越後湯沢のリゾートマンション

長文になることスミマセン。

当方広島に在住しており、今年スキーをするため越後湯沢に１０日ほど滞在し、
広島と比べ各スキー場の広大さに感動してしまいました。

当初、毎年通うつもりでしたが、
宿泊だと１０日ぼどで交通費含め３０万ぐらい余裕で吹っ飛んでしまうのでどうかな？と思っていました。

そんな時に越後湯沢で貰った小冊子を眺めているとリゾートマンションが格安である事を知り、
いっそスキーシーズン中３ヶ月ぐらい滞在しちゃおうと思うようになりました。

いろいろ調べた結果、複数のリゾートマンションを選択肢としてピックアップできたのですが、
その中のどれがもっともいいのか地元の人間じゃないのでイマイチよく分かりません。
地元の方にアドバイスいただけたらと思っています。


最低条件
ネット回線が充実していること（仕事ができない）
越後湯沢隣接（シャトルバス停近く）または大規模スキー場に隣接
物件購入費税等全込１５０万以内、維持管理費等月３．５万以内
車は持っていないのでバス移動中心になる

ピックアップ物件

１：ツインタワー石打
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2423.html
（マンション出ると石打丸山スキー場◎、物件として一番綺麗そう○、越後湯沢から遠く生活は不便？、売り物件多く問題あり？）

２：シャルマン湯沢
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2162.html
（越後湯沢駅、コンビニが近い◎、マンション近くに一本杉スキー場○、最安物件で予算ギリギリ他と比べると高い×）

３：ライオンズマンション石打丸山
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2424.html
（マンション近くに石打丸山スキー場○、物件として割りと綺麗そう○、越後湯沢から遠く生活は不便？、売り物件多く問題あり？）

４：越後湯沢サマリーナ
http://www.himawari.com/yuzawa/mansion/2163.html
（越後湯沢駅、スーパーが近い◎、売り物件多く問題あり？、物件がかなり傷んでいる？）

どれも一長一短あるのですがどの物件が一番いいと思いますか？
内見も近々行こうと思っているのですが、
実際に住んでみないと分からないような感想やアドバイスもしていただけるとありがたいです。

また最低条件をクリアしていてこれ以外の良い物件があれば教えていただけると嬉しいです。

苗場クリスタル1号館を買って楽しんでおります。
ただ、アクセスの面では、車がないと不自由かなと思います。
駅前になると古かったり、管理費が高くなったりしますね。
ひまわりさんに行かれたらよいかと思います。

都内から湯沢に引越しして10年目のものです。


ツインタワー石内は管理費滞納者が多く問題になっているそうです。
浴場の使用制限があったりしますし入浴にお金も別途掛かります。
売るに売れなく困っている方が多数いるとのことです。


シャルマン湯沢は知り合いが住んでおりますが駐車場に制限があり
車をお持ちでしたら不便な事もあることとなると思います。
徒歩での行動をするのでしたら駅からも近く便は良いと思います。



ライオンズマンション石内も駐車場に制限がありますので
車を中心とする生活にはあまり向かないと思います。
（滞在期間中、駐車場代が発生します）
設備や建物は良いと思います。
（今のマンション購入時に内覧に行きました）
ちなみに車がないと買い物等不便です。


サマリーなも駐車場がほぼ無いに等しいので車での生活でしたら
別途駐車場を借りる必要が生じます。
また、建物の自体が古いので問題も多々あるそうです。
（温水器の故障、水漏れ等々）


お勧めは少々お高いですがステラタワーやファミールヴィラ越後湯沢です。
共に定住者も多数いる事から使い勝手の良さをご想像下さい。

定住者が多いとリゾートが反発しますし、その逆もあります。
費用負担が偏り始めると管理組合が大変ですね。

しかし、豪華な設備はわかるが修繕積立金が高すぎるところが多い。
これは管理組合と管理会社が正直じゃないといくらあっても足りなくなる。
管理費と修繕積立金が高くなると仲介時の売れなくなる。
伊豆方面でも好きに使われて積立金の類を上げざる負えないところは
中古で売りにくくなっている。管理はしてればいいものではなくて
正直に運営されてるか、そこまで知りたいですね。

スキー地域の別荘って夏はどうするの？

管理費等が高いと思われている方は、管理組合の役員に就任して、改善するようにしてください。
消費税が上がれば、更に管理費等の値上げが迫ってきますよ。

管理組合の役員をやらせて頂いています。
安くなるように改善するようにとありますが
管理費滞納者が多く安くできないと言う理由もあります。
滞納が長期に渡り度重なる支払いお願いも無視する人も多数おり
弁護士さんにお願いし裁判までしている現状です。
一般の共同住宅のように簡単ではありません。

