南青山マスターズハウス（(仮称)南青山四丁目計画）パート３

>５５平米程度での２ＬＤＫや60平米台の３ＬＤＫなど、やや この立地に対してのマーケティングが明確でなかった点が残念でした。

ということは、これらの需要予測に疑問を感じたということですよね。ならば、これらの部屋を転売するときには容易ではない、即ち資産価値の維持は難しい、だから投資対象として今一つと判断しているのではないですか？それを◎は言いすぎでしょう。

３８８さん

ベストを言えばそういうことです。
私が同じデベロッパーの物件しか買わないのは、後々の管理や資産運用も全て含めて
入り口と出口戦略が簡単だからです。

ただ、ここで言われている仕様の低さ＝物件としての資産価値の著しい毀損　という図式には
賛同できません。

また需要と供給という関係で言えば、自分の部屋を貸す場合、極端に言えばひとりの
顧客を見つければいいわけです。

超都心というマクロな立地でパイの大きさ（供給）を考えた場合、そのパイを食べたい人（需要）は、
今後の少子高齢化の状況に置いても東京は人口増が見込まれるため、超都心でのの需要＞供給の関係と
私は考えます。

そんなマクロの楽観論が通用するなら。都心部のマンションはどれも借り手が付いて儲かるということになるね。

表現がわかりにくかったですかね。すみません。

補足しますと、
ミクロ＝このマンション、マクロ＝超都心、という意味で使いましたが、
一般的には超都心というエリアはマクロではなく、ミクロなエリアで表現されます。
つまり首都圏、都内、23区内、都心３区とエリアを絞っていっても、最後まで残る
ミクロなエリアです。
このミクロなエリアのマーケットには安定的な固定層がいます。
厳密に言えば、そのマーケットは際ほど私が言ったようなマーケットだと思っています。

今後、不動産を取り巻く状況としては、円安や長期金利の上昇によるローン金利の上昇が見込まれ、
消費税の増税も予定されるなど、都心一等地を購入するには厳しい状況になってきます。
エリア的には、虎ノ門エリア、品川操車場後の再開発などが予定されており、同じ都心でも
濃淡が出て来ます。
官庁宿舎の放出も出てくるでしょうが、間違いなく大手でデべのきっちりとしたマーケッティングのもと
かなりの坪単価になってしまうでしょう。

そういうことも色々加味した上で、ここのコストパフォーマンスは◎という評価です。

でも繰り返しますが、あくまで私の個人的な意見なので、仕様が低いから将来の
資産価値が維持できないとお考えの方は、購入を控えれば良いのです。
ただ、私はこの意見に疑問を持っているので、何もわからない一般の購入検討者に違った
見方もあるということで、自説を述べているわけで、最後は御自身の判断だと思います。

現在価値が維持できるかは、将来の周辺のマンションの仕様動向によって決まってくるのではないでしょうか？
今後都心の再開発などで建てられるマンションの仕様が現在より向上するとみるのが常識的ではありませんか？
将来にわたって南青山にもうマンションが建たないという保証もありません。
そうなれば、ひときわ低仕様のこのマンションの位置づけが、相対的にどうなるかは自明の理だと思いますがね。

>こういった超都心立地での中規模マンションの場合、単身やＤＮＫＳ向けの一部屋が広い間取りか、逆に１００平米超えの大きな間取りのほうが、より好まれたのではないか

この手のマンションとなると、通常高級マンションですよね。下町風情の住環境下で、しかも幹線道路沿いの縦に細長い地形に（東西の間取りしか取れない）、高級マンションが似つかわしいとは思えませんけど。あなたのマーケティング力をお尋ねしたい。

393と394さん 391さんが特にメリットがないのにこれだけ丁寧に説明してくれているのを少しはリスペクトしても良いのでは？ 失礼極まりない。あなた方のネガ自体どれだけ説得力ないか、自覚された方が良いのでは。

