サンクタス南品川ってどうですか？part2

売れてるかどうかの主観的なコメントなんてどうでもいい。

問題なのは、竣工前にもかかわらず一部住戸を値引きしていることだね。
これは普通はやらない。既契約者との公平性が保たれないからね。

竣工後は、モデルルーム使用住戸などの理由で値引きすることは可能（使用住戸なので値引きすることには合理性がある）なので一般的に行われるけど。

「値引き」という一言で片付けるのは簡単ですけど、今回の諸経費サービスは、オリックス全体の施策として１００戸の内、５戸分が割り振られているものなので、この物件がどうこうではなくて、オリックスが云々という話なのかなと思いますけどね。あと、今回対象とした５戸がどういう位置づけの住戸かということと、第1期でも似たような２０万サービスのキャンペーンやってきているので、そこも含めた上で、あーだこーだ言った方が冷静な判断かと個人的には思ってます。

もちろん、オリックスが云々という話だよ。

つまり、オリックスというデベはそういうデベであるということ。

>今回の諸経費サービスは、オリックス全体の施策

既契約者対策としての表向きな表現でしょうね。

新馬場駅は短い各停しか止まらないのに
ホームが長すぎる
歩く歩く・・・
第一京浜の信号も長いし・・・
マイナスポイント多い気がする

ホームが長いのはかつて二つだった駅を一つにしたからです。

100とか102さん、そこまで躍起になって火消しするのやめてよ！デべとか、キャンペーン云々
あるけどさ、売れなくて値引き開始というのは、誰が見ても間違いないことでしょ。

竣工半年前で100万ですか。
竣工直前だと諸経費全額かな。

更に安くなるまで待とう！！

徒歩~分とは、せめて10分までですね。
徒歩13分だと実質1km以上。。。
私にとってはもはや徒歩の距離ではありません。

後2割安ければ検討します。

果報は寝て待て。
いずれ２割くらいは安くなるかもしれませんよ。

HP 見ると、3期1次の5戸とは別に、3期2次として追加で5戸販売するんですね。
お客さんが付くたびにちょこちょこ売り出していってるんで、今回の10戸が売れるとすると
残りはあと20戸くらいですかね。

果報が届いたのかな？
いよいよって感じ。

多分この価格、低層階なのでしょうけどなかなか魅力的ですね。

ただ少しだけ狭いかなぁと言う気がましす。

柱が住戸内にほとんどないので、タワマンの８０平米とあまり居住面積は変わりませんよ。

１００万円引きキャンペーンをしている南西角住戸は明らかに最初の価格設定が微妙だった、と営業の方も言ってました。
２階の価格が、ほぼ同じサイズの中住戸の最上階と同じでしたから。キャンペーン対象住戸以外は値引きはないでしょう。

現在残りが３０戸。

南側のリフォーム屋や寺の住職の家と見合っている住戸が１０戸くらい。
価格割高でキャンペーン中の角住戸が１０戸弱。２月に申し込みが入っているのが５戸。

つまり、CPもよく、隣と見合ってないのは５戸くらいだから、検討中の人は急いだほうがいいかもしれないです。

>115
所詮、ここは田の字間取りでしょ。
採光性が悪かったり行灯部屋があったりデメリットも多い。
ワイドスパンのタワマンと比較すること自体がナンセンス。

ここは相変わらず面白いね。

営業さんと異常に仲良しらしく逐一言動を報告してくれる人とか（購入者だとすると契約後もMRに通いつめてる？）、
ここの70平米そこそこの部屋の居住面積が80平米の他物件の部屋と変わらないと言ってる人とか（広く感じる、ならともかく・・・どんなマジックやねん？）

あと、条件のいい角部屋の坪単価が他より高いのはどこでも同じで、それを割高とは言わない。
それが売れないということは、その価格帯だと誰もこの物件は選ばないということ。ここは安さがメリットだからね。
それから、値引きした南西角住戸と同じタイプは１戸も売れてなかったのかな？既に正規価格で購入した人がいたとしたら、よく怒らないね。

