南青山マスターズハウス（(仮称)南青山四丁目計画）パート３

南青山のマンションは、値下がりすることはあまりないですね。
投資家さんが書かれているとおりこの南青山の地には、住みたい
と思っている人は、たくさんいますからね。確かに南青山は、
田園調布や松濤みたいに高級住宅街では、ないかもしれません。
でもおしゃれな街並みが魅力ですね。またこのマンションみたいに
庶民でも少し頑張れば住めるところだと思います。

No428 No429の方はどこに住んでいるんですか？
あなた方が住んでいるところは、資産価値のある
高グレードのマンションに住んでいるんですか？

このマンション現在検討しています。
友人の１人も興味を示しているのでお互いで情報を共有しあっています。
友人も不動産投資をしているのですが、ここでわかりやすく書き込んでおられる投資家さんと意見が同じようです。
私は仕事で通いやすいのでセカンドハウス的に使えればと思っていますが。
春のお花見も良さそうですしね。

おはようございます。

昨日は私も調子に乗って色々しゃべりすぎました。
気分を害された方がいましたら、申しわけありませんでした。

まず「安い」ということを強調しすぎてしましましたが、この「安い」という意味は
このエリアでの相対比較の話であって、首都圏、あるいは都内一般のマンションとの絶対比較においては
決して安くはありません。
坪単価が２８０万を超えてくると購買層は変わってきますし、３００万を超えてくると
与信の問題もあり、買いたくても変えない層が増えてきます。

同じ６０００万出すなら、湾岸で８５平米が買えると考えると家族構成なども踏まえ
そちらをチョイスする層もあります。

ですから、優位性がやはり誰でも気軽に住めるエリアではないことに変わりはありません。
だから港区の内陸部はどこもそうですが、常に憧れの地になるわけです。

今の経済情勢や、震災による消費手控えなども影響し消費マインドが停滞気味ということも
あります。
不動産マーケット（都心部）は既に上昇局面に入ったと申し上げましたが、この上昇トレンドを
実感として感じていない方も大いと思います。

そういったことが、現状の不動産都心マーケットを取り巻く環境ですが、数年先の状況を
見れば、また全然違った局面になるというのは、上に書いたとおりです。

ただ、何方かが仰っていましたが、買い煽っていると取られてしまっては、それは私の
本意ではなりませんので、ネガさんの御意見に対する個人的な意見、ということで
お聞きください。

で、あなたはどのデベがおすすめなんですか？

投資して儲けようとする立場と実際に居住して満足を得ようとする立場とでは考え方が違うと思います。
必ず儲かるからと言われても間取りや仕様を我慢してまで購入する気にはなりません。
もし我慢した上で儲からなかったら悲惨この上ないですから。

間違いなく儲かるそうですね、ここを買うと。あなたが買うと仰るなら私も買いますよ。

この投資家さん、以前、明確な根拠も示さず丸紅物件は最も資産価値が維持できるとか。天井が低いほど部屋は広く感じられるとかなど珍説を展開していたんじゃなかったかい？

一般の検討者の方は御理解いただいていると思いますが、別にここを買い煽っているわけでも
儲け話を持ちかけているわけでもありません（笑）
不動産は全て一点物、その検討者もまた仕事も家族構成も年収も人それぞれ。万人にマッチする
マンションはありません。

私が申し上げたことは、ネガサンがここは将来資産価値が保てない、という御意見に対して
そうではない、という見識から自説を申し上げたまでで、それが儲け話を持ちかけている
ようにとられていたら、本意ではありません。
投資家としてのスタンスからも色々話しましたが、そこは本当の検討者の方なら、話の流れで
おわかりになると思います。

投資家さん、貴方のお勧めのマンションはどこでしょうか？
また今後の都心不動産トレンドをどう読みますか？
後学のためお話し頂けると嬉しいですね。

私は実需で購入を決めました。
正直、リセールについては不確実な事なので重視しませんでした。
ロケーションが購入の決め手でした。

投資家の友人と話しても、やはり438さんと同じ意見のようです。

私は居住用に購入しますが、20坪という広さの問題で、将来的には売却することになると思います。
そういった条件で検討すると、やはりこのマンションは手ごろ感もありポイントが高くなります。

色々なご意見があると思いますが、概ね438さんのご意見に合致いたしますし、
また、どんな意見に対しても丁寧に回答をしてくださっている438さんにお礼を申し上げたく
初めて書き込みました。

ありがとうございました。

その投資家の友人も購入するんですか？

４４０さん

お礼まで頂いてしまい恐縮です。
少しでも御検討の参考材料になったのなら、私も嬉しいです。

今までこのスレも含め、スレは眺めても自ら積極的に書き込みをしてきたことはありませんでしたが、
先週末、ふと目に留めたこのスレでのやり取りがちょっと看過できなかったので（笑）、しゃしゃり
出て来て好き勝手申しました。
久しぶりに熱くなり、私も楽しかったです。

