越後湯沢のリゾートマンション

駅周辺は建物も古いし、古さに魅力もないんだよね、
三丁目の夕陽みたいなノスタルジーがあるわけでもなし、
見附市の街並みみたいな風情もない。
おまけに商売は全く観光とは無縁で頑なに拒否してる。
そのくせポツンポツンと廃業して行ってる。
町がテナントを呼びかけたってよそ者が通らない
商店街でやっていけるはずもない。
あそこはアーケードも家も取り壊して
道幅広げて、今ある商店はすぐ横に道を通して
そっちに移ってもらう。
商店街は観光客用の店だけにして車の進入も禁止、
街路樹と歩道だけの道にする。
やれないはずはないんだよ、
塩沢の牧之通りだってやれてるんだから。
マンション住民は一番町に金払ってるだよ、
それをお忘れなく。

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県は何もやってくれないのですか？

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詳しくはないけれど県の仕事は農林水産と、道路、橋梁、河川、砂防などの土木関係が主じゃないでしょうか。県から観光にもっと力を入れるよう要望があるとも聞いてますが、湯沢町はお隣の南魚沼市にも入っていない独立した行政区ですから、主に町の観光は湯沢町に主導権があるんだと思っています。県からはもっと何かやれよってことだと思います。いや、もっと詳しい人が、それは違うと言うかもしれませんがね。

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スラム化する前ならまだ間に合うよ：


廃虚同然リゾマン、執念の解体　全員同意へ所有者を追跡 2019年4月27日
負動産時代

　つくるのは簡単だが、こわすのは大変。それはマンションの宿命といえる。一度建ったマンションを建て替えたり、更地にしたりするには、所有者の大多数、場合によっては全員の同意が必要だからだ。

　築４４年で老朽化が進み、所有者も散り散りになっていた新潟県湯沢町のリゾートマンション（リゾマン）が 昨年取り壊され、更地として売却された。所有者全員が同意してのマンション解体は全国的にも珍しく、「奇跡的」ともいえる。売るに売れず、税金や管理の負担が重くのしかかる「負動産」の問題を長く取材してきた記者が、現地に向かった。


リゾマンの草分け

上越新幹線の越後湯沢駅から車で約３０分。「マンション苗場」があった場所はいま、きれいな更地になっている。

　全国屈指のスキーリゾートとして知られる苗場高原にこのマンションが建ったのは１９７５年。６階建て、４０～５０平方メートルの３０部屋にレストランなどもあり、リゾートマンションの草分け的存在だった。その後、バブル期にかけてリゾマンが次々と建ち、そのバブルも崩壊したため、利用者は激減した。

　管理費の滞納も相次ぎ、管理組合は機能不全に。２００３年を最後に大規模修繕も行われなくなり、廃虚に近づいていった。


立ち上がったオーナー

　朽ちゆくマンションの惨状を見かねて、立ち上がった所有者たちがいる。その一人が新潟県柏崎市の建設会社社長、石坂泰男さん（５４）だ。会社名義でマンション苗場の物件２戸を持ち、先代社長だった父は管理組合の理事長をしていた。石坂さんは「このまま廃虚になることだけは避けたい」と、１４年に地元の不動産仲介会社ひまわりに相談した。


　廃虚同然のリゾマンをどうするか。やらなければならないことは山ほどあった。

　まずは休眠状態にあった管理組合の立て直しだ。１５年６月に臨時総会を開き、あらためて理事を決めた。

　つぎに、散り散りになった所有者たちの意向を確認しなくてはいけない。

　石坂さんらは不動産登記簿に載っていた２８の個人・法人にアンケートを郵送した。回答は２１、無回答が３。４通は宛先不明で戻ってきた。

　回答があった２１人のうち１９人は、すでにマンションを利用していなかった。

２人が「年に５～１０泊利用している」 と答えた。

使い続けたいという声は皆無で、解体をめざすという方向性は決まった。保証期間が切れる寸前だったエレベーターを止め、建物は閉鎖した。１５年１０月に改めて管理組合の定期総会を開き、解体の方針を決議した。


