請負契約の正しい手順について

坪単価の統一基準〜　の次は請負契約の手順ですか？ｗ

確かに大事な事ではあるけれど、家を建てるに当たってはもっと重要視するべき事が有るのでは？

K氏が本気で家作りを考えた時、重要視するのはやはり価格（坪単価）ですか？

No.2 建築中さんへ

他の方のスレに書き込みをしたら、議論が盛り上ってしまったので、責任を感じてこちらに新たなスレを建てました。
ここで、坪単価の事を議論するつもりはありませんので、もし坪単価の件でご意見があれば、あちらのスレに書き込みをお願いします。

因みに、私の考える正しい請負契約までの手順は以下の通りです。これにご意見などあれば、お願いします。

＜請負契約までの手順＞
どのような家を建てたいか、建設予定地にはどのような家が建てられるかを相談する
　↓
概要や予算などが見えてきところで、設計士と設計委託契約を結ぶ
　↓
詳細設計を行い、設計図書を完成させ、建築確認申請する
　↓
ここで初めて請負契約

うちのHMは
＜請負契約までの手順＞
どのような家を建てたいか、建設予定地にはどのような家が建てられるかを相談する
　↓
概要や予算、各種の希望を考慮しながら、詳細設計を行い、
設計図(本格的な設計図書ではないです。平面図、配置図、立面図、仕様)を完成させ、
建築確認申請する
　↓
ここで初めて請負契約

でした。
こういうケースは少数派でしょうね。

どんな家なのか、細かい仕様まで、契約図面で特定できる状態であれば契約しても良いだろう。
住宅問題は、契約書類が不明確で、特定できない状態で行えば手抜きされても、ザル法の建築基準法の範囲だと業者ががんばるのが常である。

クレ−ムの多い業界、かつ高額の買い物、建築士でも判断のつかない問題点がたくさんあるから、仕様書を徹底して細かく決めることだ。

詐欺師相手と思って交渉するぐらいがちょうど良い。

>>01
建物を建てる際に、契約前に全ての見積りが全部完全に出来るというお考えですか？

＞本来は工事内容と金額が確定していなければ出来ないはずです。
そんなことはありませんよ。
千葉県の湾岸部で、軟弱地盤の一戸建なら、ベタ基礎工法しか選択の余地がないから、多少の予算変更程度で収まります。
しかし、３階建や４階建で、地盤がいい場所で建築しようとすると、ベタ基礎・杭打ち・土壌改良等でかなりの価格上下があります。
これは当然に設計変更になりますけど、ある程度の測定をしてからでないと決定できません。

着手前には簡易な測定しか出来ませんし、建物を解体後にしなければならないなら、なおさらです。

平屋や二階建てでもほぼ同様の問題が、程度の差こそあれ、ありますよ。

>>01
完全に着工前に、見積りをもらって、以後は変更無しとするなら、施工する会社の査定は最大値になります。
それで契約するのはかまいませんけど、実際には安い予算で出来るような場合は、本人承知ですから仕方がないですね。
それでいい建物が建つというわけではありません。
設計する外部条件と建物仕様がマッチングしないような建物は、竣工後も割高なメンテナンス費用がかかります。
０６投稿も含めて、どうお考えですか？

No.04さん、そのようなところばかりだと良いのですが。どちらのＨＭか教えていただけますか？
それと少し質問があるので、差し支えなければ教えてください。

　①仮契約とか、何か文書を取り交わすような事はなかったでしょうか？
　②請負契約の前に、支払いは発生しましたか？
　③もしも請負契約の前に気が変わって、契約を止めたらどうなっていたか気になります。
　　どこまで設計が進んでいるかにもよると思いますが、費用の話はなかったでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

こんにちは。
私の場合も04さんと似ています。
フランチャイズのＨＭです。

＜請負契約までの手順＞
どのような家を建てたいか、建設予定地にはどのような家が建てられるかを相談する
納得できる間取りと住宅設備、仕様のおおまかなツメ、ローンの手数料などまでふくめた詳細な資金計画書。この時点で、各種工事費やドア1枚、タオル掛けひとつにいたるまでの詳細な見積書をもらっていました。
　↓
「建築申し込み書」の取り交わし。お互いに請負契約移行に努める・・・という内容のもので、この時点で30万支払い。
さらに、数ヶ月かけてキッチンの仕様や床材、窓の種類、屋根や壁、コンセントの場所や数・・・などの細かな確認＆変更打ち合わせ。（今はこの最中）
　↓
建築確認申請する
　↓
ここで初めて請負契約

という形式です。
概見積もりで間取りもラフな時点で請負契約締結・・・というパターンが多いというのは驚きです。さらに変更手数料など取られたらやりきれませんね。
そういうところは選ばないというのが賢明ですね。

No.06さんは、地盤調査の結果次第で地盤改良費が変動すると言われていますが、私は地盤改良を除いた部分さえ確定させずに契約させていると言っています。それに地盤調査だって建築確認申請の前にやろうと思えば出来るのではないですか？
地盤改良については、なぜ買おうとしている土地の地盤が事前にわからないのか不思議に思っていました。高額な取引きだし、本来は売主が事前に調査して明確にしておくのが当然ではないでしょうか。だって食玩じゃないんだから買ってみないと中味がわからないなんておかしいと思いますよ。
これからは需給関係の逆転で、売主よりも購入者の方が強くなっていくと思うので、こういう当たり前なことがちゃんと行われるようになることを期待します。

No.04さん、No.09さんは良いＨＭを見つけられましたね。No.06さん、No.07さんは業界関係者とお見受けしますが、既にNo.04さんやNo.09さんのような契約をするＨＭがあるそうですよ。何時までも消費者にリスクを負わせるようなやり方をしていると、あっという間にそっぽを向かれてしまいますから気をつけてください。

