グランシンフォニアってどうですか？PART5

物件比較に一番必要なものはデメリットでしょ
デメリットをどれだけのメリットで補えるか
メリットなんて、メリットしか書かれてないパンフレットで十分わかる
あと、メリットしか言わないMRに行けばよく分かる
自分でマンションに詳しくない検討者だと分かっているなら
まず、動いて情報収集した方がいいよ
こちらのMRはメリットばかりだけと
追求すれば、いろいろ深い部分も教えてくれる

つづき

だけど、ここの営業の腕はすごかった
建築に詳しい分自分は買う側の面と仕事の面からもみるから、ほとんどのMRの営業のいうことは半分しか信用しない
だけど、ここの営業はどれだけ詳しいこと、
専門的なこと、込み入ったことを聞いても
即答でかつ、的をうってくる
それに、一番突かれたくないデメリット部分を追求しても
きちんと教えてくれた
他はたぶらかすとこも多い中ね
この、販売力はすごくて、営業力のすごさでも
ここは売れてるんだとおもう
これは最大のメリットでしょ
自分が建築に詳しくなかったら買ってただろうね
詳しい分ここは検討から外したけどね
ただ、今後の棟は、メイン棟との差が結構あるから
メイン棟より売れ方がどうなるかだよね

お詳しいかただったのですね。
これは失礼いたしました。


まだ私は資料請求数件＋モデルルーム２件のみなので、
まだ色々情報収集したりないのかもしれませんね。
勉強になります。

ただ私も２件しか観ていないですが、
「デメリットのないマンションは存在しない」

って気はしているので、

> デメリットをどれだけのメリットで補えるか

ってことかもしれませんね。

私の場合この物件のメリットは、環境がほぼパーフェクト（あくまで私の価値基準でですが）なので、志木や千葉市の物件よりはよいかなと思っています。
勤務地が遠くなく、徒歩8分以内に駅、学校、総合病院、公園、一般病院、銀行、郵便局、スーパー等々がすべてそろっている物件は他に見たことがないのです。
※タワーではいい環境のもありますが、私の予算ではムリなので・・・


> 追求すれば、いろいろ深い部分も教えてくれる

ありがとうございます。確かにモデルルームでは、営業の話を聞くだけで、
あまり質問しませんでした。反省です。

年末まであと数件モデルルームをまわってみます。
ありがとうございます。

一応、営業マンは精鋭らしいけど、
？？？って感じでしたよ。
予想以上に売れてて忙しいのか、
営業というより説明だけでした。

自分が一番感じたのは、
この物件、戸田公園にしては高いと感じたが、
逆に戸田公園が都心に近い割には安くて、
住みやすい街なのかなとも感じました。

メイン棟という呼び方なの？
正式でなく俗称、通称でも呼び方に差(格)があるならメインに住みたいものだ。

>>55
コンセルジュも、カフェも、共用施設も、エントランス、保育園も、今入居ご始まってる棟に収集されてて
もう一つの棟は住まいだけと聞いてる
カフェを利用するにも
コンセルジュに会うにもいちど外にでて隣の棟にいかないと利用できない
売りにしてる施設がほとんどの片方の棟に収集されたるから
メイン棟と呼ぶ人もいるみたいだよ
実際、今何処の棟の何処ら辺をうってるかは分からないけど
施設の設置されてる棟の方が断然いいよね
来年入居だと、国の状況や各控除の廃止の影響もモロに受けるし
まあ、メイン等より築浅で、駅に多少近くなるけど
せっかくのここの売りであるカフェやこんセルジュは
メイン棟に行かないと無いというのは
ほとんど、普通のマンションって感じだよね
せめてカフェぐらいその棟に設置すればいいのにと思った。

デメリットは大規模ゆえに駐車場、駐輪場、分別ゴミ置き場が部屋から離れていることですかね。
その他は快適だし、カフェも便利ですよ。

メインとそれ以外か〜
メインでない方には何か良いことないのかい？

カフェ騒がしいよな

メイン棟まで雨に濡れずに行けるような渡り廊下とかないんでしょうか。
各施設を使うためにわざわざ外に出てなど、ちょっと億劫になってしまいそうです。
一番遠い部屋に住むと結構歩きますよね。