全員同意の「壁」

　管理組合の「財布」を調べ直してみると、修繕積立金が約３５００万円残っていた。理事を務めていた３人ら、一部の所有者が管理費・積立金を払い続けてきたことが大きかった。解体費用のめどは立った。だがそこで最大の難関が立ちはだかった。「所有者全員の同意」だ。マンションを壊すのに、なぜ全員の同意が必要なのか。

マンションを壊すのは

①建て替える
②更地にして売却する

という二つのパターンがある。

原則として

①では所有者の５分の４以上、
②では所有者全員の合意

が必要となる。ただし②には特例もある。耐震性が足りないマンションや、大規模に被災したマンションについては５分の４以上の合意があれば、解体・売却できる。

マンション苗場も耐震性が足りない可能性があり、特例の「５分の４以上」の合意による解体も検討した。だが、行政の手続きでかえって時間がかかるかもしれないと判断。全員合意を目指す方針をとった。


　全員から合意を取り付ける仕事にあたったのは大野元さん（６１）だ。ひまわりグループのリゾマン専門の管理会社、エンゼルの管理部長としてこの問題を担当した。

　大野さんはさっそく壁に突き当たった。所有者不明問題だ。

　所有者へのアンケートで、宛先不明で戻ってきてしまったのは３人と１法人。送り先の住所を訪ねてみたが所有者は見つからない。

　大野さんは周辺の「聞き込み」から始めた。３人のうち１人は飲食店オーナーだったが、すでに自己破産して行方がわからなくなっていた。ただし、飲食店の元従業員がいることがわかった。訪ねて事情を聴くと、元従業員もかつてマンション苗場を利用したことがあるという。すぐに元オーナーに連絡を取ってくれ、協力を得られることになった。

　法人の１社は２部屋を持っていたが、何度か住所が変わった末に事業の実態はなくなっていた。最後の住所地を訪ねるとマンションが建っていて、手がかりはなくなった。

　それでも大野さんは聞き込みを続けた。訪ね歩くうちに、ふと目についた診療所の看板に、元経営者の特徴のある名字と同じ名前があった。その診療所に飛び込んで事情を話すと、医師の父が、探していた法人の元経営者だとわかった。

　残った２人には、管理組合が滞納分の管理費の支払いを求める裁判を起こした。裁判所からの手紙である「送達」は、郵便局の転送期限が切れても可能な限り転居先を追いかけて届けられる。これで２人とも連絡が取れた。

　このうち１人は、納める管理費を一部減額することを条件に解体に協力してくれた。

　最後の１人になった。でも、解体には合意できないという。もともと、管理組合との関係がこじれていた所有者だった。


最後の１人

　いざこざの原因は複雑だ。

　その人が買ったマンション苗場の部屋は競売物件だった。元の所有者が住宅ローンを滞納したため差し押さえられたのだ。

　ここで「債務の引き継ぎ」というやっかいな問題が持ち上がる。

　競売物件を買った人が、元所有者の住宅ローンを肩代わりする必要は、もちろんない。ところが、元所有者が滞納していた管理費などの債務は、物件の新たな所有者に引き継がれるのだ。

　管理組合は滞納分の支払いを求めたが、新たな所有者は応じなかった。そこで管理組合は、この所有者がマンションを利用することを拒否していた。

　説得に当たったのが大野さんだ。「あなた以外の所有者は解体に合意しています。このまま幽霊屋敷になって事故が起きたら、あなたが責任を問われますよ」などと説き、ようやく解体することにだけ合意が得られた。


個人の土地を、管理組合が競売に

　ついに全員の合意を取り付けた。１７年１０月の管理組合総会で解体を決議した。残っていた修繕積立金約３５００万円を使って解体を始め、昨年６月に更地になった。

　あとは更地を売るだけ、という段階で、最後まで解体に応じなかった１人が土地売却に反対した。そこで管理組合は、その人の所有分である土地を競売にかけることを申し立てた。管理費の滞納があるため、「債権者」である管理組合は土地を競売にかけることができる。今年２月、新たな所有者が落札し、一連の敷地売却が完了した。

　こうした苦労を重ねてようやく更地になった敷地を買ってくれたのは、近くのペンション経営者で、５００万円を出してくれた。大野さんの努力もあって、滞納管理費など１千万円以上を回収できた。

