「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

区分所有者が雇用先の管理会社に菅理員が気にいらなくて圧力をかけて退職させられるケースがかなり多いが証拠がないのでだいたい泣き寝入りが多い。証拠があれば管理組合を告訴できて勝訴は間違いないはずです。だいたい理事長の圧力が多いみたいです。管理員が悪い場合と真面目な場合の両極端の場合です。真面目な場合は間違いなく勝訴。真面目な菅理員はだいたい泣き寝入りが多い。誰か味方の理事を探してもだいたい理事の共謀だから難しい。圧力の証拠があれば間違いなく勝訴。

＞それを理由に退職をせまり配置転換もなくクビであれば、不法行為が成立するので告訴しなさい。

管理員の業務知識のない人の屁理屈、今時経営者がクビを意識させるような手段を取るとの発想も貧弱。

管理員は居住者のプライバシーを知る機会があるので組合員、管理組合からは居住者の中に管理員がいることは好まないことは当然で、これでも尚管理会社が居住管理員を押し付けてくる場合は、管理員を管理組合が雇うか、管理会社を変更することになる。

住民のプライバシーの問題はむしろ管理者及び自冶会長（住民票保管）及び基幹事務管理会社である。その方が怖い。菅理員員は記録等はもたない。なぜそのように菅理員アレルギーになるのかが理解できない。やはり菅理員は分譲マンションの中では重要視されているわけですね。これに国家資格など持つと組合や管理会社からも毛嫌いされるわけだ。本当はその反対でなければ分譲マンションは良くならない。だからすべての責任を菅理員に押し付けるのだ。管理員の本当の業務を真剣に見直しなさい。組合が良い菅理員を育てる姿勢があれば区分所有者でも良いはずである。悪い事を知られたくない住人が多ければ監理員が住めば都合が悪いのは当たり前。そういうマンション自然と価値が下がる。

＞住民のプライバシーの問題はむしろ管理者及び自冶会長（住民票保管）及び基幹事務管理会社である。

プライバシーをもう少し勉強しましょう。

町内の永年居住者は住民のプライバシーをいっぱい知っているよ。マンションと、どう異なるの。教えて。

だからどうなの？

>町内の永年居住者は住民のプライバシーをいっぱい知っているよ。

それはプライバシーではなくウワサです。

＞住民のプライバシーの問題はむしろ管理者及び自冶会長（住民票保管）及び基幹事務管理会社である。

それはプライバシーではなく個人情報と云います。

屁理屈こき、多いね。　年寄りだろねぇ

「個人情報」と「プライバシー」という言葉は厳密に言えば意味が異なります。

「個人情報」とは、個人の氏名、生年月日、住所などの個人を特定する情報。
「プライバシー」には「個人や家庭内の私事・私生活。個人の秘密。また、それが他人から干渉・侵害を受けない権利。」（小学館「大辞泉」より)という意味があるほか、「自己の情報をコントロールできる権利」も加えられる。

ややこしいからまとめて個人情報で話しませんか。ダメ。

個人情報保護法は、そのプライバシー本体を守る法的制度ではなく、管理されている、あるいは集積され、保持されている個人に関する一切のデータ（情報）類を保護する。
一方、プライバシー保護法はなく判例で判断される。
既に判例上認められているプライバシーとしては、私生活そのものの安穏性確保を必要としたもの、無断で人の外貌を撮影してはいけないとしたもの、最近では、ネットワークで氏名を公表した行為をプライバシー侵害など。

個人のプライバシーを知っているから管理員が区分所有者になったり、区分所有者が菅理員になれないわけだ。管理員が区分所有者になると都合の悪い区分所有者もいるだろうし、また自分に都合の悪い区分所有者も住めない訳だ。反社会的勢力者は警察官がマンションに住んいると都合が悪くなり警察官は区分所有者になれない。本当？　利害が対立するからね。

