ザ 湾岸タワー　レックスガーデンってどうですか？part6

マイナス要素は、首都高及び晴海通の交通量は変わらず。
空気が悪い。
有楽町線辰巳駅まで晴海通を渡り273ｍの桜橋を渡って12分以上。辰巳、東雲駅からマンションまで買い物が出来るスーパー等はない。イオンまで往復20分弱。
仕様設備はイマイチ。
免震は長周期地震には対応出来ない。またメンテナンス料金が高額。
エレベーター方式の駐車場は、メンテナンス費用が高額。
当然、車を所持してなくても維持管理費用は払わなくてはならない。入出庫には相当時間がかかる。
単身者、賃貸向けが多いと住民同士のトラブルも多い。
キャナルと違い周辺の倉庫等の土地が売り出された場合、マンションが建つ可能性がある。

比べる対象を間違っていると比較検討にはならない。
ここの掲示板マンションの購入に際しての参考にするためです。マイナス発言は参考にらなっても、これは参考にならないです。
田園都市線駅と倉庫街駅前では比較の対象にらなりえませんから。渋谷には意外と便利かもって感じですか。池袋は有楽町線が便利ですよ。

６３６さんの言う通りです。
ここは価格相応の立地のマンションです。

有楽町線辰巳駅まで晴海通を渡り273ｍの桜橋を渡って12分以上。辰巳、東雲駅からマンションまで買い物が出来るスーパー等はない。イオンまで往復20分弱。
→スーパーはいつどこに何ができるかわからない。辰巳駅利用なら立派な徒歩環境。自転車なら５分で駐輪場、すぐそばに駅の入り口がある。

仕様設備はイマイチ。
→どこまで求めるかわからないが、見栄重視なら安く買ってリフォームもあり。リフォームは安いよ。

免震は長周期地震には対応出来ない。またメンテナンス料金が高額。
→免震で被害受けるなら他のは転倒しないことを祈る。メンテナンスはどこも必要だよ。非免震は地震の後メンテナンスしないか。ちなみに今の免震は特に直下型には弱いと言われてる。しかしコンクリートは直下には十分な強度を持っている。

エレベーター方式の駐車場は、メンテナンス費用が高額。
→管理費に計上されてる。多少高くなっても仕方ない。

当然、車を所持してなくても維持管理費用は払わなくてはならない。入出庫には相当時間がかかる。
→毎日車に乗ってない限り充分だよ。

単身者、賃貸向けが多いと住民同士のトラブルも多い。
→君みたいな人さえ居なければ静かに暮らせそう。

キャナルと違い周辺の倉庫等の土地が売り出された場合、マンションが建つ可能性がある。
→深川車庫？オートバックス？北川にマンションがたっても日当りには影響なし。展望が悪くなるかな？周辺が発展することはめでたし、どうぞどうぞ。

皆さんは他にどこを検討してますか？参考までに教えて。

南関東で地震がくるっていう例の話、東大の研究者が発表したんだが、何故政府機間は否定も肯定もしないのか？あと、今日の民放ニュース見てあれ？っと思ったんだが、そこでは首都直下型って言ってたけど、そんな話じゃなかったよね？

６４２さん、別にマンション否定してる訳ではないんですよ。マイナス面もあるってことです。それにあなたの意見極めて個人的であり、一般的な意見ではないですね。
現実的に考えて東雲駅周辺に近々スーパーが建つ可能性は極めて少ない。オートバックスが無くなれば可能性はなくはないですが、マンションが建つ可能性もある。
自転車を出すのにどれだけ時間がかかるかわかりますか。
平置きで入口から近ければ別ですけど、また駅前で駐輪場に入れる時間を考えると１２、3分なら歩いて行った方が早いかもしれません。
仕様についてはオプションが多いですよね。一般的に考えると新築を購入してリフォームしたい人は稀。余計なお金をかけるならもっと広い部屋や高層階に住みたいですよね、普通は。体重計スペース、ミストサウナ、食洗機は標準でついているところが多いですね。キッチンの天板も天然石を仕様すると見栄えが良く主婦は喜びます。となりのの野村さんはキッチンとかは充実してるようです。まぁ、賃貸で出す分には充分だとは思います。
免震が悪いとは一言も言ってません。免震の一般的なデメリットの話。直接被害がなくても先の地震のあと免震ゴム等の点検だけで一千万以上の点検費用を請求された大型マンションも多い。それはどこのマンションでも一緒。
駐車場のせいで管理費が高くなっても仕方がないという考えはあなたの個人的な考え。車を持ってない人から考えると納得出来ない部分もある。当然、規約では全員で負担でしょうが理事会などで揉めることも多い。
ここは周辺マンションより管理費が若干高いのは皆さん知ってのとおり。それを高いか妥当か考えるのは個々人。
毎日車に乗らないなら大丈夫という考えもあなたの場合ですね。毎日、車に乗る方がいるかもしれないですよ。
マンションに単身者や賃貸が多いとトラブルが多いというのも一般的に言われている話。騒音、共用部分の破損や汚損などの。賃借してると共用部分への関心は薄いのが実情です。
オートバックスにマンションが建つ可能性も否定は出来ないですよね。昔と違って自動車自体売れてないんですから。スーパーにでもなればいいですけど、近くにイオンもありますし。
北側にマンションが出来てもいいというのはあなたのように北側の部屋を買わなかった人だけ。真っ正面にマンションが建ったらベランダ同士ので向かい合わせになると眺望以前にあまりいい気分はしないのでは。
マイナス面もプラスと見るかはあとは個々人の考えですが。

