省から処分を受けているみたいですが。
本当に大丈夫でしょうか？理事会で変えるのはやはり難しいのでしょうか？

http://www.bes.co.jp/topics/2011/231205_shiji.pdf

変えられますよ。ただし、管理会社を変えたのはいいけど余計に悪くなったなんて話もありますので、慎重に検討する必要があります。
他の管理会社（大手）でも多かれ少なかれ同様の事故が発生していますので、その後の対処改善をどのように行っているかが重要だと思います。それと仮に損害を発生させてしまったときの補償能力も重要ですね。

これは事故というより会社の体質の問題ですね。
金額も半端じゃないようですし。
ちゃんと販売会社から説明をいただけるんでしょうか？
場合によっては変えた方がよさそうですね。
独立系管理会社より大手なんでなおさら問題だと思います。

販売会社は関係ないと思いますけど。。
説明聞いてどうするんですか？

マンションは管理を買えっていうくらいだから悪材料だね。
管理会社変更はエネルギーいる。
管理費払ってたら何でもやってくれると思ってる人もいるから、理事会は住民と管理会社の間でクタクタになる。

第３期１次が終わって公式HPの残り住戸が８０戸になりましたね。

竣工までにギリギリ完売できるかどうかだな
多分、プレミアム住戸とか高額の部屋だろうから苦戦しそうだけど

残り８０戸って好調なの？

先着順で売ってきたから残80戸は厳しいのではないかな。

このマンションの仕様と設備じゃ３０、３１階の７０００万以上の部屋は厳しいんじゃないかな～
５、６０００万台の角部屋とかも結構残ってた感じだったね

立地にあった商品企画・価格政策が重要なんですね

プロパストが降りた物件は慨して価格や仕様が中途半端になりやすいです。もとも豪華な仕様を売りにしている会社ですから。千葉の物件もそうですが見た目は当初計画通りで豪華ですが価格を下げるためオプションを増やして仕様や設備のレベルを下げます。
ただ価格も下がるのでどちらを重視するかですね。

ここのモデルルームって敷地内にあるからいずれ場所移すんだろうけどリニューアルで新しいタイプも作ってくれないかな。
60㎡くらいの2LDKを検討してるんだけど今のモデルのタイプじゃ感じが掴みにくい。

742
モデル無くても売りやすい大きさはつくらないんじゃない。
周辺の物件で同タイプの内覧させてもらったら感じはわかるよ。

60㎡位の部屋はまだモデルルームのほうがいいね。建物完成した物件で何も置いてない部屋見ると、こんなもんかぁと少し現実を見た感じがして小さくしょぼく感じてしまうよ。オプションたくさんしててオシャレな家具が置いてあった方が夢がわくしね。

新しいMR作るなら私はオプションがない方がいいです。
オプションで飾り立てた状態と実際の入居の時のギャップが大きいとがっかりしそうです。

小さめな住戸は居住中のを見たほうが参考になる。

モデルルームに行ってきた人がブログに価格表をアップしてますね。

http://mansion-kaikata.sblo.jp/

↑
この価格表と夏に俺が行って貰った価格表を見比べると４５戸位しか売れてないな。
気になるのは俺が貰った価格表には売れて販売済みとなっていた部屋が２０戸近くも復活して売りに出てる所・・・
やはりあと残り○○戸とかはあてにならないんだね。真実は霧の中だ。

>>747って有明スレで有明MSまとめ表作ってた
野良えもんさんのブログじゃん。書き込みやめちゃったのかな。

一度申し込んで価格表から外してもキャンセルやらローン審査降りないやらで
売り出すことあるよ。

それでも２０戸近くってのは多い様な…

野良えもんさんのブログみました。
やっぱり優秀な方だ。
非常に参考になった。

自分も拝見させて頂きましたが、
特別目新しい情報や解析があるわけではないですが、利点も欠点も含め客観的にまとめられている点は良いと思いました。

ここはなかなか穴場的なお買い得マンションだと思うのですが、その強みをもっとも活かせる低層はほとんど売り切れていて、残り選択肢が少ないのは残念。
自分の希望条件に合えばかなり良いんじゃないですかね。

>>747
このブログすごいな。
内容は簡潔だけど、実際の検討者にはこのスレ全文よりよほど参考になるわ。
他のモデルルームも行くのかな？

753
同感。
野良えもんさんのブログは見るべき。勉強になる。
よくご自身の実体験であそこまで簡潔且つ思慮深くまとめたものだ。
すぐプリントアウトした。

今日、要望書入れてきました

湾岸タワーの広告って、田園都市線でも出したりするの？
りんかい線なら満員電車地獄から開放されます、しかも価格安いです、みたいな広告出したらいいのに。

広告費を抑えているのも価格に貢献できている部分だよ。

野良えもんさん、最近有明のスレで見ないと思ったら。。。
ブログ作ったんだ。参考にさせてもらいます。

もうすぐゲートブリッジ開通。このマンションにとっては大きなメリットになるはず。

ゲートブリッジの開通式は２／１１ですか。
http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/blog/pdf/kisha20120124-1.pdf
２／１１からライトアップもされるのかな？