>概見積もりで間取りもラフな時点で請負契約締結・・・というパターンが多いというのは驚きです。

　私もおどろきです！
　大手なんかのHMがひどいと思っていましたが、それ以上？
　でも仮契約ってのも多いですよね？これ疑問ですが・・・。
　結局私は、設計事務所で契約しましたが、仮契約は存在していました・・・。
　でも、実費支払いですので（実費以上は、解約したら戻ります、規約書あり）、HM等と違いますので、納得しましたが。
　よく、仮契約で、本契約に至らなかったら仮契約時の一時預かり金は、お返ししますって
口約束で、解約しようとしたら本契約扱いで、違約金まで請求されたみたいな話よくありますよね？
　でも、本来なら仮契約書に署名捺印するからこれも？ですが・・・。
　でも、何も知らないでの初めての家づくりがほとんどで、相談相手がHMのみならありえますよね。

私の場合、農地転用許可申請のためにとにかく早く請負契約書が必要だったため、「この金額で書いてください」金額だけを合わせて書いてもらいました。

工務店には、銀行には、○○○○万円でローン申請するので、この金額を少し上回るように請負契約書を書いてください、とお願いしました。
この段階では、間取りはまだ決まっておらず、あくまで検討途中の間取り図や立面図をもとにローン申請、農地転用申許可申請をお願いしました。

知り合いの工務店だから出来た技だとおもいます。

＞どちらのＨＭか教えていただけますか？
宣伝と取られる可能性があるので言いにくいです。しいて言えば、関東のある
県内のみを施工範囲としているところです。

＞①仮契約とか、何か文書を取り交わすような事はなかったでしょうか？
ありませんでした。

＞②請負契約の前に、支払いは発生しましたか？
しませんでした。

＞③もしも請負契約の前に気が変わって、契約を止めたらどうなっていたか
「もしそうなったら、調査済みである地盤調査代くらいは本当なら頂きたい
ところだけど、もらってない」と設計の方がおっしゃってました。

色々拝見させてもらいました。
スレヌシさんは、例のＫさんですね。

まず、
＞それに地盤調査だって建築確認申請の前にやろうと思えば出来るのではないですか？
については、調査はできますよ。
しかし、どこを調査するのですか？通常は、ＳＳ式になると思いますが、数箇所のポイントで測定です。
そのポイントは、建物の配置が決定し四隅と中心の５点と思われます。

建物の形状が決定していても、配置が確定してなければ（建築確認申請にて最終確定）やっても無意味になります。（当然、参考にはなるでしょうが）


請負契約については、色んな意見があるでしょう。
０４さんや０９さんのケースならベターでしょうが、みんながそうとはいきません。
ただ私の考えは、「請負契約」って施主から考えれば、「私はあなたの会社で家を建てます」と約束するようなものと考えています。
それには、ある程度の仕様・間取り・価格などは当然必要です。

しかし、家造りとは１ヶ月程度打合せ検討し、実際に建てた家と寸分の違いもなく最終確定仕様が決まるような安易なものではありません。（経験者しかわからないでしょう）

何を契約までに検討するかと言うと、間取り・仕様・価格等も大事ですが、それよりも本当に任せて大丈夫か、信頼できるメーカ（工務店）なのかを見極めることだと思います。

請負契約は、何かにつけ施主に有利なものになっています。変更があっても、メーカは従う義務があるのです。施主は保護されています。
悪徳業者に捕まらないことが第一でしょう。


保険の契約でも、契約書や約款を一字一句チェックして理解して、気に入らなければ契約しない人がどれだけいるでしょう。大抵は信頼部分があるはずです。

家でも同じでしょう。確かに高い買い物です。だからといって、契約書を針の穴をつつくように確認してますか。
信頼関係で成り立ってる部分はあると思います。
そこに時間と金をかけたいですね。

ちなみに、私は大満足の家造りができました。
契約は信頼できる工務店を見つけた時点で、割と早かったですが「内容はどんどん変更しますよ」と話はしました。

実際、当初契約時とは似ても似つかぬ家になりましたが大変満足してますし、工務店は嫌な顔１つせず（少なくても表向きは、微塵も感じさせてない）、真摯に対応してくれました。


建ててから、文句言ってる方には金だけ満足なのでは？

家作りの話をいきなりHMや工務店に持っていくのではなくて、
住宅の設計監理を専門に手がけている専業の建築士に設計から依頼すれば、
こういった疑問点はだいたい解決できますよね。
うちはそのようにして、
地盤調査→基本設計→実施設計→工事見積もり→建築確認→工事請負契約
と進みました（請負契約まで約4ヶ月、まあ標準的な長さでしょうか）。
一昨年の話なので見積もりと建築確認は前後していたかもしれませんが。

某大手でしたが、ラフな間取り図と標準設備の載っているカタログの写しをもってきて、契約を迫られました。たまたま初めて展示場を覗いて数日だったのでびっくりしました。
一応、総支払額（もし地盤改良が必要だったときの金額の目安、各種申請手数料等を含む）についても記載があったり、金利も少し高めに記載されていたので比較的良心的だったのかもしれませんが。

結局そこは断って、別のところと契約しました。
そこは、間取りと詳細見積（タオルハンガー一つに至るまで）を確定したあと、契約をしました。契約時に100万円支払いました。
その後、土地の都合で建てるまでに期間があったので、仕様を一部変更して30万のアップになりました。
なお、契約書に解約のことがあり、それによれば、施主都合の解約の際は、契約時の100万円のうちからかかった実費分を差し引いて施主に返金する。着手前の施主の支払い上限は100万円といったような内容でした。

