ザ 湾岸タワー　レックスガーデンってどうですか？part6

すべてではありませんが、デベさんの系列が管理会社やっている場合の修繕計画は甘い場合があります。

あと、「平面駐車場」は「機械式」に比べて修繕コストはかなり抑えられますが、「自走式立体」は、それ自体が痛むことや、消火栓設備とか、当て逃げの補修とか、それなりにコストがかかります。それでも「機械式」よりは抑えられると思いますが…

ここは、デベさんと管理会社のチカラ関係でいえば、むしろ管理会社が強い立場があると見えて、管理会社として将来困らないように「先手」をうったのかな?
駐車場の修繕費が30年間の合計で12億円も見積もられています。

ほかのタワマンで、タワー駐車場のとこも、そんなに想定されてるんでしょうか?
ここの収容はタワー+機械式で285台。1台あたり420万円にもなります。
全部タワーで800台収容だったら33億?単純計算ですから、実際はそこまで必要ないんでしょうけど。

ここの見積もりが高い分には困らないから構わないですが、修繕計画が甘い場合は不安ですよね。

30年後に計画通り修繕積立金を値上げしても、他のタワーより積立金が多く貯まるという説明は営業さんからはなかったな。
貯蓄ある計画でさらに一時金とかおかしいし。
東雲の杜やマンション内の機械式駐車場など修繕費がかかるのではないだろうか。
もし貯蓄のようなものと言うなら30年後修繕積立金の残予定言えますよね？
ソースをお願いします。

このマンションは駐車場の空車率すごく高くなると思うよ。
近隣の大型タワマンでさえ総住戸に占める割合で６０％位しか駐車場なくても空きはありますから。
しかもここは小さい平米の部屋がかなり多く車を必要としない割合が他よりかなり多そう。
それに物件価格が安めなので所得がそんなに高くない人の割合も多そうな事もネックですね。
時間が経過するにつれて修繕費もそれなりに上がってきそうですね。

218さんは、たぶん修繕積立金と管理費がごっちゃになっていますよっ。

共用施設は管理費に強く関わりがありますが、修繕積立金は「建物」本体の防水や構造的な修繕と給排水の配管とかの更新費用です。

ここの管理費が安いのは、たいした共用施設がないことや、各階のごみステーションとかの「共用部分」の施設や面積が少ないことによるものです。

修繕積立金については220さんの書かれているとおり、安い・高いではなく、多く積立するか・しないかってことです。
少なければ、219さんの書かれているとおり、「貯金」が少ないので、大きな修繕する際に、「一時金」を集めることになります。

223さんの懸念は私も感じましたよっ。

このマンションの総販売戸数は456戸。それに対して収容台数が285台で、収支試算上の稼働率が75％ですから、456戸中の47％にあたる214台埋まらないと、収支計画を下回る計算になります。

この47％という数値は、ちょうど良い数値に感じたのですが、214台の内4割は、高さ制限1.55ｍになります。
いまどき、高さ1.55ｍっていうのはセダンくらいで、ミニバンでも1.6ｍあったりします。

みんながプリウスみたいな、風の抵抗を抑えたクルマならともかく、特に若い人が中心ならば、ちょっと厳しいと思います。

それでも、ココと契約しました。
もちろん、クルマはココに入るプリウスに買い替える予定で。

それから、もし余ってきても、ここは半数は建物外のピット式で6分割されているので、平面式にも転用できそうだったんで。
全部がタワーだとヤバイですが…

たぶん222さんは、219さんの書かれている意味を理解されてないですね。
っていうか、修繕積立金の仕組みを理解していないのかな?

積立金は、30年間で計画した修繕費の総額を賄うためのものですから、「余らせること」を前提にはしませんから。
だから、計画が甘ければ、それなりの額しか積立しないし、計画がシビアならば、より多く積み立てるだけの話です。

重要なのは、「積立金が少ない≒修繕費が少なくて済む」のではなく、
それなりに多ければ、「一時金」の負担が少なくて済む可能性があるだけの話。
逆に言えば、積立金が少ないと、将来「一時金」が多くなる可能性があるよっていうことです。

積立金が妥当かどうかは、それぞれの方の判断ですけど…

ちなみに、ここの30年後の「余る」想定は851万円ですが、それか多いか少ないかは、どうでもいい話だと思います。

簡単に言うとこのマンションの長期修繕計画の工事費算出単価が多めになってる（修繕積立金の値上げ計画が多めになってる）と言いたいのでしょうか？そのソースとしてタワーパーキングと機械式駐車場の更新も含めた工事費が30年間で12億が高いからと。

どう考えても、プールとかあるマンションの方が修繕費かかりそう‥

ここは、1LDK/2LDK中心でDINKS＆単身世帯の割合が多そうなので、逆に車とかの趣味にお金かけられる人が多いんじゃない？
といってもまぁ自分がそうなだけで、正確にどの程度がDINKS＆単身世帯なのかは分かりませんが。

狭い間取りが多いから一戸当たりの修繕費が少なく全体の修繕積立金が足りなくなる傾向にあるだけだと思う。
他のマンションに比べて工事費単価高くするなんてするのだろうか。

