ザ 湾岸タワー　レックスガーデンってどうですか？part6

ヴィンテージマンションて初めて聞いたよw
コンセプトって新築時のコンセプトがヴィンテージなの？当時は新築なのに？
確かに先駆けで今も東雲のランドマーク的な感じだし今新築だったらナンバーワンだろうけどひとり適当なこと言ってるやつがいるぞ

ここはCTAと比較するとお買い得感があるね。
MRを見ると仕様はイマイチなんだよね、残念。

いろんな意見があるようですが、買う人の価値観判断で決めるべきこと。
批判的なコメントを寄せる、他デベの営業さんの品位を疑います。
<良いと思った点>
1.免震だから柱が太すぎて居室面積の犠牲が少ない。
2.日照で近くのタワマン影響を受けない。
3.管理費+修繕積立金+駐車場代のトータルが将来の修繕費値上げ想定を含めても安いし、将来の修繕費想定や修繕費用見直し想定もシビアに試算されている。
4.不動産価値の絶対要件、なんといっても駅から近い。
5.内廊下・過剰でない共用設備。デザインセンス、間取りの好みなどのハード要件。
6.ガス床暖房と浴室乾燥機。電気じゃダメ。
7.無料レンタサイクル10台。
<イマイチと思った点>
1.マンション名→「ザ 湾岸タワー」はダサイ。
2.各階のごみステーション無し→管理費安いからガマン。
3.東京湾塩害・道路の騒音懸念→湾岸のタワーだから避けられない現実。
4.自走式ではない駐車場→傘不要で建物内だから、待つのはガマン。
5.若い夫婦の購入が多い→しばらくの間はベビーカー混雑かな…
6.背高クルマの収容台数少ない→タワー100台分も1550サイズの車しかダメ。

まあ、免震じゃないのに高層階に住む覚悟ができなかったことと、やっぱり「安い」っていうのがホンネですが…

そうそう、残り戸数は知らないですが、検討中の1か月くらいの間で契約済の花が10個以上は増えてましたし、重説もよくやっていましたよっ。

営業さんからの話だと修繕積立金は最終的に5倍になると聞いたような。
しかもそれでも長期修繕積立金足りなくて一時金が必要だったような。
管理費+修繕積立金+駐車場が安いというのはどこと比べてですか？

修繕積立金が5倍!
そもそも積立金を、どう改定するかは管理組合で決めることなので、当初の額をしばらく据え置いたら、不足分を借金することになるので、その頃には5倍どころか10倍かも…。
正確なデベ側想定値としては、当初の平均額の2.5倍は必要とのこと。でも、これには30年目の駐車場改修2億4,500万円を含んでの額だから、これで足りなければもっとでしょ。

ちなみに「管理費+修繕積立金+駐車場」が安い…という根拠は、
当初平均額7,225円→平均必要額19,673円の差額12,448円を含めても、同等立地と比較して安いってことです。

そもそも、修繕計画が甘くて、重説で公表される必要額の信頼性が低い場合もあるし、「自走式だから機械の修繕が必要ない」って説明したデベさんもいましたが、自走式ならではの改修費や諸税のコストもあるので、購入する人の責任で調べる必要があると思います。
その結果、私の判断では「安い」と表現しましたが、見方によっては「安くない」と判断する方がいても、その判断を否定するものではありません。

もっと深い話をすれば、駐車場の稼働率想定と実際が乖離すれば、管理費収支が悪化するので、これを補完するコストも考慮しないと…。
ここは、稼働率想定75％。収容台数/全戸数と、この稼働率想定をみて、購入者の利用予定率のバランス判断も必要で、収容台数/全戸数の割合に比べ、利用予定率が低い場合は収支悪化の懸念があります。
近くの某タワーは「まだ利用予定が40％台で余裕ありますよ…」って言われましたが、稼働率想定割り込む懸念のほうが心配です。
ちなみに竣工済タワーで、稼働率が5割切って「1戸当り利用2台OK」って言ってるとこもありましたが…

あっ…それから、「一時金」って別に普通ですけど。
「分割」か「一括」か…みたいな。全部、トータルで考える話なので、それぞれの見方で判断するとこでしょうか。

それから、「管理費+修繕積立金+駐車場」って書きましたが「固定資産税」も含めて…でした。
「固定資産税」は評価額が決まっていない場合は、これも想定ですけど。
土地の面積が多い≒区分所有割合が多い≒税額の増加要素がより大きい…とかね。
最初は半額の固定資産税も、3年後は2倍で、この付近も80㎡クラスで年25万円くらいの覚悟は必要だとして、
月額20,000円想定でしょうか…。
ここは、土地があまり広くないですから、もっと安いかもしれませんが…。
まあ、税額が高い≒資産価値が高いってことでナットクできる方にはあまり関係ないですが、
ローン以外の支払い額って話になると、シビアに見ちゃいます。