なぜ騒がしいんですか？

>メイン棟まで雨に濡れずに行けるような渡り廊下

確かにあるとちょっとうれしいですよね。

雨とかだと外出るのがめんどくさいな～って思うこと結構あるし。

なくても出るだろうけど、あるとなおうれしい、位かな。

カフェで子供が騒いでる…

微笑ましい…

ママサポマンションですからね。現時点では、乳児の割合が高いということですので。２、３年後はもっと騒がしくなるのではないでしょうか。閑静な生活環境を第一に考えていらっしゃる方は、避けられたほうが賢明かもしれません。私の個人的な考えですが。

子供が騒ぐ分は全然いいんだけど
子供ほったらかしでしゃべりに夢中になるのはやめて欲しい
しかも、大きな声で…

そうですね。賛同します。それは「賑やか」じゃなくて「うるさい」ですもんね。

まあ、その話題は早いうちから出てましたよね、ママサポマンションを前面に出したスタイルってことで。

DINKSなんかはまず買わないでしょうし、子どもが苦手な方もまず避けるでしょうから逆に住み分けが出来ていいかも、と。

ただ、いくら子持ちの家庭が集うといっても大人全部が子ども大好きなんでも大目にみちゃうってことじゃないですしマナーは必要なんでしょうが。

集団になると強気になってしまうので、この規模だと暴走ママ集団が出現するのも予想の範囲内かと。

次の話題。
カフェでのマナーについて。

です！


どうぞ〜！！

>54の記述が気になってちょっと調べると、


戸田市は


・上下水道料金が安い！

・住民税が安い！

・病院・公園・図書館蔵書数等が他市に比べて突出！

・先進的な学校教育

・財政健全度１位


とあります。
どれぐらい安いのか健全なのか
調べる必要はあると思いますが、魅力的です。


東京中心でしたが、埼玉も環境は良さそうですね。



[参考]
http://heiwa-toda.co.jp/ranking.html

戸田市はさいたま市に比べて水道代が半分ですよね。
地味にうれしい。

それなのに地ぐらいが高く見られないんだよね〜

>>72
人気がないからじゃない？
みんな便利性とか好感度を重視するし
水道代が安くとも
家族向けだし
あと、先進的学校教育は東京は第一位ですよ
一駅先が東京なら無理してでも東京の方がいいからね
それに、自分もここは気になりましたが
中古で出すとき考えると資産価値が低いから無理でした
ただ、水道代、住民税が安いのは羨ましいですね
でも、それだけです

水道検針票が入ってました。ほんとに安いです。

上下水道が安いってファミリーにとってホント助かる。風呂、トイレ、洗濯などバカにならない。

それに扶養控除が廃止になる今後は住民税の安さもますます有難い。

決してお洒落な街じゃないけどドンキもイオンもヨーカドーもある。普通に生活するには十分。

無理に見栄張ってお洒落気取っても疲れるだけで端から見れば滑稽なだけ。たまには良いけどね。

埼京線じゃなければよかったんだけどね

埼京線も電車と車両を選べばギュウギュウじゃない。ただ、最終電車が早すぎる…。

戸田じゃなきゃ良かったんだけどね

このマンションはここにしかない。

前提条件が全く違う意味のないコメントされてもね…

住心地最高…

あなた、ここの住人？

自分も戸田ということが妥協できなくて…
これが、浮間舟渡ひと駅前だったら迷わず買った
コンセルジュとか、カフェなんてどこでもあるから
どうでも良かったけど
90超の3LDKの間取りが気に入ってた
戸田じゃなけゃ良かったのにな

でも、逆に言うと戸田だということがネックなのであってそれ以外は優良物件だったのにってことなんですよね。

戸田でもいい、それどころか戸田に積極的に住みたい！という人ももちろんいるんでしょうから、そういう人にとってはかなりのポジコメントと取れるかと思います。

>>85
そうなんです
戸田には悪いイメージしか無くて
ここでなければほんとどれほど良かったかと思います
ただ、90超の間取り、もちろん設備のバージョンアップで以外では絶対無理でしたこちらの90超の間取りとデザインだけが気に入ってただけです
それ以下の、平米数では全く検討がいですが
3LDKだと、寝室をとても広く出来
もちろんウォークインククローゼットもあり
反対側の部屋はスロークローゼットもあり
4畳の部屋を旦那の仕事部屋にしたりと
ほんと私の理想そのものの間取りでした
ですが、それより埼玉戸田市ということはどうしても妥協できなかったんです
ほんと残念でした