２０万が１００万になったわけだから、
２０万の人はちょっと怒りにくいかもね。
次のキャンペーンはどうグレードアップするんでしょうね。

前スレにこんなコメントがあった。
まあ常識的にはそのとおりだよね。

No.652

by 匿名さん　2011-10-23 09:40:39

値引きはないと思いますよ。

通常、全戸の価格は表示されます。
すでに契約済みの人がいる以上、
完成前の値引きはないと思います。
完成後、1年位売れ残っていればあるでしょうが。。
もし、あった場合、クレームが殺到し、
他も値下げしなければいけなくなる。

その前に完売すると思いますが。

>122さん
勘違いされてますよ。
１００万と言っても値引きではなく、住宅購入支援サービスです。
住宅価格はあくまで据え置きです。

＞１００万と言っても値引きではなく、住宅購入支援サービスです。

面白い。素晴らしいコメントですね（笑）
あなたがどういう人かほんとうに知りたい。ここの営業でなかったら頭の中がみてみたいですわ。

なんかネガってるデベの策略かここに残戸数を書くと
削除依頼されちゃうんだな

もう沈めたほうがいいよ

117の残戸数は全然消されてないよ。
被害妄想なんじゃない？

だいいち、ネガるデベってどこよ？
ここに脅威を感じてるデベなんて皆無でしょ。
モリモトは完売目前みたいだし。ここと違ってね。

まぁモリモト青物横丁のほうが戸数が少ないですから！！
それに、ディスポーザーの有無も実生活には大きな差があると思いますよ(⌒‐⌒)

その他の点、特に利便性についてはモリモト物件の方が高いのは認めますが、ここだって良いところいっぱいありますよ～(^_^)/

設備もよい。日当たりもよい。
変な間取りもなく、値段も近隣比べて安い
主張によると大崎駅も圏内である
で、早期完売しない理由はなんだろう？
検討したけど、購入に至らなかった方は何がネックになりました？
うちは川沿いなのと淋しい感じ、現地見学で妻が線香の臭いがダメと主張したからです、値段は魅力的ですね。

立地の魅力がないから。というか魅力を感じる人の数が限られているから。地元需要だけなのに数が多すぎ。

一般の人の考え方と、デベの考え方って、やっぱかなり違うね～。
一般の人には、今の販売状況を見て、何で早期完売しないの？とか、需要もない立地なのに数が多すぎって見えたりするんだね。


デベ勤めだと、竣工引渡しまであと８ヶ月くらいあって、残り２０戸くらい（残１３％）って社内では既に成功プロジェクト（あんま気にしなくてもなんとかなる）っていう位置づけになってるんだろうなって考えるからね～。

多くのデベ（住友除く）は早期完売じゃなくて、竣工までに完売するのを目指して販売計画立ててる。
（あまり早く売れると、もっと高く売れたのでは？という議論が社内で発生。汗）

販売の予算立てについては、竣工までに完売できなかったことまで最初から考えてて（特に今回みたいにある程度規模の大きい物件は）、棟内モデルを設置する予算、竣工後しばらくの広告宣伝費は残しているのが普通。

だからデベ的には竣工完売が普通にできそうなこの物件で、需要が足りないなんていう議論は起こり得ないんだけどね。


城南物件検討してるデベ勤めでした。

132さん、ためになります。
もし132さんの会社でサンクタスとモリモトの近隣物件の両方のプロジェクトを展開していたら、どちらがより良いプロジェクトだったという評価になるのでしょうか？？
どちらも検討しているもので、とても気になります！！