↑の方にいる契約済みさんはよっぽどここが気に入って良い買物ができたみたいだね。
私もそんなすべての理想が叶ったような物件を購入したいです！

地震の話について政府はコメントしませんよ。
マスコミは政府の言うとおりにしか報道しません。
インターネットなどでいろいろ情報がありますから自分で調べて判断して備えるしかないでしょう。

なんか、意地でもここを否定しようとしている方が多いですね。
ここが、否定している方々が言うように物件価値ゼロで、興味がないなら、なんでわざわざここに来てネガネガしているかを考えると良いですよ。
結局ここが湾岸で唯一売れてるのが悔しいか、宣伝したいか、どっちかでしょうね。
ここだって楽観視できる状況じゃないけど、1年前に残2割なら十分に完売が射程圏でしょう。
湾岸は見栄やブランドで買う様なマンションではなくなったということ。
買うのであれば実利で買わないとね。

ここ管理費高いですかね?タワマンにしては安いほうかなと。共有施設のわりに高いということ？

安いとおもう

ネガは大事な情報源。掲示板はポジネガの情報があって成り立ってるんですよ。ここが素晴らしいならポジネタを書けばいいだけ。ポジだけ掲示板は誰も見ないと思いますけど。
ウソは書かれてないですよ。駅やスーパーも。
それに湾岸で一番売れているっていうのは何を基準にしてるのでしょうか？
参考ですがバンベール辰巳はたった一期の販売で半数近く売れているみたいですよ。HPに価格表まで載せて販売状況も分かります。
648さんの言うとおり建物の外観やブランド等の見かけではなく実利で買う方が多いということですね。

周辺のマンションを見ていますが、管理費は私はこのマンションの内容では高いと思います。

＞６４８
物件の価値ゼロとは誰も書いてない。
立地設備が価格相応と書いてるだけ。

少なくとも1年前で8割売ってる湾岸マンション他に知らないけど。
バンベールも、出だしはいいと思うしそのくらいの勢いはありそうだけど、まだ分からないでしょ。
ただまぁ、バンベールはいいと思うよ。
今の湾岸に対するニーズ、実利に合ってると思うし、辰己の雰囲気が気にならない人なら全然アリだと思う。
あそこも完売する可能性は高いだろうね。
逆に言えば、竣工前に完売する可能性があるのはこことバンベールくらいじゃないかな。

>652
野村、ブランズ、BASとみたけど、単純に管理費ここが一番安かったけど。
まぁ確かに共用施設内容も一番少ないけど、正直いらんしなぁ。
あればあったで使うんだろうけどね。

＞＞６４５

確かにスーパーあるよね。スーパーオートバックス
空気のこと忘れた、これを読んで。
http://okwave.jp/qa/q7030384.html

私は通勤でりんかい線、有楽町線両方使える。自転車出し入れの時間入れても歩くより早いだろ。勘弁してよ
ここの管理費安い。
免震ゴム等の点検だけで一千万円請求って、情報源は？
免震装置の普及によってコストダウンは進むだろう。
免震にもいろんな構造があって確か初期型だとお金かかるとは聞いた。

どこのマンションもあなたのような、私のような個人的な意見、考えが集まる訳で、納得したものは買う。ということになる。
あなたの求める仕様は私にはどーでもいいところ。ディスポザーは必須条件だったが。食洗機後付けも出来るし、数年後キッチンリフォームもいいし。
だから前向きな性格の私が不安要素に対して自分なりに回避、納得したところを出してみたが、どうやらあなたは辰巳駅利用で車を持ってない、自転車も面倒という心配性のおばちゃんのようだ。
あなたが検討中の物件是非教えてくれ！

