越後湯沢のリゾートマンション

追記。最近、地震が多いですよね。原発も心配。東南海トラフ地震や、富士山が煙を吐き出したら上越新幹線で逃げろ！と言っている人がいます。また、湯沢は刈羽原発からも30キロ以上離れています。

>苗場には温泉もあるとか


越後湯沢や六日市にはこんなにいい温泉は一つもないよ：


苗場温泉 雪ささの湯
http://www.kin611.com/yukisasa.html
http://kin611.blog106.fc2.com/

苗場スキー場から国道353号を進んだ所に有った三国スキー場は雪質最高、近くの湯之沢は良質な硫黄泉

もし国道353号の三国-中之条間が開通していれば苗場から四万温泉まですぐなので、苗場もリゾート地として人気になっていた。

新潟県は開発方針を間違えたんだね。 湯越後沢には先が見えないアホしか居なかったという事かな




三国スキー場跡
http://hoshino.yukimizake.net/2012ski/mikuni/mikuni.htm


三国スキー場 - 廃墟検索地図
http://haikyo.crap.jp/s/7682.html


国道353号は、群馬県桐生市を起点とし新潟県柏崎市を終点とする一般国道である。

群馬県桐生市広沢町の国道50号との交点を起点に赤城山南斜面を通り、新潟県柏崎市柳橋町の国道8号との交点へと至る路線である。途中の群馬県吾妻郡中之条町四万と新潟県南魚沼郡湯沢町三国との群馬・新潟県境が不通となっている。

>>363
パッと地図見て目の前にスキー場と温泉があると思っている感じですね

実際に行った事ある人は知ってるけど意外と遠いんだよ

スキー場目の前だと思って買ったら歩いて行くには遠くて
スキー場に行くのでさえ結局は車かバス利用

スキー場として評価が高いのは苗場よりお隣のかぐらの方で
かぐらに行くには苗場から行くより湯沢から行く方が便利とか
７７７さんはきっと知らないでしょう

巷で言われている事は
プリンスホテルのすぐ横にマンション群立てていたら
ここまで値崩れする事は無かっただろうと言われているんですよ

古ヴィラは玄関のすぐ前に白樺平スキー場のリフト乗り場が有って、上の方は浅貝スキー場と繋がってたんですよ

古ヴィラが廃墟にならなければ白樺平スキー場も存続してましたからね

昔の苗場スキー場は何時でも込んでいて簡単には滑れないから、古ヴィラ住民の為にわざわざ別のゲレンデを用意していたんですね：


苗場スキー場白樺平ゲレンデ リフト配置
http://old-skier.seesaa.net/upload/detail/image/naeshiDSC_0145-thumbna...





苗場白樺平ゲレンデ2013

>>366
７７７さんいわくリゾート地として遥かに湯沢より格上で
湯沢より上質の温泉があるにもかかわらず
なぜ廃墟になったのか？

リゾート利用している人から７７７さんの書き込みを読むと支離滅裂で
実際に行った事無いだろうという印象しかありません

苗場と同じぐらいリゾートマンションが乱立している岩原は
苗場ほどの廃墟感も値崩れもしていない

苗場スキー場に比べ岩原スキー場はかなり見劣りするし
７７７さんの大好きな温泉も苗場に比べると見劣りする

なのになぜ岩原の方が上かと言えばＪＲの駅が近くにあるこの一点に尽きます
言い換えると７７７さんの大嫌いな湯沢へのアクセスが優れているからです

実際の物件相場や売れ残り件数を見ていたら分かる事ですが
湯沢近郊では生活の利便性が最も求められており
次点でスキー場へのアクセスと物件のグレードでしょう
７７７さんの大好きな温泉の泉質などほとんど重要視されていないのです

苗場に関しては
生活の利便性が他の地域と比べどうにもならない壁があるから
１０万円物件の羅列になっているんです

それを実際に現地へ行った事無いような
ネットから拾ってきただけのコピペを長々貼り付け
さも知っているような書き込みをしているから
実際の利用者から反発が出るのでしょう