地域が駄目ならなんで検討してたの？

>>87
わからないのかよ
好みの間取りだったからでしょ
普通に読んでてわかるでしょそれぐらい

候補に入れてＭＲに行ってみた結果、ダメだったってこともあるのでは。

外観のあの色のデザインはないよね
青…嫌だ…

張り付き見張り番

>90
それはうちも嫌だった
すすめられた部屋が2階でもろ、その色位置だった
自分は初期段階で見学に行ったんだけど
その色の階が嫌で
来年入居予定を待つことにした
でも、その間に良い物件見つけたからそこにした
なんで、途中で色分けしたんだろね

ディスポーザーに歯がないタイプがすごい気に入ってたんだけど

>86さんの言ってる部屋はかなりはやい時期に全部屋売れちゃいましたよね
（１年前の1期でうれちゃったあとキャンセルが１部屋出てたけどかなり前に無くなりました）

個人的名意見ですが、東京都か埼玉県かという事にこだわらなければ
実際の生活を考えたら浮間舟渡より戸田公園がいいかなと思います

＞東京都か埼玉県かという事にこだわらなければ


何？その前提条件www

↑
個人的にはいくら東京都でも浮間舟渡ならたとえ埼玉県でも戸田公園がいいと思いますが
東京都にこだわる人もいるのでそう書きましたがなにかいけませんでしたか？

個人的名意見


そんなに名意見かなぁ？地縁が無く公平な条件であれば、
埼玉県より東京23区がいいかと。

東京がいいなら書き込むな
田舎者

地縁が無く公平な条件だったら、どこでも同じだろうが。比較して東京23区を選ぶ時点で、何かしらの条件が入り込んでるんだよ。

ただの見栄っぱりとか…。

東京２３区と埼玉のそれも戸田市と比較してもね～

逆に、たった一駅で、東京都２３区の区民になれないコンプレックスが
そう言わせるのでしょうか。

同じ埼玉でも、政令指定都市の浦和区に住む私はそう思わないのですが。
私の偏見ですかね。

それから、戸田公園も浮間舟渡と同じで自慢できる街並みではないと思いますが・・・

国税庁ホームページの路線価格の土地の評価額では、

浮間舟渡駅前が、１㎡あたり３７万円
戸田公園駅前が、１㎡あたり２８万円、この物件の前の通りに至っては、
あの長ーい信号待ち国道１７号を渡るだけで、評価が下がり、１７万なのよね。

ちなみに浦和区では、駅から徒歩１０分以上離れた土地でも３０万円の評価なのですが。

地価が安いのに、この物件が高いのは、膨大な広告宣伝（最近ネットを見ると、あちこち、
この物件だらけ）や沢山の共用施設などなどの為なのかな～？

中古での販売を考慮して、一度、原価計算を見てみたいですね。

>97私は96とかでもないです一応言っておきます

ひとをバカにしたような発言はよくないと思います
人としてやっていいことと悪いことがありますよね
田舎者だったら何がいけないのでしょう？

それに、検討に必要ないコメントだと思います
人には言えないかと‥

>100のコメント賛同です

>No.100 東京２３区と埼玉のそれも戸田市と比較して・・・・
・・・・中古での販売を考慮して、一度、原価計算を見てみたい

おっしゃるとおりですね。
何故、あの価格なのか原価を知りたいです。
それにしても、ネットも含めて広告宣伝費は半端じゃないね。

確かに戸田公園にしては価格設定が高いですよね。
逆にこの物件が戸田公園の価値を底上げして欲しいですね。

ちょっと

ちょっと

確かに忘れた

確かに

>97みたら、ここを検討から外して良かったって思った


>104
価値は上がらないよ
宣伝費やら大型にこだわりすぎてるみたいで
仕様が低いからね
直床だし、今時珍しくペアガラスじゃないし
ミストサウナとかいらない機能つけて来てるけど
そんなのより標準装備系をしっかりして欲しかったね
この値段と、この多さからみて、土地柄が追い打ちかけるかのように中古で出す時値がかなり下がる可能性が高い
資産価値を重視したら怖くて検討から外したんだよね