狭い間取りが多いってことは、単位面積あたりの戸数は多くなるんだから、修繕費の総和は変わらないはず。足りなくなる根拠にはならないでしょ。

マンション内にタワーパーキングがあり、内廊下だから狭い間取りを増やして戸数稼いだんでしょ。

内廊下じゃ、戸数稼げないと思うが。。。。

狭い間取りが多い→狭い間取は修繕積立金が安い→全体として修繕積立金が足りない

>234

まずは>231を100回くらい読んでから発言してね。
231が理解できないようなら、算数からやり直した方がいいと思う。

修繕金は面積に応じてる決まるんだから、100平米として売ろうが、50平米×2として売ろうが、変わらないよね？分かる？

内廊下は戸数稼げないよ。
外廊下のほうが戸数稼げる。

237の言ってることは正しい。

一般的には、それは真。
でも>235の言うとおり、ここの形状は廊下の四方を部屋が囲んでいるちょっと特殊形で、1フロアに占める廊下面積が非常に狭いために、敷地面積に対する戸数はかなり多いよ。
ただまぁ、その分部屋の間取りも独特な形状のものが多くなってるけどね。特に角部屋。

あら、素人さん？

オリゾンとガレリアを合わせたような設計になってるよ。

オリゾンは回廊型内廊下ですが

＞236
容積率抜きにして廊下の面積が狭いからとかあまり意味ないような。
内廊下も容積に含まれるんじゃなかったっけ。タワーパーキングも。
このマンションを100㎡の間取りにするのか50㎡×2にするのかは確かにおっしゃる通り同じ。
ただここは内廊下でタワーパーキングのマンション。あなたの算数も意味ないと思うが。

内廊下、外廊下関係なく住宅の廊下は容積に算入されません
タワーパーキングも延べ面積の1/5までは容積対象外

タワーパーキング含む機械式駐車場の修繕費がかさむのは事実

>246
タワーパーキングは延べ床の1/5まで容積に換算されないじゃなく、延べ床の1/5が容積換算されるのでは？

有明じゃないのでプールは要らないでしょう。あちらはセカンド需要ですよ。

いよいよ今年入居ですね。

>>247
例えば延べ面積が10000平米の場合、2000平米までの駐車場及び車路は容積対象外になりそれを超える面積が容積対象となります
駐車場が2500平米だとしたら500平米分が容積対象面積となる
ちなみに機械式駐車場の場合は1台15平米と換算される

ありゃりゃ…久しぶりに見たら、修繕積立金に関するスレがメチャメチャになってますね。
「内廊下だから戸数が稼げる」とか「タワーパーキングの容積率算入」とか…
まったくとは言わないけど、ほとんど関係ないですね。

修繕積立金は、「何を計画しなければならないか」は国交省のガイドラインで決まってますが、
それだけでは現実的には不足するので、より現実的に、どの程度計画するかしないかでの違いのほうが
大きいし、規模や設備での差異で、ケースバイケースです。

>236さんや>244さんが頑張って是正してくれていますが、
悪意のある方は、どうしてもネガにもっていきたいようです。

本当に検討している人は、他の物件も、この物件もポジに見てるので、「どれが、より良いのか?」っていう
話しか興味ないですよ。

財閥さんがあの値段ですから、おこぼれ厳しいのでは？

あの値段って、どの値段？
冷静に比較したら、こちらのほうが上にもかかわらず、価格が安いでしょ。
それに財閥とか、そういうのは検討者には関係ないですし。
いつまでそういうことにこだわってるんですか（こだわりたいんですか）。
そういうことでしか、物事を判断できないんですかね。
まっ、ご自由にどうぞ、って感じですけど。

中古物件を検討した際は、新築時の売主より、建設会社がどこなのかは、調べました。ただ、調べるけど、決め手にはなりませんでした。

ここのガーデン、エントランス、ロビーはかなり高級感がある出来になりそうなので期待してます。

ここは豊洲にパークタワー建つし、あそこも完全に小さめでDINKS狙いだからここは苦戦するね。

豊洲と比較すんなよ。
相場を考えてくださいな

あそこはそんな値段高く出してこないよ。
おもいっきし、こことかぶるぞ！

>257さんを支持します。

>266の「あそこはそんな値段高く出してこないよ。」っていう根拠はなんでしょうか?

もっとも、「財閥」さんにしても「あそこ」にしても、駅から遠い分、ここより安くなればともかく、
似たような価格だったら興味ナシ。
(↑あくまでも個人的感想)

「資産価値(>258)」って話なら、デベの「ブランド力(>267)」は否定しませんが、それって「駅からの距離」とか「免震」とか「内廊下」に比べてどれだけ勝るんでしょうかね?

たぶん、どれを重要視するかっていうのは、個々の価値観だろうし、言われる「資産価値」っていうのは、トータルでしょ。
そんなにブランドとか気にしてるなら、ココを見る必要ないし、つまらん投稿しなくていいでしょ。

私もそう思います。

ここはこの物件買って、だいぶ感情がこの物件に入っちゃってる人多いね。
購入者と違って検討者の方が色々な事を客観的に見て情報を入手して考えてるんだよ。