老人の屁理屈ざんまいですね。

マンション管理の諸悪の原因は管理者にあり。良く考えよ。それ以外に何者でもない。それを選任するのは区分所有者。多数決の原理は正しいのか。正しく機能していなければマンションはどうなるのか。各マンションによって事情は異なる。

＞個人のプライバシーを知っているから管理員が区分所有者になったり、区分所有者が菅理員になれないわけだ。

その通りです。

１２０１さん　法的根拠はどうなりますか　

居住する管理員には「個人や家庭内の私事・私生活。個人の秘密。また、それが他人から干渉・侵害を受けない権利。」が侵害される恐れがある。

それが法的根拠にあたりりますか。それは菅理員ばかりではないでしょう。管理員は特別なのですか。管理に携わる者がすべて負わなければいけない善管注意義務ではないですか。業務内容からしてそんな重要な業務ではありませんが（清掃等）。

＞それが法的根拠にあたりりますか。それは菅理員ばかりではないでしょう。管理員は特別なのですか。

＞＞プライバシー保護法はなく判例で判断される。

管理員はプライバシーを否が応うでも知る立場にあるので特別な存在なのです。
試しに聞いて御覧なさい。口の軽い場合は各家庭のことを良く知っていてべらべら喋って呉れますよ。
特に、ゴミ出しのいい加減な家庭などを不満たらたら喋って止まりません。

ゴミだしのいい加減な家の事を喋るのはプライバシー侵害ではなかろう。しっかりせい。

管理員は定年退職者で高年齢だし。区分所有者になったからと言って他人のプライバシーなど知らないんじゃないの。金が無いから安い物件を買うのが関の山。中古のマンションでしょう。菅理員さん、すみません。私のマンションでは以前菅理員をしていた方が住んでいます。相談できるのでいい感じです。

プライバシーが大事なら山の中の一軒家に住むべし。壁一枚だけで隔てられた集合住宅でプライバシーを守りたいと言っても無理さ。

＞ゴミだしのいい加減な家の事を喋るのはプライバシー侵害ではなかろう。しっかりせい。

＞＞居住する管理員には「個人や家庭内の私事・私生活。個人の秘密。また、それが他人から干渉・侵害を受けない権利。」が侵害される恐れがある。

>>1209
あんたがいい加減なゴミ出しの張本人か？
だったらまずちゃんとゴミ出しのルールを守ったら？
そもそも管理員は普通に『〇〇さんちはゴミ出しがいい加減で困る』とかグチを言ってるんじゃないの？

１２０５みたいな人間が管理者になるとどうなりますか。菅理員に区分所有者になると困る人たちです。これ以上の規約違反を菅理員が注意したために個人的恨みからと思われる強引な方法で規約違反して理事長になり菅理員を首にするために理事を扇動しています。もう一年半のバトルです。わたしはこの管理員が区分所有者になりマンションのために尽くしてほしいとおもいました。１５年間勤務状態はすこぶるまじめで住民には公平です。一部の規約違反者には厳しく対応している事は見ました。規約違反をして菅理員からおこられていたのが今の理事長です。管理員はビタ一文不正はしていないと断固拒否する旨を全区分所有者に宣言しました。

管理員とは共用部分の管理を担当するのが職務です。従って基本的に各家庭内（占有部）に立ち入る事はありません。
一方管理員が区分所有者になると住民ですからマンション内の知人宅に訪問する事もあるでしょう。
つまり職務とプライベートが曖昧になりやすいのです。

私のマンションでは菅理員は親切で誘われると部屋にも来ます。色々話をきいてくれます。子供の事で助成をお願いしています。管理室に他の住民が良く訪ねています。大声ではなしています。とうりすがりに、おいで、と手招きを受け話の中にはいりこみます。おもしろいです。プライベートなはなしはありません。信頼できれば良いのではないでしょうか。肝心な事。例えば電話番号等　部屋番号を聞くとかならずその部屋の住人に確認してから教えているようです。国家資格もたくさん持っていてわたしもトラブルに巻き込まれたとき相談しましたら、弁護士に相談するトラブル内容をを纏めてくれて弁護士に相談して易かったです。管理会社の担当はあまり頼りになりません。区分所有者になってと言うと子供が区分所有者である事を最近知りました。

