請負契約の正しい手順について

坪単価の統一基準〜　の次は請負契約の手順ですか？ｗ

確かに大事な事ではあるけれど、家を建てるに当たってはもっと重要視するべき事が有るのでは？

K氏が本気で家作りを考えた時、重要視するのはやはり価格（坪単価）ですか？

No.2 建築中さんへ

他の方のスレに書き込みをしたら、議論が盛り上ってしまったので、責任を感じてこちらに新たなスレを建てました。
ここで、坪単価の事を議論するつもりはありませんので、もし坪単価の件でご意見があれば、あちらのスレに書き込みをお願いします。

因みに、私の考える正しい請負契約までの手順は以下の通りです。これにご意見などあれば、お願いします。

＜請負契約までの手順＞
どのような家を建てたいか、建設予定地にはどのような家が建てられるかを相談する
　↓
概要や予算などが見えてきところで、設計士と設計委託契約を結ぶ
　↓
詳細設計を行い、設計図書を完成させ、建築確認申請する
　↓
ここで初めて請負契約

うちのHMは
＜請負契約までの手順＞
どのような家を建てたいか、建設予定地にはどのような家が建てられるかを相談する
　↓
概要や予算、各種の希望を考慮しながら、詳細設計を行い、
設計図(本格的な設計図書ではないです。平面図、配置図、立面図、仕様)を完成させ、
建築確認申請する
　↓
ここで初めて請負契約

でした。
こういうケースは少数派でしょうね。

どんな家なのか、細かい仕様まで、契約図面で特定できる状態であれば契約しても良いだろう。
住宅問題は、契約書類が不明確で、特定できない状態で行えば手抜きされても、ザル法の建築基準法の範囲だと業者ががんばるのが常である。

クレ−ムの多い業界、かつ高額の買い物、建築士でも判断のつかない問題点がたくさんあるから、仕様書を徹底して細かく決めることだ。

詐欺師相手と思って交渉するぐらいがちょうど良い。

>>01
建物を建てる際に、契約前に全ての見積りが全部完全に出来るというお考えですか？

＞本来は工事内容と金額が確定していなければ出来ないはずです。
そんなことはありませんよ。
千葉県の湾岸部で、軟弱地盤の一戸建なら、ベタ基礎工法しか選択の余地がないから、多少の予算変更程度で収まります。
しかし、３階建や４階建で、地盤がいい場所で建築しようとすると、ベタ基礎・杭打ち・土壌改良等でかなりの価格上下があります。
これは当然に設計変更になりますけど、ある程度の測定をしてからでないと決定できません。

着手前には簡易な測定しか出来ませんし、建物を解体後にしなければならないなら、なおさらです。

平屋や二階建てでもほぼ同様の問題が、程度の差こそあれ、ありますよ。

>>01
完全に着工前に、見積りをもらって、以後は変更無しとするなら、施工する会社の査定は最大値になります。
それで契約するのはかまいませんけど、実際には安い予算で出来るような場合は、本人承知ですから仕方がないですね。
それでいい建物が建つというわけではありません。
設計する外部条件と建物仕様がマッチングしないような建物は、竣工後も割高なメンテナンス費用がかかります。
０６投稿も含めて、どうお考えですか？

No.04さん、そのようなところばかりだと良いのですが。どちらのＨＭか教えていただけますか？
それと少し質問があるので、差し支えなければ教えてください。

　①仮契約とか、何か文書を取り交わすような事はなかったでしょうか？
　②請負契約の前に、支払いは発生しましたか？
　③もしも請負契約の前に気が変わって、契約を止めたらどうなっていたか気になります。
　　どこまで設計が進んでいるかにもよると思いますが、費用の話はなかったでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

こんにちは。
私の場合も04さんと似ています。
フランチャイズのＨＭです。

＜請負契約までの手順＞
どのような家を建てたいか、建設予定地にはどのような家が建てられるかを相談する
納得できる間取りと住宅設備、仕様のおおまかなツメ、ローンの手数料などまでふくめた詳細な資金計画書。この時点で、各種工事費やドア1枚、タオル掛けひとつにいたるまでの詳細な見積書をもらっていました。
　↓
「建築申し込み書」の取り交わし。お互いに請負契約移行に努める・・・という内容のもので、この時点で30万支払い。
さらに、数ヶ月かけてキッチンの仕様や床材、窓の種類、屋根や壁、コンセントの場所や数・・・などの細かな確認＆変更打ち合わせ。（今はこの最中）
　↓
建築確認申請する
　↓
ここで初めて請負契約

という形式です。
概見積もりで間取りもラフな時点で請負契約締結・・・というパターンが多いというのは驚きです。さらに変更手数料など取られたらやりきれませんね。
そういうところは選ばないというのが賢明ですね。