ここは川がなければ買ってたかも。

モリモトのアールブランも検討しましたが、サンクタスに傾いています。

・アールブランは隣にガラの悪いレストラン（ハマーカフェ）がある。夜遅くまでルーフトップでもイベントをやっている。

・青物横丁は新馬場よりはずっと駅力があるが、サンクタスは一応山手線徒歩圏内なのがよいかと。通勤の普段使いは辛そうですが、夜遅くなった時や、休日は大崎使いもあり。

・都心からの距離。一駅分違うということは、タクシーで５００〜１０００円は違いそうなので、少しでも近いほうが良い。

・どちらも中堅デベだが、大企業オリックスのグループ企業と、一度倒産しかけているモリモトのなんとなくの安心感の違い。

どちらもポジ／ネガがありますので、最後は好き嫌いの問題かと。

内装はアールブランの方がいいですし。参考になれば幸いです。

川がなくてもいらない。
同じ目黒川沿いでもクレヴィア中目黒のがいいなー。

＞１３６さん

くれビア中目黒とは価格帯・間取りが全然違うので、比較対象になりませんよ。

＞133さん

デベ目線の良いプロジェクトっていうのは、事業の成果を抜きにしては語れないんですよね～。
どちらの物件も売れ行きだけ見ればまあ好調と言えると思うけど、土地仕入価格、ゼネコンへの工事発注額、販管費の積み上げの結果である実際の利益率はその会社でないとわからないし、利益率が高いＰＪの方がお客さんにとって悪いか（損か）といったら全くそんなこともないから、一般の方がデベ目線で良いＰＪかどうかというのはあまり気にしてもしょうがないかな～という気がしますね。


城南物件を検討している不動産に詳しい１顧客としての考え方で言わせてもらえば、
住宅ってデザインとか仕様が平均点に達している限りは、結局は立地がものをいうと思いますよ。
そんでもって、ここで言いたい立地の良し悪しっていうのは、その人がどのように暮らしたいかということでしかないと思います。
（投資や資産価値的な視点はここでは考えません。そんなの極論でいったらどんな人にも予測不能だから、この掲示板で議論しても空しいだけだと思うんで。この辺の立地であれば中古相場を見れば十分かと。）

サンクタスは、大崎という発展性のある山手線駅を一応普段使いできるというのが一番の魅力。
モリモトは京急の中では利便性の高い駅で、その中でもそこそこ良い立地というのが魅力。

上記の根本的な物件の魅力について、普段の自分の生活を長い目で想像して、どっちがしっくりくるのかを突き詰めることが、当たり前のようで意外とできてないことだと思いますよ。
デザイン・仕様は陳腐化しやすいです。（10年以上前の中古を見てもらえればわかります。）ブランドも会社の信用ありきなんで今の時代浮き沈み激しいです。
マンション選びでそういう枝葉の要素を重視しすぎると、長く住もうと思っている人は選択を間違う可能性があります。

ちょっと答えになってないかもですけど、他人の意見に流されすぎない考え方の一つとして参考にしてもらえらばと。

>サンクタスは、大崎という発展性のある山手線駅を一応普段使いできるというのが一番の魅力。
>モリモトは京急の中では利便性の高い駅で、その中でもそこそこ良い立地というのが魅力。

鋭い指摘ですね。。。

私は会社が浅草線沿線なのでモリモトの方が便利（乗り換えなしで直通）ですが、渋谷・恵比寿あたりへのアクセスを考えるとサンクタスも捨てがたい。

渋谷方面に行くならアールブラン南品川のほうがいいのでは？
りんかい線品川シーサイド駅から埼京線直通ですよ、値段は高いけど駅までの道は平坦ですし。
渋谷の埼京線ももう少し利便性の良い場所に移転する計画みたいなのがありませんでしたっけ？

今残ってる間取りで比べるなら、サンクタス上層階を買うかなあ？
利便性だけだと東急、りんかい線も使える大井町が一番だね
一段値段が上がるから、こことモリモトと比べる人が多いんだろうか
個人的にはここよりラグナの中古のが惹かれる
目の前のバス停から品川や羽田にすぐだし、スーパーも近いし、将来転売しやすそう
管理費高いけどね

ラグナって埋立地でしょ。いやだ。

河口から約１ｋｍの川沿いもいやだ。

どっちが嫌かって、埋立地がいやだ。

新築なのにラグナ中古が競合相手って正直泣けてくる。

ＭＲ行ってみました、値段も安くて仕様もいいですね、好感触でした！
デザインもこだわりがあって、外壁タイルもオリジナルで焼いたんです！と販売さんに聞きました。
家に帰って、ふと思ったんですが。
災害等で剥がれた時用にタイルの予備は確保してるとは思います。が、大規模修繕で全面張替えの時ってどうなるんでしょう？
違うタイルになっちゃうのかな？