　解体工事費や諸経費などを差し引くと、５００万円近くが残った。これを、ずっと管理費などを払い続けてきた７戸の所有者の５人に分配した。

　理事長の石坂さんは振り返る。

　「管理がない状態が続いて積立金がたまっていたので、工事費に回せた。初期のリゾートマンションだったので、所有者はもともと比較的余裕のある人たちが多く、協力が得られたことも大きい」


思い出のマンション

　ほかにも、いろいろな課題に直面した。解体にあたって工事車両の出入りや足場の設置場所が必要だったため、隣の土地を借りたいと頼んだときのことだ。

　隣の土地の所有者から、借りるのではなく買うよう求められた。応じざるをえなかった。

　解体前、苗場マンションを「社員寮にしたいので丸ごと売ってほしい」という話が舞い込んだこともあった。石坂さんたちは真剣に検討した。しかし、本当に責任を持って使ってくれるかの確信が持てず、断った。

　その会社が近くでやると言っていた事業は、いまはない。もし売却していたら、マンション苗場の所有者たちは楽になったかもしれないが、物件そのものは今も放置され、廃虚になっていたかもしれない。

　「自分が中学生のときに親が会社の保養所として買い、友達と何度も利用した思い出のマンションだった。廃虚になることが避けられて、本当によかった」

　石坂さんはほっとしているという。（松浦新）
http://www.angel-r.com/pdf/asahi_1.pdf

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マンション苗場はちょっと前にここでやっただろ。
あれはリゾマンというより道路沿いの雑居ビル。
むしろマスコミ関係の必死さが読めるね。
デフレ後期に何の意図があるんだろうね。

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つまり湯沢のリゾマンで建て替え成功例はまだないと。
普通に考えれば建て替えは無理だよね。

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あ、建て替えというか、建て替えor解体更地売却だね。

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だから買わなくていいよ。
来ないでw

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>>3588
君にそんなことを言う権利はない。

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バブリーな廃墟 2018-11-13
https://ameblo.jp/toshiahrut/entry-12418853294.html

三国トンネル　新潟側出口から、何もない静かな三国街道を、私は歩いていた。。。。

まぁ、至って普通の峠道。

峠周辺には、民家も無い、店も無い、そして、車、時たま、スーっと、通り抜けるだけ。。。。

その「三国街道」（国道１７号線）を、湯沢方面に下り始めた所で、、、
突如、突拍子も無いものに出くわした。

これを見た時に、私ですらも、自分の目を疑わざる得ないほどの衝撃でした。。。

西武ヴィラ苗場クリスタル１号館　リゾートマンション

これに出くわした時、リゾートなど時たま通り抜ける、私ですらも「衝撃」を食らいました！！！！

西武ヴィラの存在は、歩いている最中に「地図」を確認していたので、有る事までは、出会う前から気付いていたのです・・・

でも、出会う前までは、西武が開発したリゾートマンションであれば、スキー場の目の前だろうなぁ?って、思っていたんです・・・

でも、ここには、スキー場は、まったく目に入らなかったし、、、
スキー場への道順を示す案内も無かった・・・(^^;


そして、入口の前に立ってみたら、、、、、
入口は、鍵がかけられているし、、、一階の中は、落葉だらけ。。。


「 バブル廃墟 」

この廃墟は、衝撃でしたね?
まだ、江戸時代の廃屋ならば、なんとか、歴史的な風情上、私でも少し興味が湧くのですが、、、

この苗場のバブル時代の「リゾートマンション」廃墟には、衝撃と、恐怖を大いに感じてしまいました。。。
https://ameblo.jp/toshiahrut/entry-12418853294.html

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続き

コメント


1. 無題

こんな建物が？
まさに、バブルの象徴でしょうね。
fusan2018-11-14 05:20:18


2. Re:無題

＞fusanさん

ここから、日本屈指のスキーリゾート地「苗場」を歩いてきましたが、
まさに、「バブル崩壊」の象徴でしたね。。。。

要は、スキー場のホテルもマンションも、バブル期の金ぴかな雰囲気のまま残っているし、でも、周りのスーパーもバーもスナックも、「閉店」。
いやはや、こんな所で歴史を感じるとは思ってもみなかった。

