越後湯沢のリゾートマンション

>>3178
うちは管理組合所有の物件はゲストルームになってる

使った事はないけれど、週末は大体うまってる様子。

>>3179 匿名さん
なるほど。しかしそれだけでは収益性も限定的かつマンション修繕費などなどの出費の補填を、各戸オーナーに負担増を迫るだけでは厳しい管理運営が目に見えてならないところのマネジメントが甘いところは課題に思いますね。管理組合法人所有の定期借家物件など、収益の持続性を見込んだ物件の運用など経営戦略も、湯沢のマンションには求められているように思います。老朽化すればするだけ負担は増えるわけです。その負担を様々な戦略で対策を打てるかどうかが運命の分かれ道になるだろうと考えます。

>>3179 匿名さん

【加筆訂正】なるほど。しかしそれだけでは収益性も限定的かつマンション修繕費などなどの出費の補填を、各戸オーナーに負担増を迫るだけでは厳しい管理運営が目に見えてならないところ、そこのところマネジメントが甘いところは課題に思いますね。管理組合法人所有の定期借家物件など、収益の持続性を見込んだ物件の運用など経営戦略も、湯沢のマンションには求められているように思います。老朽化すればするだけ負担は増えるわけです。解体にも費用は掛かるわけです。その負担を緩和すべく様々な戦略を講じて対策が打てるかどうかが、マンションにとってもオーナーさまにとっても運命の分かれ道になるだろうと考えます。

元号変わりますが、今日の日経に国の今後の不動産方策書いてあるから見といてね！

ごめん。
物凄く世間知らずで申し訳ないんだけど、リゾマンに限らず、普通の分譲マンションでも
積み立て費を運用してる組合ってあるの？？

ファンドとか買う感じですか?

いわれてみると、何千万だか何億だかがずっと銀行に眠ったままなのはモッタイナイですよね！

成功して増加したら嬉しいけど、
お金減らしちゃったら、理事長さんがみんなから責められそう

それはリサーチ会社に聞いても解らないでしょうね。通常は違法じゃないのかな。管理組合が扱うのは放置できない場合のみですよ。それも管理組合は住民の合意なしに勝手なことは出来ないと思いますよ。リゾートに限らず管理費の滞納対策にそれを専門にする弁護士などが増えて、競売などで処理する案件は増えてますね。かなり前のブログで、マンション購入後海外に転勤になってまた戻って来たら名義が変わっていたというのがありました。弁護士側からの働きかけで管理組合が動くという例も多いのでしょうね。

＞3183
通常は元本保証されることが前提での運用となり、「定期保険」とか「マンションすまい・る債」「国債」などでの運用になっていますね。

>>3184
それ、私も読みました！
管理費の引き落とし口座に沢山の金入れておかないと、マンション売られちゃうってこわいですよね
銀行が突然引き落としに対応しなくなる可能性も無くはないし･･･
海外転勤する可能性がある人達みんなに知って欲しい怖い話ですよね！

>>3185
マンションすまいる債　存じませんでした!
金利０．１４パーセントかー。
ほんのり増加しますね！
寝かせておくよりはいいかも

雪がすごいですね。
朝は車の上に10センチほど積もっていて、どうせ昼には消えると思ったら
夕方の今も降り続けてます。
東京なら４月は桜の時期なのに、こちらは雪。
田んぼも雪が消えず田植時期がずれるかな。

本当にすごい雪ですね。
明日朝までの積雪予報25cmだそうです。

毎年、かなりの的中率で積雪量をあててきたカメムシ占い。
今年は外れたかと思ったら、4月に降りましたねー。

やっぱカメムシの沸く量で積雪量はわかるんだｗｗｗｗｗｗ

これは今年も長く滑れそう

温泉好きで色んな温泉宿の口コミを読みますが
最近はカメムシが室内に居たって苦情が日本全国のあちこちの宿の口コミに書かれています。

子どもの頃、昆虫好きだったせいかカメムシ はあまり気にしませんね。
虫は幼虫のニョキニョキは流石に苦手ですが、
網戸にへばり付いてるカメムシぐらいなら平気です。
自然界では木の葉の下などで越冬するみたいで、温度には敏感なようですね。
触らなければ強烈な臭いも出さず室内に侵入しないように気をつけていれば
結構平和的な虫です。