>>10
土地の改良費どころか、基礎構造も大幅変更があり得るんですよ。
昨年建てた建物は、契約時にとりあえずは一番掛かる構造で契約しましたが、その後にベタ基礎でも鉄骨４階造が建てられる地盤であることが判明して、２００万円程度安くなりました。

君はこのスレを作る前にも、むやみやたらと他人に対して「業界関係者」だとか言っていましたが、いい加減にしなさい。

自分の家も建てましたし、他人に貸す家も建てて持ってはいますが、建築業者や不動産業者ではありません。

本来は16さんの言っている事が正しいのだと思います。

まず設計士に設計を依頼し、出来上がった図面をもって、建築会社が幾らで施工できるか競合させるのが本来のスタイルでしょう。
でも、多くのＨＭは設計施工が一体となっていて、施工費に設計費込みとなっている為に契約の順序がおかしくなっているのではないでしょうか。

設計費が込み込みのＨＭは、設計士にスキルが無く自社製品に自信が無いのか、工事請負契約を結ばないと詳細設計まで進んでくれません。
多分、詳細設計の後に解約されるケースを懸念しているのでしょうが、そもそもその体制自体がおかしいのではないかと思います。

これはスレ主さんもご存知の通りの住宅建設業界の悪習ですから、改善するのは容易ではないと思います。

施主側が防衛する手段があるとすれば、工事請負契約を結ぶ前に設計契約を結ばせてくれとお願いする事くらいでしょうか。
本来ＨＭはドンブリ勘定で設計費を積み上げていますので、設計契約を結ぶのは渋ると思いますが、詳細設計後の契約破棄の保証金と言う位置づけで納得して貰えるように交渉する事が、現段階での打開策だと思います。
最悪、詳細設計後のプランに納得できない場合には、数十万の設計費用を支払う事で解約する事が出来ますし、ＨＭも掛かった労務分の費用の支払いはして貰えるので、双方納得の上解約する事ができるでしょう。

もちろんその為には、設計契約前にＨＭを1社に絞るというリスクと、他社競合による価格交渉が不完全となる覚悟は必要になります。

15さんのコメントに一点だけ意見をさせて頂きます。

>請負契約は、何かにつけ施主に有利なものになっています。変更があっても、メーカは従う義務が>あるのです。施主は保護されています。

とありますが、少し違うと思います。
まず、契約行為はいずれかを優位にする為に締結するものではありません。
しかもどちらかと言うと、作成側が不利と思う条文、不要と思う条文を意図的に省略する可能性もありますので、契約書を作成した側に優位働きます。
よって、契約書を受取り押印する側は、細かなところまで目を通し、問題が有れば質問し備考欄もしくは別途覚書等で修正をしてもらう必要があります。

実際、当方が某HMと契約する際には、工事請負契約書を作成した経験から、条文の追加・修正はもちろん、あいまいな保障適応外の内容についても具体的に正式文書にて提出して貰いました。

工事請負契約の例はネットでも検索できると思いますし、工事請負契約書の解説本なども売っていますので、これから契約をされる方は一度目を通された方が良いと思います。

15さんが施主側が保護されていると言っているのは建築業法の事ではないでしょうか。

建築業法→建設業法でした。

>10
既存の建物が建ってたら調査できないね。
他にも地中埋設物とかいろいろあるけど
それらは別途だとか、変動の可能性のある事柄は契約の中でも明記しておくなどもあるね。
というか当然すべきことだよね。
大体パターンなんて決まってんだから。
不測の事態についてはその時協議するってするしかないけど。

１５です。

＞２０さんへ

私の書き方が、大袈裟に拡大解釈した書き方になったので誤解受けられたかも知れません。
但し、一般的に「建築工事請負契約約款」は甲（発注者）と乙（請負人）の関係上、甲が余程の常識外行動を取らない限り、甲に有利な内容になっています。
不当な契約解除や、支払い拒否などしなければ、特に不利な内容は無いです。

当然、建築基準法や建築業法に則った内容です。
特に、仕様・現場工事等　実際の工事に関する内容については、「乙は○○に従うこと」って内容が多いです。


最終的には、甲乙の信頼関係です。
約款を盾に、どうこう言う業者や逆に施主なら、良好な関係はできないでしょうし。

相手は企業であっても、対面は個人です。
要は人間と人間の信頼関係で成り立つものだと感じます。
情もあるはずです。
経験上、より良い関係を最初に造り上げることが大事ですね。
あまり、金額でケチって印象悪くしないこともコツかも。
（結果的に、多少の追加や変更に目をつぶってくれたりしますよ。どちらが得なんでしょうか）

何でも人間のすることです。１か０、○か×のように線引きは出来ないものです。
柔軟に対応したいですよね。

なんだか、スレから外れましたね。
失礼しました。

有名すぎない、普通の設計士雇って図面書かしたらすべて解決。簡単なこと。
　概略程度で、よくもまあ、何千万もの契約書に簡単に判を押せると思いますね。

入札方式にすれば、「お願いだからまけて、まけて〜」「頼むからもう５０万なんとかならないっすか」てなことも言わなくて済む。実にわかりやすい。

＞２４＝２５

貴方の言うことは、現実味の無い空論にすぎないよ。
経験談で物言えよ。

私はある大手メーカーと契約しました。契約時点では最終の設計図書こそありませんでしたが、詳細な見積り書が添付されていました。
見積りには当然打ち合わせ内容が反映されており、さらに契約後の詳細設計時の変更などによる増減額の見積りが提示され、変更部分の契約を再度交わすということを繰り返しました。
着工後においても変更した場合は、その都度注文書による個別契約を交わして工事を進めました。
正直これが当たり前のことと思っていましたが、詳細見積りもなく契約されている場合があるのことに驚きました。