１２１２は細かくて神経質で柔軟性がない。わたしたちは生活をしているのです。人間は原則自由です。菅理員が区分所有者である事はそんなにナーバスになること事態が人間として細かい。大事ではないでしょう。私は区分所有者が菅理員をしてついでに管理者をすれば委託費の節約にもなるし色々便利だとおもいます。管理会社も緊張感がありますよ。条件としては管理者の資質は　真面目　正義感　公平性　は必須。は申し添えておきます。　

>>1214
貴方は基本的な事を忘れている。
まず管理員とは職業であるという事。
今の管理員がいかに優秀でもやがて退職し交代する。その時はどうしますか？
緊張感が必要なのは住民と管理員の間です。

１２０５みたいな区分所有者の住民はおおいです。菅理員は苦労します。いじめでする人間もいます。悪い事を隠れてする人間もいます。わざとする人間もいます。泥棒も痴漢もストーカー行為もいます。反社会的集団たそのシンパもいます。弱い者いじめもあります。それらと身の危険を感じながらでも務めはしなければなりません。マンションの内部では以外とこういった人物の発言力は強いです。理事長などになりたがります。管理員を誰も助けてはくれません。腕力では戦えません。身を守るためにマンション管理士　宅地建物取引主任者　管理業務主任者　行政書士　の国家資格を取りました。１２０５みたいな規約違反者が理事長に強引な方法でなりました。住民は一部の人間をのぞいて何も知りません。菅理員はこういった個人情報及びプライバシーは知っております。しかし本来なら住民に公開してもよい事だとは思うがさし控えてておりましたが、私が区分所有者になる事を排除する動きはこの連中がはじめたので、共同の利益に反する行為及び名誉棄損の告訴を受ける覚悟で全住人に公表して覚悟を宣言しました。わたしはマンションの維持管理と平和のために戦う覚悟をしております。マンションの自冶管理及びマンション管理適正化法の趣旨には反しない自信はあります。ほとんどのマンションは平和に維持されておりますが管理者の選任方法の規約違反を理事会が間違ったのでこの事態になりました。細かい証拠はこのスレには書けませんのでお許しください。ちなみに４９０戸のマンションです。以上

１２１５さん　それは当たり前の事　やはり駄目だ　固定観念がありすぎる。年齢的なものかな。

管理員さん　頑張ってよ。仕事は沢山あるよ。
別表第2 管理員業務
1 業務実施の態様
(1) 業務実施態様　
通勤方式
(2) 勤務日・勤務時間　
勤務日・勤務時間は、毎週○曜日から○曜日の 午前○時○分から午後○時○分までとする。ただ し緊急事態の発生したときその他やむを得ない 場合においては、当該時間以外に適宜執務するも のとする。
(3) 休 日　
休日は、次の各号に掲げるとおりとする。
一 日曜日、祝日及び国が定める休日
二 忌引、夏期休暇○日、年末年始休暇(○月○日~○月○日)、その他休暇○日。この場 合、乙はあらかじめ甲にその旨を届け出るも のとする。
(4) 執務場所　
執務場所は、管理事務室とする。
2 業務の区分及び業務内容
(1) 受付等の業務
一 甲が定める各種使用申込の受理及び報告
二 甲が定める組合員等異動届出書の受理及び報告
三 宅配物の預かり、引渡し
四 利害関係人に対する管理規約等の閲覧
五 共用部分の鍵の管理及び貸出し
六 管理用備品の在庫管理
七 引越業者等に対する指示
(2) 点検業務
一 建物、諸設備及び諸施設の外観目視点検
二 照明の点灯及び消灯並びに管球類等の点検、交換(高所等危険箇所は除く。)
三 諸設備の運転及び作動状況の点検並びにその記録
四 無断駐車等の確認
(3) 立会業務
一 外注業者の業務の着手、実施の立会い
二 ゴミ搬出時の際の立会い
三 災害、事故等の処理の立会い
(4) 報告連絡業務
一 甲の文書の配付又は掲示
二 各種届出、点検結果、立会結果等の報告
三 災害、事故等発生時の連絡、報告