現地の人やリゾート利用者から見ると
見当違いの落書きばかりに見えますよ

それは、湯沢は不動産会社が必死でリゾマンを売ろうとしてるので、批判すると関係者から反発されますよね。

僕は別に湯沢が嫌いなんじゃなくて、何故湯沢のマンションだけが叩き売られてるかを考えているだけですけどね。

駅に近いのがいいのなら高崎や前橋の方が上ですしね。

>>369
私が不動産会社関係者なら「ババ抜きのババ」だとか「１０万円の羅列」だどか書き込みしません
そういう思わせぶりな書き込みをして現状打破しようとするのもどうかと思います

ちなみに湯沢の不動産会社から必死さは微塵も感じませんね

３社とも内見に何度か行きましたが
その後に勧誘の電話は一切かかってきません
東急から物件案内の封書が年１通届くぐらい

３社ともワンルーム投資の勧誘電話みたいな必死な営業はしていないそうです
湯沢の不動産会社のどこが必死なのかさっぱり分かりません


>>何故湯沢のマンションだけが叩き売られてるか

それは供給過多の一言に尽きる
人口９０００人で１５０００戸のリゾートマンションはいくらなんでも数が多すぎる

ひまわりだと売り物の総数が５００戸弱
３社合計でも各社掲載で被る物件がほとんどだから総数６００～７００戸ぐらいだろう

これは逆の見方をすれば
１万４千数百戸は保有意思を持ち続けていて売り物は物件総数の約５％
そこら辺のマンションで２０戸中１戸の売り物があっても
何も思わないレベルの売り物比率でしかない

しかも７７７さんの大嫌いな湯沢駅周辺の売り物件はひまわりで現在たった３２戸
私は将来の定住まで視野によりグレードの高い物件に買い替えようと数年売り物を見つづけているが
湯沢駅界隈のハイグレード物件は値上がりする一方で物件数も半分ぐらいに減って
買い替え断念しようかと思っているぐらい

これが現状なのに行った事も無い批判したいだけの人が苗場などと混同して
壮大な見当違いを根拠に批判いるから私みたいな反論を食らうのです

７７７さんは湯沢の何を恨んでいるのか知りませんが
批判するにしてももう少し的を得た批判をしてほしいですね

>それは供給過多の一言に尽きる


不動産屋も既に湯沢のマンションを買ってしまった人も利害は共通ですから、ひまわりがどうこうという話ではないですけどね。


このスレの趣旨は

何故湯沢の様な辺鄙な所にそんなにリゾートマンションが大量に建てられたかですよね。


まずはデータから。1988年に全国で売り出されたリゾートマンションの総戸数は11,564戸、その1/3以上の3,912戸が湯沢町に集中したのです。その突出した建設ラッシュは80年代に入ってから猛烈振りを発揮します。
http://matome.naver.jp/odai/2136137267121868501




業者が常識では考えられない滅茶苦茶をやったから、現在の滅茶苦茶なリゾートマンション価格の暴落が有る。

そういう反省を一切しないで、湯沢はいい所だと礼賛し続け、他の人にも推薦する人しかこのスレにはいない。

湯沢のどこがそんなに良いのか聞いても何も答えられない。

僕の好き嫌いとは関係ないですね：

>>371
私は当時の建設業者じゃないので反省求められてもね
反省を求めるなら当時の建設会社にでもしてください

賞賛、推薦し続ける人が多いのは
実際住んだ印象なり経験から書き込んでいるからでしょう
それを行った事も無い人にあーだこーだ言われる筋合いは無い
しかも見当違いの批判には反論が沸き起こるのも当然

ちなみに私は欠点も忌憚なく書き込んでいるつもりです
温泉は塩素臭いだとか
苗場についてもあまりいい事は書き込んでいないですよ



湯沢のいいところはたくさんあります


・物件の安さ
定価や高値で買った人には大変申し訳ないけど
バブルによる無茶苦茶な建設ラッシュのおかげで今この安さで購入できるのです
これを私みたいに好機と捉え購入まで踏み切るか
７７７さんみたいにネガティブな事ばっかり考えて批判の対象とするのかは人それぞれ

苗場は生活困窮者に売れているらしいと前に書き込んだが
苗場は生活の利便性が非常に悪いとは言っても
年金頼りで賃貸ボロアパートで一生を過ごすよりは
同じ負担で持家のリゾマ暮らしの方がいくらかまともな生活が送れる

本当の廃墟になるぐらいなら生活困窮者の受け皿としての役割を担った方が
現利用者にとってもいいと個人的には考えている


・スキー場十数か所が選び放題
それぞれシャトルバスでほとんど無料（苗場、かぐらは有料）で送ってくれる
近いところは数分から一番遠い苗場でも１時間弱で行ける
これだけ恵まれたスキー場へのアクセス環境は全国でも他にはない


