ザ 湾岸タワー　レックスガーデンってどうですか？part6

177さん
購入者です。
5年がかりで物件を探してましたがここを一発で決めました。
交通便、仕様、眺望、将来性から見た価格が割安だと感じたからです。
プラウドみたいに派手な宣伝してないのに300を完売してるのはそこにあります。
いろいろ見ているからわかるのですが、宣伝や営業が上手いところはやはり良く見えます。
話すと長いですが物の本質を見ていくとここのパフォーマンスがわかりますよ。ちなみに担当した営業は今まで見た中でトップクラスでイマイチでしたが、営業の雰囲気ではなく物で買ったので。新婚で1件目だとなかなかわからないものです。ここは買い替えの人が割合が他より多い方が特徴のようで、自身もそうなのですが掲示板見ていてもコアな不動産に詳しい方が多い感じがしています。

続きです。
耐震偽装がいい例だけど、割安な根拠がない物件は怖いです。ある場所ではグランドステージが販売と同時期で競合があるときは安くなります。
ここは、プロパストが傾き前田に土地を割安でさばき前田一社でやってるから安くできる。

177 営業がこの掲示板見ていいネタ探してるだけでしょ。

177 営業がこの掲示板見ていいネタ探してるだけでしょ。

私は二月に契約したので、
バンベールではなく、キャナルテラスと見比べました。
広さや設備は確かにあちらの方が上でした。
営業の方もあちらの方が正直上だと思います。

ただ現地視察バスで現地周辺を見た結果
周りの雰囲気が私には合わず、
ここで生活するというビジョンが描けませんでした。

その後にここのMRを見て、一目惚れでした。
住宅情報誌やサイトを色々見ましたが、
このクォリティでこの価格で首都圏近くの物件は
まず無かったです。

特にうちはりんかい線を使うのでそれも決め手ではあります。
キャナルテラスやバンベールともそんなに変わらず辰巳駅も使えるので二路線使えるのもまた魅力だと思います。

自分のライフスタイルや将来のビジョンなどよく考えて自分に合った物件を契約されればいいと思います。

自分が良いと思って契約したから皆さん自信を持ってここが一番良いとおっしゃってるんですよ。
いいと思ってないのに契約するはずありませんからね。

177さんもそういう物件に巡り会えますように。

中古の隣接（港南、有明、豊洲などなど）タワマンなど数十件見てここのMRを見に行き色々検討した者です。
ここは６０平米位の小さい部屋が多すぎる。タイプは色々あるが微妙に大きさが違うだけでどれも似た間取り。
ただ単純に平米が小さいから価格が安いだけで、７０平米以上位はほとんど角部屋になってしまい安くはない。
坪単価もあれだけのブランド力のあるプラウドタワーと１０万位しか変わらない。
こちらは震災前価格なら安かったのかもしれないが、これからのスタンダート価格だと思う。
予約しお金を払わないと使えない展望部屋兼パーティールームやゴミ置場が各階にないなどをして管理費を
抑えている。でも外観はスタイリッシュでかっこいいね。しかしFIX窓の横幅が小さすぎる。

湾岸もいよいよ安売り競争に突入か。
供給過剰だもんな。

そう思う人は待てばいいんじゃないの？
はたして5〜10年我慢して待つだけの金額差があるとは思えないが。まぁたしかに三井が安ければいいだろうがね。

DINKSや一人者で小ぶりなマンションを安くタワマンで探してる人にはいいのかもね。
高層階にも４０～６０平米の部屋も珍しくあるからね。あとはりんかい線使用の人とかかな。
仕様も価格も並だよ。近所のプラウド販売前までは価格面での強みがあったが今はなくなったね。
プロパストのテイストが好きみたいな人いるけど、それなら有明ガレやオリなどの中古のほうがおもしろいよ。
夜の間接照明だったりプールの雰囲気だったり。

オリガレ好みとは違う人が購入すると思うな。どちらかというとプールとかは不要で、シンプルが一番と思う人。

そうそう、ここは共用設備が必要最低限で、その分管理費がリーズナブルなのがいいよね。
自分の経験上、共用設備ははじめはいいなと思うけど、実際あんま使わないし、トラブルの元にもなりやすいと思っているので。
まぁ共用設備をどれだけ重視するかは個人の価値観もあるけど、このマンションを選ぶ人は現実的な価値観の人が多い気がする。

管理費変わらなくてもシティタワー有明は金額ちがうでしょ？
ダブコンいいけど古いんだよなぁ、古くてもよい人はいいのではないかい？
ちなみにプラウドとは管理費の違いあるのかな？

