ザ・パークハウス晴海タワーズ　その6

うちらの歳になると、デベに友人は山ほどいる。
湾岸にタワーを建てて、次は内陸へ誘導する。２度買い替えを狙う作戦だと言ってました。

消費税１０％って、契約時？融資実行日？

これ、埋立地で引き取って頂けませんか？

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http://www.news-postseven.com/archives/20111115_70335.html
『検事総長が住む官舎　元麻布の800坪で家賃は13万2060円』

各国の大使館や高級マンションが立ち並ぶ東京・港区元麻布の一角に、その豪邸はある。高い木々に囲まれた約800坪の敷地は高さ2メートルを超える塀をめぐらせ、通りからは中の様子は窺えない。どこかの大国の大使館か、それとも財をなした名家のお屋敷か。

門扉には「笠間」の表札が掲げられていた。検察トップ、笠間治雄・検事総長の“自宅”である。

ただし、邸宅の登記簿謄本に笠間氏の名はない。土地は「法務省」、建物（総床面積は613平方メートル）は「大蔵省」の所有。ここは検事総長専用の公務員宿舎なのだ。

家賃は「月額13万2060円」である。港区内の不動産業者に相場を聞くと、「周囲に比較できる賃貸物件なんてありません」と前置きして、「民間なら月額数百万円の家賃になると思いますが、一戸建てではなくマンションを建てて貸すなり分譲するなりしたほうがかるでしょう」と、算盤をはじいた。

晴海　ほぼ都有地　三菱単体でのデベロップメント
有明　ほぼ都有地　３流デベと残念住友、都主導のコケる率１００％再開発（例：天王洲）　
豊洲　IHI所有　リバーシティと同じ　IHIと三井との商業・住居複合再開発　今後も開発予定あり

今後の資産価値推移は、豊洲が有利なように見えるのですが、
晴海のレインボーブリッジビューも気になっております

上記３地域ではどこが良いと思いますか

有明は開発自体とん挫しちゃったんじゃなかったかなぁ？
青図が全く出てこない。

豊洲神話も崩壊寸前ですね？そうなると残りは晴海ですかね？

豊洲が崩壊するなら、ここは跡形も無くなってるよ。

こんなゴミ処理場がまん前の物件、問題ありだろ。

ここはゴミ処理場がまん前じゃないですよ

少なくとも土壌汚染は豊洲よりマシです。

豊洲の東京メトロには勝てないだろｗｗｗｗｗｗｗ

ゴミの埋立地にゴミ処理場。ゴミの上に何を置いてもダメなんだよー。

豊洲周辺の工業団地は基本的にドングリの背比べだと思うよ。
東京の中でもちょっと浮いてると思う。

自分は贅沢言えるほど予算がないから湾岸も一応検討対象なのよ。
とはいえ、豊洲や有明は絶対嫌で晴海がボーダーライン。

ギリギリ我慢できんこともない・・・という認識でいる。

まあ、価格次第だね。
中央区だとか住所には全く拘らないけど電車がないのは困る。

この物件は東京なのに電車がないから、ビックリするくらい安いことを期待している。
２ＬＤＫで妥協する計画がここなら３ＬＤＫ行けるじゃん？みたいなのを期待しているのよ。

晴海ゴミ処理場で、ゴミをそのまま埋立てている。効率的だけど、、

中央防波堤付近でもあと東京ドーム２００個分の埋立地が完成するし、
埋立ては、まじで止めた方がいいよ。

晴海と豊洲の間を埋め立ててしまったりして
豊洲は中央区に編入とか？

同じものを高く買いたい人なんていないはずだが・・・
１００円ライターを１０００円で買う人もいるのかな？

まあ400万円近い値段出してくるんじゃない？
三菱は空気読めなさそうだし。

物件の仕様を見ると、高値で売る気まんまんっぽいんだよね。

中央防波堤にはマンションできないよ。電車すら通ってないんですから。

あの豊洲ですら@300万円なのに、晴海が300万円以下の訳がない。

350万円ならラッキー。
400万円ならちょっと高めって感じだよ。

安値期待しても、がっかりするだけ。ボランティアじゃないんだからね。

@400出せる人間は埋立地は買いません。
埋立地は＊＊＊の村に過ぎません。

あなたが買えないだけでしょ(笑)
俺は350までなら買う。

高いなら狭い部屋にすればいいよ。それなら買えるでしょう。

今＠３００超えるとしたら１５坪中心の住戸にしないと確実に売れ残るよ
＠３００の価値があると思えても＠３００出せる人がいない
最近の新聞記事でリストラの文字がよく目に付く
IT系に期待したいけど不景気にあるとダイレクトに影響受けるからねー

狭い部屋を選べば買えるよ

誘導さん
近くでよっぽど貧しい部屋に住んでるんでしょうね・・

自分は実際に現地を下見して来ましたけど、＠２５０以上は正直厳しいと感じました。
Ｂ棟が計画されていることを考えてもスケールメリットでもう少し安くしないと難しいのでは？