>>3191さん
なるほどー。
私は毎秋、リゾマンの窓辺に沸くカメムシの量で、その年の冬の積雪を占っておりますが、
秋のリゾマンに来ない人も、ホテルのレビューにカメムシが書かれるかどうかで積雪量の予想が出来そうですね！

>>3192
カメムシは温度に敏感な生き物だったのですか。
占いの原理は気温かもしれないですねー。

カメムシは臭いし気持ち悪いし、手につくと匂いが取れなくて悲しいから、
かなりの的中率でその年の積雪量を当てる魔法の生き物。と思い込むことでカメムシストレスを緩和させてますｗ

また湧いて出た！
７７７！！

７７７もくさいし気持ちわるいのだが、カメムシのように駆除する方法はないのかな？

ご近所７７７は湯沢のタワーマンションに計り知れない恨みがあるらしい
湯沢でタワーマンションと言えば岩原？神立？

>>3197 ご近所さん
ビクトリヤタワーとステラタワーの事ですね。ゼネコンの方が言ったけどこの手のマンションは60年は大丈夫だと。であると湯沢地区のマンション群は後30年位寿命ある、まぁその時、どの程度住人がいるかわからないけど。

しっかり管理された場合？

60年は大丈夫だけど、修繕管理費は今の10倍、20倍になるんだ
月10万円、20万円は覚悟しろ

本当ですか？

>3200
一番小さい部屋の修繕費を月１０万として建物平均が２０万と仮定した場合、６００世帯のマンションで月１億２千万、年１４億超えの修繕積み立てになります。現在各マンションの一番小さい部屋の修繕費が数千円～１万以下が多いなか、誇張しすぎですね。確かにデベロッパーの戦略で初めは修繕費を安く設定して値上げする予定を立てる事が多いですが、それは全国のマンションも同じことで湯沢に限っていません。１０万、２０万という数字はどこかのマンションの修繕計画を見られて書き込みしているのでしょうか？おそらく根拠がなく湯沢が嫌いで落とすために誇張した書き込みと推測します。殆どの事は基本全国同じですよ。

ステラタワーは5年位前に修繕積み立てが8倍??5倍？？
詳しい数値は記憶にないけど、一気に上がったよー。

それと同時に、管理費の大幅な値下げと、水道代が無料になったから、
トータルの引き落とし金額は１．３倍程度の増。
それまでが安かったから、値上げしても高くなった気はしない。

確かラヴィも積み立て安くて、管理費はそれなりの物件だったよね。
一番よく出てるワンルームが月千円くらい？？
安い。


修繕積み立て金。一番狭い部屋で千円の物件は、将来値上げ仕方ない。
というか、将来値上げするものとして設定されてる気がするｗ

積み立て安い物件に関しては、「将来十倍になる！」は嘘ではないと思うよｗ
むしろもう値上げしてる物件はあるｗ

1万円が10万円じゃなくて
千円が1万円になる感じだけど。

月10万円20万円ねぇw
まぁ、妄想に根拠は要らないよなぁ、確かに(笑)

2018年06月13日
タワーマンション疲れも　高額な維持費や将来の老朽化



高さが高いので構造や安全上の維持費も高い
画像引用：https://cdn-ak.f.st-hatena.com/images/fotolife/m/murakoshi5/20170829/2...