すみません。外出している間に盛り上がっていましたね。

まあ色々な意見がありますので、私の見通しが違うと仰る方がいてもそれは人それぞれです。
最初にも自己紹介しましたが、私はあくまで投資家の端くれに過ぎませんので。

私の今までの投資物件は港区に限定しており、基本的に土地観のないエリアには動きません。
唯一過去に食指を動かされた物件の話は前にしました。

今までお話したことは曲がりなりにも、ここ十数年港区で物件をみて来た経験から申し上げたことです。

私は投資を行う上でずっと守ってきたのは、デべの話のほかにもいくつかり、ひとつは１ルームしかない
いわゆるペンシルマンションには投資しません。
また基本的に中古も買いません。
利回りを考えた場合、中古は魅力的ですが、今まで中古購入したのは１軒件のみで、同じマンションの買い増しでした。

ここを◎という評価をしたのは、何度も言いますが、最近では稀有のコストパフォーマンスだと思ったからです。
最近は大手デべの物件でもシートフローリングはいうには及ばず、直床物件も現れています。
仕様について、もちろんいいに越したことはありませんが、コストを考えた場合、どこかで線引きをしなければ
なりません。
そのバランスを立地と値段と仕様でみた場合、私の評価は◎なのです。
決定的なマイナス要因にはならない、ということです。

表現はおかしいかもしれませんが、南青山の新築マンションで、それなりの規模があり、ここの価格で購入
出来るのであれば、百難隠すということです。
三井のパークマンションシリーズのように、最高の立地に最高の仕様のものを建てても、必ず欠点はあります。
よくいわれますが、１００％満足のいくものはありません。

どこかで妥協をするときに、それが仕様なのか、価格なのか、エリアなのか、駅からの距離なのか、
これも人それぞれだと思いますが、私はここの場合、仕様を妥協したとしてもお釣りのくる立地、
ということです。

ネガさん、私はここを◎としましたが、御自身がおすすめのマンションはどこでしょうか？
それをお聞きすることで、ある程度貴兄のマンションに対する眼力がわかりますので、
よかったら、お教え願いたいですね。

まあ、あまりここで管を巻いていると、本来の検討者の方の議論の妨げになってはいけませんので、
今後投稿は少し控えながら、異論があればやり取りしていきましょう。

但し、感情的な個人的中傷は御勘弁ください。

>もし異論があれば是非お聞かせください。

３９３ですが、私の異論に対して具体的に答えて下さい。

３９３さん

私がもう少し広くといったのは、間取りの話です。
別に仕様そのものを高級にしたり、また造りを豪華にすべきとは言っておりません。

このマンションは南青山というブランド地に建つコストパフォーマンスの優れた
物件であるから、仕様が多少劣っていても◎なのです。

これが高級な造りのものを建て、高く販売しては、南青山にある「普通の」のマンションに
なってしまいます。稀有ではなくなってしまいますよね。

１００平米以上の間取りや、と申し上げたのは間取りの話であって、仕様ではありません。
５０平米台は２ＬＤＫでなく１ＬＤＫに、60平米台は２ＬＤＫに。これも仕様をあげて
高級にする必要はありません。

南青山というブランドエリアに建ちながら高級を前面に出さない、価格を押さえた物件だから
◎なのです。

ただ、間取りはもう少し工夫が必要だったかな、というのが私の意見です。

南青山では「高級では無い」という意味で稀有のマンションということですね。その点はよく分かります。
しかし、なんといっても不可解なのは、そこまで稀有でコストパフォーマンスが良いと判断されるなら、なぜ借金してでも買わないかです。投資物件としてこれほど魅力的な物件は無いと聞こえますよ。

高級ではない、というと御幣があります。

出来上がってしまうと、あまりそういった点は貸したり売ったりする際に問題にならなくなるという意味です。
このエリアはマーケットがはっきり分かれていますので、富裕層はもともと検討の対象外になるからです。

何故買わないか。仰るとおり投資物件として文句ありませんが、私が対象としている貸し先のニーズからは
今の間取りではやはり少しずれているからです。

ただ、皆さんが仕様の低さを理由に、ここの資産価値を低く見ているのはちょっと違うなと思ったので、
口を挟みました。

補足しますが、
間取りというのはデベロッパーの開発力、マンションのコンセプトも含めての間取りです。

＞私が対象としている貸し先のニーズからは 今の間取りではやはり少しずれている

このエリアで貸す場合、今の間取りでは貸しにくいということですか？そうなら、このエリアの需要層にミスマッチの部屋を買うこと自体、将来の転売時に苦労するとか、資産価値を維持しにくいという問題があるということになりませんか？