・適度な自然環境
必要な生活の利便性を確保しつつ周囲の自然環境が満ちているところ
町過ぎない、田舎過ぎないちょうどいいバランス

今シーズンはつい１週間前まで滞在していて
帰省前にふきのとうをお土産に摘んで持ち帰った

今年は残雪が多くまだちょっと山菜取りには早かったみたいだったが
それでも小１時間ぐらい山を散策しつつたくさんのふきのとうが取れた

私はそれほどトレッキング等に興味は無いが
トレッキングが好きな人には最高の環境に思える


・普通の旅館並の温泉大浴場が毎日無料で入れる
何かと言えば管理費が高い等言われるリゾートマンションだが
私のマンションの場合は水道代込
内風呂沸かして入る光熱費の負担を考えれば全然高くない


このような利点を
たった車１台分の購入費と維持費で満喫できるのですから間違いなく破格の安さ
車１台分の金銭的余裕があって興味のある人にはお勧めできますね

湯沢のリゾートマンションの将来の姿を予想すると


築50年経って外壁はボロボロ、内部はスラム化しており


居住者の 30% は生活保護世帯

居住者の 50% は中国人で、1部屋に5～10人鮨詰めで暮らしている。

残りの20%は定年退職後の湯沢への定住者、環境に嫌気が差して売ろうと八方手を尽くしたが、誰も買い手が付かず、月当たり3万5000円の管理費と固定資産税を払い続ける暗い余生を送っている。

　バイクで越後湯沢駅までの通勤風景
　大雪だったこの冬も、急速な雪解けでようやく湯沢にも春が訪れてきました。至る所にふきのとうが顔を出し、天ぷらや蕗味噌と食卓に彩りを添えています。岩原のグランド周辺の桜が見頃を迎えています。中央公園では、名物の枝垂れ桜が咲き始めました。ＧＷ前半が見頃で、残雪をバックに楽しめるのではないでしょうか。魚野川では渓流釣りをする人の姿も見られるようになりました。
　片道２時間ほど掛けて通勤していますが、湯沢の自然と温泉に癒され、この町に住んだことを後悔したことはありません。ベランダがあり、陽当たりが良く、風通しが良く、洗濯機置き場や調理に適した台所があれば、快適に居住できます。たいした泉質ではないかもしれませんが、いつでも入れる温泉はありがたいです。草津・箱根・熱川にマンションを持っている方が頻繁に訪れて温泉を楽しんでいます。湯沢も捨てた物ではないと思います。

湯沢がこれからどう推移するかなんて、予想もできない。
第一、東京のマンションブームは１９７０年代からで、都内には数万棟のマンションがあるのです。
東京でも７０年代に買った者も今では高齢者で、まあ生活保護はマンション持ってると難しいと思うけど
年金生活者は多いと思う。別段、湯沢のマンションが異質という訳ではないでしょ。
部屋はバブル期に買い手がいたことで、ほとんど埋まっています。
最近の管理費未納戸を見てみると中国系の不動産会社があったり、投機目的らしい怪しい会社が多い。
なにより部屋はほとんど埋まってますよw　管理費は足りているのです。
普段は住民はいないが、盆と正月には賑やかです。普段電灯がついてないからといっても持ち主は皆、余裕のある人たちですよw
普段は東京あたりに住んでいて安く買った者が多いので、東京とは違う環境を低価格で楽しんでいます。
今安く売り出しているものは、多分安く買って、飽きたから転売しようという人じゃないですか。
別段、湯沢がどうというより、車で行ける別世界が多いので、群馬、長野、福島と遊びに行ってます。
最近は、きっとマンションを見た事も無かった人達が騒いでいるだけですw