タワーマンションに住む理由はステータス

バブルの頃に1億円以上する高級マンション「億ション」が流行ったが、現在はそれ以上の高級マンションが売れている。

森ビルや三井不動産は一戸10億円以上の「10億ション」を販売し、売れ行き好調でさらに増やしている。

こうした超高級マンションは中国人や外国人が爆買いしているとも言われたが、実際に購入した大半は日本人だったそうです。



事業などで成功した日本人資産家が購入しているのだが、超高級タワーマンションは購入価格以外の維持費も高額です。

高級タワーマンションは節税や値上がり期待で購入する人もいるが、多くは自腹を切って高額負担をしています。

普通のマンションの5倍や10倍の金額を払ってでも購入する大きな理由はステータスで、自分を誇示したいという欲求が叶えられます。


「六本木ヒルズ」のヒルズ族が一時時代の寵児になったが、入居者のほとんどがＩＴ成金でした。

一時は社長が「六本木ヒルズに住んでいる」というだけで一流とみなされ、その会社の株価も上昇していました。

一流とみなされる高級マンションには同じく一流の人が集まり、一流の人脈コネクションができます。


数億円払うだけで「一流の人間」の仲間になれるのなら、それを安いと思う人も居るでしょう。

一流といってもその程度を誇りに感じる人達なので、同じような仲間が増えていきます。


高級マンションは維持費も高級だった

本来はこうしたステータスを求める富裕層が、自己負担で購入するものだったが、2013年以降の土地バブルで状況は変わりました。

タワーマンションを買えば値上がりするという間違った期待から、転売して儲けるために購入する人が増えたのです。

こうした「転売屋」はそこに住む気などないので、修繕積立金など将来の負担には関心を持たない。


転売屋の興味は高く転売するための豪華な外観や設備だが、それらは後年の修理費を増やす。

多くのタワーマンションは200戸から300戸前後ですが、50年間に100億円の修繕費用が必要とされています。

修繕費用は外壁、内装のほかに高層ビルなので消火設備などが非常に高価で、法令や安全に関わるので節約は難しい。


300戸のマンションで50年に100億円かかったら、1戸あたり50年で約3300万円、年間約67万円、毎月5.5万円かかります。

ところが大半のタワーマンションでは、積立金は月2万円以下が多く、これでは必要な半分しか積み立てられません。

いざ大規模修繕になったら一戸あたり数百万円の負担が発生するのですが、誰が払うでしょうか？


新築時の購入で支払った数億円にくらべれば、毎月5万円の積立や修繕時の数百万円は安いですが、住人は入れ替わります。

同じ人が住んでいても購入時ほど裕福でなくなれば、大規模修繕の数百万円は痛いはずです。

数億円のマンションを購入する人は、買うときには人生上り調子だが、その時が人生のピークかも知れない。


年収数千万円の時には安く感じられた積立金や管理費も、年をとって収入が低下すると、肩に食い込むように堪えるでしょう。
http://www.thutmosev.com/archives/76494391.html


タワーマンションの取り壊し費用も入れれば月10万円で済むかな？

2018年06月08日
それでもタワマンに住みたい？ 修繕費地獄に住民から悲鳴
https://nikkan-spa.jp/1476697


首都圏では近年、常にどこかのエリアでタワマンが建っており、湾岸エリアにいたっては、どこを見ても大規模な建設現場という状況だ。しかし、今、タワマンの供給過剰が叫ばれ、中国人投資家も投げ売りし始めたという噂も聞こえてくる。一方、住人たちも購入前は予測だにできなかった数々の問題に直面していた――悲劇の現場を徹底リポート！


タワマンの悲劇

プールなど豪華な設備を備えるタワマンも多いが、特に温水設備などは維持費が高額になるという（写真はイメージです）c ShutterStock

プールの温水をやめ、ラウンジも有料制に

「タワマンは、そのスケールメリットによって1戸当たりのコストが抑えられます」

　マンションデベロッパー営業担当者がよく口にするセールストークを全否定するのは、不動産ソリューションビジネスを展開するオラガ総研代表の牧野知弘氏だ。

「タワマンには、規模が大きいからこそかさむコストがいくつもある。例えばエレベーター。数十階分の距離を高速移動するタワマン用のそれは高性能なものが採用されており、1基あたり10階程度のマンションのエレベーターの倍以上の価格で、耐用年数も30年です。また、震災対策で非常用発電機を設置するタワマンが多いが、この1台の価格も数千万～1億円はする。しかも一度も出番がなくても15年で交換する必要があります」

