越後湯沢のリゾートマンション

みなさんこんにちは。以前何回か質問させていただいた者です。
毎々、たくさんの良いアドバイスありがとうございます！

来週、ようやく内覧に行くことになりました。元々、情緒教育の一環でグリーンシーズンに子供達と登山や釣りをしようと思っての購入検討でしたが、せっかくなので冬もガッツリ楽しみたくなってきました。

そこで質問なのですが、みなさんは冬の車はスタッドレスのみでしょうか？

私は２WDのミニバンなので冬の運転が少し心配です、スタッドレスのみでの運転が危険なようなら、車の買い替えも検討しなければなりません。（関越から中里や岩原のスキー場を利用したいです。）

冬に利用されている方で、中里・岩原の道路事情がわかる方、どうかアドバイスお願いします！

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>>5281 マンション検討中さん
子どもたちとの釣りや登山はとても良いですね。
ミニバンの2WDということでFFかと思いますが基本的にはスタッドレスのみで大丈夫ですが、今シーズンの記録的短時間での大雪ということもあるのでチェーンの携帯は必須です。
湯沢は真冬でも道路に人工的に水を流しているので道に雪のないところが多いです。
国道などはアスファルトが出るまで除雪してくれるのでよっぽどの坂道でもない限りFFでも大丈夫かとおもいます。
中里や岩原にもFFの車はたくさん来ていますよ。

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価格帯はできるだけ安く、最高でも２００万までとして単身定住向きマンションのお勧めが知りたいです。２部屋以上、余計な設備がなく管理費、駐車場代、など維持費がかからない、トラブルなども少なく住みやすいマンションはありますか？リゾートマンションとして買うのではないとするとコスパはいいと思っています。

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>>5283
・②部屋異常
・洗濯機置き場
・ベランダ（夏は暑いです。定住するなら室外機を置く場所が必要）
・～300万円

以上の条件でひまわりの物件を検索した結果、湯沢で３件のみのHITでした。（+苗場や群馬に数件）
この条件だと湯沢の物件はなんだか微妙です
（クーラー無しでのりきる根性があるなら話は別）

もうちょっと予算があれば、維持費少なめで住み心地よさげなお部屋もあるけど、
予算500なら千葉埼玉あたりの中古戸建てもいけるし、悩ましいです

スキースノボしたいなら湯沢はアリだけど、
しないなら不動産が値崩れしてる地方都市のほうが住みやすそう。
低コストで満足度の高い生活には、業務スーパー（ロピアやベイシアやokも可）と大きな図書館が近くに欲しい

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ひまわり改めエンゼル不動産かゆざわ商事で「定住者が多いマンション」を聞いてみればいいと思いますが、最初に思い浮かぶのは岩原のファミールヴィラ第２とプレジールですね。

駐車場代がかからないマンションって駅周辺にはほとんどありません。
あと定住ってことは、部屋に洗濯機置きたいでしょう？これが湯沢のマンションだと結構少ないんです。

ただ、どちらもベランダがないので普通のエアコンが設置できない。
それとファミールヴィラ第２もプレジール、どちらも大浴場はありますが温泉ではないです。

湯沢のマンションを探すとき、絞り込む要素は（難しいほうから）
・ペット可
・ベランダ（エアコン設置可能）
・室内洗濯機置き場
・温泉大浴場
・駐車場無料（もしくは安価）
です。あとはどの要素を落とすかです。

細かいことを言えば定住ならオール電化は冬の暖房費が厳しいです。
ファミールヴィラ２はガス暖房、プレジールは書かれていないけれど灯油暖房が可能なので暖房費のコストは低いはずです。