経験談です。見積価格は上と下で３０％もの開きがありました。必ずしも一番安い工務店で建てる必要なし。ただ図面は出来るだけ細かく、仕様を決定すること。後でもめる元となります。必ず品番等を明記し、同程度などとしておけばよいでしょう。
>現実味の無い空論
知らない人にとっては、そうかも知れない。図面を必要部数分作成し、業者呼んで、渡すだけ。実際住宅でも、入札方式は、全く珍しくない手法です。
見積の期日、支払い条件、工期、などをその際に言う。どこどこの業者が参加しているとか、予算とか、余計なことはしゃべらず、また設計士の紹介工務店などを入れなければ、公平に出来る。談合も防げます。

>「お願いだからまけて、まけて〜」「頼むからもう５０万なんとかならないっすか」
これ言った時点で業者の勝ち。「じゃあ何とか１０万程度協力させてもいます」となり、業者との駆け引きモードに突入してしまう。これは避けるべき。
「他は、５０万安いけど、どうされます？お人柄は妻がかなり気に入ってます。ここで合わせてくれるなら、・・・」って言ったら業者は手を振るわせながら「わ・わ・わかりました！！」
となりましたが、無理して注文を取ろうとしてたのでやっぱりやめました（笑）。こういうところは後で苦労しそうです。

＞２４＝２５＝２８

経験談ってことは、

・有名すぎない、普通の設計士雇って図面書かしたらすべて解決
・入札方式にすれば

を両方やったってことですか？

そうだけど。そんなに珍しいことか？
　意中の工務店があったとしても、価格の妥当性がわからないから、やった方がいいと思うけどね。
　入札方式だと言っても、金庫箱用意して、そこに札（価格）入れる訳じゃないよ。個別に見積書提出させるだけ。合い見積もり。設計士とかが絡む談合には注意して下さい。


　この様にして決まったうちの工務店は結構良心的だったよ。最後の方は、予定より利益出てないせいか、せこかったけど。工務店は最後の方に収支計算するからね。見積書もとてもわかりやすかった。設備機器などは、上代と下代を明記し、特に品番指定していない物については、「上代○○○円程度」と記載。掛け率も妥当だった。最も全体価格も安かったけど。

　工務店にしても、大手のゼネコンにしても、設計施工取りたくて、どれだけ努力してるか。そりゃ儲かるわな。住宅の場合の条件付きも同じ事。入札方式は、もろに価格競争にさらされるからね。
　工務店の仕事の半分は、見積書きですよ。そのうち半分も受注がとれれば、よい方じゃないの。

　ただ入札方式は完璧な方法でないことも確かです。いくらコストかけてもよい。多少割高でも、納得のいく家にしたいなら、あまり向かないと思いますがね。ただいくらでもＯＫな人ってそうはいないと思う。

＞そうだけど。そんなに珍しいことか？

結構珍しいと思いますよ。
間取りを考えたり、設備を選んだり程度の時間で済めばいいですが、
設計施工を分離するとそれ以外の打ち合わせやら調整やらで時間も取られるし、費用もバ○にならないから。
結局そこまで時間も取れないし、費用も出せないので多くの人はＨＭや工務店に設計施工で建てていると思います。
確かに思い通りの家を作ろうと思えば設計施工を分けたほうがいいのはわかりますがね。

＞そうだけど。そんなに珍しいことか？

そうそう、このように発言すること自体珍しいお考えなんですよ。
決して、おかしいとは思いませんよ。
凡人は、そこまでの発想にたどり着かないのです。

だから、そんなに珍しいことなんです。

設計と施工別の人も少ないと言うことになるわな。
入札方式は何もコストかからないし、見積期間も、何社にやらせても同じ。
ちなみに設計期間３ヶ月、業者の見積期間２週間、あと確認申請は、図面できあがり後すぐに役所提出でした（同時並行）。ただ、今は、いつ申請がおりるかわからないからね。
　業者から見積が提出されれば早いですよ。その１０日後には契約金と地鎮祭となります。
設計期間の３ヶ月は忙しかったです。キッチンメーカー・建具・バス・トイレ、設計士と一緒にまわりました。嫁さんは楽しそうでしたけど、無限大にある物から一つに絞り込むのって大変です。それと設計士との打ち合わせ週１回。
　うちの嫁さんはその様にして設計期間は楽しんでいました。ネット等でも各社のWEBをかなり見ましたよ。何千万もの買い物ですから、その様な苦労は惜しみませんでした。
　そう言う意味ではハウスメーカーは楽ちんですね。標準仕様とやらがありますので。ところがこれが私から言わせると、どつぼにはまるパターンかと・・。標準品からはずれるとべらぼうな価格となりますからね。
　
　まあめんどくさがり人はハウスメーカーで。予算が厳しい人（坪５０万以下）は、工務店の設計施工なり、タマなどのローコストでまかせる方がけんめいかとおもいますし、逆に坪１５０万かけてもよい人はどうぞご自由にですけどね。

28さんほど徹底していなくても（いや、分離発注まで自分でやっちゃうようなもっと徹底している人も居るけど）、設計と施工の分離自体はそう珍しくはないと思います。31さんのおっしゃるように「時間と費用が取られる」と一からげにくくられちゃうと違和感があって、うちは工務店の選定や見積もりのチェックはほとんど建築士にお任せしましたから、実は間取りと設備の選定くらい（あとは地鎮祭と棟上式か）にしか参加していないのですよ。しかも結構リーズナブルな費用で建ててもらいました。そういう人も意外に多いのではと思います。

名前が書ききれなくなった。
>34さんへ
　その通りだとおもいます。特殊なやり方ではないのですよ。34さんのように信頼出来る設計士がついているなら、これでよいと思います。見積書の取り寄せから選定まで、設計士がやります。しかし、ごく希に、悪い設計士もいるのは事実ですからね。