確かに長い目で見れば仕様はあんまり関係なくなる。

で、長期にわたり資産価値が維持できる物件の条件は
・立地（利便性、地盤など）
・デベ（やはり三井、三菱など超大手分譲物件は有利）
・施工会社（竹中、鹿島、大成あたりならOK）
・構造（施工会社と関連してるとは思うが）

てとこかな。
そう考えるとここは資産価値に有利な要素は少ない。
やはり価格の安さ、ランニングコストが魅力の物件ではないだろうか。

しかもラグナより高い

知らない人が住んで、汚れた中古マンションが新築より安いのは当たり前。そういう日本文化は古来より忌避してきたんだから、まっとうな感情。

スーパーが近くにないので共働きには厳しいのかな、子供の学校環境はいいですね。
マイバスケット（イオンの小型スーパー）でも近所にできてくれたらなあ

ラグナの新築価格より高いってこと

現在共働きですが、毎日買物行く余裕が逆にないので、スーパーは遠くても妥協できるかなと。駅前にコンビニあるので、なんとかなりそう。

私は毎日10時帰宅7時出社ですが近くにスーパー欲しいですね。
料理は良いストレス発散です。
妻と一緒に作る料理ほど楽しいものはないとさえ思いますよ～、ディンクスなので。

>>149
それって日本”文化”か？
それより日本文化が忌避する立地条件を考えてみると・・・

川沿い、墓の近くはない

＞１５６，１５７

一人突っ込みのセンスありますね！暇人！

排気塔の近くはもっとあり得ない。

ここは嫌悪施設を気にしない人のための物件。
気にしない人にはお買い得。

近隣モリモト物件はあと1戸で完売とのこと。

民再デベvsオリックス、今回は前者の勝ちかな？

モリモトの場所で、このの規模、設備だったら300万くらい高くても買いたい

東品川と南品川の旧東海道筋や元なぎさ通り沿いはまだ駐車場や工場が結構ある。

2003年頃とまではいわないが最近また更地戻しがポツポツ出てきてるから、物件供給あると思う。

旧東海道は４階建て規制で大きいのは建て辛いんじゃない？
青横５分以内で大手なら、500万以上積んできそうだけどね

６７戸で６５戸売れているモリモトと、

１５０戸で１３０戸売れているこっちでは、

どっちがすごいんでしょ？？

モリモトのほうがすごい。当たり前。

売れ行きは絶対数ではなく、契約率で評価すべき。
大規模物件は、より小規模な物件と比べると、共用施設、管理費、リセールバリューなどの点で有利といえる。
だから大規模物件ほど客に対する訴求力は高いといっていい。
デベはその辺を勘案して販売戦略を練るはず。

販売としては文句なしにモリモトの勝ちでしょ。

モリモトはハマーカフェが残念だった。あれさえなければ。。。

ハマーもたいしてうるさくないですしいま売ってるAの間取りってハマーから正反対のがわですから、ハマー懸念の方は一度チェックしておいた方が良いかもしれませんよ～(゜ロ゜;

向こうは住民板も和気あいあいしてますね
マンション自体はこちらのが上に見えるのに立地って重要なんですね

ええ？マンション自体はあっちの方がかっこいいじゃん

値段考えりゃこっちの方がいいね

新馬場に青物横丁、京急はネーミングセンスないよね。

西に伸びる私鉄沿線の様に未開の地を開拓した場合はある程度自由にネーミングできるが、
旧東海道沿い、特に北品〜青横の様な何百年の歴史を引っ張る土地柄ではそれもやむを得ないな。

新馬場か青物横丁の名前が南品川に変わったら栄えそうだ(笑)

１７３さん
それぞれ駅の名前に由来があるので調べてみると面白いですよ。
青物横丁は、江戸時代に農民がこの地に野菜や山菜などの青物を持ち寄って
市場を開いたことに由来する様です。何でも日本で唯一の横丁とついている
駅だとか。新馬場駅はそのままですが、この付近に馬場地があったからこの
名前がついたそうです。昔は北馬場駅と南馬場駅だったのが統合されて
新馬場になった様ですね。