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湯沢高原　という涼しそうな地名に騙されてはいけない。

湯沢の夏は暑いよ？


しかも、カラッとした暑さじゃなくて、ジメジメムシムシ。

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>>5286 匿名さん

「ジメジメムシムシ」　は、山に囲まれた盆地なので仕方がないですね。南風の通りが悪いものね。
ついでに書くと、「カメムシ」にも要注意。１１月からの来襲はすごいよ。水がきれいな証拠なんですけど。
南向きの部屋で、夏の暑さは地獄。
でも、冬の晴れた日は日中の暖房が止まるほど快適。
お子さんがいらっしゃるなら、スキー場に隣接で部屋の窓からゲレンデの見える物件が手に入ったら最高。
動画、撮り放題。

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岩原の定住者が多い某物件は運気を下げる気がしてならない

あの物件だけ自己破産者数が突出してる

私は風水全くわからないんだけど、あそこには金運を下げる何かがあるのかな・・・？

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5283ですが、大浴場は特に要らないんです。温泉目的でなく生活目的なので管理費をできるだけ安く抑えたい。エアコン設置のためのベランダあり、駐車場が安い（できれば冬は屋内）、方角、景色が条件になりそうです。競売に出たらチェックします。不動産屋さんからはたぶん買いません。

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大浴場要らないならリゾマンじゃない方が管理費安いと思うけど。生活目的って湯沢はそもそも生活しやすい場所ではないですよ。

何か考え方が間違ってる気がする。リゾマンは物件価格が安くてもランニングコストが高いから。って言うかランニングコストが高いから物件価格が安い訳で。買ったあとで修繕積立金足りなくて一律で不足分徴収とかになったら破綻しますよ。

競売物件まで視野に入れているなら、地方都市の普通のマンションで条件の合ったものを探した方が良いと思う。

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豪雪地帯に定住だなんて、
湯沢周辺に親戚や知人・勤め先があるのかな？と、勘ぐってみた。

そうでないなら、住み易さは地方都市の方が断然上だから>>5290さんに同意

湯沢は牛丼屋すらない田舎だからねー・・・

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まあ職業も分からないし、人それぞれ違うからなあ。
自営系の人なら結構いるように思いますね。
リモートワークなんて今言われてるけど、職業によっては
リモート自体も必要ない人もいますしね。
作家的な人とかクリエイティブな職業とか。
まあしかし一般職系で、湯沢町で新たに職を求めるなら、
もう旅館ホテル、あとは観光、土木、商店などかなり
職種は限られて収入も少ないですけどね。
都会暮らしが長い人には中途半端な都市には魅力を
感じないと思いますし、雪はあってもマンションでは
あまり苦にはなりませんけどね。

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>5288さん

岩原の定住者が多い某物件...て
ちなみにどこですか？　笑

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湯沢のリゾマンはもともとは高級マンションで共用施設豪華、温泉までついてるのにとても安く買える、ので定住に人気なのでは(所有してないのでよくわかりませんが）
地方都市の平凡なマンションではそれは味わえないし、それほど安くもないでしょう(200万以下はさすがにないのでは）

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>>5294
湯沢のリゾマンはバブルムード漂い無駄に豪華だけど、
居住用ではなく、スキー用だから夏の暑さへの配慮は無く、
ボリュームゾーンの部屋はキッチンが貧弱で洗濯機置き場が無いのが主流です。
週末にすべりに来る人にとっては、洗濯機置き場よりスキー板置き場が必要だから理にかなってる

そんなわけで、湯沢のリゾマンは10万円の部屋もゴロゴロあるけど、
定住したい!住みやすい部屋が欲しい！となると、ある程度の金額が必要かも。

しんどくてもいいなら10万円の部屋でもいいと思う

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今はリゾマンでも賃貸物件たくさんあるヨ。
ひまわり・ゆざわ商事で確認すると、管理費３万円位のマンションでも家賃が月５万円程度。
駐車場はよくわからないけど、大浴場・プール・スキーロッカー、場所によってはテニスコート・バーベキューガーデン・レストラン付きで家賃５万円！！なんて素敵な場所なんでしょう。
湯沢町～石打まで探せば、ベランダが無くても部屋にヒートポンプ式冷房機ビルドイン空調機器があるマンションもあるようです。