このエリアに住みたいという人は沢山いますよ。
憧れも含めて、住んでみたい、という人はいっぱいいます。
ただ、それに見合う物件があるかどうか、買うと高い、借りても高い。
それが現実でしょう。

だからマーケットとしては、希望的な願望も含めて需要はあります。
またイニシアルの投資コストを抑えられるこの物件はあとあと、有利です。

私の貸し先とのアンマッチ、それは私が　ＮＯＮ　ＪＡＰＡＮＥＳＥ
つまり外人（主に法人契約）をマーケットにした賃貸をしているからです。

外人はこういったややあいまいなコンセプト持つマンションは向きません。
６０平米の３ＬＤＫというのは、郊外のマンションのコンセプトだからです。

でも憧れの南青山に手の届く価格で買えるなら、あるいは借りられるなら
住みたい、という日本人は沢山います。

だからここは他のマンションとの競争力において鉄板なのです。

＞だからここは他のマンションとの競争力において鉄板なのです。

それならとっくに完売しているはすですよね。

鉄板は将来の話ですよ。

過去、同じような経緯をたどったマンションをいくつか知っています。
具体名は控えますが、港区の某有名タワーの近くにあるマンションもそのひとつですし、

当時は仕様が低いことが散々叩かれ、購入者も自虐ねたを繰り出す有様でしたが、
現在もは高値で取引されております。またこういう物件は、実需が多いのでもともと出物
自体が少ないのも特徴です。

何故、そういうことがおきるのか？それはその当時叩かれた仕様云々は中古マーケットにおいて
値決めの決定的な要素にはならないからです。
自分の住みたいエリアに限られた予算内で、住みたいマンションがあれば（これもスペックではなく
築年数やタワーか低層かというような視点と間取りが主です）、それが壁掛けエアコンであっても
購入をやめたりしません。
不思議に思うかもしれませんが、新築の時とは物件の選び方が全く異なるからです。

私がこのスレに口出しした理由は皆さんのように、大変申しわけありませんが
感覚的にあるいは感情的に、物件を非難しているのを見かねて、自分の経験から
少しでも検討者に多くの情報を差し上げようと思ったからです。

ネガの方の挑発に乗るつもりはありませんが、もう一度整理してお話します。

同じデべで選ぶのは、自分のストライクゾーンにあるマーケット（ＮＯＮ　ＪＡＰＡＮＥＳＥ）にあった
マンションを作るからです。
ですからこれは同じ理由です。

資金の話は、正直、資金に余裕があれば手を出してもいいかな、というくらいの物件ではありますが、
そこまで余裕はありません。
この私の投資のスタンスはずっと変わっていませんが、だからといってここの評価が　×　だとは
思いません、という話です。

将来鉄板であるなら、邦人にとりあえず貸して将来転売すればほぼ間違いなく儲かるわけですよね。それなら人に勧めないで自分でそうすればよいのでは？170戸余りも売り出していたのですから、予算に応じて間取りはより取り見取りであったはずです。

売値が売値ですから、儲かるでしょう。
まあ実需での購入を考えていらっしゃる方は関係ありませんが、もし何かの際に出口戦略が立てやすい
というのは、とても大事なことです。

私は外人向けの賃貸事業をやっておりますので、いくら儲かるからと言って
日本人向けに手を出してまで事業を広げるような物件の購入をしたことはありません。
今まで何回かこれは買いだなという物件も確かにありましたが、これが私の投資家としての
事業スタンス、ポリシーです。
そもそもなるべく楽をしたくて、賃貸を始めたくらいですから・・・。
だから同じデベロッパーにしか手を出しませんし、エリアも同様です。