最終的に約１８００戸での共有空間になるわけですからね・・・
物件価格、維持費ともにスケールメリットを実感できないことには優先順位を上げることはできません。

ゴミ山で生涯終えました、なんて恥ずかしくて先祖に顔向けできん！

ちなみに約１８００戸というスケールを昔ながらの団地に換算すると、
１０戸×５層×３０棟という計算になります。敷地面積に余裕があるとはとても思えません。

それを考えると物権価格は＠２００でも高いと思います。

＞ゴミ山で生涯終えました、なんて恥ずかしくて先祖に顔向けできん！

程度の発言しかできないやつは世間にも顔向けできないね。

>227 １００階建てマンションぐらいは、すぐできると思うので、坪７０、８０ぐらに落ち着きますよ。

×１０戸×５層×３０棟という計算になります。
○１０戸×５層×３６棟という計算になります。

訂正します。
団地３６棟といえば、１つの町内に収まらないほどの規模ですよ。
それをたったあれだけの敷地に詰め込むのですから、安くなきゃ計算が合わない。

そりゃデベが儲けるために作り続けるんですから安くできなきゃだめなんです。

一人当たりの占有率なんて無いに等しく、壁すら共有であり、キッチンとトイレを数千万で買っただけですね。
デベはエアコン効いた社内で、楽な仕事になりましたな。

晴レジ住民は、戸数の少なさ、低層を売りにアピールしなきゃいかんのだよ。
タワーを買い煽ってたってダメ。

固定資産税評価額見るとビックリするよ
５０００万円の物件で建物１５００万円＋土地１００万円
タワマンなんてこの程度の価値しかないんだから

晴レジとここではどちらが価値があるのかな？

＞234　では１０年経ったら、ほぼ１００万の価値しかなくなるね・・・

ニッポンのど真ん中に、ど真ん中のデベが作る物件で、間違いはなさそうだ！検討者が多く、購入する為には相当狭き門となりそうだが、悔いは残したくはない。たとえそれが３５０万超であっても・・・。とにかく、早い内にモデルに行き、住戸を絞って行かなければと思う今日この頃である。

晴レジって何ですか？

発表会で最低価格が@290だったのに、平均240というのはあり得ないのでは？

必死に安い事にしたいのは、どんな意図があるのでしょうか。他社デベが、晴海が割高だと印象づけたいのかなと疑念があります。

算数出来ない人なのかも(笑)

埋立地
地下鉄駅徒歩11分

240くらいなら、まぁ考えてもいいかな。

239みたいなアホがときどき湧いてでますね。
モノの価値がわからない田舎者はホントに困ります。
都心とこんな外れの埋立地の倉庫用地が同じなわけがないでしょう。

辰巳か東雲で妥協したら？
あなたの予算にぴったりだよ(笑)

モデルルームで予算5000万円なんていったら葛西臨海公園のモデルルームを紹介されるから気を付けてね(笑)

都心だと坪600万円のものが、晴海だと350万円なので安いと言いたかったんですよ。

都心と同じだとは言ってませんよ。

@240万円だと眺望と日当たり絶望的な部屋だろうし、葛西臨海公園で角部屋最上階を買ったほうが幸せなんじゃない？

通勤は大変そうだし、帰宅難民になるだろうけど。

>>241
あなただけ特別に別価格が掲示されたようですが
どのような話だったのか
具体的に教えてください

昨日から何度か頼んでいるのですが

平均290ならわかるが最低290なら大苦戦と予想。

平均は350だよ

やはり豊洲民は焦りまくってますね。でももう暴落は止められないんですよ。残念でした。

ここをある程度高値で出して来る理由は、ここがターゲットにしている
のは郊外の方だからです。
皆様のように都内をよく知ってる、相場感・見極力のある方々では無く、
よく知らない人（失礼ながら郊外で都心に憧れのある方々）です。
広告の訴求ポイントを見れば分りますが、そういう方々が飛びつくような仕様
や演出を徹底しています。
それらは皆さんから見たら大した価値で無くとも、郊外の方にとっては、
極めて心を鷲づかみされるポイントになるのです。
仮にですが２００～２４０くらいならば、ここまで訴求ポイントを必死に
デベが演出しなくても十分売れると思います。
（有明のBMA、BASが豪華装置で演出したのは何故？と少し似てます）
240で演出無しでも売れる根拠は東雲で、ここより遥かにシンプルな建物でも
２２０～２３０位で売れているので、おわかりになるかと思います。

>>253
郊外には350払える人は
もういない

宣伝次第じゃない？

>253さん

仮に240～250で出すなら、ここまで必死に華美な演出をする必要
が何故あるかという疑念が残るということですね。
その推理は確かに一理ありますね。

最低で@290という丸の内の話とは
具体的にはどのような話だったのでしょうか


No.169 by 匿名さん　2011-11-15 11:44:06
>発表会で、最低価格が290万円だと言われたのに、


そんなこと言ってないぞ！

言ってるのは「70㎡台が5000万台中心」と

「一番小さい40㎡は3000万円台」とだけしか言ってない。

嘘はやめましょう！！




No.170 by 匿名さん　2011-11-15 11:48:28
丸の内では、5000万代が中心で70㎡台

3000万円台からあると聞いた。

＠300なんて一言も言ってない。　幻聴聞いた人は計算できないのかな


No.171 by 匿名さん　2011-11-15 11:53:19
１６９
あなたが正しいのは、本当に発表会へ参加した人達は分かっています。
どうせ新春には正式発表されますし、愉快犯の書き込みノイズは気にせずスルーで。