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駅近くの　ザ･ハウスが、ベランダが無いけれどそのパターンですね。
床暖房もあるらしい

完全に住める

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医療問題は年齢を重ねると深刻ですね
地元の方々はどうしているのでしょう…

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去年のインフルエンザワクチンは、自宅周辺（関東）で予約も取れない状況だったのが湯沢に来たら当日受け付けですぐに打ってもらえた。そういう公的なのは充実してると思います。リゾマンの固定資産税で町の収入が安定してますからね。
スキーやスノボで怪我すると担ぎ込まれるのが角谷医院。入口付近に近隣のスキー場の名前が書かれたシーネを入れる段ボール箱が置いてあって、「担当者は早く持ち帰ってね」の張り紙。シーネを束ねて三角巾で結わえてあるのがなんとも。
歯医者さんは何軒かあります。
ただ、脳の関係とか難しい医療になると六日町まで行かないと無理。長岡まで下れば最新のMRIとかCTとか何台も持ってるJAのお金持ち大病院があります。

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>>5299 口コミ知りたいさん

医療関係は町立湯沢病院がメインとなりますが、CTしかありませんので細かな検査や
大きな病気になったらどうしようもありません。
正直評判もあまりよくありません。
浦佐まで行けば基幹病院（新大系列ですので安心です）がありますので大きな病気やけがの際はお世話になる事となると思います。
ちなみにMRIは南魚沼病院(旧六日町病院）と斎藤記念病院（六日町、脳神経外科メイン）にもあります。

都会のように選べるほどの病院はありませんので
急病や大きなけがなどの対応はできないに等しい町です。

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ありがとうございます
とても参考になりました！

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コロナが流行って少し値が上がった
という感じだな(´･ω･)

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賃貸リゾマン最高！！

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購入経験者さん
5281さん。
岩原の定住者が多いマンション購入者です。
住んではいません。月１回くらい2泊の利用です。滞在は長くて連続1週間くらい。
夏は登山とサイクリング、冬はスキー、春は山菜取りと年中遊べます。
冬も、道路は融雪しているので市街地はFFスタッドレス問題ありません。念のためチェーンは積んでおきましょう。

5283さん。
岩原地区のマンションで駐車場は有料というのは少ないと思います。うちのマンションは屋内のみ有償で、年間契約で7万くらいだったと思います。
岩原地区のマンションなら込みこみ200万円十分買えると思いますよ。

カメムシは一度もでたことありません。他のマンションでは襲来があるのを聞いたことあります。立地次第ですね。

不動産屋からは買わないとのことですが、競売物件は管理費滞納などの可能性があり、めんどくさいですが、不動産屋を通しての案件は清算されておりその心配はありません。管理組合の情報も聞けるし。おすすめです。
（私は不動産関係者ではありません。念のため）

正直、定住するならそれなりの不便に対する覚悟が必要です。
但し、少し考え方を変えたり、ちょっとした改装することで不便さは解消しまし、今は快適です。

購入時
お部屋で不便を感じた点。
①給湯は深夜電力利用の電気湯沸かし器。到着した日は電源落としているのでお湯ありません。容量（300L）も少ないので使い切ると次の日の朝までお湯がありません。滞在中は使わなくても毎晩自動で沸かしているで非効率的。
②キッチンが小さい。電熱コンロ1口。ワンルームマンション並。
③洗濯機置場無。洗濯もの干し場なし。
④ベランダなし。エアコン室外機置場なし。
⑤ガスが引かれていない。

対策
①深夜型の深夜湯沸かしは廃止して、それぞれの給湯場所に瞬間電気湯沸を計3台設置。（湯沸かし器はアマゾンで購入した中華製　キッチンと洗面は2000ｗ。シャワーは6000ｗ）
基本お風呂は大浴場を利用。キッチンと洗面は水温高くありませんが冬でも問題ありません。シャワーは夏しか利用できません。
②キッチンはシステムキッチンに更新（1800タイプ）コンロはＩＨ2口。
③洗濯機は共用を利用。浴室に乾燥ヒーターを設置。
④窓用エアコン設置（付いてた）。冬場は石油ファンヒーターを使用。リビング1０畳くらいですが夏冬快適です。
⑤電気だけで十分。