参考になります

このマンションに限らずどんなマンションだって
資産価値って言ったって価値が購入後上昇する
ようなことはほとんどないよ
極まれにあるけど、あとは似たり寄ったり
良い間取りの上層階なら思ったほど価値は下がらないよ
価値が下がる原因は中間層の特徴の無い部屋が売りに出ていて
そこで価格競争が始まる後、特徴のない部屋の価格が落ちる
上層階や特徴のある部屋は、5階や6階で価格競争をやっていても
値崩れに大きな影響はないよ。
資産価値を考えるならどのマンションでも上層階や魅力のある間取りじゃなきゃね
駅直結でも平凡な部屋は購入時の価格からは結構下がるよ
2部屋以上売りに出た場合だけどね
営業マンや自分の思い込みだけで資産価値を判断した書き込みが多いけど
書き込むならもっと勉強したほうが良い
本気で検討している人は掲示板の意見に左右されるかもしれない
自分の意見でマンション購入しないと後で後悔するよ
この掲示板に書いていることは嘘ばっかり（私の書き込みも含めて）

私は賢い…って思ってる人ほど立ちすくみますからね。

身の程をわきまえろってことかい

嘘、通報しました。

上層階の角部屋90平米ならまだ、同じマンションでの買い替え需要が見込めそう。
3→4LDKに。

資産価値に関してですが
やはり埼玉）戸田公園と浮間舟渡（東京
とでは、やはり土地としての差は大きいでしょうね
それは事実だと思う
だから、初期の値段から違うもの
坪単価が違うからね
それはいくら上層階でも同じ
ただ、上層階は値崩れしないというのは
その通りだと思います
ようは買った時と売る時に大きなさがでなければ良いことです
あと、永住する場合は資産価値とかあまり考えなくてもですが
受け継ぐ子供達へのことを考えると
いくらかは高い方を選びたいですね
>112 のいうとおり
上階は需要が見込めそうですね
そういうこたもあって値段も高めなんですよ

>111
こちらは検討板です、どの方も違いはあれど
それぞれの考えだと思います

子供達は余程良い条件じゃないとマンションは受け継がないと思うよ。

売れ残りってでそうですか？
でも、ここの営業さんの腕はいいですからね
順調そうですが

コインランドリーはどうですか？
よく、いれっぱなしで放置する人が
他の物件や街中のコインランドリーでは多いのですが
そこら辺のマナーはどんな感じですか？

メイン棟だとカフェやらあるし、ネットスーパー（これはどのお宅もりようできますが）コインランドリーあるし、中庭あるしで、うまく活用したら外に出なくても生活出来そうですね。
ちなみに、もう一つの棟はなにかそういった施設が中にあるんですか？
質問ばかりですみません

>>144
部屋をそのまま受けついだり
受け渡りさたりはしないでしょ
売ったら幾らぐらいの財産になるかじゃないの？
幾ら残せるかでもある
まあ、そのまま引き継ぐも良しだけど
人それぞれのやり方は色々あるよ

>100の発言の補足です。

このデータは国税庁の財産評価基準書に基づくものです。

サイトはこれ。

　　↓

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/kanto/saitama/prices/city_frm.ht...



戸田公園駅前が、１㎡あたり２８万円
浮間舟渡駅前が、１㎡あたり３７万円
　↑
これは事実。ただし駅前のロータリー路線価ね。


物件前の市道が、１㎡あたり１７万円
　↑
これも事実。



国道１７号を渡るだけで、評価が下がり、１７万なのよね
　↑
これは明らかな虚偽。


http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/kanto/saitama/prices/html/29233f...