サーモフロア嬉しいです、あとハンドシャワーも。うちは今かなり古いタイプのマンションです。今や当たり前だと思いますけど我が家にとってはこんな素敵なマンションを考えることは初めてで、何もかもが新鮮♪

今までの価値観からすると管理費も高く感じますし、もちろん物件も高いです。でも購入したいですね。今の住居に永住予定はないのでタイミングは今かもと心動かされます。

サーモフロアってなに？

お風呂の断熱タイルのことじゃない？
確かにあれは地味にいい。まぁいまどきどこもあるのかもしらんけど。

ここは参考になる。
両者の言い分、両面共わかる。
有難い議論だ。

俺も管理費安い方だと思う。
周辺でいうと、BAS、東雲プラウド、晴海パークハウスより安い。
バンベールやブリ辰よりは高く、ブランスが
近いイメージ。
違ったっけ？
ただし、先の修繕費は不明。
タワーパーキングのせいで高くなっていきそうな想定。

どこのどういった情報でここだけが売れ行き好調で、竣工までに完売できるって言ってるんでしょうか。
夏辺りにMRで聞いた情報と少し前に聞いた情報では、あまり売れた部屋にそう変化を感じませんでしたけど。
いよいよ野村、晴海の三菱に引き続き三井も近所で動き始めるから、お客による選別の本格化がスタートしますね。
どこのマンションも５０平米位のコンパクトで安い部屋は売れるんですよ。ここも同じですね。

>633 >634
631です。ありがとうございます。
座れそうではありますが、やはり自分でちゃんと一度は確認した方が良さそうですね。一生に数回の大きな買い物なんだし‥

あと、ちょっと気になったのですが、
>将来電柱がなくなる
これって本当ですか？
営業さんもそんな話はしてくれなかったので。
確かに、道が広々として視界がとても開けているだけに、電柱が少し残念な感じがありますよね。

私もキャナルコートは電柱を地中化し地下溝によってインフラ設備を守ると聞きましたが、以前ここのMR行った時はこのマンション周辺はその予定はない。と聞きましたが・・・

>662
好調とはだれも言ってないような。
湾岸エリア全体が軒並み震災の影響と供給過剰に苦しむ中、比較的ましというだけじゃないかな。
ここも残2割とは言え、それなりに苦労するでしょうね。
客観的に見て、竣工までに完売できるかは微妙なラインだと思います。
ただ、ここしばらく湾岸エリアで竣工時完売できた物件はないどころかまだ販売を続けている中で言えば、可能性があるだけでも健闘と言えるでしょう。
おっしゃる通り、コンパクトな部屋は売れやすいからこそ、コンパクト中心なここはまだなんとかなりそうなんでしょうね。

http://blogs.yahoo.co.jp/suna_yonaoshi/28005105.html
３工区に入る。
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/douro/mudentyu/index.html
こちらには豊洲のしか載ってない。

>666
有用な情報ありがとうございます。
計画はされているみたいですね。
電柱がなくなるだけでもかなりすっきりしますよね。
もっとも昨今の政治情勢だと計画通りに行くかは不透明ですが、環境が少しずつでもよくなっていくのは良いことですね。

ここ、ブランズ、三井、合同庁舎、電柱もなくなると、晴海通りの雰囲気も変わりそう。

駐車場が車持ってない人には関係なく負担のみくるってのさ
他のタワマンだともっとひどいと思うんだけど？

キッズルーム⇒子供いなければ関係ない、むしろ騒音施設でしかない
ジム⇒使わない人には高額な負担
プール⇒使わない人には最悪の負担
シアタールーム⇒維持費そうでもないけど自分の家or映画館がいいという人には必要なんよね
ペット施設⇒アレルギーもいるんだよ？
音楽施設⇒需要低すぎ

ネガろうと思えば教養施設は何でもネガれるな

669に同意。それに「駐車場が車持ってない人には関係なく負担のみくる」って話は、この物件に限らず。それがいやなら、駐車場のない物件を考えればいい。

エレベーターでさえ、
低層階の人はあまり使わないのに負担は高層階の人と同じ
とネガれるからね。

駐車場は平置きと機械式だと維持費に差は出ます。
費用がかかるのは変わりませんが。うちは平置きで黒字が出てますが逆に料金を下げたらどうかと議題になってます。ここでも黒字運営出来るといいですけど。