参考までに。

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みなさん、いつも貴重な情報をありがとうございます。5281です。

今週、丸２日かけて湯沢の物件の内覧＋街の散策をしてきました！実際に足を運んで物件を見たり不動産屋さんや街の人たちの話を聞くことで、見えてきた部分もありました。

目星を付けていた物件は、写真でのイメージとは異なり「思った以上に汚れていてリフォームが必要」「ガス給湯器故障」「温水ユニット故障」など実際は結構な費用が上乗せされる状態でした。

また管理費の積立が多いと言われている物件でも、修繕計画+資金計画書を見ると、５?１０年後にはとんでもない数字（赤字）になっていました。「電話やメールではお見せできない」とのことだったので、現地でこういう資料も見ることができたのは収穫でした。

今回の訪問で湯沢の街が大好きなのは再確認できましたが、残念ながら我が家の場合は購入は１回振り出しに戻すことにしました。

リゾマンを持ちたいという憧れから購入を急いでしまいましたが、もう少し慎重に判断しながら、再度情報収集＋予算の確保を頑張りたいと思います。

この掲示板では色々なご意見やアドバイスをいただき本当に感謝しています。

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5305さん
自慢になってしまいますが、私も何件か湯沢(苗場含む)渡り歩いてたどり着いたので情報として。
以下はVプラージュのことです。

ガスはありませんが、給湯が標準でついています。風呂場・キッチンとも熱いお湯が24時間出てきます。お湯沸かしは熱湯から加熱なので便利です。

最上階をのぞいてベランダが付いている部屋が多く、エアコンを交換しやすいです。最新の安い冷暖エアコンが設置できます。

洗濯機置場は間取りにより有り、24時間利用可能なコインランドリーも設置されています。

キッチンは電熱１口が標準ですが、ビルトイン型の200VのIHコンロ(\1000位～)に自分でリプレースできます。横にカセットコンロを置いて補助で使用しています。

管理費は高めかもしれませんが、フロントサービス・給湯標準・24時間365日温泉・365日プール・レストラン(管理組合が補助)・シャトルバスを考えると妥当かと。

5306さん
いくつか管理組合の総会や議事録をみてきましたが、ひどいところもありますね。総会出席が数人のところも。プラージュは毎回数十人が出席して議事録も年10回位送付、資金計画もまともかと。

以上情報として。他のマンションと比較するものではないので批判しないで下さいね。

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雹（ひょう）が降りましたね。
ものすごい音がして車にキズが着くかと思いましたが、
そこまでは大きくありませんでした。
かわりに傍らの桜が散って車は花びらだらけになりました。
連休が始まりました。どこへ行こうか思案中です。

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エクストラクラブの元会員です。ここは会員が、不動産を分割所有するシステムなんで、本来、所有者以外使うことが出来ない所でした。その筋の方が経営し、千葉の大原でも問題起こしてました。会員は、閉鎖されても固定資産税取られるだろうし、大変でしょうね。スポーリアも、会員権売ってたし、どうなるんでしょうか。

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ゴールデンウィークはいかがでしたか？

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プラージュのレストランに行きました。
噂に違わず、ラーメンは超湯沢級でした。
プラージュは何かと良いですね。
ちょっと考え始めました。

逆にプラージュの不便な点があれば知りたいです。

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>>5311 匿名さん
うちは猫がいるのでプラージュは断念しました。

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>>5311 匿名さん
不便なところ・・・なぜか外に出る際にも電子キーが必要です。
普通オートロックは入るときだけでしょう。
セキュリティのためでしょうけど、火事の際はどうするのかと。
理由や経緯は不明です。知っている人がいたら教えて欲しい。
あとは・・・高速道路側の部屋の階によっては車の音が反射して窓をあけるとうるさいかも。高速道路の防音壁があるので、低層階は意外と大丈夫です。