をみてもわかるとおり、国道１７号手前でも１㎡あたり１７～１８万円
国道１７号線手前のりそな銀行あたりだって、１㎡あたり１７万円。



まぁ、路線価なんて、そんなもの。
地価じゃないし。

事実は自分で調べましょう。

>118 補足

ちなみに浦和区では、駅から徒歩１０分以上離れた土地でも３０万円の評価なのです。
でも浦和駅前のロータリーの路線価は、１㎡あたり８６万円です。


浦和は駅から１０分あるくと、路線価が３分の１近くに落ちます。

　駅前８６万円　→　徒歩１０分で３０万円に暴落


戸田は駅から１０分あるくと、路線価は２分の１近くに落ちます。

　駅前２８万円　→　徒歩１０分で１６万円程度



もうこうなると、どちらがいい悪いかではなく、何に価値をおくかですね。

まあ、戸田公園では明らかに高い価格設定でも
売れている事はスゴイね。

マンション自体の造りが安っぽい
カフェやキッズスペースは常連ママの溜まり場になりそう

そこそこ売れてることは事実。それなりに売れる要因が何かしらあるんでしょうね…。近隣からの引っ越しも多いみたいですから、地縁ですかね。「住み慣れた地にマンションができた→購入（背景に低金利）」って感じですかね。ここに書き込みをされている方々のように細部にわたり比較検討をした上で購入された方ってどのくらいいるんでしょうかね。。。

どなたかお詳しい人>>115の質問もお願いします。

過去レスを読みましたが
エントランスもコンセルジュもカフェも保育園も公共施設もコインランドリーもメイン棟に集まってると読みました。
じゃ、離れの棟は何か良いところはないんでしょうか？
こちらのマンションの売りである施設がメイン棟にのみって…この差はありすぎじゃないですかね？
保育園もすでに満員であるならば
あとから、販売されるしてる？棟は何かきついですよね。
早い者勝ちというのも分かりますが
それならそうと、離れの棟はそれなりに安めなのでしょうか?

119見るといかに浦和の評価が高くて戸田が低いかがはっきりして少し残念。
浦和駅徒歩10分でもまだ戸田駅前より高い！
浦和は伊勢丹やPARCOもあるし、県庁、政令市役所があるから駅前が高いのは当たり前ですよね。さらに上がりそうだし、比べたら他とは差がありすぎます。

保育園は来年販売のＡ棟

↑↑↑↑↑
先が気になる。
…に近い。が、既に定員に達している。ですかね。

最近の消費者は想像以上に賢いから、
割高な物件は誰も買わないよ。
ここが戸田公園の割に高いのに
そこそこ売れているのは
それなりに要因があるって事だよ。

一生懸命に路線価を話題にしている方がいますが、良い条件の永住環境を求める方には、それほど気にする必要のない指標だと思いますが…

因みに路線価の高い地域は、主に商業地であり、戸田公園に永住を求める方とは別の価値観で人気があるということです。都内で居住環境として人気がある地域も相対的に周辺の商業地よりは路線価は低くなっています。

浮間舟渡との差は都内に拘るかどうかで、戸田公園居住者は寧ろほくそ笑んでいればよいのだと思います。実際には板橋区、練馬区から移転してくる方が新居住者の過半を占めています。

１７号越えるならもう少し安くても良かったよね。
これから販売の棟は苦戦すると思う。だって見に行ったけど仕様そんなに良くないよ。
単にデベが儲けてるだけ。
売れ残りでて値下がりすると予想。
うちは比較した結果違う物件にしようと思います。

で、たいして値下がりもせず完売すると『見る目がない人達ばかり』とこき下ろす…と。

良い人間性です！

それなりに売れる理由
そらは、メイン棟は売りにしてる施設がほとんど集約されてるからね
こういった業界は売れるところから売っていくんだ
こうやって、まんまと
戸田だけど、売れてるから良い物件だ
と、思わせることにつながるからね
だけど、もう一つの棟は、売りの施設がない
それなのに同等の値段でだし始めると
矛盾を感じる方々は手を出さない
ある程度、苦戦するでしょうね