　住宅ジャーナリストの榊淳司氏もこう付け加える。

「十数年ごとの大規模修繕も、タワマンは一戸当たり250万円と、通常マンションの2倍以上の費用がかかるとみられている。足場の組めない物件の外壁改修は、屋上からゴンドラを吊って作業することになる。雨や風の強い日は作業ができず、工期や工費もやってみなければわからない。そもそも工事の担い手がいないかもしれない。3年ほど前、東京の湾岸エリアのタワマンの管理組合が大規模修繕の見積もりを大手ゼネコン5社に依頼したところ、全社辞退となったこともある。ゼネコンにとって20億円程度の案件など取るに足らず、不確実性が多い大規模修繕はリスクが多いのでしょう」

　ちなみに大規模修繕の費用を負担するのは住人自身だ。管理組合は住人から毎月、修繕積立金を徴収しているが、積立額が十分でないタワマンも多いようだ。国交省は、20階建て以上のタワマンに必要な修繕積立金の目安として、「月206円／㎡」という指針を策定している。しかし『日経新聞』（3月26日付）によれば、全国900棟のタワマンのうち8割弱が未達で、目安の半分に達していない物件も1割あったという。


そんななか、各タワマンの管理組合では、修繕積立金の値上げも提案されているというが、実現は厳しい。住宅ローン支払いと現状の修繕積立金、それに管理費ですでにカツカツという住人が少なくないからだ。

　有明のラウンジや温水プール完備のタワマンに住む持田浩平さん（仮名・42歳／会社員）は言う。

「月々のローン支払いは13万円で、加えて修繕積立金が1万1000円、管理費と駐車場代が3万3000円毎月かかる。管理組合では、修繕積立金の値上げが議題に上っているらしいのですが、反対が多数。それどころか、年間2000万円の管理費がつぎ込まれながら、利用者が限られているプールの温水設備をやめたり、ラウンジ利用を有料にして管理費を値下げする案も出ているほど。みんな、ギリギリの経済状況なんです」

　修繕費用が賄えず“バベルの塔”と化してしまう物件も、今後続出する可能性があるというわけだ。

　それでもあなたはタワマンに住みたい!?

リゾマンの場合は相続の時に名義変更しなかったり、法人所有でその法人が倒産していたり、中国人がオーナーの場合は連絡が付かなかったりするから

管理費・修繕積立金を支払うオーナーが全戸数の 1/2, 1/3 になると思っていた方がいいよ。

全戸数がちゃんと払っていれば月10万円で良くても、全戸数の 1/2 しか払わなければ月20万円出さないといけない。

買い手が見つからないスラム化したリゾートマンションを処分する方法


60 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:40:34.93
リゾートマンションなんて買うと後悔するぞ。

何が困るって、管理費／共益費／修繕積立費、それに将来の建て替え費用が出てくる場合も。

年に半分ぐらい、そっちに住むならまだしも冬に時々行くぐらいなら
普通にホテルに泊まったほうがよっぽど良い。


64 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:47:57.72
>>60
賃貸にすればそれらのリスクは全て回避可能。

家賃なんて家族が余裕を持って過ごせる広さでも5～7万円だから、月に1～2泊するならホテルより全然お得。
ホテルより部屋は広いし温泉は空いてるし、何より荷物を置きっぱなしにできる。



66 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:49:28.0

湯沢は新幹線があるから、ここにすんで時々東京に新幹線でいけばいいや、くらいの人もいるからね

でも、調べると、せめて３００万で眺望のいい角部屋とか買っておかないと
あとでババ抜きのババ状態で永久に手放せない

やるとしたら、ダミー会社たちあげてその名義だね
最後捨てるときは、管理費も固定資産税も、会社倒産手続きしてすべて終了。


246 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/23(日) 15:16:08.82

リゾマンはただの消費財じゃなくて、維持費が掛かるのに捨てられない（売れない）消費財だから性質が悪い。
満足できる物件が賃貸で出ているなら、賃貸のほうがいいと思うけどな。