岩原もしくは苗場に定住してる方いませんか?
岩原ならプレジール、セザール、苗場ならシェスタ、コンフォートを検討中です。

私も伊豆で同じような大規模のマンションの理事役員をしていますが
３８５戸のうち滞納は１％にも満たないし、設備の規模も同じくらいで
管理費はもっと安いですね。オーナーの質がいいのでしょうか。
越後湯沢のように悲惨ではないですね。

オーナーの質はあるかもしれませんね。
昔ははそれなりにお金を持った方しか購入出来ないくらい高かったので
それ相応の身分の方が所有していましたが今は数十万円で手軽に？買える様になり
それに伴いオーナーの質も間違いなく下がりました。

また外国人の所有者が増えその方たちのマナーの悪さも目立ってきております。
都合が悪くなると日本語が分からないと言い出したりもしますし
一番厄介なのが外国人オーナーの管理費等の長期滞納者です。
滞納金を支払わないまま本国に帰国してしまい連絡も取れなくなりってしまったり･･･


日本人､外国人問わずですが「たまにしか来ないから適当に」というような感じではなく
普段居住している住まいのように親身になって対応をして頂ければと思いますね。
定期総会等も積極的に参加して意見をして頂きたいです。
ちなみに定期総会の出席率は毎回世帯数の5%に満たない感じです･･･

熱海でマンションの役員をやっています。
管理費の滞納は、約１％程で注意しながら催促を行っています。 対応が遅れた１件については裁判まで考えています。

滞納のリスクはつきものでしょう。

>>42で購入検討していたものです
いろいろなご意見ありがとうございました。

検討した結果

ライオンズマンション越後湯沢第３
ファミールビラ越後湯沢
シャルマン湯沢
ザ・ハウス（金銭的に微妙ですが）

当初とはずいぶん変わりましたが候補をこれら物件に絞りました。
車を所持する予定がなく買い物やスキー場行きシャトルバス停までの距離の事を考えると、
やはり越後湯沢駅周辺がいいかなと思い直しました。

現実的にはシャルマン、ファミールビラ、ライオンズで迷ってる状態ですが、
維持費含め金銭的めどが立てばザ・ハウスまで。

写真とか動画でしか見てませんがザ・ハウスってそこら辺だと別格なんですかね？
価格も維持費も高いだけのことはあってすごく魅力的に感じます。

＞＞５２さん

越後湯沢、夏に出かけてもいい所なんですよね。
今はバブルの申し子のように言われていますが本当は値段の問題でなく
好きな人が所有して使うことが一番いいですね。
購入検討中さんのように好きで買われる方が増えるといいと思います。
越後湯沢周辺がやはり便利かと思います。

＞＞５６さんはとても親身なアドバイスだと思いますよ。
リゾートは湯沢だけじゃなく一度、購入すると簡単に売却するのは
容易じゃ有りません。私も５６さんと同様の意見です。
でも自然豊かないいところですので夏の利用がさわやかですね。

同感です。やっぱり近いのがいいですね。結局遠いと行くのがめんどくさくなって行かなくなります。
スキーがしたい！なら別ですが、リゾートを味わいたいなら近場が一番です。車で片道1時間半が限界だと思います。
あくまで私感ですが。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

今日の朝のNHKで「リゾート地定住」についての話題で湯沢が出てきましたね。
福岡県から湯沢にやってきて定住しているご夫妻の日常などやっていました。
バブル期の10分の１以下の価格で購入できるのが魅力の一つだとか・・。
同世代の価値観の合う定住族のお仲間を見つけてパーティをやったり近くの山で山菜採りをしたりしているそうです。
なかなか楽しそうですね。

趣味と嗜好の世界です。 ある意味で羨ましいですね。

私は他のオーナーに比べると若い方かもしれませんが、購入して本当に良かったと思っています。
今は健康志向で、身体を動かすことが好ましく楽しいとされている時代です。
湯沢はウォーキング・ランニング・自転車・登山などあらゆる趣味に対応できる最高のフィールドだと心から思っています。
そんな時代に、湯沢はマッチしているのです。ですから私たちのように若いオーナーも増える予感がしています。
ちなみに私は登山がメインです。グリーンシーズンの湯沢は最高です!!