確かに共用施設は売りだが、サブの売りだよ。
メインは大規模で駅八分で自走式100%で駐車場が安いって事だよ。

戸田公園は、意外にもマンションＰＥＲはいいみたいですね。

埼玉県内で３位みたいです。

新宿まで２０分ですから、そこそこの家賃とれるのでしょうね。

● マンションPER とは
分譲マンションの価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するか求めた値。
マンションPER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12）
例えば、マンションPER が21.69 であれば、賃料換算で21.69 年で回収できる。
一般にマンションPER が低ければ収益性が高く、反対に高ければ収益性は低い。

ちなみに

　東京で一番いいのは田端。　16.20
　埼玉で一番悪いのは北与野。31.02

でした。

>>132
でも、私だったら同じ大型でも駐車場が安くとも
建物によってここまで差をつけられたら
何もない棟を買おうとは気持ち的になれないな

先日、現地見学会に行ってきました。
こでは、メイン棟、サブ棟、という話題が盛んですが
サブ棟に何も共有施設がないって（保育園がありますが）、
そんなに差があるものなのでしょうか？と感じました。

だって、サブ棟って言ったって、すぐ隣の建物ですよ、
かえって何もない、サブ棟のエントランスのほうが
静かで良いかなっても考えました。

現地に行ってない人がメインだサブだと騒いでるだけ
行ってみればそんなに違いが無いのがわかる
行っても見ないで検討からはずすのはどうかな？
そのうち目先だけいいのにひっかかるのがオチ

>>136
人それぞれの価値観なんだから
自分の価値観にそぐわないからと
批判する方がどうかと思う

>135
すぐ隣りって言ってもね
一度建物出ないといけないのと
出なくていいのとでは違うよ。

俺が住んでるところも
2棟あって細い細道挟んで反対側にあるんだけど
その細道が境界線で、学校の学区が違うほどです

すぐ隣でも違いはあるもんですよ
おとは価値観ですね

価値感の違いですよね。
共用施設がない棟が
共用施設を利用するのに
一度、外にでるマイナス要素と
共用施設がなくて静かで
落ち着けるプラス要素の
どちらが自分の価値観で勝るかだよ。

B棟は南向きで陽当たり良好なので
問題なく売れるだろうけど
A棟は西向きだから
一番苦戦しそうだね。

マンションパビリオンの跡地はどうなるのでしょう。Ｂ棟の目の前ですから、気になります。角のお宅の土地を借りて、パビリオンにしているという話を聞いたことがありますが…。

建物が建物が建つようなことを、MRに言った時営業に聞いたな。いつかも定かではないけど、B棟の事で、自分も気になって聞いたけど、こればかりは所有者が決める事だからと…マンションかアパートか何階建てかもわからないと。たしか、前スレでも少し話というか情報出てたよ。

メインとサブなら、メインがいいなぁ。
たまにいくホテルでも本館とアネックスなら高くても本館。
毎日のことだからね。

Ｂ棟前の土地に、スーパーでもできれば便利そう。
それは、土地の用途的に無理なんでしょうか？

このマンション、住民に無法者がいるみたい。
ベランダに屋根付けて……

バルコニーでやりたい放題かーー

>>143
マンションかアパートって書いてあるだろ
土地の用途的って…持ち物が決めることでしょ

ベランダで屋根…やりたい方だいだね…
マナーなんてないのかな…
マナー守れない住人が多いと揉め事多くなってしまうんだよね
でも、ベランダに屋根付けルコとはいけないことってぐらい知らないのかな？

ベランダは専用部分だけど、ベランダは持ち主の所有物じゃないので、規約を守るのが当たり前であって常識の範囲だよね。それなのに、カフェみたいにステキだとか、屋根ぐらいいいじゃないかとか言える人がいる、これだからあれやこれやと問題後起きるんだな…何だかわかった気がする。あと、余計なこというやつが多いよね。わざと？

余計な事って何？

皆さんの言っているカフェやコンシェルジュのある場所は独立していて、その上には部屋はないですよ。
ただ、メインと皆さんが言っている棟は、そこを一度通らないと自分の棟に行けないだけ。
A棟やB棟からでも距離は対して変わらないと思います。

>>148
たとえば、問題になるようなことをわざと言い出したり
知らなくても、問題が勃発するようなコメントをするようなこと

ってことでしょ