No.06さんは、地盤調査の結果次第で地盤改良費が変動すると言われていますが、私は地盤改良を除いた部分さえ確定させずに契約させていると言っています。それに地盤調査だって建築確認申請の前にやろうと思えば出来るのではないですか？
地盤改良については、なぜ買おうとしている土地の地盤が事前にわからないのか不思議に思っていました。高額な取引きだし、本来は売主が事前に調査して明確にしておくのが当然ではないでしょうか。だって食玩じゃないんだから買ってみないと中味がわからないなんておかしいと思いますよ。
これからは需給関係の逆転で、売主よりも購入者の方が強くなっていくと思うので、こういう当たり前なことがちゃんと行われるようになることを期待します。

No.04さん、No.09さんは良いＨＭを見つけられましたね。No.06さん、No.07さんは業界関係者とお見受けしますが、既にNo.04さんやNo.09さんのような契約をするＨＭがあるそうですよ。何時までも消費者にリスクを負わせるようなやり方をしていると、あっという間にそっぽを向かれてしまいますから気をつけてください。

>概見積もりで間取りもラフな時点で請負契約締結・・・というパターンが多いというのは驚きです。

　私もおどろきです！
　大手なんかのHMがひどいと思っていましたが、それ以上？
　でも仮契約ってのも多いですよね？これ疑問ですが・・・。
　結局私は、設計事務所で契約しましたが、仮契約は存在していました・・・。
　でも、実費支払いですので（実費以上は、解約したら戻ります、規約書あり）、HM等と違いますので、納得しましたが。
　よく、仮契約で、本契約に至らなかったら仮契約時の一時預かり金は、お返ししますって
口約束で、解約しようとしたら本契約扱いで、違約金まで請求されたみたいな話よくありますよね？
　でも、本来なら仮契約書に署名捺印するからこれも？ですが・・・。
　でも、何も知らないでの初めての家づくりがほとんどで、相談相手がHMのみならありえますよね。

私の場合、農地転用許可申請のためにとにかく早く請負契約書が必要だったため、「この金額で書いてください」金額だけを合わせて書いてもらいました。

工務店には、銀行には、○○○○万円でローン申請するので、この金額を少し上回るように請負契約書を書いてください、とお願いしました。
この段階では、間取りはまだ決まっておらず、あくまで検討途中の間取り図や立面図をもとにローン申請、農地転用申許可申請をお願いしました。

知り合いの工務店だから出来た技だとおもいます。

＞どちらのＨＭか教えていただけますか？
宣伝と取られる可能性があるので言いにくいです。しいて言えば、関東のある
県内のみを施工範囲としているところです。

＞①仮契約とか、何か文書を取り交わすような事はなかったでしょうか？
ありませんでした。

＞②請負契約の前に、支払いは発生しましたか？
しませんでした。

＞③もしも請負契約の前に気が変わって、契約を止めたらどうなっていたか
「もしそうなったら、調査済みである地盤調査代くらいは本当なら頂きたい
ところだけど、もらってない」と設計の方がおっしゃってました。

色々拝見させてもらいました。
スレヌシさんは、例のＫさんですね。

まず、
＞それに地盤調査だって建築確認申請の前にやろうと思えば出来るのではないですか？
については、調査はできますよ。
しかし、どこを調査するのですか？通常は、ＳＳ式になると思いますが、数箇所のポイントで測定です。
そのポイントは、建物の配置が決定し四隅と中心の５点と思われます。

建物の形状が決定していても、配置が確定してなければ（建築確認申請にて最終確定）やっても無意味になります。（当然、参考にはなるでしょうが）


請負契約については、色んな意見があるでしょう。
０４さんや０９さんのケースならベターでしょうが、みんながそうとはいきません。
ただ私の考えは、「請負契約」って施主から考えれば、「私はあなたの会社で家を建てます」と約束するようなものと考えています。
それには、ある程度の仕様・間取り・価格などは当然必要です。

しかし、家造りとは１ヶ月程度打合せ検討し、実際に建てた家と寸分の違いもなく最終確定仕様が決まるような安易なものではありません。（経験者しかわからないでしょう）

何を契約までに検討するかと言うと、間取り・仕様・価格等も大事ですが、それよりも本当に任せて大丈夫か、信頼できるメーカ（工務店）なのかを見極めることだと思います。

請負契約は、何かにつけ施主に有利なものになっています。変更があっても、メーカは従う義務があるのです。施主は保護されています。
悪徳業者に捕まらないことが第一でしょう。


保険の契約でも、契約書や約款を一字一句チェックして理解して、気に入らなければ契約しない人がどれだけいるでしょう。大抵は信頼部分があるはずです。

家でも同じでしょう。確かに高い買い物です。だからといって、契約書を針の穴をつつくように確認してますか。
信頼関係で成り立ってる部分はあると思います。
そこに時間と金をかけたいですね。