>しかも結構リーズナブルな費用で建ててもらいました。そういう人も意外に多いのではと思います。

そうそう。リーズナブルな価格になりやすいと言うことです。私の場合もそうです。とてもリーズナブルにやって頂いたと思ってます。
何度も言いますが、全部含めて５０万以下で建てたいと言うなら、その設計料すらバカになりませんから、やめておいた方がよいと思いますがね。その場合、工務店やら、ローコストメーカーをかけずり回って、とにかく安いプランを！と、頼むことですね。安かろう悪かろうになりやすいですが。

３５は、設計士じゃないとダメみたいな言い方をするね。

要は信頼ある相手を見つけることが大事だってことですよ。
その相手が個人の設計士なのか、工務店（営業はじめ、そこの設計士・監督すべて）になるのか、はたまたＨＭになるのか。

信頼だけでなく、自分のイメージする物造りに共感してもらえる相手じゃないとダメですよね。

私はたまたま工務店でしたが、建築中であっても入居後であっても、色んなことが相談できて無理も聞いてもらえ良かったです。
内容によって相手は、営業であり・設計士であり・監督であり。

個人の設計士は、これらを一手に引き受けてくれるのでしょうが、工務店とはあまり仲良くならないのでは？
そんなことないですか？

建築士と工務店とが仲良すぎて馴れ合ってしまうと、それはまたよくないことです。
35さんの「悪い設計士」というのは、それが行き過ぎて工務店からバックマージンとか
受け取っているような人間のことでしょう。

うちが依頼した建築士はあくまで設計と監理だけで、現場監督は工務店の人がやりました。
まあ建築士が選定したくらいですから監督さんは建築士さんの顔なじみで、いい意味で
仲がよかったです。でも監理に来ればあれこれ厳しく指図していましたよ。
工務店も工務店で経験のある人が多くて、建築士さんにいろいろ提案をしていました。
おかげで私も工務店の方ともよくお話しさせていただきました。

まあどっちにせよ、36さんのおっしゃるとおり、信頼できる相手を見つけるということが
一番大事なことですね。それはたぶん35さんも同じお考えだと思いますよ。

>設計士じゃないとダメみたいな言い方をするね。
そう言う言い方になったことは申し訳ありません。私は、このスレの趣旨に添って回答しただけです。
前にも書きましたが、HMのよいところもあります。しかし工務店へ設計施工を頼むというのは、安作りの家以外あまりお勧め致しません。しかし、中には、
>信頼だけでなく、自分のイメージする物造りに共感してもらえる相手じゃないとダメですよね
こういう工務店もあります。しかしそれほど多くはありませんし、そこそこの規模の工務店になると、不可能です。組織で動きますからね。
ほとんどの工務店はお金儲けで、客からクレームがこなければよいと思ってます。当たり前のことですが、お客のことより、自分の会社の方が大事です。

しかし
>私はたまたま工務店でしたが、建築中であっても入居後であっても、色んなことが相談できて無理も聞いてもらえ良かったです。

これは工務店として当然の事だと思います。大半の工務店はそうされています。もちろん大手のハウスメーカーもそうです。家は建てたら終わりではありません。アフターも非常に重要です。

>個人の設計士は、これらを一手に引き受けてくれるのでしょうが、工務店とはあまり仲良くならないのでは

施主からすると、設計士と工務店が仲良くなってもらうというのも考え物ですね。これも前に書きましたが、設計士の紹介する工務店にはさせない、と言うのがこの理由です。設計士と工務店はドライな関係であって欲しいですね。悪いところは悪いと伝え、やり直しさせるぐらいのドライさが欲しい。やはり一番は施主ですからね。
　まあどう転んでも、赤字の仕事は工務店はやりませんし、やらそうとも思いません。しかし余分なお金は払いたくないというのは誰しもでしょう。
　「入札方式」という言葉はいかにも役所的で、事務的で、と思われますが、皆さん当然のこととして普段はやられているのですよ。電気製品買うときに、２ヶ所の電気屋さんで値段を比べて買うのと同じ事です。

書き方が悪かったですね。

工務店と仲良くなれない・・・と書いたのは、施主と工務店が、と言う意味です。
設計士と工務店は“なあなあ”になって欲しくない気持ちも分かります。

但しそれでは、それこそ作って終わり・・みたいになりませんか。
それこそ、ドライで。

数年後に家をいじるとか、何かあったときに設計士に相談するのですか？
本当に親身に相手になってくれるか、疑問？が残るように思えます。（私感です）

＞これは工務店として当然の事だと思います。大半の工務店はそうされています。もちろん大手のハウスメーカーもそうです。家は建てたら終わりではありません。アフターも非常に重要です。

この言葉こそ一般的な文言で、実際にはアフターでもめてるケースは幾らでもあります。
当然のことが出来てない方が多いからこそ、私は物造りに共感して貰えた工務店に出会えて良かったです。
仰るように、それほど大きなところではありません。
地域ビルダーなので、信頼が何よりなのは工務店も重々承知してます。
下手なことは出来ないのです。呼べばすぐ駆けつけてきますよ。

電気屋で、物買うのとは少し違いますね。
家電品は、原則どこで買っても同じなので、価格だけで選ぶことは多々ある。
後は、ポイント還元程度。

しかし、家は違いますよね。人間が介在するのだから、全く同じって訳にはいかない。
２つの工務店が同じ設計で物作っても、出来上がりが全く一緒にはならない。

＞２つの工務店が同じ設計で物作っても、出来上がりが全く一緒にはならない。

だからこそ設計管理を分離したほうがいいのではないですか。
信頼も大事ですが、施主の考えを正確に反映させるために第三者の目を使うことも意味あることでしょう。

アフターでもめるような工務店やＨＭを選んだ時点で失敗ということで、このリスクを回避する手段としても設計事務所を使うことは有意義。

また出しゃばって申し訳ないですが…

アフターケアはもちろん工務店が行います。
38さんのおっしゃるように施工業者として当然の義務という面もありますが、
うちはそれ以上に今でも工務店にいろいろお世話になっています。
ここのところやっぱり砂利敷いて、とか、ここ木植えたいからこの前来た植木屋さん
紹介してとか。（もちろん砂利は別料金ですが）
39さんと同様、うちもいい工務店にめぐり合えました。