>今安く売り出しているものは、多分安く買って、飽きたから転売しようという人じゃないですか。


湯沢にマンションが乱立したバブルの時代は1億総中流で今の格差社会とは全然違いますからね。

そもそも最近は金がかかるスキーなんか誰もやらなくなりましたから。

スキーをやってた人も60代になったらスキーを止めるので湯沢の唯一の取り得もなくなったという事でしょうね。

そして別荘をギリギリ持てた中間層が没落、貧困層が増えて日本の内需も壊滅状態なので、管理費を払えなくなった転落層が投売りしてるんですよ。

苗場は西武のホームグラウンドだったので他のデベは湯沢などで開発するしかなかった。
でも固定資産税｛地方税｝が大幅に見込めるので町はインフラをしてまで確認を増発したのでしょう。
増収もあるし、地主も土地が高く売れる。それでも湯沢に関わらず日本中どこでも売れましたからね。
仮にバブルが続いていたら湯沢の物件はあれでも足りなかったでしょう。そもそも固定資産税が
地方税であるのは建築確認作業までに役所側に首長も含めて反対が出ないような仕組みのような
気もします。また当時は用途地域が無指定なので巨大なものをスケールメリットで売り出すことが
可能でしたが現在は無指定に制約が係り、既存建築物の同規模際建築が既存の敷地では確認取得が
不可能なところばかりです。とにかく苗場と湯沢の関係は西武ＶＳ他のゼネ、デベの戦いという事です。
需要と供給は時代背景が大きく、当時はあれでも過多ではない。とにかく７７７さんの言うように
スキー人口は大幅に減っている。スキーをやらずに湯沢方面を購入する人は少ないでしょう。
安くても買わないと思います。中国人も現実にはただ驚くほど安いと感じて購入する人が多いでしょう。
また売り出してる人も転売なんて余裕がなくて処分に近い感覚でしょう。わざとい管理費、修繕積立金を
収めず管理組合の差し押さえを誘発する人もいるといいますから。７７７さんの最後の二行が哀しいかな
現実を表していると思いますね。塩漬けの株を仕方なく処分する心境ではないでしょうか。

337,339です。なんかよくわからない。

1. ひまわりのＨＰで出てる「管理費」は、管理費＋修繕積立金　でいいんでしょうか？
2. 修繕積立金はだんだん上がっていくので、例えば20年後にはさらに上がっている(337の例だと7-8万？）わけですよね。
3. 築30年のマンションを買って20年使う（それくらいは使いたいと思っています）とすると、築50年のマンションで管理費等7-8万(＋固定資産税)、これ買う人いますか？
4. 借地権マンションでない限り、50年とか70年で取り壊しておしまい、ということにはなりませんよね。50年以上経って老朽化し管理費も高く売れないマンション、でも需要がなければもちろん（都内のように）建て替え、という方法もどう考えても無理ですよね。どうなってしまうんでしょう？

今はイニシャルコストも安くて素敵なリゾートライフが楽しめる、それはわかりますが、上記のような将来的なことを考えると躊躇してしまうんですが。。。

再度お聞きします。皆さんは「出口戦略」はどうお考えですか？

それも事実でしょうが、今はもう少し進んでいます。
管理組合は弁護士を雇って処分を初めています。
この物件が個人所有より投機目的だった企業所有が多いのです。
個人では割と狭い物件が多いので、時間がかかっても売れてます。
企業の所有の豪華な部屋はなかなか売れません。
それで新たな問題も出てきています。
デフレ脱却を計算に入れた底値買いの投機です。
最近どこも、入れ墨の客の入浴が目立っています。

数年間続けて物件を見ていない人は分からないでしょうが
物件価格の下落、売り物件数共に一昨年ぐらいに底を打ちました

ちなみにスキー人口の減少も湯沢含め全国的に同時期に底打ち

今年など円安の影響からか湯沢の外国人観光客は倍増
実際に外国人を見かけない日は無いぐらい増え方が半端なかった
東京からのアクセスの良さからニセコ化する可能性すら否定できない

少し前に北陸新幹線が開業したら湯沢は潰れるなどと言われてたが大嘘
今年は湯沢駅など昨年とは明らかに違うと体感できるレベルで観光客が増えていました

どの角度から見ても今が底打ち反転模様なのは間違いなく
実需で購入を迷っているなら今が買いだと私は思いますが
バブルの不動産神話の真逆でいつまで経っても下げ続けると思い込んでいる人はいるようです


>>378
管理費現状５万、将来７，８万で迷うぐらいなら貴殿は買わない方が良い
１０万ぐらい余裕の人が購入を迷う物件
背伸びして買うような人がいるから将来滞納したり投げ売りしたりするようになるんです

関東から移転してきた外国人家族が何組かいました。
マンションの温泉も立ち寄り湯も刺青なんかみたことないけど。