別表第3 清掃業務
1 日常清掃
清掃対象部分　　　　　　　　　　　　　清掃仕様
1 建物周囲

一 建物周囲　　　　　　　　　　　　　　ゴミ拾い (○回/○)
二 植栽　　　　　　　　　　　　　　　　散水 (○回/○) 除草 (○回/○)
三 駐車場　　　　　　　　　　　　　　　ゴミ拾い (○回/○)
四 自転車置場　　　　　　　　　　　　　ゴミ拾い (○回/○)
五 プレイロット　　　　　　　　　　　　ゴミ拾い (○回/○)
六 排水溝、排水口　　　　　　　　　　　ドレンゴミ除去 (○回/○)
七 ゴミ集積所　　　　　　　　　　　　　ゴミ整理 (○回/○) 床洗い (○回/○)
2 建物内部
一 ポーチ　　　　　　　　　　　　　　　床掃き拭き (○回/○) 排水口・ドレンゴミ除去 (○回/○)
二 風除室　　　　　　　　　　　　　　　床掃き拭き (○回/○)
三 エントランスホール
　　　　　　　　　　　　　　　　　床掃き拭き (○回/○) ゴミ箱・灰皿処理 (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　備品ちりはらい (○回/○) ドア拭き (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　金属ノブ磨き拭き (○回/○) ガラス拭き (○回/○)
四 エレベーターホール
　　　　　　　　　　　　　　　　　床掃き拭き (○回/○) ゴミ箱・灰皿処理 (○回/○) ガラス拭き (○回/○)
五 エレベーター籠
　　　　　　　　　　　　　　　　　床掃き拭き (○回/○) ゴミ拾い (○回/○) 壁面金属部分磨き (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　 壁面ちりはらい (○回/○)
六 廊下　　　　　　　　　　　　　　ゴミ拾い (○回/○) 手摺り・目隠し板ちりはらい (○回/○)
七 階段　　　　　　　　　　　　　　ゴミ拾い (○回/○) 手摺りちりはらい (○回/○)
八 階段ドア　　　　　　　　　　　　ドア拭き (○回/○)
九 集会室　　　　　　　　　　　　　床掃き拭き ゴミ箱・灰皿処理 集会室備品ちりはらい ドア・ガラス拭き 金属部分磨き
　　　　　　　　　　　　　　　　　(○回/○) (○回/○) (○回/○) (○回/○) (○回/○)
十 管理事務室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　床掃き拭き (○回/○) ゴミ箱・灰皿処理 (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　備品ちりはらい (○回/○) ドア・ガラス拭き (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　金属部分磨き (○回/○)
十一 共用トイレ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　床掃き拭き (○回/○) 衛生陶器拭き (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　金属部分磨き (○回/○) トイレットペーパー補充 (○回/○)
十二 屋上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　ゴミ拾い (○回/○) 排水口・ドレンゴミ除去 (○回/○)

2 特別清掃
清掃対象部分　　　　　　　　　　　　　　清掃仕様
1 エントランスホール
　　　　　　　　　　　　　　　　　　床面洗浄 (○回/○) 床面機械洗浄 (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　ワックス仕上げ (○回/○) カーペット洗浄 (○回/○)
2 エレベーターホール
　　　　　　　　　　　　　　　　　　床面洗浄 (○回/○) 床面機械洗浄 (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　ワックス仕上げ (○回/○) カーペット洗浄 (○回/○)
3 階段
　　　　　　　　　　　　　　　　　　床面洗浄 (○回/○) 床面機械洗浄 (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　ワックス仕上げ (○回/○) カーペット洗浄 (○回/○)
4 廊下
　　　　　　　　　　　　　　　　　床面洗浄 (○回/○) 床面機械洗浄 (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　ワックス仕上げ (○回/○) カーペット洗浄 (○回/○)
5 集会室
　　　　　　　　　　　　　　　　　床面洗浄 (○回/○) 床面機械洗浄 (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　ワックス仕上げ (○回/○) カーペット洗浄 (○回/○)
6 管理事務室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　床面洗浄 (○回/○) 床面機械洗浄 (○回/○)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　ワックス仕上げ (○回/○) カーペット洗浄 (○回/○)
7 共用灯具・カバー　　　　　　　　　　　ちりはらい (○回/○)
8 共用ガラス清掃　　　　　　　　　　　　ちりはらい・拭き清掃 (○回/○)