この工務店を紹介してくれた建築士さんに感謝しております。
建築士さんの方は、あくまで設計と監理の依頼でしたから、今は季節の挨拶ぐらいで
ほとんど連絡を取っていません。

結局、それだけ信用出来る設計士を知っているかが分岐点になってしまうんですよね。
信用出来る設計士、工務店を知らない人は、少しでもトラブルを回避するために高い金を払ってHMを選んでしまう。
選択肢が限られているから矛盾に気が付いていても判を押さなければならない。
このような悪循環を打開出来る案が有るなら、是非教えて貰えませんか？

なかなか有意義な議論だと思います。基本私は関西弁なので、皆さん言われるように変わってるかも知れません（笑）。
>数年後に家をいじるとか、何かあったときに設計士に相談するのですか？
　どちらにでも相談出来る。しかし、やるのは工務店だから、どちらにせよ、工務店には声かけるわな。建てた工務店にかけるか、はたまたアフター悪けりゃ、他でもよいし、安く上げるなら、合い見積もりでもよいし・・・。
　しかしハウスメーカーの場合は建てたハウスメーカーしか、難しいでしょ。特殊な物を使いすぎる。選択がない。
　私は結構ドライな考え方だね。工務店と仲良く・・・、うわべだけでしょ。利害関係があるから仲良くできる。
NO39さんは女性だね。うちの嫁と同じような考え方です。女性に多い考え方だと思う。悪いとか良いとかじゃなくて、バランスだと思いますね。うちの家はドライな私と感情的な嫁とでバランス取っています（笑）。
　そうそう。
>地域ビルダーなので、信頼が何よりなのは工務店も重々承知してます。
>下手なことは出来ないのです。呼べばすぐ駆けつけてきますよ。
うちもそうです。地元の工務店はそう言う意味からもお勧めですね。
>家は違いますよね。人間が介在するのだから、全く同じって訳にはいかない。
>２つの工務店が同じ設計で物作っても、出来上がりが全く一緒にはならない。

その通りですね。その上で、建築士雇った方がいいと言っているのです。入札方式といえども、一番安い工務店にする必要はないし、どう転んでも頼みたくない工務店に入札に参加させるというのも全くナンセンスな話。ここだったら頼みたいと思える工務店（うわべだけでも良いので）を選択することは難しいと思いますがね。
　ただ入札方式というのは単に安く買うだけの手法と思った方がよいです。

>42さんへ
　設計と施工を別にする場合は設計士を選択するリスクと工務店を選択するリスク。どちらが欠けても良い家は出来ないと思います。ただ業界関係者の為に言うと、そんなにリスクは高くないと思います。悪いのは一部だけです。ただ全財産投げ打って家を建てるわけですから、そりゃ慎重にするべきですよね。
よくこの手の質問で設計士はどうやって捜せばよいかなどと聞かれますが、ホームページなどで捜し出すのは極力やめた方がよいと思います。やはり、親族なり、お友達なり勤め先なりを伝って、捜し出す方がよいと思います。一人ぐらいいるんじゃないですか？。よほど特殊で、しゃれた家を建てたいのなら別ですが。
　ただし絶対聞いてはいけない先というのはあります。不動産屋と工務店。これらは利潤関係でつながってますので、やめて下さい。声をかけるだけでもダメ。
　工務店も同じですね。必ずつてを使って探し出す。に限ります。出来れば地元で。入札にするにしても地元の１社は絶対入れた方がよいですよ。
　私は自分の家も建てましたが、勤め先の工場建設に２度ほど、担当としてやらせてもらいました。業界の裏事情もよく聞きました。仕事上設計士も知り合いがいますが、自分の家は嫁さんの実家の従兄弟の・・・紹介でした。女性建築家（笑）。こういうところは嫁さんがえらいんです。

まったくつての無かった私はホームページや雑誌で探しましたよ…
44さんのご意見の後でなんともいやはやですが…
で、ここはどうかなと思った２軒ほど実際に事務所に伺って話を聞いて、幸いオープンハウスもしてくれていましたからそれらにも参加してみて１軒に決めました。

相談だけなら無料で会ってもらえる建築士さんがほとんどと思いますから、どんどん利用させてもらいましょう。
ある程度数をこなしている人だと営業に精を出せるほど暇な人はいませんから、夜中に営業の電話がかかってくることもありませんしね。

ホームページの場合は、実際よく見えてしまうと言うのがありますね。
たいしたことやってなくてもやってるように見えてしまう。
私の好みはまじめな設計士だけどね。
そう言えばうちの設計士もHP持ってる。でもここ数年おそらく更新していないな。忙しすぎてかどうか・・・。
設計士は儲からない仕事です。これは間違いありません。しかしとてつもなく忙しい。
そして、派手な人が多い。赤のスポーツカーに乗って、ブランド物のスーツ。
だから悪いことするんです。まじめな人が好きです。