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プラージュ季節住人さん

いつも貴重な情報ありがとうございます！もしお分かりであれば教えてください。

プラージュの目の前の魚野川に降りる道などはありませんか？中庭からすぐ川遊びができるかなと思ったのですが柵がしてありました。(流れが早く危険なのですかね？)

プラージュの修繕計画を見ていただければお分かりになると思いますが、数年後にすごい金額の修繕計画があります。数学の入力ミスかと思うレベルです。不動産産に聞いてもお茶を濁されてしまい何かご存知なら教えていただきたいです。

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>>5314 匿名さん
魚野川へはプール横の駐車場脇から河原に降りられます。
整備されておらず季節により水量や水路も変化するので、子供を遊ばせる人はほとんどいないですね。向かいのルーデンス側では死亡事故も発生していますし。
玄人がたまに釣りしていますが、普通の人は釣れないでしょう。もちろん遊漁券が必要です。

修繕計画ですがかなり頻繁で、計画も公表されています。600戸近くありますので費用もそれなりです。一昨年も足場を組んで大規模修繕しました。
計画を見ると、ここ２～３年で大きなものとしてはエレベータ更新や変圧器の交換等もするようですね。全て、調査・検討(理事会)・相見積もりを経て実施されています。
費用も足りなくならないように多めに予算を組んでいると思います。というより、経年施設ですから不意の費用が多々発生しますので。

いちいちクレームをつける人もいますが、戸数が多いので色々意見はあるのかと。クレーム(質問)に対する回答も公表(報告)されています。

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>>5315　プラージュ季節住人さん

プラージュはペット禁止の認識でしたが、当初はペット可物件だったと知りました。
その後、ペットについて許可の提案がされても理事会は頑なに提案をはねつけているように思うのですが、どんな経緯でペット禁止になったかご存知でしょうか？

首都圏のマンションも近年高額物件はペット可が普通になってきています。
もちろんルールは必要だと思いますが、資産価値維持のうえでも有利になると思うのですが。

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>5310さん

平時でさえ収益基盤の限られた湯沢町、
GWは惨憺たるものでしたよ。
観光立町を謳いながら愚鈍で無策な行政、
「連休中の人出は減らず相変わらずの密状態!」なんて
映像の一部を切り取ったフェイクニュースを信じて物言わぬ町民。
春スキーで賑わうはずのスキー場、飲食店、宿泊施設、
全てが大打撃を受けました。
従業員を大勢抱える施設は言うに及ばず
個人経営の小さなお店や商店さんも
さすがに今回はギブアップです。
息の根が止まりました。
今年はたくさん降ったというのにね...
閑散とした駅、誰もいないスキー場、
湯沢はゴーストタウンのようです。
このままでは町が死んでしまいます。
マンション住民の皆さま、助けてください!

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そうですか？
のぐちは混んでたけどなー。

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>>5310 匿名さん
スーパーのぐち、中野屋駅前店、中野屋塩沢店、こめ太郎
あたりは駐車場も埋まっていて結構人が入っているようでしたね。
感染が怖いので今回外食したのは石打の「天心」だけでしたがここはいつも空いています。
フィッシングパークは例年に比べて人は少なかったと思いますが天気も悪かったのでそのせいもあるかも。

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かぐらスキー場なんかは例年以上の混雑だったっと思いますけど…

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>>5315 プラージュ季節住人さん

ルーデンス側はキャンプ場もあって川遊びもできそうでしたが、やはり自然相手だと何があるか分かりませんね。

理事会がしっかり機能しているかはマンション選びでは非常に重要視しているので参考になりました！

いつもありがとうございます。

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>>5321 匿名さん
プラージュから少し下流の「鱒止まり」というところは夏になると家族で川遊びする人達で賑わいます。
鱒止まりは混むので我が家はもっぱら上流の土樽の方の堰堤まで行って川遊びをしてました。
流れの緩やかなところも探せば有りますよ。（もちろん子供から目を離してはいけません）
うちの子は海よりも川で泳いだ数のほうが多いです。
もう15年以上前の話ですが。。。