ダブコンはいわゆるヴィンテージマンションのジャンルだから
こことはコンセプトが違う

ヴィンテージじゃなくて、湾岸タワマンの先駆けって感じ。

ここは建ってからロビーのコンシェルジュいなくなる可能性高いね。
賃貸に回る部屋も多そうだし、高層の高くて広い部屋が全然売れてないのも状況よくない。
現に近くのタワマンは週何回かクリーニング屋が出張できて座ってるらしいし・・・

ヴィンテージマンションて初めて聞いたよw
コンセプトって新築時のコンセプトがヴィンテージなの？当時は新築なのに？
確かに先駆けで今も東雲のランドマーク的な感じだし今新築だったらナンバーワンだろうけどひとり適当なこと言ってるやつがいるぞ

ここはCTAと比較するとお買い得感があるね。
MRを見ると仕様はイマイチなんだよね、残念。

いろんな意見があるようですが、買う人の価値観判断で決めるべきこと。
批判的なコメントを寄せる、他デベの営業さんの品位を疑います。
<良いと思った点>
1.免震だから柱が太すぎて居室面積の犠牲が少ない。
2.日照で近くのタワマン影響を受けない。
3.管理費+修繕積立金+駐車場代のトータルが将来の修繕費値上げ想定を含めても安いし、将来の修繕費想定や修繕費用見直し想定もシビアに試算されている。
4.不動産価値の絶対要件、なんといっても駅から近い。
5.内廊下・過剰でない共用設備。デザインセンス、間取りの好みなどのハード要件。
6.ガス床暖房と浴室乾燥機。電気じゃダメ。
7.無料レンタサイクル10台。
<イマイチと思った点>
1.マンション名→「ザ 湾岸タワー」はダサイ。
2.各階のごみステーション無し→管理費安いからガマン。
3.東京湾塩害・道路の騒音懸念→湾岸のタワーだから避けられない現実。
4.自走式ではない駐車場→傘不要で建物内だから、待つのはガマン。
5.若い夫婦の購入が多い→しばらくの間はベビーカー混雑かな…
6.背高クルマの収容台数少ない→タワー100台分も1550サイズの車しかダメ。

まあ、免震じゃないのに高層階に住む覚悟ができなかったことと、やっぱり「安い」っていうのがホンネですが…

そうそう、残り戸数は知らないですが、検討中の1か月くらいの間で契約済の花が10個以上は増えてましたし、重説もよくやっていましたよっ。

営業さんからの話だと修繕積立金は最終的に5倍になると聞いたような。
しかもそれでも長期修繕積立金足りなくて一時金が必要だったような。
管理費+修繕積立金+駐車場が安いというのはどこと比べてですか？

修繕積立金が5倍!
そもそも積立金を、どう改定するかは管理組合で決めることなので、当初の額をしばらく据え置いたら、不足分を借金することになるので、その頃には5倍どころか10倍かも…。
正確なデベ側想定値としては、当初の平均額の2.5倍は必要とのこと。でも、これには30年目の駐車場改修2億4,500万円を含んでの額だから、これで足りなければもっとでしょ。

ちなみに「管理費+修繕積立金+駐車場」が安い…という根拠は、
当初平均額7,225円→平均必要額19,673円の差額12,448円を含めても、同等立地と比較して安いってことです。

そもそも、修繕計画が甘くて、重説で公表される必要額の信頼性が低い場合もあるし、「自走式だから機械の修繕が必要ない」って説明したデベさんもいましたが、自走式ならではの改修費や諸税のコストもあるので、購入する人の責任で調べる必要があると思います。
その結果、私の判断では「安い」と表現しましたが、見方によっては「安くない」と判断する方がいても、その判断を否定するものではありません。

もっと深い話をすれば、駐車場の稼働率想定と実際が乖離すれば、管理費収支が悪化するので、これを補完するコストも考慮しないと…。
ここは、稼働率想定75％。収容台数/全戸数と、この稼働率想定をみて、購入者の利用予定率のバランス判断も必要で、収容台数/全戸数の割合に比べ、利用予定率が低い場合は収支悪化の懸念があります。
近くの某タワーは「まだ利用予定が40％台で余裕ありますよ…」って言われましたが、稼働率想定割り込む懸念のほうが心配です。
ちなみに竣工済タワーで、稼働率が5割切って「1戸当り利用2台OK」って言ってるとこもありましたが…