ただ、繰り返しになりますが、だからといってこの物件が悪い評価だとは思いません。
ということです。

おわかりになってはいただけないと思いますが（笑）、一般の購入検討者の参考の一助
になればいいと思い、書いています。

それだけです。

ここで6000万くらいのを買ったら、10年後いくらくらいで売れればいい方と考えとくべきですか？

間取りは1LDＫ51平米です。

これからの景気動向によりますが、経済全体では中期レンジ（２～３年後）の見通しとして、ＪＮＢ（日本国債）の価値が
下がり、円安、金利の上昇局面を迎えるでしょう。
そのまま行けば緩やかなインフレに向かいますが、２０１５年に消費税が１０％に値上がるとして、
これが円安の景気をどこまで減速させるかです。

不動産マーケットの見方も震災絡みで諸説色々ありますが、既に上昇局面に入っているというのが通説です。
諸々加味して、６０００万の物件は　5年後　６５００～７０００万のレンジ　10年後　景気しだいですが、
６５００～６０００万のあたりと読みます。

あくまで個人的な予想ですので、御容赦ください。　

419さん、色々と教えて頂き有難うございます。私も、憧れの地ですから狭い住戸でも欲しくなりました。荷物さえ多くなければ、すっきり快適に住めそうです。

南青山のマンションは、値下がりすることはあまりないですね。
投資家さんが書かれているとおりこの南青山の地には、住みたい
と思っている人は、たくさんいますからね。確かに南青山は、
田園調布や松濤みたいに高級住宅街では、ないかもしれません。
でもおしゃれな街並みが魅力ですね。またこのマンションみたいに
庶民でも少し頑張れば住めるところだと思います。

No428 No429の方はどこに住んでいるんですか？
あなた方が住んでいるところは、資産価値のある
高グレードのマンションに住んでいるんですか？

このマンション現在検討しています。
友人の１人も興味を示しているのでお互いで情報を共有しあっています。
友人も不動産投資をしているのですが、ここでわかりやすく書き込んでおられる投資家さんと意見が同じようです。
私は仕事で通いやすいのでセカンドハウス的に使えればと思っていますが。
春のお花見も良さそうですしね。

おはようございます。

昨日は私も調子に乗って色々しゃべりすぎました。
気分を害された方がいましたら、申しわけありませんでした。

まず「安い」ということを強調しすぎてしましましたが、この「安い」という意味は
このエリアでの相対比較の話であって、首都圏、あるいは都内一般のマンションとの絶対比較においては
決して安くはありません。
坪単価が２８０万を超えてくると購買層は変わってきますし、３００万を超えてくると
与信の問題もあり、買いたくても変えない層が増えてきます。

同じ６０００万出すなら、湾岸で８５平米が買えると考えると家族構成なども踏まえ
そちらをチョイスする層もあります。

ですから、優位性がやはり誰でも気軽に住めるエリアではないことに変わりはありません。
だから港区の内陸部はどこもそうですが、常に憧れの地になるわけです。

今の経済情勢や、震災による消費手控えなども影響し消費マインドが停滞気味ということも
あります。
不動産マーケット（都心部）は既に上昇局面に入ったと申し上げましたが、この上昇トレンドを
実感として感じていない方も大いと思います。

そういったことが、現状の不動産都心マーケットを取り巻く環境ですが、数年先の状況を
見れば、また全然違った局面になるというのは、上に書いたとおりです。

ただ、何方かが仰っていましたが、買い煽っていると取られてしまっては、それは私の
本意ではなりませんので、ネガさんの御意見に対する個人的な意見、ということで
お聞きください。

で、あなたはどのデベがおすすめなんですか？

投資して儲けようとする立場と実際に居住して満足を得ようとする立場とでは考え方が違うと思います。
必ず儲かるからと言われても間取りや仕様を我慢してまで購入する気にはなりません。
もし我慢した上で儲からなかったら悲惨この上ないですから。

間違いなく儲かるそうですね、ここを買うと。あなたが買うと仰るなら私も買いますよ。

この投資家さん、以前、明確な根拠も示さず丸紅物件は最も資産価値が維持できるとか。天井が低いほど部屋は広く感じられるとかなど珍説を展開していたんじゃなかったかい？

一般の検討者の方は御理解いただいていると思いますが、別にここを買い煽っているわけでも
儲け話を持ちかけているわけでもありません（笑）
不動産は全て一点物、その検討者もまた仕事も家族構成も年収も人それぞれ。万人にマッチする
マンションはありません。