最寄り駅が南品川って言う名前だったらウキウキするのになぁ♪

南品川のが恥ずかしいし…土地知らなすぎ…

このマンションは東電との間に一括受電方式でオリックス電力が入っていてお得ですね
電気代 バカになりませんよね

>>177

「品川で橋を渡るはしわいやつ」という川柳があります。
橋というのは目黒川の橋のことで南品川を馬鹿にしているのです。昔から北品川と南品川は中が悪く今でも祭りの時にはいい年したオヤジ同士で喧嘩がおきます。がきみたいですね。

そうなんですかぁ勉強になります！

しわいやつとはどう言う意味なのでしょうか？？

ケチなやつといった意味です。南品川の遊郭の方が値段が安いのです。

>>180
ちゃんとネタ元さんにリンク貼ろうね。

ネタ元っていうか二年前の祭りのときやばかったじゃん。
警官が止めに入らなきゃけが人出てた。
だから祭りは違う日にやるのさ。でも北品川は排他的。
地元民が威張ってて嫁に来て５０になっても品川生まれじゃないと差別される。まあ一般人には関係ないけど。

ともかく、歴史があるというのは良いことですな。
私は寺社仏閣の多い街は大好きです。

寺社仏閣は嫌いではないが、
お墓の隣に住むのは正直言って勘弁かな。

いま墓の真隣に住んでます。

管理しているお寺さんで受付しないと入れないお墓で、夜中に肝試しするような輩もいません。食べ物が腐るまで放置されることもないので、蚊もわきません。

一戸建てなので晴れた休日は線香の匂いが直接入ってすごいですが、線香好きなので気になりません。
マンションの５階以上くらいなら、匂いもしないだろうし、このマンションは墓に面しているのは東側の一部住戸ですから、匂いはあんまり関係ないですね。

なにより、めちゃくちゃ夜が静か。建物が立たない。そして家賃が安い（→これ重要）。

このマンションも墓となり、排気筒となり、ということで随分価格が抑えられてます。

昔、超都心の片側３車線の大通りに面したマンションに住んでいたときは、夜中でも信号が青になるとエンジン音がしていてうるさかったのが嫌だったので、墓隣に満足しています。

好みの問題ですが、風水とか宗教とか縁起で墓となりが絶対いやな人でなければ、悪くないと思いますよ。

ウチの実家も青山墓地の隣のマンション。たまに出ますが。

家賃が安いという意味ではいつでも引っ越しできる賃貸ならいいね。
ただし、分譲となるとちょっと躊躇しちゃうね。

首都直下型地震の際、震源に近いことや東京湾、目黒川に近いことなど含めてこのマンションは大丈夫でしょうか？マンションの構造自体は大丈夫かなと思いますが地盤や立地など気になります
どう思いますが？

内陸高台に比べれば不安要素あるが、湾岸埋め立てよりは安心。
杭は強固な地盤に相当数売っているので、液状化でマンションが傾くことはまずない。
言えるのはそれくらいじゃないか。

地盤や立地が少しでも気になるのであれば、止めたほうがいいのでは。
気にならない人達が買えばいいと思います。

スレは伸びてますが、販売戸数も同様に伸びているのでしょうか？

販売は１５０戸中１３０戸程度が販売済み。
残りは条件的には微妙な、寺住職の家かリフォーム会社との対面住戸。
目標ペースを大分上回っているそうで、営業さんもあんまりガッツイてない感じ。。。

>>191
東京の液状化予測図　23区東部-59
ttp://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/ekijyouka1-59.htm

ちなみに
品川区の浸水予想図（品川区東北部）
ttp://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000001000/yosou_a.pdf

１５２さん
品川区は学校選択になっているんですよね。学区外だと抽選になってしまう場合がある様ですが、
ここのマンションの学区内の中高一貫の品川学園は今、品川区で一番注目をあびている学校の様ですね。
制服もある様だし、温水プールはあるし魅力がありますね。
ここのマンションからだと徒歩２分でつくしお子さんがいるご家庭にとっては魅力のある
立地ですよね。

小中一貫では？？

制服ありますか？

ここは他より数メートル高めだから
工場のある西側や南側が水没してからだよ