ここの修繕積立金は、5年ごとに見直す想定で平均5,000円の増額で、30年間の必要額を上回る予定になっています。
当初の平均積立額が月額7,225円。5年目からは12,225円。
毎年、月額1,000円の増額に相当します。
支払う方の、毎年の昇給額が月額1,000円に満たない方は要注意です。

ちなみに、今後輩が住んでいるマンションは、5年ごとに10,000円以上増額しなければダメなことが判明しましたが、意見がまとまらず、8年目に5,000円増額したものの、10年目の今年は、どの修繕を先送りにするかの協議が紛糾したままだそうです。

月額平均7000円の修繕費が30年後に37000円になるって事？
しかも一時金も徴収されるの？
高くないですか？管理費合わせると50000円超。駐車場あわせたら70000円超。

修繕積み立てっていうのは、自分たちの貯金みたいなもんなので、高くても問題ないよ。

216さんのおっしゃる通りですね。
積立金を積んでなくても、修繕は必要ですから、積んでいない場合は20年目とか30年目の節目に、結局は一時金を集めることになります。
そもそも、似たような規模のタワマンであれば、将来のコストはどこもそんなに変わりようがないですから、そのレベルの修繕費が負担できないのであれば、賃貸にすべきでしょう。
だって、戸建でも30～50年もたてば、大規模リフォームや建替えが必要になりますから、その時は数千万円の負担になります。

投資目的でかしこい人は、修繕計画の甘いマンションであれば、そういった節目の直前に売り抜くことをしますが、それを買った人や、残された住民は大変です。
今は、こういった書き込みで、修繕金の収支とかも公表されちゃうでしょうから、むしろ積立計画が甘いとこは、将来売りにくくなると思いますよ。
既に、築20年や30年近いマンションで、売物件が多数出ているとこは、そういう問題を抱えている場合があります。

そんな訳で、やはり見方によりますが、潜在的コストも含めて検討する必要があります。

大した共用設備もないのに何でそんなに修繕積立金必要なんでしょうか？
公開空地の東雲の杜？

修繕する金額じゃなくて、積み立ての金額だよ。
いわゆる貯金って事。

結局、修繕は「計画」に過ぎないので、直近の値や数十年後の計画値はそんなに意味を持たない。
安く見積もるのは簡単で数値的には低くなるけど、後日足りなくなって結局問題になるリスクが高くなるだけだからね。
大事なのは、客観的にそのマンションが所有する施設設備を評価して、他物件の情報も踏まえて、どの程度になりそうか、どの程度までが許容できるかを自分で判断できることじゃないかな。

すべてではありませんが、デベさんの系列が管理会社やっている場合の修繕計画は甘い場合があります。

あと、「平面駐車場」は「機械式」に比べて修繕コストはかなり抑えられますが、「自走式立体」は、それ自体が痛むことや、消火栓設備とか、当て逃げの補修とか、それなりにコストがかかります。それでも「機械式」よりは抑えられると思いますが…

ここは、デベさんと管理会社のチカラ関係でいえば、むしろ管理会社が強い立場があると見えて、管理会社として将来困らないように「先手」をうったのかな?
駐車場の修繕費が30年間の合計で12億円も見積もられています。

ほかのタワマンで、タワー駐車場のとこも、そんなに想定されてるんでしょうか?
ここの収容はタワー+機械式で285台。1台あたり420万円にもなります。
全部タワーで800台収容だったら33億?単純計算ですから、実際はそこまで必要ないんでしょうけど。

ここの見積もりが高い分には困らないから構わないですが、修繕計画が甘い場合は不安ですよね。

30年後に計画通り修繕積立金を値上げしても、他のタワーより積立金が多く貯まるという説明は営業さんからはなかったな。
貯蓄ある計画でさらに一時金とかおかしいし。
東雲の杜やマンション内の機械式駐車場など修繕費がかかるのではないだろうか。
もし貯蓄のようなものと言うなら30年後修繕積立金の残予定言えますよね？
ソースをお願いします。

このマンションは駐車場の空車率すごく高くなると思うよ。
近隣の大型タワマンでさえ総住戸に占める割合で６０％位しか駐車場なくても空きはありますから。
しかもここは小さい平米の部屋がかなり多く車を必要としない割合が他よりかなり多そう。
それに物件価格が安めなので所得がそんなに高くない人の割合も多そうな事もネックですね。
時間が経過するにつれて修繕費もそれなりに上がってきそうですね。

218さんは、たぶん修繕積立金と管理費がごっちゃになっていますよっ。

共用施設は管理費に強く関わりがありますが、修繕積立金は「建物」本体の防水や構造的な修繕と給排水の配管とかの更新費用です。

ここの管理費が安いのは、たいした共用施設がないことや、各階のごみステーションとかの「共用部分」の施設や面積が少ないことによるものです。

修繕積立金については220さんの書かれているとおり、安い・高いではなく、多く積立するか・しないかってことです。
少なければ、219さんの書かれているとおり、「貯金」が少ないので、大きな修繕する際に、「一時金」を集めることになります。