私が申し上げたことは、ネガサンがここは将来資産価値が保てない、という御意見に対して
そうではない、という見識から自説を申し上げたまでで、それが儲け話を持ちかけている
ようにとられていたら、本意ではありません。
投資家としてのスタンスからも色々話しましたが、そこは本当の検討者の方なら、話の流れで
おわかりになると思います。

投資家さん、貴方のお勧めのマンションはどこでしょうか？
また今後の都心不動産トレンドをどう読みますか？
後学のためお話し頂けると嬉しいですね。

私は実需で購入を決めました。
正直、リセールについては不確実な事なので重視しませんでした。
ロケーションが購入の決め手でした。

投資家の友人と話しても、やはり438さんと同じ意見のようです。

私は居住用に購入しますが、20坪という広さの問題で、将来的には売却することになると思います。
そういった条件で検討すると、やはりこのマンションは手ごろ感もありポイントが高くなります。

色々なご意見があると思いますが、概ね438さんのご意見に合致いたしますし、
また、どんな意見に対しても丁寧に回答をしてくださっている438さんにお礼を申し上げたく
初めて書き込みました。

ありがとうございました。

その投資家の友人も購入するんですか？

４４０さん

お礼まで頂いてしまい恐縮です。
少しでも御検討の参考材料になったのなら、私も嬉しいです。

今までこのスレも含め、スレは眺めても自ら積極的に書き込みをしてきたことはありませんでしたが、
先週末、ふと目に留めたこのスレでのやり取りがちょっと看過できなかったので（笑）、しゃしゃり
出て来て好き勝手申しました。
久しぶりに熱くなり、私も楽しかったです。

ネガさん（というと失礼ですが）、皆さんが仰っているここの欠点は、決して間違ってはいませんよ。
仕様は豪華な方がいいし、天井は高いに越したことはありません。同意します。
私が同意しなかったのは、だからと言ってここはだめだという評価に対してです（くどいですね）

人間の欲望とはキリがないもので、家がほしい、それも都内に、出来れば都心３区に、やっぱり
仕様は豪華がいい、とどんどん膨らんでいくものです。
私自身もそうやって今までの人生を生きてきました。志半ばではありますが・・・。
ただ現実の人生は、どこかで理想との折り合いをつけなければいけない局面も多く、それが人生でもあります。

そういう意味では、本当に嫌味ではなく、もし皆さんが真剣に物件を検討しているのであれば、妥協せず
御自分の求める理想のマンションを追求している皆さんは立派です！
理想の不動産を手に入れる日まで、どうか是非頑張ってください。
自分の経験から言っても、目標があると仕事も頑張れますからね！

色々と失礼なことも申し上げ、失礼致しました。

すみません。

不動産のリスクについてお尋ね頂いておりますので、その話を少しだけさせていただきます。

一般的な不動産リスクとして挙げられるのは、債務の不履行（現金買いなら別）、売却の際の
資産目減り（売却価格が残債を下回ると資産を失った上に負債のみ残る）、賃貸の場合は空室リスク
等もあります。

これらの大前提は、前にもお話したように、日本や世界経済の動向や、景気、政治の動き、今回のような
天変地異にも影響を受けます。

ただ、おわかりかと思いますが、これらのリスクというのは、どこにいてどんな物件を買っても共通のリスク
だということです。

個別限定の物件リスクというのは、例えば目の前に将来大きな建物が建ち、日当たりが失われるとか、
渋谷区の某物件で話題になった立て替えの際に同規模ものもを建てられない条件つくとか、どちらかと
いうと、きわめて限定的な話になります。

おそらくネガサンは仕様の悪さや天井高の低さなどをリスクとして仰っているのでしょうが、
それに対しての私の見解は申し上げたとおりです。
それについてはバイタルなリスクという評価ではありません。