買われて良かったですね、エンジョイして下さい。

いつもひまわりなど
ホームページを見て調べてあれこれ想像しています。
現地に行って実際の部屋を見るのが一番いいのですが、
個人では難しく、多くの物件を回ることもできません。
「湯沢マンション見学ツアー」なんて不動産屋さんが
組んでくれたらいいのですが・・・

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

湯沢のマンションは、大浴場のお湯の入れ替えを毎日行っているのでしょうか、鉱泉権の口数とかあるでしょうから、温泉の湯量確保ができてるのでしょうか、情報をお願いします。

こちらのスレッドも参考にして５月に湯沢の駅から歩けるマンション約５百万で購入しました。
もっとお安い良いマンションもありますが部屋の広さと、車持ちですが歩いて湯沢の駅近に飲みに行きたかったので
今のところに決めて大満足です。
ラッキーなことに部屋の状態、築２０年たっていると思えないほど良し。お掃除済み、諸々メンテ済み、
トータルで揃えてあった高級メーカーの家具も前オーナー様より全て譲って頂き
購入直後から毎週末は湯沢に行きリゾートライフを満喫しています。
マンションの温泉は週一で入れ替えしています。水質検査は毎日。
何より管理がしっかりしているので神経質な私も感動するほど綺麗に掃除等行き届いています。
購入の際はマンション見学したいとひまわりに行き一度に数件のマンションを車で案内してもらいました。
その後もひまわりから特にしつこく連絡もなく、こちらから連絡する感じで購入検討に至り、決定しました。
残雪と新緑の湯沢を経験しました。これから夏の湯沢に紅葉の時期、本格スキーシーズンと楽しみがいっぱいです！

ノエル苗場のオーナーです。
此方のマンションは、苗場地区で、天然温泉はノエルだけですよ。バス停も近いし、小さなお部屋でしたら管理費もやすいです。食べ物屋さんも、常に数件はオープンしていますよ。マンション内には、温水プール、カラオケルーム、卓球
ルーム、ビリヤードルーム等があります。夏場は大変涼しいですよ。

　我が家が昨年より所有の物件は、大手建設会社による築２０年の大規模修繕が昨年終了したところです。外装内装お風呂場に多額の費用が投入されてますが、これらの費用はずっと以前からのオーナーさんが積み立てて来たものだと考えるととっても有り難いと思ってます。大規模修繕直前、直後の物件は相当お得感あります。

残された家具が高級なら、前のオーナーはお金持ちで使用頻度も少なく、飽きたからという理由で手放されている場合が多いです。

先週は、石内丸山のユンクパルナスに宿泊し、ビステ石内、ツインタワー、ライオンズマンション石内とステラタワー神立を見てきました。ユンクパルナスは、料理がおししく、スタッフの方たちのもてなしもよく、夫婦ともども大満足でした。
ただ、今回の旅行は、湯沢が抱える問題を多々考えさせられました。

①まず上記のこれらはすべて６００戸以上の大規模マンションにもかかわらずレストランがない。ステラタワーは土曜日だけとか変な営業でした。もともと交通の便の悪い場所にあるので、車がなくて食事をすることができなければ、必然的に湯沢駅近辺のマンションしか選択肢がありません。ビクトリアタワーなどは努力して１階にレストランがありますが、他の大規模マンションのほとんどははレストランがないか、日曜日しか営業していません。これから購入する客のことを考えてないのか、営業努力をしていないかどちらかでしょうか。

②東京から夫婦で湯沢に行くと新幹線代などで２万４千円ぐらいかかります。これでは、庶民が月に何回も通うことができない。長距離バスが池袋あたりから出ていますが、停留場所の湯沢インターから湯沢駅まで３０分以上歩くことになる。
長距離バスなら片道３０００円以内なのででどんどん活用したいのですが、これでは役に立たない。水上などの温泉街は、東京からの格安直通のバスが走っているが、こんな簡単なことをなんで湯沢はできないのでしょうか？JRとか温泉街とかリゾートマンションたちがばらばらに行っていて、町全体で話し合っていないからでしょうか？

③湯沢のリゾートマンションは、高齢者の定住者を増やすしか生き残る道がないように思えます。そのためには、介護が必要になっても安心して住めるサービスを各マンションが備えてお行くべきであると思いました。

湯沢の問題がわかる気がします。 リゾート物件の共通問題だと思います。。

遠い行きにくいリゾートでなく、近く行きやすい熱海や軽井沢あたりが好まれるのはそのためです。
後者は観光地としても繁華性があるため（リゾーターや定住者には不満があるにしても）それなりに短期でも長期でも生活が送ることができます。

湯沢はいいところですが難しいところですね。
豪華なマンションが多いので平均的に管理費、修繕積立金が高すぎる。
これは管理会社に好きにやられてないか検証する必要がありますが。
通年利用は難しい場所ですよね。
冬場のみ利用のスキー愛好者に支えられているのではないでしょうか。
値段も格安だしもっと購入者が増えるといいのですが。