私の場合、遠い遠い親戚で両親の家を建てた業者につてはありましたが、最初にそれを使ってしまうと断れなくなると思い、結局最後まで使いませんでした。その点では４５さんと同じですね。
ネット、広告、足（いつも通ってる道沿いにそういえばあったなみたいに）を使って依頼する業者を探しました。
１度だけ話を聞いた業者から、何度も実際に建てた（建ててる）家を見た業者まで合わせて２０社弱の中から選びました。雑誌、ネットだけを見て切った会社を入れたらかなりの数になりますね。

実際に依頼した業者の契約は、設備などの仕様まで決めてからでした。一応、プレカットのラインを押えるための書類に署名はしましたけど。（拘束力は一切なく、費用も発生してないです。）

でも、実際に仕様打ち合わせをしてみて、週１回の打ち合わせで簡単に１か月はかかりますね。施主としては非常に良心的でありがたかったですが、働いている立場になると、あの労力が水の泡になったときにはこたえるよなと思いました。本来は仕様まで詳細に打ち合わせをして最終金額を確認してから契約というのが好ましいとは思いますが、自分たちが建てている家に自信がある業者（その段階になれば、お客さんは他社へ行かないと自信がある）じゃなければ、現実は難しいでしょうね。私は別の業界の人間だし、擁護する気もないけど、自信のない業者は、お客さんがどんどん家作りに詳しくなって、他社によそ見をされる前に契約というもので動けなくするんじゃないですかね。
逆に仕様決め後まで契約をしなくていい会社は、（好みななどは別として）それだけで建物の施工にも信用できそうな良心的な会社という１つの条件を満たしているんでしょうね。

でも、相手もボランティアではないので、なんでもかんでも無料ではなく、ある程度踏み込んだ段階まで打ち合わせをして、断る場合には、納得できる程度の実費なら払わないといけないかとは思います。

ちなみに地域限定で展開しているＨＭで建てました。

＞NO39さんは女性だね。
この人０３て書いてあるけど、スレヌシさん？

>それと、知り合いの伝で建築士を探すのはお勧めしない。
これは否定できないですね。ごもっとも。しかしHP徘徊して、よさげな建築士と契約することに比べればリスクは少ないと思いますが。
　家って、一生に何度も建てませんからね。しかし一生に一度、一緒に仕事したからって、良い工務店か、悪い工務店か、はたまた良い建築士か、悪い建築士か、くらべるものがないのに判断できないのですよね。ツテで紹介してもらった業者というのはそのパターンが多い。まあ一概に最高の工務店、最高の設計士だといわれても疑ってかかるべきと言うのはあります。しかし最低限のレベルはクリアしていると判断して良いんじゃないかと思われますがね。

請負契約の手順じゃなくて、契約内容の問題じゃないの？
請負契約後に変更が出て大幅に間取りや仕様が変わるってことは営業としっかり話し合いが出来てないんでしょ。だいたい契約を気軽に考えすぎなんじゃないかな。
契約内容で自分が不利になりそうなら契約しなきゃいいじゃん。向こうだって商売だから向こうが作る契約内容は向こうが有利にできてるもんだよ。

＞４３も＞４８も、あなた方分かって無いね。

０３って書いてるでしょ。
男だよ。
チョット書き方を控えてたら、女って決め付けて。

その判断からして、貴方がたの意見は信用できないの。
自分の主張を押し付けないでね。

設計士に頼もうが、工務店だろうが、大手ＨＭだろうが、自分が満足してりゃ良いんじゃねえの。

ちなみに、俺も関西人だけど。
関西弁は表現しにくしい、分からない人には読みづらいからね。

ところで、スレヌシはどうしたのかな。
以前のスレのように、わけのわからないレスしないね。逃げたのかな。

意見をひとつ。

法律側面からみた契約の位置づけは、「契約自由の原則」となっています。
つまり、契約の内容や形式をどうするか、契約を締結するかしないかは自由である、
という原則です。（違法な内容は無効になる可能性が高いですよ。）
契約については法律にも直接の規定はないです。

ですので、スレ主さんも納得いかないから契約破棄したわけでしょう。

トラブルにならいなためには、スレ主さんが事細かに実現して欲しいことを契約書に盛り込み、
契約に違反した場合の賠償に関する規定を盛り込んで、契約すべきなんじゃないですか。
内容は自由に規定できるんですから。（欧米の契約内容は日本人の感覚からすると、とんでもない
要求が書かれていますよ。）そして出来上がった契約書をアップすれば他の人も共有できるので、
トラブルも減ると思いますよ。

これで解決。

最後にもう一言。他の人も書かれていますが、契約や手順で家は建ちません。
建てるのは「人」です。

このスレ終わり。

入札で、各社個別で事前話を伺いました。
　その中の１社はとても良い印象で、家に対する、考え方、などなど共感出来る所がありました。
　社長自ら営業し、大きな工務店ではなかったのですが。
　入札結果は・・・値段高過ぎ！５００万も余計に払う気がしなかったのですよ。１００万程度の差ならね〜。気持ちと値段は比例するんですね（笑）。

契約は重要だよ。
確かに契約だけで家は建たないけど、人間どうしの約束をいかに守るかって部分はちゃんと担保しておかないとね。
さらに手順はその保険のようなものです。とりあえず手順どおりだと安心できるでしょ？
客を安心させることができない業者というのは、何の業種であれいかがなものかと思いますよ。

しばらく出張していたので、レスが出来ませんでした。
さて沢山レスを付けて頂きありがとう御座います。ただ、他のスレでもそうでしたが、どうしてもスレタイの主旨とは違った方向に議論が進んでしまうようです。

工務店やＨＭに直接依頼した場合には習慣として省略される事が多いようですが、設計を担当する建築事務所は、建築士法で書類の交付を義務づけられています。ですから建築確認申請までであったとしても、設計委託契約をしないという事自体がおかしいと思います。中には建築確認申請をとるまでは請負契約をしなというまともな工務店もあるようですが、もし建築確認申請直前に解約をされた場合に工務店の損害が大きくなってしまいます。ですからやはり設計委託契約を結ぶのがお互いにとっての良い方法だと思うのですがいかがでしょうか。