3 業務実施の態様
1 日常清掃及び特別清掃は、通常要すると認められる範囲及び時間において作業するものとする。
2 廊下及び階段等常時利用又は使用状態にあり、清掃作業終了後に直ちに汚損する場所又は箇所については、通常の作業工程を終了した段階で、日常清掃の作業を完了したものとする。
3 廊下及び階段等常時利用又は使用状態にある場所又は箇所において清掃作業をする場合は、組 合員等に事故が生じないよう配慮する。なお、当該作業を実施する場合は、共用部分の電気、水道を使用するものとする。

スレッド名は　管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある。です。管理員ではない。

管理員が話題になっているのが読めないの？

＞スレッド名は　管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある。です。管理員ではない。

その通り。で、貴意見は？

輪番制の役員は管理会社ばかりではなく、その下働きの管理員にもBAKAにされています。

１２１８は標準管理委託契約書、あくまで標準。他の管理業務と２重３重４重とダブって委託費を払っていませんか。書類はあくまで書類。机上の空論。現場を知らないと取り返しがつかない。管理員は知っている。家政婦はみた？　へへへ～へへへ

>管理員は知っている。家政婦はみた？　へへへ～へへへ

せいぜいごみの立ち会い位の仕事でなにが分かるの？

学校の用務員さんがマンションに来ただけなのが管理員でしょ、意思表示は不可能。
ゴミ拾いガンバッテね！

学校の用務員さんは子供に気配りするが、管理員は犬の汚物に気配りする程度だよ。

輪番制と立候補制のメリットとデメリットを教えて下さい．よろしく。

やる意志のある人に限り、だれかれの見境なく強制の押し付けは良くないよ。

輪番制を基本にしつつ、立候補を併用。但し任期は最大二期まで。
これは当マンションの場合です。

＞輪番制を基本にしつつ

無責任を公認させているに過ぎない。誰でもが順番にやるべきとの発想は、責任は問わないの裏返し。

私のマンションもアンフェアーな理事長が誕生して異議の申し立てを受けて
　　　　１年にならました。強引に頑張っています。悪さをしなければよいが。

＞うちは役員選出に関する規約や細則は何もない。
下記の標準管理規約の規定だけで十分。
＞だから現行理事会が次期役員を選出している。やりたい放題だ。 なせ現行理事会が次期理事会の人事を決めるのか？
規約を読みなさい。理事会は総会に提出議案の決議をする機関なので当然。
貴方が立候補したい場合、或いは適任者を推薦したい場合は当該者の承認を得た上で理事長宛に文章で提出すれば理事会での審議の対象になる。

標準管理規約のコピペ
2 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。

3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。
総会の決議事項
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
(議決事項)

第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。

四 その他の総会提出議案

＞次期役員候補をなぜ今期の理事会に決定権があるのか？

(議決事項)