変な言い方ですが、あの明治の「炭坑跡」夕張などの街と、よく似た風情でした。。。

とし2018-11-14 07:56:04


____

西武ヴィラ苗場クリスタル１号館の売り物件情報　HIMAWARI（ひまわり）
https://www.himawari.com/yuzawa/list/2542.html


要するに、もう館内には人間が一人も居ないという事？

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>そして、入口の前に立ってみたら、、、、、
>入口は、鍵がかけられているし、、、一階の中は、落葉だらけ。。。
>「 バブル廃墟 」
>この廃墟は、衝撃でしたね?


西武ヴィラ苗場クリスタル１号館は24時間管理人常駐だから、これはデマだよね

何故こんなデマ書いたのかな？

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今日は東京暑いので、涼しいのであればアピールするチャンスですよー。

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湯沢を避暑地だと思ってる人って一定数いるよね。今日は31度まで上がる予報。さっき通った石打の温度計は29度だった
苗場には行ってないから涼しいかどうかわからないけど苗場は涼しいらしいね

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苗場スキー場の14日間・1時間ごとのピンポイント天気 - Toshin.com 天気情報
https://www.toshin.com/weather/detail?id=46667

新潟県苗場スキー場
日付 25(土)
最高気温 26℃
最低気温 8℃

時刻 13時 14時 15時 16時 17時 18時 19時 20時 21時 22時 23時
気温(℃) 25 26 26 26 25 23 19 16 15 14 13


道路気象情報 立岩橋（三国トンネル新潟側） :国道17号
http://www.ktr.mlit.go.jp/takasaki/road/xml01_01.html
http://www.ktr.mlit.go.jp/takasaki/useful/livecam01.htm


2019年05月25日12時30分 25.8℃
2019年05月25日06時40分 10.2℃

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湯沢のリゾート地では二居の 苗場ふれあいの郷 が断然いいよ
田代スキー場の近くだし、平標山登山口だし、白樺の森に囲まれているからね


苗場ふれあいの郷交流会 - ホーム Facebook
https://www.facebook.com/naebafureai?ref=stream


取得費用概算見積

苗場ふれあいの郷１５４区画 の 取得費用概算見積




物件価格
500,000

固定資産税等精算金　 ※1
54,700円

管理費等精算金 　※2
429,600円

所有権移転登記費用　※3
131,100円

契約書貼付印紙代金
200円

仲介手数料(消費税込)
27,000円

不動産取得税
106,600円

合計金額
1,249,200円

※1　年間の固定資産税・町県民税等を日割で精算します。

※2　管理費等には、年間の一般管理費・入居者協議会費及び、先3年間分の借地料が含めれております。

※3　所有権移転登記費用には、司法書士の立会手数料（60,000円）と名義書換承認料（約150,000円）も含まれます。
http://www.yuzawacorp.jp/sp/detail/dtl.html?no=18093670#estimate

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続き

苗場ふれあいの郷１５４区画 別荘物件情報

土地面積
1136m2 　

建物面積
142.2m2 　

価格 / 坪単価
50 万円

修繕積立金
なし 　

沿線・最寄り駅
ＪＲ上越新幹線
越後湯沢駅 　

徒歩・バス
最寄駅よりﾊﾞｽ35分 [平標登山口]ﾊﾞｽ停より徒歩10分 ※80m = 1分
関越道湯沢インターより車で30分　

築年月
S63 (1988) / 7 (築31年) 　

取引態様
一般媒介

建物構造
木造　

階数
地上2階建て 　

駐車場
空有　

用途地域
　

地目/地勢
宅地 / 平坦　

現況


引渡時期
相談

管理
　

備考
建物左側の屋根が破損していますので、修繕工事が必要です。
当物件は、平成14年以降、利用されておりませんので、給湯器、配管等が破損している可能性がありますが、全て現状引き渡しとなります。
こちらの物件は借地です。貸主は国です。
借地料（７５，０００円/年）と一般管理共益費（１６２，０００円/年）の他、入居者協議会年会費（３，０００円）が必要です。
※分収育林という特殊な契約が付帯します。 　