平置きの車１台当りのスペース、と、機械式の１台当りのスペースとの、
土地の固定資産税を考えてみましょう。

平置きを借りてる人は、機械式の人の数倍の土地を独占的に自分だけで利用しているにも関わらず、
固定資産税コストの大小を駐車場代の額の大小の要素に殆どされていません。

つまり、車を持ってない人の立場なら
平置き駐車場の多い物件は土地の固定資産税分を余計に損している。
ということになります。他人だけに独占利用させる事で。機械式に比べてね。

ここのマンションは４０～５０平米位の部屋がこれだけ多いのに、７０％近い駐車場設置率は高すぎでしょう。この時代どう考えても車離れが深刻化する中で７０平米位の部屋を求め、子育てで車を多く持つファミリー層のニーズが乏しそうなのも影響大きそう。
機械式だけじゃなく建物内のタワー式駐車場なので、近い未来には修繕金の関係で大きな問題になりそうかな。
特にタワマンは今だけのランニングコストだけじゃなく、将来の方がとても重要。住んでられなくなるし、売りたくても敬遠される事につながるしね。

車を持ちたくない人は駐車台数少ない普通に物件いっぱいあるんだからそっち選べばいいんじゃないの？
うちはタワーマンションでは珍しく駐車場ある程度確保してて駐車料金もあまり高くないからここに決めたよ

ちょっと前にこのスレにもわざわざ宣伝来てた晴海にでもいきゃいいんじゃない？
あっちは30%で駐車場代もこっちの1.5~2倍くらいだし
他いっぱいあんだからいちいち自分の条件と合わないとこでネガらない
駐車場はマイナス要素じゃない、用途によってだ

しかし駐車場程度でグダグダ言ってたら有明に笑われるぜw

タワマン選ぶ人にとって駐車場は大きな問題です。
タワマン買って将来のランニングコストをよく考えて購入できない人は住宅１次購入者の初心者にありがちな事。
ローンの金利心配する以上にコストが跳ね上がるよ！！

>>677
駐車場なし駐輪場最低限、管理人なしの小規模物件池

ここもコンシェルジュなんていなくなるんじゃない？このタワマンにはニーズがなさそう。

コンシェルジュがいるかいなくなるかは管理組合（住民）が決める事
管理費下げたいならまずは管理会社のあいみつ取って替えるのが普通だけどね

クルマ好きで持ちたくても持てない近隣の
オリゾン、ガレリアの前例があるから
設置率高めに設定したんでしょ。

東雲の他のタワマンはどの程度の設置率でしょうかね？

ここよりかなり広めでファミリー層が多く、所得層が高い人が多いキャナル内でも駐車場設置率が６０％位でも空きがあります。駐車料金はほとんど変わりませんよ。しかもほとんどが自走式になります。

機械式の駐車場60%か。将来足枷になりそうだね。

ここはDINKS多そうだから、車とか趣味に使う金持ってそう。駐車場のことはそんなに心配しなくてもいいのでは。都内でこの値段で駐車場が借りれるっていうほうが魅力だと思う。

ここは木場のヨーカドー、門仲、月島、築地、お台場に行くのに車があると便利

私も６７４さんの言うとおりだと思います。
ここの購入者は初めて買う方や勢いで買った方が多いのでしょうか？
ちゃんとした営業さんだと修繕積立などや駐車場のメンテナンス費用などを説明してくれているはずです。
修繕積立は確実に上がっていくし、その際に突然駐車場が壊れたから緊急にお金を徴収しますとかなった場合は確実に家計を圧迫しますよ。
10年後、20年後を考えて購入するのはマンション購入の常識です。

ここは規模的にコンシェルジュの必要性は微妙ですね。
大規模マンションだと採算がとれますが。
場所によってはやめたり、週三回午前中だけってところもあるみたい。管理人もおじいちゃん一人で午後だけみたいになるとちょっと不安。

今日、近くを通って見かけたけど思ったよりかっこいいな
低層階で55平米前後の部屋まだ残ってるかなあ
夏にMR行った時に要望書入れとけば良かったと後悔

>>688
一番人気のあるタイプだから15階より下はほとんど埋まってたような気がするけどキャンセル住戸もあるかも知れないから聞いてみれば？

あと気になったのは最上階にある展望スペース兼パーティールームみたいな所なんだけど、常時開放ではなく確か２０００円払って貸切にしないと利用できないらしい。
これじゃあ、ここの宣伝広告で必ず使って眺望を売りにしてる都心方向の夜景なんか西側高層を選ばないと見れないなと思った。
規則は住んでから変更するのは簡単とかいうけど、こういうお金を徴収するのをやめて、みんなに開放とかにしようとすると必ず反対とか多くて難しいとよく聞くから不安。