ちなみに、私は大満足の家造りができました。
契約は信頼できる工務店を見つけた時点で、割と早かったですが「内容はどんどん変更しますよ」と話はしました。

実際、当初契約時とは似ても似つかぬ家になりましたが大変満足してますし、工務店は嫌な顔１つせず（少なくても表向きは、微塵も感じさせてない）、真摯に対応してくれました。


建ててから、文句言ってる方には金だけ満足なのでは？

家作りの話をいきなりHMや工務店に持っていくのではなくて、
住宅の設計監理を専門に手がけている専業の建築士に設計から依頼すれば、
こういった疑問点はだいたい解決できますよね。
うちはそのようにして、
地盤調査→基本設計→実施設計→工事見積もり→建築確認→工事請負契約
と進みました（請負契約まで約4ヶ月、まあ標準的な長さでしょうか）。
一昨年の話なので見積もりと建築確認は前後していたかもしれませんが。

某大手でしたが、ラフな間取り図と標準設備の載っているカタログの写しをもってきて、契約を迫られました。たまたま初めて展示場を覗いて数日だったのでびっくりしました。
一応、総支払額（もし地盤改良が必要だったときの金額の目安、各種申請手数料等を含む）についても記載があったり、金利も少し高めに記載されていたので比較的良心的だったのかもしれませんが。

結局そこは断って、別のところと契約しました。
そこは、間取りと詳細見積（タオルハンガー一つに至るまで）を確定したあと、契約をしました。契約時に100万円支払いました。
その後、土地の都合で建てるまでに期間があったので、仕様を一部変更して30万のアップになりました。
なお、契約書に解約のことがあり、それによれば、施主都合の解約の際は、契約時の100万円のうちからかかった実費分を差し引いて施主に返金する。着手前の施主の支払い上限は100万円といったような内容でした。

>>10
土地の改良費どころか、基礎構造も大幅変更があり得るんですよ。
昨年建てた建物は、契約時にとりあえずは一番掛かる構造で契約しましたが、その後にベタ基礎でも鉄骨４階造が建てられる地盤であることが判明して、２００万円程度安くなりました。

君はこのスレを作る前にも、むやみやたらと他人に対して「業界関係者」だとか言っていましたが、いい加減にしなさい。

自分の家も建てましたし、他人に貸す家も建てて持ってはいますが、建築業者や不動産業者ではありません。

本来は16さんの言っている事が正しいのだと思います。

まず設計士に設計を依頼し、出来上がった図面をもって、建築会社が幾らで施工できるか競合させるのが本来のスタイルでしょう。
でも、多くのＨＭは設計施工が一体となっていて、施工費に設計費込みとなっている為に契約の順序がおかしくなっているのではないでしょうか。

設計費が込み込みのＨＭは、設計士にスキルが無く自社製品に自信が無いのか、工事請負契約を結ばないと詳細設計まで進んでくれません。
多分、詳細設計の後に解約されるケースを懸念しているのでしょうが、そもそもその体制自体がおかしいのではないかと思います。

これはスレ主さんもご存知の通りの住宅建設業界の悪習ですから、改善するのは容易ではないと思います。

施主側が防衛する手段があるとすれば、工事請負契約を結ぶ前に設計契約を結ばせてくれとお願いする事くらいでしょうか。
本来ＨＭはドンブリ勘定で設計費を積み上げていますので、設計契約を結ぶのは渋ると思いますが、詳細設計後の契約破棄の保証金と言う位置づけで納得して貰えるように交渉する事が、現段階での打開策だと思います。
最悪、詳細設計後のプランに納得できない場合には、数十万の設計費用を支払う事で解約する事が出来ますし、ＨＭも掛かった労務分の費用の支払いはして貰えるので、双方納得の上解約する事ができるでしょう。

もちろんその為には、設計契約前にＨＭを1社に絞るというリスクと、他社競合による価格交渉が不完全となる覚悟は必要になります。

15さんのコメントに一点だけ意見をさせて頂きます。

>請負契約は、何かにつけ施主に有利なものになっています。変更があっても、メーカは従う義務が>あるのです。施主は保護されています。

とありますが、少し違うと思います。
まず、契約行為はいずれかを優位にする為に締結するものではありません。
しかもどちらかと言うと、作成側が不利と思う条文、不要と思う条文を意図的に省略する可能性もありますので、契約書を作成した側に優位働きます。
よって、契約書を受取り押印する側は、細かなところまで目を通し、問題が有れば質問し備考欄もしくは別途覚書等で修正をしてもらう必要があります。

実際、当方が某HMと契約する際には、工事請負契約書を作成した経験から、条文の追加・修正はもちろん、あいまいな保障適応外の内容についても具体的に正式文書にて提出して貰いました。

工事請負契約の例はネットでも検索できると思いますし、工事請負契約書の解説本なども売っていますので、これから契約をされる方は一度目を通された方が良いと思います。

15さんが施主側が保護されていると言っているのは建築業法の事ではないでしょうか。

建築業法→建設業法でした。