一番大事なのは、最初に述べた大きな不動産リスクをどう最小化するか。
その答えは、なるべく利便性の高い、人気の高いエリアに買う、ということに尽きるのです。
今回、私はここの評価についていろいろ述べましたが、ちょっと乱暴に言ってしまえば
こういった超都心立地に立つマンションであれば、高値掴みさえしなければ損はしないのです。
ここだけが特別なのではありません。ここがいいと申し上げたのは発射台が低いから、その分
糊代が大きいということで言っているわけです。

おわかりいただけましたでしょうか？

やはりここのマンションを購入する上でのリスク（資産価値の下落）については言及を避けているね。

別に避けているわけではありません。
大きな個別リスクはないとういう認識です。
逆にお聞きしたいのですが、貴兄が考えるこの物件固有のリスクは何だと思いますか？
それをお聞きしたいです。

447様へ 価格、立地 仕様 含め お勧め物件 教えて下さい。貴方の コメントでは この 世界不況で 世の中 悪いとしか 聞こえないし。竣工前に 最近完売した 超 都心物件も 挙げて無い。ただ 駄目出しばかりじゃ なんの 参考にも 成らない。早く 推薦物件 一つで 良いから 挙げてください。そうでなければ スレの 無駄でしょう。

賃貸で表参道徒歩１１分以上の物件を借りた場合、２LDKで２６万８千円、
３LDKで５０万６千円が平均の相場の様です。
徒歩１０分以内だとさらに価格はあがりますね。物件を探す時、徒歩１０分以内で
探す人が多いので、表参道の駅からと考えている人の検索には１１分だとひっかからない
ですね。ま、他の駅からだと１０分以内の検索にはひっかかりますが。

外苑前駅からだと10分かからないと思いますよ。
他の駅からだという書き方をするということは
この土地を知らない人じゃないですか。No.458さんは。

外苑前　８分　　乃木坂　７分　　乃木坂から千代田線で大手町　１１分
つまり、大手町のオフィスに　ドアツードアで　２５分で行けます。
なぜ　表参道にこだわるのか　不明。　丸の内の　オフィスでも
外苑前から　赤坂見附乗換えで　３０分以内。

丸の内、大手町界隈への通勤には最高ではないでしょうか。
週末　遊びにいくときは　プラダの前歩いて　表参道から乗車も
よろしいかと。

そういう使い分けしておりますが？　

丸の内へは、乃木坂→二重橋前 という行き方もありますね。
この場合、千代田線一本です。

466さん　乃木坂ー二重橋前　１０分　丸の内まで
door to door で　２０分でした。

今日このマンションの横を通ったら立体駐車場を
建設していましたね。少し気になりました。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

立体駐車場はどのあたりですか？

夜間、婦女子は乃木坂駅は使わないほうが無難です。
かなり怖いですよ。

472様　夜遅くは　男の私でも　怖いですが、かなり怖いとは何が
怖いのですか、ひったくり、強盗事件は　聞いたことありません。
歌舞伎町のほうが　ある意味よほど怖いし、帰宅遅いときの　近辺婦女子は
皆さん　タクシーです。銀座、新宿、赤坂　どこからでも　たいした金額ではないですから。

銀座からこの間深夜料金でここの南青山４丁目付近まで行った
のですが２５００円弱の値段で行かれました。
赤坂からだと１５００円もかからないのではないかな。
駅から歩いたりすることを考えれば、タクシーを使ってしまった方が
よさそうですね。

No.471様　このマンションの端　西麻布方面のほうです。
このマンションの外観にそぐわないのではと思いました。
青い陸橋の降りたしたのところです。

475さん、有り難うございます。今度見てみます。

473様　472です。
この物件から乃木坂駅まではどこを通っても墓地横です。
特に青山陸橋を通る最短ルートは、両脇墓地で夜間歩く人はほとんど居ません。
そういう意味で”怖い”ということです。
治安という点ではとにかく周辺には人が居ませんので（死んだ人はいっぱいいますが）良好かと。
それと夜の西麻布はダメです。いきがったお兄さんお姉さんがいっぱいいますので。

もうすでに　１２０世帯は　引越し準備中。
いいペースじゃない？　あとの５０は　来月下旬から
現品内覧して　夏前には完売でしょう。

今　都内で２年前　竣工済みのマンション　新聞広告いっぱい
あります。　竣工前に　広告出すの当たり前でしょ。