ネガさん（というと失礼ですが）、皆さんが仰っているここの欠点は、決して間違ってはいませんよ。
仕様は豪華な方がいいし、天井は高いに越したことはありません。同意します。
私が同意しなかったのは、だからと言ってここはだめだという評価に対してです（くどいですね）

人間の欲望とはキリがないもので、家がほしい、それも都内に、出来れば都心３区に、やっぱり
仕様は豪華がいい、とどんどん膨らんでいくものです。
私自身もそうやって今までの人生を生きてきました。志半ばではありますが・・・。
ただ現実の人生は、どこかで理想との折り合いをつけなければいけない局面も多く、それが人生でもあります。

そういう意味では、本当に嫌味ではなく、もし皆さんが真剣に物件を検討しているのであれば、妥協せず
御自分の求める理想のマンションを追求している皆さんは立派です！
理想の不動産を手に入れる日まで、どうか是非頑張ってください。
自分の経験から言っても、目標があると仕事も頑張れますからね！

色々と失礼なことも申し上げ、失礼致しました。

すみません。

不動産のリスクについてお尋ね頂いておりますので、その話を少しだけさせていただきます。

一般的な不動産リスクとして挙げられるのは、債務の不履行（現金買いなら別）、売却の際の
資産目減り（売却価格が残債を下回ると資産を失った上に負債のみ残る）、賃貸の場合は空室リスク
等もあります。

これらの大前提は、前にもお話したように、日本や世界経済の動向や、景気、政治の動き、今回のような
天変地異にも影響を受けます。

ただ、おわかりかと思いますが、これらのリスクというのは、どこにいてどんな物件を買っても共通のリスク
だということです。

個別限定の物件リスクというのは、例えば目の前に将来大きな建物が建ち、日当たりが失われるとか、
渋谷区の某物件で話題になった立て替えの際に同規模ものもを建てられない条件つくとか、どちらかと
いうと、きわめて限定的な話になります。

おそらくネガサンは仕様の悪さや天井高の低さなどをリスクとして仰っているのでしょうが、
それに対しての私の見解は申し上げたとおりです。
それについてはバイタルなリスクという評価ではありません。

一番大事なのは、最初に述べた大きな不動産リスクをどう最小化するか。
その答えは、なるべく利便性の高い、人気の高いエリアに買う、ということに尽きるのです。
今回、私はここの評価についていろいろ述べましたが、ちょっと乱暴に言ってしまえば
こういった超都心立地に立つマンションであれば、高値掴みさえしなければ損はしないのです。
ここだけが特別なのではありません。ここがいいと申し上げたのは発射台が低いから、その分
糊代が大きいということで言っているわけです。

おわかりいただけましたでしょうか？

やはりここのマンションを購入する上でのリスク（資産価値の下落）については言及を避けているね。

別に避けているわけではありません。
大きな個別リスクはないとういう認識です。
逆にお聞きしたいのですが、貴兄が考えるこの物件固有のリスクは何だと思いますか？
それをお聞きしたいです。

447様へ 価格、立地 仕様 含め お勧め物件 教えて下さい。貴方の コメントでは この 世界不況で 世の中 悪いとしか 聞こえないし。竣工前に 最近完売した 超 都心物件も 挙げて無い。ただ 駄目出しばかりじゃ なんの 参考にも 成らない。早く 推薦物件 一つで 良いから 挙げてください。そうでなければ スレの 無駄でしょう。

賃貸で表参道徒歩１１分以上の物件を借りた場合、２LDKで２６万８千円、
３LDKで５０万６千円が平均の相場の様です。
徒歩１０分以内だとさらに価格はあがりますね。物件を探す時、徒歩１０分以内で
探す人が多いので、表参道の駅からと考えている人の検索には１１分だとひっかからない
ですね。ま、他の駅からだと１０分以内の検索にはひっかかりますが。

外苑前駅からだと10分かからないと思いますよ。
他の駅からだという書き方をするということは
この土地を知らない人じゃないですか。No.458さんは。

外苑前　８分　　乃木坂　７分　　乃木坂から千代田線で大手町　１１分
つまり、大手町のオフィスに　ドアツードアで　２５分で行けます。
なぜ　表参道にこだわるのか　不明。　丸の内の　オフィスでも
外苑前から　赤坂見附乗換えで　３０分以内。

丸の内、大手町界隈への通勤には最高ではないでしょうか。
週末　遊びにいくときは　プラダの前歩いて　表参道から乗車も
よろしいかと。

そういう使い分けしておりますが？　

丸の内へは、乃木坂→二重橋前 という行き方もありますね。
この場合、千代田線一本です。

466さん　乃木坂ー二重橋前　１０分　丸の内まで
door to door で　２０分でした。

今日このマンションの横を通ったら立体駐車場を
建設していましたね。少し気になりました。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