設備等
ガスコンロ
二口コンロ
室内洗濯機置場
2人入居可
ペット対応
バストイレ別
プロパンガス

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リゾマン買うならもう少し待った方がいいよ：


世界経済はバブル崩壊直前


【Front Japan 桜】日本経済が落第生の理由 -
今の消費増税は「害」しかない[桜R1-5-24] - YouTube

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>>3590
詮索は良くないが、このブログを書いた人は苗場のマンション、
わけても西武ヴィラ苗場が10万円になってるのをネットか何かで知って
実際に確かめようと現地を訪れたんだろうね。そして勇んで報告w
だけど西武ヴィラ苗場クリスタル１号館と西武ヴィラ苗場１号館は別物。
西武ヴィラ苗場クリスタル１号館はバブル崩壊後の1992年竣工で
比較的新しいマンション。1970年代後半に建てられ、今10万円の
西武ヴィラ苗場とは場所も建物も全く別。
まあヴィラ苗場はもっとプリンス寄りの坂の上だよ。
でもマスコミの影響は大きいね、コロッと信じるバカな人が絶えない。

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高齢の方は水分をたくさんとりましょう、熱中症になってしまいます。

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クリスタルじゃないヴィラ苗場1号館にしても、別に閉鎖されてるわけじゃないしなぁ。
ただまぁ行くとリゾートっぽい雰囲気は皆無で、まるで昭和の寂れた公団住宅みたいではあるけれど。
バブルの残滓と廃墟感をネタにしたいなら、それこそこっちに行けばよかったのにな。まぬけな話だw

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うちのマンションはタグキーで入る仕組み。他は自由に入れるマンションが多いが部外者はフロントを通さないと自由には出入り出来ないと思う。まあ、自称住宅ジャーナリストなんてのも買わずに中の様子をうかがうことは出来ないのでしょうね。だからトンチンカンな空想を膨らませて嘘をばらまいている。最近、不動産関連のyoutube動画なんかが増えて、不動産投資という観点で語ってる人が多い。いかに安く買って高く売るかというノウハウだったりする。食い物のされそうなのがそういう業者に嵌められる一般人だったりするので、気をつけたいですね。

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メディアを敵視せざるを得ないというのもなんか大変だね。
メディアは社会問題をクローズアップするための例として湯沢リゾマンを取り上げているだけで、本来湯沢のマンションなんぞにはカケラほどの興味もないわけで。

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>>3603 匿名さん
カケラはあるでしょう。マスコミ関係者もバブル期はリゾマン買っていたと思います。

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個人なんだから敵視なんて必要ないでしょ、嫌になれば売って他に行くだけの話し。
湯沢町をしょって生きてる訳じゃやないw　ここで社会問題もおきてませんよ。
そりゃ現場に居れば嘘つきが分かるって程度の話しでしょ。
今はネットの時代でマスメディアの評判も悪い「ゴミ」なんて付けられて隣国に
支配されてるなんて悪口言われてますよ。あまりに程度が低過ぎでしょ。

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>>3590
先入観による事実誤認はともかく、日本人は全員、

湯沢のリゾマンはすべて姥捨て山かスラムになっている

と無意識に思っている訳だ。
いくら安くても買う気は起きないだろうな。

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心配しなくてもちゃんと調べてる奴は上手に買って使ってるよ、
毎年新しい家族に出会うよ。子供も多い。
バブル崩壊後10年目ぐらいの話題を、デフレ脱却近くに言い出すって、
それこそ必死さを感じるね。
ネット上の話しだけど、業者は競売物件を買い漁ってるそうだね。
素人が落札しにくいそうだよ。

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>>3607
>バブル崩壊後10年目ぐらいの話題を、デフレ脱却近くに言い出すって

デフレは安倍政権下でどんどん進んでるよ
財務省を解体しない限り永遠にデフレから脱却できない可能性が高い

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>財務省を解体しない限り

うわー、アタマ悪そう。
アレ的な信者さんって陰謀論とか大好きだね。

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永遠にデフレが続くことはないでしょう。

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>永遠にデフレが続くことはないでしょう。


安部政権になってから日本人の実質賃金は7%も下がった
GDPが全く増えないで、円安で輸入品が上がって、さらに格差が広がったんだから
日本人の平均賃金が下がるのは当然だ。