第二十四条の六 　建築士事務所の開設者は、設計又は工事監理の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を記載した書面を当該委託者に交付しなければならない。
一 　設計又は工事監理の種類及び内容
二 　設計又は工事監理の実施の期間及び方法
三 　報酬の額及び支払の時期
四 　契約の解除に関する事項
五 　前各号に掲げるもののほか、国土交通省令で定める事項

スレ主さんの言っている事は確かだと思いますが、ＨＭには限界があるのではないでしょうか。

１．設計費用を請求するほどのスキルをもった設計士が居るか。
２．建築士法に則って業務をしているか。
３．現在でも設計士による工事監理を行っているか。

などなど、設計費用を請求するに値するほどの作業を行えるか疑問です。
（今現在、設計費用を貰っている事もボッタクリ？）

多くのＨＭは、法のギリギリのところを綱渡りしているか、監理義務を省略しているが、施主にバレていないから誤魔化せているというのが正直なところではないでしょうか。

スレ主さんが言うように定義つけてしまったら、誤魔化していたところがバレてしまいますから、ＨＭは絶対しないと思います。

>>62
別に設計費用って一律なわけでもないんだから
最小限の作業で最小限の設計費でもいいんじゃないかな？
大事なのは施工と設計の契約を分ける（同じＨＭであっても）
ということを言いたいんじゃないかな？
ＨＭがそうやれるかというとやれるでしょ。
ただ言われて仕方なくの個人対応はしても自らはしないでしょうねえ。
簡単に騙される人がいる限り（ＨＭにとっての）美味しい方式を止める理由がない。

暇と金をもてあましてる人が、又は泥沼に嵌った人が
契約方式の不備を裁判して勝ってニュースで取り上げられたら
変わるかもしれない

>>63
そうですね。
契約手順として、設計、施工を分けるのは、可能であれば良い方法だと思います。

ただ、>>61さんのコメントにあるように、設計契約を個別に結ぶのであれば、共通仕様書として適当に誤魔化していた図面も個々に作成しなければならないだろうし、設計、施工監理も確実に行わなければならなくなりますよね。

何でも含みで、指摘が無ければ何もしない、申請が通る書類が揃えばそれでいいと言うような現体制を崩すのは容易では無いと思いますし、そもそもこの問題に気付いているＨＭ営業は何人いるのかも疑問ですね。

と言う意味では非常に難しいのでは？と言う事なんです。

手付けを入れるから、設計が完了するまでは工事契約は無しでお願い！！とHM営業にお願いしておいて、最終的には今まで通りのHM作成の契約書で締結するなら可能でしょうけど。

>>64
>設計契約を個別に結ぶのであれば、共通仕様書として適当に誤魔化していた図面も個々に作成しなければならないだろうし、設計、施工監理も確実に行わなければならなくなりますよね。
別に監理は設計と分けても構いませんよ。
設計だって基本設計だけにしてもいいんだし。
さらには設計契約する業者と施工契約する業者が同じが前提であってもいいんだし。
お互いメリットもあると思うけど
設計＝サービス
という間違った認識が浸透しちゃってる部分もあるから（ＨＭが浸透させちゃったんだけど）
ＨＭが今更設計だけで金クレと言うと競争で負けちゃうからなかなかできないでしょー。

このタイミングで恐縮ですが、スレ主さんに質問です。
「解約した」とありますが、そこは建築契約、法律についてかなりの
知識をお持ちの方、合意した条件はいかなるものだったのでしょうか？
差し支えない範囲で教えて頂きたいのですが。

スレ主です。
条件については全く話にならず、一方的に解約を言い渡しました。契約の際に預けた金銭の返還を要求していますが、全く応じてもらえないので裁判で決着を付けようと考えています。

まだ解決してはいなかったのですね…。

レアな問題だけに厳しいでしょうが、納得のいくまでがんばって下さい。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

>>70
ミサワホーム北海道㈱の支店名とその営業の名前をさらして下さい。

私も、いいことばかり言って契約を取り、契約をとってしまえばこっちのものという
住宅メーカーのやり方は大っ嫌いです。
震災は大変な不幸でしたが、それによるこの不景気で、多くの住宅メーカーが倒産すればいい。
これこそ本当の天誅だと思います。

実直な地場工務店では(特にいちげんさんが滅多にない零細)
設計を煮詰め、確認申請する直前に建築請負契約することが多いです
当然その前に設計契約等の契約事はありません。

そして契約直後に確認申請、着工時に前払い金三分の一程度
中間金三分の一程度、完成引渡し時に残額全て。
これで施主と請負会社双方に、順番にリスクが回ってくる
互いに信用を重んじた契約、支払い方法です。

ちなみに契約上、建物に建築途中や建築後に何かしらの不備や瑕疵があっても
きちんと修繕される限り、施主側は受け取り拒否や契約破棄は出来ません。
これは施主側に非常に不利な法律ですが、元々が施主よりも立場が非常に弱かった
大工を守る為に作られた法律だからです。
(施主が難癖付けて建物を受け取らない、金も払わない、大工は泣くしかない
浮いた建物を、後々ぺろりと施主が頂く)
そんな時代もあったらしい。

>>73
あーあ、係争中なのに・・・。削除してもらったほうがいいよ。

73は何が書いてあったのか？どうして表示されていないのか？
書いた本人が削除依頼を出して管理人さんに削除された場合、
70のようなコメントが残されるんじゃないんですか？

手順を全てまとめたサイトを発見したのでよければ参考にしてください。
https://fudousan-iroha.jp/build-a-house/to-do/