223さんの懸念は私も感じましたよっ。

このマンションの総販売戸数は456戸。それに対して収容台数が285台で、収支試算上の稼働率が75％ですから、456戸中の47％にあたる214台埋まらないと、収支計画を下回る計算になります。

この47％という数値は、ちょうど良い数値に感じたのですが、214台の内4割は、高さ制限1.55ｍになります。
いまどき、高さ1.55ｍっていうのはセダンくらいで、ミニバンでも1.6ｍあったりします。

みんながプリウスみたいな、風の抵抗を抑えたクルマならともかく、特に若い人が中心ならば、ちょっと厳しいと思います。

それでも、ココと契約しました。
もちろん、クルマはココに入るプリウスに買い替える予定で。

それから、もし余ってきても、ここは半数は建物外のピット式で6分割されているので、平面式にも転用できそうだったんで。
全部がタワーだとヤバイですが…

たぶん222さんは、219さんの書かれている意味を理解されてないですね。
っていうか、修繕積立金の仕組みを理解していないのかな?

積立金は、30年間で計画した修繕費の総額を賄うためのものですから、「余らせること」を前提にはしませんから。
だから、計画が甘ければ、それなりの額しか積立しないし、計画がシビアならば、より多く積み立てるだけの話です。

重要なのは、「積立金が少ない≒修繕費が少なくて済む」のではなく、
それなりに多ければ、「一時金」の負担が少なくて済む可能性があるだけの話。
逆に言えば、積立金が少ないと、将来「一時金」が多くなる可能性があるよっていうことです。

積立金が妥当かどうかは、それぞれの方の判断ですけど…

ちなみに、ここの30年後の「余る」想定は851万円ですが、それか多いか少ないかは、どうでもいい話だと思います。

簡単に言うとこのマンションの長期修繕計画の工事費算出単価が多めになってる（修繕積立金の値上げ計画が多めになってる）と言いたいのでしょうか？そのソースとしてタワーパーキングと機械式駐車場の更新も含めた工事費が30年間で12億が高いからと。

どう考えても、プールとかあるマンションの方が修繕費かかりそう‥

ここは、1LDK/2LDK中心でDINKS＆単身世帯の割合が多そうなので、逆に車とかの趣味にお金かけられる人が多いんじゃない？
といってもまぁ自分がそうなだけで、正確にどの程度がDINKS＆単身世帯なのかは分かりませんが。

狭い間取りが多いから一戸当たりの修繕費が少なく全体の修繕積立金が足りなくなる傾向にあるだけだと思う。
他のマンションに比べて工事費単価高くするなんてするのだろうか。

狭い間取りが多いってことは、単位面積あたりの戸数は多くなるんだから、修繕費の総和は変わらないはず。足りなくなる根拠にはならないでしょ。

マンション内にタワーパーキングがあり、内廊下だから狭い間取りを増やして戸数稼いだんでしょ。

内廊下じゃ、戸数稼げないと思うが。。。。

狭い間取りが多い→狭い間取は修繕積立金が安い→全体として修繕積立金が足りない

>234

まずは>231を100回くらい読んでから発言してね。
231が理解できないようなら、算数からやり直した方がいいと思う。

修繕金は面積に応じてる決まるんだから、100平米として売ろうが、50平米×2として売ろうが、変わらないよね？分かる？

内廊下は戸数稼げないよ。
外廊下のほうが戸数稼げる。

237の言ってることは正しい。

一般的には、それは真。
でも>235の言うとおり、ここの形状は廊下の四方を部屋が囲んでいるちょっと特殊形で、1フロアに占める廊下面積が非常に狭いために、敷地面積に対する戸数はかなり多いよ。
ただまぁ、その分部屋の間取りも独特な形状のものが多くなってるけどね。特に角部屋。

あら、素人さん？

オリゾンとガレリアを合わせたような設計になってるよ。

オリゾンは回廊型内廊下ですが

＞236
容積率抜きにして廊下の面積が狭いからとかあまり意味ないような。
内廊下も容積に含まれるんじゃなかったっけ。タワーパーキングも。
このマンションを100㎡の間取りにするのか50㎡×2にするのかは確かにおっしゃる通り同じ。
ただここは内廊下でタワーパーキングのマンション。あなたの算数も意味ないと思うが。

内廊下、外廊下関係なく住宅の廊下は容積に算入されません
タワーパーキングも延べ面積の1/5までは容積対象外

タワーパーキング含む機械式駐車場の修繕費がかさむのは事実

>246
タワーパーキングは延べ床の1/5まで容積に換算されないじゃなく、延べ床の1/5が容積換算されるのでは？

有明じゃないのでプールは要らないでしょう。あちらはセカンド需要ですよ。

いよいよ今年入居ですね。

>>247
例えば延べ面積が10000平米の場合、2000平米までの駐車場及び車路は容積対象外になりそれを超える面積が容積対象となります
駐車場が2500平米だとしたら500平米分が容積対象面積となる
ちなみに機械式駐車場の場合は1台15平米と換算される