財務省はプライマリーバランス黒字化を目指して GDPを増やさない様にしているから、これからも内需が減り続けデフレは永遠に続く

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デフレは原理的に限界があるでしょ、
パン一個が１円じゃその前に生産者が倒産して、
供給がストップしインフレになる。
インフレの場合は外国の例を見てもハイパーにまで進む。
パン一個100万円にでもなるってことだよ。
日本の場合、喩えて言えばパンの価格がこれ以上値下がりしない
ように需要を作る必要があるってことでしょ。
供給企業が疲弊して競争力も無くなって減り始めると
国自体が衰退してしまう。

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アベノミクスで湯沢にリゾマンが1件も建たなかったのは痛い。

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>>3612
>インフレの場合は外国の例を見てもハイパーにまで進む。
パン一個100万円にでもなるってことだよ。

ハイパーインフレは終戦直後みたいな供給力が完全に破壊されてゼロに近い場合にしか起きない

日本みたいに供給力が大きければ、物の値段が上がったらどんどん生産するからすぐに値段が下がりはじめてハイパーまでいかない

デフレの場合は売れなくなったメーカーが次々に倒産するから、国家の製品供給力自体がゼロに近付いて国家破綻する。

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デフレとインフレの違いを説明しただけなので
日本がハイパーになるとは言ってない。
基本、同じことを言ってそうだが、
違いは国家破綻までは行かないってとこかな。

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>>3615 評判気になるさん
かつて大手証券会社が本社ビルを建て替えた直後に倒産したけど、自前で空母を作り、最新鋭の戦闘機を100機以上外国から買う国って潰れる事ってあるのか？

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>自前で空母を作り、最新鋭の戦闘機を100機以上外国から買う国って潰れる事ってあるのか？

円紙幣は日銀がいくらでも発行できるから、最新鋭の戦闘機を何万機買っても日本経済は潰れないよ。

まあ、円安にはなるけど、そうなると日本の輸出企業の一人勝ちになって、欧米や中国の同業メーカーはすべて倒産する。

しかし、そこまで円が安くなる前に円買いドル売りが殺到するから、大した円安にはならない。

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なんだかなぁ～

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MMT｢インフレ制御不能｣批判がありえない理由
｢自民党の一部｣が支持の動き､国会でも論議
中野 剛志 : 2019/05/29
https://toyokeizai.net/articles/-/283186

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>>3616

言葉足らずだったが私は破綻しない派、777らしきご近所さんが
デフレで国家破綻などと書いてたので、そこが違うと書いたまで。
デフレはいずれ収束すると思う。
それで密かに動いてる奴も多いだろうね。

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>>3620 評判気になるさん
湯沢のリゾマンで密かに動いている人はいないのですか？

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他の人と交流があるわけじゃないので知りませんが、
このスレッドの過去の書き込みで数戸買って転売して
利益が出たとか賃貸にしてるみたいなのは
あったように思います。
記憶違いかもしれませんが。
でもそういうのを勧めるとマンション自体の雰囲気が
悪化しそうなので、安定した所有者だけに
維持してもらいたいですね。

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アベノミクスが見掛け倒しで中身なんかないことは、実はアベ応援団である財界が一番よくわかって居る。だから内部留保を増やすばかりでロクに投資なんかしないのさ。まして湯沢のリゾマンになんてw

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リゾート物件の相場が上昇する局面は時々あるね。2006-2008年あたり、あとここ数年。
儲けようと思って買ってる奴は皆無だと思うのでどうでもいいが。安い時に買っといてよかったなと思う程度。

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>>3624 匿名さん
今のビットコインのようなものですか？

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湯沢のリゾマンは上場廃止になって整理ポストに入れられた株と同じ

一時的にマネーゲームの対象になって激しく上下する場合もあるけど、何れ売買は無くなる

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なんかスゴいね。
湯沢リゾマンオーナーに親を殺されたの？

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