湯沢駅までの直通バス位欲しいですよね。
車は使はないので駅徒歩１５分位で探しましたが、新幹線代は痛いです

私は、夏のシーズンは朝早く起きてロープーウェーに乗ってアルプの里を散歩するのが好きです。
グリーンシーズン券は５０００円で４か月乗り放題、こまくさの湯も入れたと思います。
東京と全く違う自然環境を満喫できます。

帰りに駅中でお寿司を握ってもらい、新鮮な野菜を買って部屋へ帰るのも楽しみの一つです。
温泉大浴場を独占しての昼風呂にザブンと入る贅沢は、贅沢過ぎて大きな声で他人に言えません。
秋は、バスに乗って苗場へ行きロープーウェーに乗り、紅葉を堪能します。
長期に滞在できる時は買い物は街道沿いのコメリです。行きは散歩がてら歩いて行って、帰りは荷物も有るのでタクシーを呼んでもらっちゃいます。

自分なりの価値観を見いだして人生を楽しみましょう

管理費の滞納者の件ですが、うちのマンションでは組合が没収して不動産会社に委託販売してもらって、売上を管理費に戻すという事でなんとか回ってます。会社の厚生施設に使ってた物件なんかが多いみたい。

湯沢方面は、バブル期の物件ですから、共用設備の維持費が掛かるのと、その時の単価設定が高いので、管理費等の値下げは非常に難しいでしょう。　また、降雪期の費用を考えると割高になっても仕方がない部分があります。

管理費滞納物件で、破産法人が保有しているとどうにもならない場合が考えられますね、どのように処理しているのでしょうか。

>新幹線代は痛いです

池袋西口から高速バスで湯沢まで約3時間
運行便、運行日により2,400～4,000円

http://www.niigata-kotsu.co.jp/kengaikousoku/tokyo.shtml

北陸新幹線の関係で湯沢止まりの新幹線は減少するのでは？

湯沢の問題点が露出していますね。 個人で自炊の方は重宝すると思いますね。

それはね、低中所得者のオーナーが増えモラル低下を防ぐための管理組合の方針ですよ。
よって、余剰金が大きくなり大規模修繕がしやすくなりますからその狙いもありますね。

新幹線代は痛いという意見ですが、リゾートマンションを買おう
という人は経済的に余裕がなくてはいけません、無理して買っても
入居してから快適には過ごせませんから。
管理費はもっと高くして富裕層が快適に過ごせるようにすべき、
生活マンションではないのですから。

>82
その富裕層が結局買わなかったり、出て行ったりしている結果が現状なので、「管理費はもっと高くして富裕層が快適に過ごせるようにすべき」というのは、気持ちはわかるが、絵空事。
管理費・修繕積立費を現在より高くしようものなら、ますますユウレイマンションになること必定。
そんなに金持ちなら、マンションの建物全部買って、自分で好き勝手に使ったら?

管理費に見合うサービスがあれば、いわゆる裕福層が取得すると思えますが、立地と物件を考えて判断されるべきでしょう。

まずは、匿名ですが既存の管理会社を含めて入札を行ってみるとか、1年間限定で自主管理に切り替え、次の管理会社を選定するとかの荒療治がないと、申し訳ないですがバブル期の湯沢のマンションの管理費が適正に改訂されるか疑問です。

小さな部屋が多ければ、個人が購入し利用する可能性がありますが、大きな間取りですと悩ましいです。 区分所有者の有志で検討するのが必要ですが、個人推薦の管理会社のガチンコ入札勝負が必要ではないでしょうか。

もともと３社の不動産業が取扱件数を確保するためにこの金額ではうれないとして
どんどん安くし、さらに景気低迷により管理費等の未払いするオーナーが増え、その結果
オーナーの質がどんどん低下している、まともに管理できているマンションがどのくらい
あるかご存知でしょうか？
名前を出すわけにいかないですが健全な管理組合運営されているマンション組合は数件ですよ。
この状況を見過ごしている町役場が方向付けを出していないから将来どうしようもなくなるでしょうね。
湯沢町の負の遺産になりつつあるマンション群を町は何とかしないといけませんよね。
このような実態を知ったうえで購入したほうがいいと思うのですがね・・・・・

半年前ぐらいにリゾートマンション購入の相談をした広島県人です。
アドバイスに従いお盆明けの９月初旬まで待って先日無事購入することができました。

ここに書き込んでから半年間ずっと目ぼしい物件を探し続けていましたが、
２度のテレビ放送の影響からか目ぼしい物件は飛ぶように売れていき、
お盆明けまで待って失敗だったかと思いました。