じゃあここを検討するの止めればいいんじゃない？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

突然駐車場が壊れたらとか、コンシェルジュなくなるかもとか、スカイラウンジが予約制から常時開放になるとかならないとか、そんな話、どこのマンションでも何が起きるかわからないから、どこでもありうる話でしょうに。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

機械式駐車場やら管理費の件は重説で説明を受け納得できてるけど693の担当の人は説明してくれなかったの？
うちはマンション購入3件目だけど、機械式駐車場のメンテ費用やらコンシェルジュ運用が問題があるようなら組合でいくらでも変えられるよ？
発言が全て仮定で言ってるけど事例出してみてよ

週間ダイヤモンド記事、

人気指数＝（資料請求数÷１０＋販売センターへの来場者数）÷総戸数

で、湾岸タワーは資料請求数６００、来場者数は５４０、総個数４５６で
人気指数１．３だった。。
かなーり低い方。

プラウド東雲なんて７．３で大人気！という事に。

そんなもんだったんですかねぇ。。
やはりブランド力？？

人気指数って成約数は入らないの？
来場が多いわりにあんまり成約になってないマンションも人気指数が高いってこと？

即日完売っていうと全戸売れました、って感じになるけど
客から要望書が入った部屋を１期分として出すのが一般的でしょう。

それでも来場者が多いのは気になる人が多いってことですよね。

ネットで見て分からなかったのですが、
ここの管理会社はどこになりますか？

ここはモデルルームの場所が悪いからなあ
いっその事、ららぽの隣に並べればいいのに

こことシティータワー有明を検討していますが、どちらが良いですかね？

丸紅コミュニティです。

あまり丸紅コミュニティは聞いたことがないんですが、
実践はどうなんでしょうか？
簡単に理事会とかで変更は出来るものなんですか?
以前管理会社を変える番組をテレビで見たのですが大変そうだったので。

ららぽの隣じゃプラウド、パークタワーと並ぶからバンベールみたいなことになるよ。入ったら負けな感じで入り辛いでしょ(笑)

バンベールはその戦略で勝ち組でしょ、かなりの勢いで売れてる。ちよっとついでにで隣からも結構流れてそのまま契約する人もいるみたい。

丸紅コミュニティは商社系の管理会社で、規模としては準大手くらいじゃないかと。
掲示板とかで悪い噂を拾ったらどこの管理会社も同じようなもんで、ある程度の規模の管理会社なら結局のところ担当者次第だと思います。
ここくらいの規模があれば売上も大きいのでそれなりの担当者をつけてくると思いますが。
安かろう悪かろうの独立系管理会社にだけは変更して欲しくないですね。
ちなみに管理会社の変更は総会の決議が必要ですが理事会は大変ですよ。

丸紅コミュニティは平成23年11月に横領と窃盗で国交省から処分を受けているみたいですが。
本当に大丈夫でしょうか？理事会で変えるのはやはり難しいのでしょうか？

http://www.bes.co.jp/topics/2011/231205_shiji.pdf

変えられますよ。ただし、管理会社を変えたのはいいけど余計に悪くなったなんて話もありますので、慎重に検討する必要があります。
他の管理会社（大手）でも多かれ少なかれ同様の事故が発生していますので、その後の対処改善をどのように行っているかが重要だと思います。それと仮に損害を発生させてしまったときの補償能力も重要ですね。

これは事故というより会社の体質の問題ですね。
金額も半端じゃないようですし。
ちゃんと販売会社から説明をいただけるんでしょうか？
場合によっては変えた方がよさそうですね。
独立系管理会社より大手なんでなおさら問題だと思います。

販売会社は関係ないと思いますけど。。
説明聞いてどうするんですか？

マンションは管理を買えっていうくらいだから悪材料だね。
管理会社変更はエネルギーいる。
管理費払ってたら何でもやってくれると思ってる人もいるから、理事会は住民と管理会社の間でクタクタになる。

第３期１次が終わって公式HPの残り住戸が８０戸になりましたね。

竣工までにギリギリ完売できるかどうかだな
多分、プレミアム住戸とか高額の部屋だろうから苦戦しそうだけど

残り８０戸って好調なの？

先着順で売ってきたから残80戸は厳しいのではないかな。