自分から進んでババ抜きに参加したくない。


249 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/24(月) 03:36:48.83
>>246
知識なさすぎ。

高齢で財産ない人に譲渡する、ダミー法人作って偽装売却する、
無限に方法あります。
捨てるのは簡単だよ

今現在管理費滞納して放置されているのは、その人（法人）自体が実質的に破産、夜逃げ状態で、もう終わっているケース。

まだ本人元気なら、「切り捨て」は極めて簡単。


75 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:17:42.00

利便性考えると、湯沢でしょうが、永住老人が居ないという意味では苗場もいいかもね。

ただし、夏いったことある人はわかっているだろうけど、フジロック以外は、完全なゴーストタウン

寂しいを通り越して、恐怖を感じる
千と千尋の神隠しみたいな感じ


82 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:27:56.31

ぶっちゃけ、苗場はスラム化へのカウントダウンが始まっているけど、
あと何年もつか、それだけが問題。

仮に３年もつとして、ガンガン使いまくって捨てるなら、損はない
「財産」なんて考えると大間違い。使って捨てるティッシュペーパーみたいなもの

あと、スラム化して、どうなるかだね。

仕事場がないから、アジア系外国人の犯罪の温床にはならないでしょう

どちらかというと、地元民の普通のマンション化か、それとも老人ホームか。

ご近所つきあいとかしてしまうと、怪我、病気で車運転できない老人の介護、買い出しやらされるから、 絶対に近所つきあいはやってはいけないね。可愛そうだけど、高齢者がいたら完全無視。これを貫く。


86 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:39:13.89
>>82
いくらなんでも3年はもつでしょ。
維持のモチベーション以外はｗ

使い捨てられるといいんだけど、投げ捨て禁止だからなあ。


91 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:50:15.92
>>86
個人名義で買うのは危険すぎ。

３年であぼんと予測したなら、やっぱり法人ダミーで最悪倒産手続き
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/

六本木ヒルズの入居者の殆どがIT成金　って書いてあるけど、
あそこらへんに会社がある外資勤務の会社員が結構な割合占めてない？？

某金融屋のリストラ祭りや移転があった時、MORIは家賃を大幅に下げて入居者維持をはかろうとしてたらしいよ

・・・って、スレチなツッコミしてごめんね

凄く面白いスレだね

AIJの社長もそのあたりではなかったでしたっけ。

シンプルをお勧めします。長いと読まない人が増えます。

馬鹿にはそれが理解出来ない。
自己満足でやってるだけだし。
言っても無駄。

スクロールだるいだす

５年ぐらいずっとはりついて長文コピペ繰り返し、投稿禁止にされてもみんなから叩かれてもめげずに朝から晩までコピペ、コピペ。
他にすることないの？ｗ

ここまで長文コピペを繰り返すのは迷惑行為として処罰できないものか
管理担当もその都度苦情を受けて削除するのも大変だろう

長文貼り付けるほうの　ご近所さん　は、以前いた777さんと同じ人かな？

もし、同じ人なら、コピペ貼り付けるのもったいないよ。

７７７さんは、「湯沢には買ったら売却できないマンションがある」等、大事な事も書いてるよね。

世の中にはマスコミや、おいしそうな話にすぐに乗せられてその気になる人も多いから、買った後にかかるお金の事や、いらなくなった時の情報も大事だなーと私は思う。
だから、777さんの書き込みはありがたい部分もあると感じてる。

でも、日本人って、「何が書いてあるか」よりも「誰が言ったか」で判断するんだ。
偉い人がいう事はただしい気がしてしまうし、
どんなに立派で凄いアイデアを言ったとしても、それがダサ認定されてる人だったり、社会的地位が低い人発のものだと、もうそれだけで「あんなダサ子の話、ダサイに決まってる」と見向きもされなくなっちゃう。