しかしながら運よく内見直前に希望に近い物件が出たのでそちらに決めました。
購入した物件は特定されると嫌なので湯沢駅周辺の物件とだけ言っておきます。

内見と契約時含め１週間近く滞在し、
暇な時間に越後湯沢周辺から岩原にも遠征していろいろぶらつきましたが、
印象として越後湯沢駅周辺であれば車がなくても生活に困ることはなさそうです。

コンビニはすぐ近くにあるし駅構内にも飲食店多数に本屋。
東口の向こうにあるスーパー、病院までは徒歩圏。
それまでに道のりもほとんどアーケードでつながっているから、
雪が積もっても買い物にはそれほど困らない印象でした。

物価は飲食店は総じて高いのですが何食べても美味しかった。
やはり米が本場だからでしょうか。
スーパーは広島と比べると安い印象。（特に野菜が）

また内見した物件の印象ですが、
ひまわりの写真で見るより好印象な物件がほとんどでした。

特に印象的だったのがライオンズ第３で体育館とか露天風呂とか写真より全然すごく
外観、ロビー、共有施設などすべてにおいてホテル並でした。

あと岩原は車があればいいのではと思いました。
物件価格が湯沢駅周辺の半額程度なのもいいですし環境が好印象でした。

リゾートマンション群は閑散としてましたが苗場ほどの閑散感はなく、
周りにはきれいな川と岩原スキー場と町営プールにとても大きな公園があって大自然満載。
子供はこちらの方が喜ぶかなと感じます。

逆に私の買った越後湯沢駅周辺の物件など窓から見える光景は都会と何ら変わらずリゾート感はゼロです。

最後に不動産屋さんとの話や私の私見ですが、
越後湯沢駅周辺とか岩原界隈のリゾートマンションは底を打ったように感じました。
アベノミクスの影響、消費税引き上げ等の影響もあるでしょうが何より物件価格が下げすぎ。

内見したマンションの積み立て修繕費積立金も教えてもらいましたが、
中には億を超える残高があるマンションもあり、
今後数十年に渡って修繕費不足に陥る心配がなさそうな物件が大半でした。

管理費滞納物件についても私の買ったマンション全体で滞納額が５０万ほど。
これはマンション全体で１世帯だけが２年間滞納しているのと同等の額です。

かなり酷い滞納率のマンションも中にはあるのかもしれませんが、
掲示板に書かれているような滞納の問題は誇張しすぎのような気がします。
何より不動産会社経由で購入して滞納金付きなんて物件はありません。

いずれにしろ興味のある方は内見してみることをお勧めします。
どの物件も写真で見るよりすごいですから。
その上でマンションの積立修繕費の残高と修繕計画、滞納額等を教えてもらう事をお勧めします。
問題物件かどうかはここをチェックすれば大体わかるはずです。

>>86
広島県の方とのことですが湯沢まではどうやっていらっしゃる予定ですか？
車？それとも新幹線を乗り継いでまたは飛行機で？
いずれにしてもかなり遠いのではと拝察されますが・・。

納得されて購入されたのなら良いと思います。
湯沢は、超格安物件の宝庫ですから。

>>87
新幹線使ってます。
乗り換え２回で６時間強。

当然広島からだと週末だけって使い方はできませんが、
私の場合シーズン中は大半をこちらで過ごすのでそれほど関係ありません。


２週間ほどすごした印象として駅近くは思ってた以上に住み易いです。
ほとんど自炊してますが食料品は東口のスーパーのぐち以外に個人商店が数件あり、
その中でも特に林商店ってのが近くて安くて便利。
普段の買い物はこの林商店とセブンで十分でたまにのぐちでいいかなと。

それとシーズン前だからでしょうが、
マンション内の温泉はこれまでほとんど貸切状態で使えてますし、
さらに立ち寄り湯で入った東映ホテルとさくら亭の温泉まで自分一人だったりとか、
こんな贅沢していいのだろうかと思えてなりません。

これで大雪降ってかぐら以外のスキー場がオープンしたら満点ですね。


現状は半定住ですが将来的には定住してもいいなと思えます。

先だってロータリーの旅行で新潟に出向き
湯沢駅の構内で買い物をしました。最初からここにくればというような
盛況ぶりで伊豆にマンションがあり、いつも海の方ばかりなので
山のほうも悪くないなと思いました。

>>85

リゾート扱う不動産業者なんてのは価格下げさせることしか考えてないからね。
親会社の分譲だろうが平気で嘘八百並べる人間までいるから困ったものだ。