No.172 by 匿名さん　2011-11-15 11:58:50
嘘まで言って@350と言っているわけですか
何でそこまでするんでしょうね


No.173 by 匿名さん　2011-11-15 13:29:31
販売主及び検討者以外の者。
この物件に限らず、よくあることですよ。
自由に書き込みできるからね。

ゴクレ勝どきのように勘違い価格で出すと
何年も売れ残っちゃうよ。
三菱はそんなに馬鹿じゃあるまい。

単価の話は、発表会や丸の内で言っている「5000万台・70㎡台中心」
210万（79㎡・5000万の場合）～280万（70㎡・5990万の場合）ですから
下層階の北や西向きが210～、南向き中層階が～280万くらいじゃないですか？
南向き高層階には70㎡台はないのでは？？

営業マンの７０平米台で５０００万円台だと↓

70平米で5900万円だったらいくら？
79平米、5000万円だったら？

ざっくり言って、@280と@210だね。
そのぐらいの幅がある。

真ん中だと@240とか250とかだ。

＞258
豊洲三兄弟も入れてあげて

>261
この地域に詳しい人は高い値段では買わないから、郊外から何も知らない人たちを集客する戦略だと>253は言いたいんだろ？

なんだかんだで、中央区は高評価ですよ。

http://diamond.jp/articles/-/14883
中央区――かの後藤新平も予測できなかった高層マンションの「震災リスク」

投資向けでは無い物件にここまで華美な設備、装置を造り込むのは不気味。

100円ライターの話がありましたが、
100円のライターを130円で買ってもいい人たちなんですよ。その30円は中央区だったり、他にも要素がありますよね。
100円のライターを10円でなく、60円で作ったから70円で売り出す訳にはいかない。
100円ライターそのものに興味ない人は購入すら考えてませんて。埋めたて、駅遠などね。

でも、
ライターには限りがあります。
欲しくなったときに買えればいいですね。

>>266
市況がそこまで悪いということ

ＨＰの

「ｔｈｅ　ＴＯＫＹＯ　ＯＦ　ＴＯＫＹＯ」
「東京中が羨む、東京になる・晴海」
「実力がないと誰からも憧れられませんから」
「晴海・ここは都心を自在に暮らす街」
「生活利便性の高い街　晴海」
「やすらぎと暮らしやすさ　都心のオアシス」

これらの言葉こそ地域を知らない郊外の方々向けだね。

確かにそうですね、やすらぎは合ってますけど。

同感

>269 ライズを思い出したよ。

石川遼はいらないな。

水曜はやけに盛り上がるね

こんな風になるんだね♪
まさに未来都市。

水曜は不動産屋は休みだからでは？

>>276
津波がきても大丈夫？

＞生活利便性の高い街　晴海」
これ詐欺ですよね。
日常の買い物ができる店もロクになく、鉄道交通網からも外れている。
これのどこが生活利便性が高いんだ？

＞こんな風になるんだね♪
＞まさに未来都市。
まさに団地。こんな貧乏くさいところには住めないなあ。

>280
それでも見にきちゃうってのは何で？

怖いもの知らずの貧乏人が住む所ですから。

＞こんな風になるんだね♪
＞まさに未来都市。

運河左が現地で後ろにレインボーだとあの絵は晴海3丁目のスミフだね

僕みたいな貧乏人はこんな団地なら喜んで買います。
ただし、260までなので低層階かな・・・

津波来たら晴レジが防波堤になる

豊洲は暴落だね

江東区なのに整備されてよくなったけど泡がはじけた

調子こいたスミフが相場観なくしたね

という事にしたいんですね（にっこり）

>282

ここは貧乏人マンションですから＠240前後なんです。
なぜなら電車の駅のないし、買い物施設もないし、
貧乏人の俺は、本数たくさんあるバスで十分だし、
駅が10分ちょっとでも勝どきや月島で複数、複数路線あるからいい
三菱さんもいっぱい供給予定あるから安く出さないと残しちゃうし
残しちゃうとコストかかるから事業効率さがるし、
そうなると儲からないから・・・
結局、商売ですから売れなきゃ困るし、儲からなきゃ困る
設備もある程度良くしなきゃいけないし、安くなきゃいけない
貧乏人にもチャンスがでてくるって訳です。
予定価格が予想より安かったのは中央区というより
江東区タワマンや隣の2号棟の予定もあるからよい評判で客集めたいんじゃないかな
俺のような貧乏人には「ちょうどいいホンダ」だよ
それでも南向き高層階は300万台にのるんじゃないかな
まぁ、その辺の住戸は俺には関係ないだろうけどね