ご近所さんが「いつもコピペ貼って削除されてる人だなー。」
と、認識されると、今後、正しい事やためになる事を書いても、「嵐のかくことだから･･･」と、凄く大事な事を書いてもスルーされてしまう可能性が出る

これは凄くモッタイナイ。

楽しかった話だけじゃなくて、
みんなのリゾマン選びの失敗談とか、売却話とか、そういう情報も私は興味あるｗ
だから、湯沢や湯沢のリゾマンのマイナス面の話も私は全然OK！！！

・・・でも、読むのダルイコピペとデマはヤダｗ

サブリミナル効果が有るから、文章を読まなくても内容は十分伝わるんだよ

私は３２２０だけど、みんなが失敗談を書きやすいように、まず自分でかいてみるｗ

×洗濯機置き場
購入前は洗濯なんて気にしていなかったが、購入後、洗濯したくなった。
洗濯機置き場はあったほうがいいと部屋を使い始めてから気がついた。
共同洗濯機もあるけど、部屋で気軽に洗いたい

△コンビニ遠い
車でいけるからナントカなるけれど、それでも近いに越した事はない。
年に１回くらいコンビニ欲しくなる。

×不動産屋がひどかった
温泉街側の不動産屋が凄く不快だった。

△トイレの段差
風呂とトイレと洗面台が一緒のタイプの部屋を買った。
風呂とトイレが一緒で困らないし、むしろトイレ掃除が楽でいいけど、
トイレの入り口ドアに段差があってちょっとダルい

眺望と維持コストを優先して狭い部屋を買った結果、上記の点を失敗したｗｗ
ソファー化するベッドのおかげで部屋の狭さは気にならないけれど
狭い間取りのリゾマンは洗濯機置き場が無い物件が多いから、ケチらずに広い部屋を買ったほうが快適だったかもしれない

私の場合の失敗はやはり部屋が狭すぎだったことかな。
本当はもうちょっと広い物件を選んで契約の段階だったんだけど
なぜか売り主が荷物の移動が難しくなったとかなんとか変な理由で
売れなくなったとのことだった。それで不動産屋に同程度のものを紹介してもらった。
これが予想より狭かったんだけど、もう予定時期も決まってたんで決定。
もしかしてあまりにも早く売れそうだったんで売り渋ったのかもな。
あと置き土産が多かったことかな。会社の厚生施設だったらしく布団だけで
処分代が数万円もかかった。いらないものが多すぎたね。

暇で他にする事がないんだろうよ。

前所有者の置いて行った家具などは、業者に処分を頼むと費用が高いですね。
手間ですけれど、南魚沼市のごみ処分施設に自分で持ち込むと驚くほど安く処分できました。

たくさん処分したのですが、覚えているのは業者の見積もりが8,000円だった大きめのこたつ。処分場に持ち込んだら150円で済んで拍子抜けしました。燃えるゴミと燃えないゴミで別の場所なのですが（別と言っても隣の建物）クルマで搬入して、クルマごと重量を測ってゴミを降ろす前とゴミを降ろした後の重量の差で料金がかかる仕組みです。（重いものほど処分費が上がる）

あまりに簡単で、廃品処分の業者ってこんなに美味しい商売してるんだと思いましたよ。

ちなみに場所は17号を北上して六日町までは行かないあたり。
降ろすのも係の方が手伝ってくれるので、クルマに乗せられさえすれば一人でもできます。

布団だけで数万円なんて話が出てきたので、参考までに。

中古マンション売買では空にして引き渡しが当然だが、湯沢は違うのか。。。

リゾートマンションでは家財はそのままという条件はごく普通。
そこにすんでいるわけではないので処分が大変なのと、リゾート利用であまり使っていないきれいな状態の家財が多いため。
それにリゾート利用でつかうものは大体一緒だから最初からついていたらうれしいという購入者も多い。
もちろん当事者同士の合意があればだから駄目なら処分して引渡しも普通。

ゴミ同然のものを置いていかれて買主が有料で処分するのが当然なのかって話をしてる。