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悪質？マンション引き取り業者、うちにもＤＭ来ましたが、引き取り料とって、管理費払わず、そのまま放置するようですね。https://marronnier.info/wp-content/themes/marronnier/pdf/20170131.pdf

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　私のところにも来ました。またマンションにもそこに売った（引き取ってもらった）部屋が5～7部屋程あり、当初、当マンションは民泊禁止にも拘らず、民泊を行っていたようでした。しかも管理費、修繕費は未納のままで、管理組合総会でも問題となっていました。その後、部屋を売却（買主には民泊OKと唆し）。
　未納管理費は買主負担となりましたが、買主側は管理費は所有権移転後の前納であると認識しており、また民泊についても管理組合の横暴によって、妨害されていると主張して譲らず、トラブルの長期化をしております。
　購入した人間もおかしいですが、裏で地場の有力不動産会社Aが、当マンションでの民泊解禁を狙って糸をひているとの噂がありました。管理総会でも社長自ら出席し暴れていました。今は、コロナ禍もあり、Aは自分の持ち分を売りに出しているようです。
　DMを発送している某買取業者（全国にこのような物件をかなり所有している）に買取もらった人、その物件を買った人はどちらも損をしますので、気を付けましょう！
　

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真面目な話、湯沢はどうなっていくのですかねー

数年後には苗場あたりから維持ができなくなるマンションが増えてきて社会問題となるのだろうか。

町長のビジョンがあまり見えてこないし、今の状況だとチャイナマネー頼みにシフトするしか生き残る道はないのかなー

湯沢だけの問題じゃないけど。

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やっぱりババ抜きのババを引きそうで、怖くて参入できません。
これから３年経過すれば、先行きは見えてくるのではないでしょうか。
人口減で、可処分所得が増税などで数年間は減少することを考えれば
湯沢のマンションのように中堅所得者が参入する市場は縮小すると
予測してしまいます。

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地球温暖化でスキー場がすべて廃業する湯沢のリゾマンを買うのはアホだけだろ

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幼稚園･小学生の子供がいるファミリーが買って、
子供が中学にあがり使わなくなったら売却（子供関係なく使い続けたいお宅は継続）

で、その売りに出た物件を、若いファミリーが購入

・・・車を１台買い増すノリで手を出せる近年の湯沢リゾマンは、この繰り返しじゃないの？

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>>5324 評判気になるさん　うちのマンションだと、理事に弁護士がいて、半年くらい未納が発生するとマンションエレベーター前の掲示板に出して、水道を止め、その後競売にかけます。それで未納はほとんどなくなりました。

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>>5316 マンション比較中さん
プラージュはペット禁止ですね。
建設時から入居しているわけではないですが、当初はペット可だったわけではなく、規約に明記されていないのを明記したんじゃないですかね。
たまに理事会にも要望があがりますが、規約を理由に却下されます。
個人的にはペット可にして欲しいですが、現実を考えると難しいと思います。
現実というのはどのマンションでも今はそうでしょうけど、高齢者の定住者が何人もいることです。
プラージュに転る前にも、他のマンションを持っていましたが、高齢者の体調の変化に管理人が苦労している(何かあっても対応できない)、あるいは身の回りを自分で汚い生活をしているのを知っている(管理人から聞いたり議事録で報告)されているからです。
定住者こそペットを飼いたいと思うはずですが、ペット用に防音していない(夜は響きますね)とか内廊下等の共用部がある以上、現実的には難しいのではないかと思います。
もちろん、低層階の一部に限る(ペットの声をお互いに許容する)とか、専用のエレベータを使用するとかやりようはあるのでしょうけど。
ルールがあれば可能とも思えますが、居住していない人にルールを守らせるのは難しいでしょう。知らなかったと開き直りますからね。
プラージュでも車にペットを残して来訪している方をたまにみかけますね。

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