立体駐車場はどのあたりですか？

夜間、婦女子は乃木坂駅は使わないほうが無難です。
かなり怖いですよ。

472様　夜遅くは　男の私でも　怖いですが、かなり怖いとは何が
怖いのですか、ひったくり、強盗事件は　聞いたことありません。
歌舞伎町のほうが　ある意味よほど怖いし、帰宅遅いときの　近辺婦女子は
皆さん　タクシーです。銀座、新宿、赤坂　どこからでも　たいした金額ではないですから。

銀座からこの間深夜料金でここの南青山４丁目付近まで行った
のですが２５００円弱の値段で行かれました。
赤坂からだと１５００円もかからないのではないかな。
駅から歩いたりすることを考えれば、タクシーを使ってしまった方が
よさそうですね。

No.471様　このマンションの端　西麻布方面のほうです。
このマンションの外観にそぐわないのではと思いました。
青い陸橋の降りたしたのところです。

475さん、有り難うございます。今度見てみます。

473様　472です。
この物件から乃木坂駅まではどこを通っても墓地横です。
特に青山陸橋を通る最短ルートは、両脇墓地で夜間歩く人はほとんど居ません。
そういう意味で”怖い”ということです。
治安という点ではとにかく周辺には人が居ませんので（死んだ人はいっぱいいますが）良好かと。
それと夜の西麻布はダメです。いきがったお兄さんお姉さんがいっぱいいますので。

もうすでに　１２０世帯は　引越し準備中。
いいペースじゃない？　あとの５０は　来月下旬から
現品内覧して　夏前には完売でしょう。

今　都内で２年前　竣工済みのマンション　新聞広告いっぱい
あります。　竣工前に　広告出すの当たり前でしょ。

西麻布は悪くないです

管理人さん
ご苦労様です。

475さん
立体駐車場は仮設事務所があった所ですね。
壁面はパネルで覆われ、周りは植栽が施されるようです。
個人的には、仮設事務所と同じように壁面緑化までしてくれたらいいのにと思うのですが…

No.490様
せっかく南青山に建設されるマンションですから外見もおしゃれな感じにしてほしいですよね。
このマンションに住まれる人が気持ちよく住めるようにね。

大分出来てきました。大型、内廊下、青山アドレスで300万円台。
相場なんでしょうか・・・。

一週間なかったですね。好きな方々 が 購入されれば 良いです。ちなみに小生は 霊園側の 六階に終生住まわせていただくッ森です。

何か！でも議論は大事ですね。いろんな声を聞いて、市場価値を考えられますから。

学区もよいのに不思議です。。。

いままでの南青山のイメージは 100平米 2LDK 一億五千万円 で 一般人には 手がでなかったけど。よくぞ 仕様を コンパクトに して 半値に した デベロッパー さんの ｱｲﾃﾞｱに 感心します。

イタリアンが多い南青山で 長くイタリアで勉強された 建築家の先生が 手がけられた物件というのはなるほどです。

なんで売れ無いのここ？

相場より安いのに売れ行きいまいちのようで、なぜ？？

まぁ元々立地からして賛否両論あるのは分かってたわけだし、買いたい人が買えばいいでしょう。
何も必死こいてネガティブキャンペーンすることはない。
興味ない人は放置で良し。
興味ある人は熟考の上買えば良し。

買うの？MR行きました？

行きました。ワインもらったお。

お、そうなん。いなー！結構、早く行ったからか、貰ってないお

また意味不明スレに なってしまい残念です。今時竣工 １ヶ月半前に 七割契約済みマンションが 売れて無い ご発言。以前の投資家様のスレでは この状態が ノーマルって 掲載されて おりました。皆様 竣工2ヶ月前に 全部売れないのは おかしいのでしょうか。ご意見 賜りたく。

要するにケチつけたい連中がいるだけでしょう。そんな輩は絶対、自分で買う気なんかないし、放置が一番。このマンションが売れてないとは思いませんね。安いと思います。

毎週着実に売れているようですよ。この規模で、青山では安いといってもグロスではそこそこの値段ですから検討しているとは言えるのでは？

いくら安いといっても、この坪単価では飛ぶようには売れないですね。
５０平米じゃ家族４人は暮らせないし、いわゆるファミリーマンション購買層は
広さ的にも単価的にも買えないから。即完売にならないのはある意味、当然でしょう。
検討絶対数が少ないからです。

結局　近辺で　比格　優良物件は　どなたも　あげられないのでは？
残念です。　ずっとお待ちしているのですが。　

物件HP のスタッフブログに写真がアップされてますね。
現地にも行きましたが、いい感じに仕上がってきてました。

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ここの単価が郊外並み？？？
具体的にここと同等の坪単価の郊外物件をあげてみて。
坪単価が３００万の郊外物件ってどこ？？

返答を楽しみに待ってるよ！

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２４年２月現在の新築マンション平均坪単価
（YAHOO不動産、首都圏最新データランキング）

東京都港区　　４００万
　　渋谷区　　３７７万
　　
千葉県船橋市　１７４万
神奈川県磯子市１８８万
東京都多摩市　１６６万

郊外より高くない？

ここは平均すると350は超えているはず。