第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。

四 その他の総会提出議案

＞これでは次期役員を今期理事会がコントロールすることになる。 恣意的に次期役員を決めてしまうことになる。

途中欠員の場合は理事会での選任権はあるが、時期の理事、監事の選任案（選挙或いは承認）の総会提出議案に過ぎない。

>基本は選挙管理委員会で次期役員候補を選出し、理事会はそれを総会議案化するのみ。

デタラメは書かないこと。
理事以外の者が如何なる形であれ選出する権利はない。
百歩譲っても委員会の業務は候補の受付までである。

第36条関係
1 役員の任期については、組合の実情に応じて1~2年で設定することとし、選任に当たっては、その就任日及び任期の期限を明確にする。
2 業務の継続性を重視すれば、役員は半数改選とするのもよい。この場合には、役員の任期は2年とする。

3 役員が転出、死亡その他の事情により任期途中で欠けた場合、補欠の役員を理事会の決議で選任することができると、規約に規定することもでき る。

>でたらめは書かないこと。 理事に次期役員候補の人事権はない。

どこに書いてあるの？
メガネの交換をお勧めします。

標準管理規約にはどこにも書いてない。

理事会に次期役員の人事権があつたら、息のかかった組合員を理事にして、自分は留任して独裁体制を継承することが出来て便利だ。

＞理事会に次期役員の人事権があつたら、息のかかった組合員を理事にして、自分は留任して独裁体制を継承することが出来て便利だ。

この人はアパート住まいでしょうね。
現実を余りにも知らなすぎる。

１２５０は正しい

うちのマンションは、理事会が次期輪番役員を勝手に決めてる。

それは危険　やめさせる方法はないか。

>>1254
『輪番』なのに勝手に決めたら輪番にならないね。

それが理事会の密室人事だよ。
だから選挙管理委員会を設ける必要がある。

私のマンションでは規約に理事の立候補についての選挙規定が特別決議で設定されているのに理事会で勝手に立候補の規定を無視して増員理事として受け入れて理事の互選で理事長にした。区分所有者より異議の申してたで２転３転して１年後にその理事長を追認する臨時の総会で普通決議で成立され、区分所有者より臨時総会は無効であるとして再度異議の申し立てにより内紛状態である。この１年間の管理状態は規約違反がつずいていてマンションは徐々に荒れている。歯止めのきかない管理状況になりつつある。マンション管理の宿命か？。良い方法はありませんか？。

その管理者は理事と共謀して何かをたくらんでいる。真相は解からないのか。理事長になる動機がしりたい。

現行管理組合の役員総辞職・新役員選任の臨時総会開催しかないと思う。

臨時総会の招集は規約で５分の１とあるがしんどいのでしない。他の方法はないですか。例えば監事に頼むとか？。

監事も理事会とグルになってるからそうなったのでは？
監事は理事会から独立した監査機関なのに理事とねんごろになって理事会の不正は一切指摘しない。

監事も抽選で理事に当たり理事の互選で監事になったみたい。管理の事は知らない。監事も共謀の疑いが無いとは言えない。留任理事３名の共謀は間違いない。

＞理事の互選で監事になったみたい

そもそもが間違い。
理事も監事も総会で選任する。
理事の互選で選任するのは理事長職と副理事長職。
国交省の標準管理規約でそうなってる。

管理規約で理事の互選になつている。標準とは異なる。

監事は抽選で当たった新任理事である。理事の互選により監事になった。

監事は監査機関、執行部の理事の互選で監事を選べば理事会との独立性がなくなる。
ろくに業務監査しない監事だからいいのかも？

私も監事はあてにならないとみている。それ相当の人材を第３者機関にすべしと考えている。理事長になれば規約の設定を提案してみたい。今はこの理事会及び理事長をどうするかの知恵が欲しい。

理事会で解任動議を出してみれば？
ようするに辞職を共用する。

私は理事ではありませんが１度出席して臨時総会の無効を訴えたが聞きいれられず再度出席を要求したら出席停止を理事会で採決したと、して断られました。

１２７０さん　
もう少し、詳しく具体的に教えて下さい。

監事を攻めていく、と言う事でよろしいでしょうか？。

区分所有者である私を責めると解釈して宜しいでしょうか。

１２５８さんの相談にもっと親切な説明の出来る方はいませんか。私も似たような案件を抱えています。よろしく。