クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

マンション横の計画道路予定地、は
ずっと更地のままにするの？
それとも洗車する車の無料駐車場、かなにかにするのかな。

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一期は完売とはいかなかったようですが、ほぼ完売みたいですね、
まずは順調なすべりだしでは？

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良かったね。うちも検討したけど、
総合的に考えて三井を待つことにした。

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これだけ時間をかけて、引き合いが強かった部屋のみを対象に第1期販売をしたのだから、
第1期完売に近い登録があったのは当然でしょう。
ジリジリと人気が出てくるような土地・物件ではないので、
販売対象外の部屋の販売は苦戦しそう。

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今は、どこの物件も似たやり方でしょう。小規模でない限り、
1期目や2期目を売った後は苦戦。

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↑
しつこいね、、、

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立体駐車場は伊藤忠都市開発の専売ではありませんよ。
的外れな話を含むと信憑性が疑われます。

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>豊島区議会議員全会一致で反対された物件である。
よく建築許可がおりましてたね。法的根拠なしの反対ってところ？

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計画道路　補81 だね。完成は５０年後？
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/006/...

補79 が　ときわ食堂にかかっている。

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日当たりが悪くなるから反対と云うことですね。

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桜の花見がてら巣鴨周辺を歩いていたら、ひときわ高いクレーンが見えた。近くへ行くと桜ではなく、建設反対の旗がなびいていた。

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巣鴨からのうわさ
伊藤忠都市開発は、巣鴨四丁目で「巣鴨 ＳＫＹ クレヴィア　巣鴨」　という名称で19階建マンションを販売している。このマンションは高さや日照、風害等に対する地域住民の請願が豊島区議会議員全会一致で可決された物件である。またこの建物は、「将来既存不適格」建物であるということ。
将来既存不適格ということは、建設敷地1,005m2の内、都市計画道路区域内に敷地４６％が含まれていて、将来都市計画道路が施工された時、購入者は30年？か40年後に建て替えが発生した時には、9階建てしか建てられない。これは購入者は「資産が半減以下になる」ということである。
首都圏直下型地震が起きたら必ず都市計画道路は施工される。何故なら、付近は消防車・救急車も入れない密集地だからだ。鉄筋コンクリートの寿命はせいぜい40年前後。まして、震度６強または７の首都圏直下型地震が騒がれている時、耐震強度５強の設計。おまけに建物内に機械式立体駐車場（１９台分）と洗車場がある。地震時には、ガソリンが漏れて爆発しないのか？コンクリートの建物は、音が下から上まで響く。車の出入りで夜中も大きい音がする。
多少付近の他のマンションより安くても、住みごこち及び売却する時のことを考えれば絶対に買えない。
伊藤忠都市開発は、建築して販売してしまえば、「後は購入者の責任」と言っている。ごもっともな話である。是非是非、敷地周辺を見るべき。後悔先に立たず。転ばぬ先のアドバイス。

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コピペはまずいじゃないですか？
文章をもう少し洗練したら？

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>97
先日は「ご近所さん」だったのに今日は「マンション投資家」ですか。
いったい何が目的なんですか？

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上記の投稿で
残りの物件が売れなかったり、成約中がキャンセルになったとしても
このマンションを取り壊すということは絶対にないですよ。

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上池袋のソルクレストは分譲だったのが隣のマンションの反対運動のおかげで売れず賃貸に切り替わりましたね。

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ある程度売れたそうだから、分譲を続けるんじゃない？
今更賃貸にはしないでしょう。

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いつまでたっても空室がある、賃貸になって住民の入れ替わりが激しくなって
地域に対する愛情のない人が増える・・・建ってしまうものにいつまでも反対して
果たして周辺の方にメリットはあるのでしょうか？

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建設反対のひとって最後はお金なんですよね？
反対運動をしすぎてマンションの売れ行きが悪くなると、
デベロッパーが払えるお金も少なくなるのでは？
バランスが大切ですね！

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確かに日照権の保証は雀の涙ですね。
実家で同じ問題がありましたが0円でしたね。

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中高層鉄筋ｺﾝｸﾘ－ﾄ造りマンションは、鉄筋とｺﾝｸﾘ－ﾄが命。鉄筋ｺﾝｸﾘ－ﾄ造りと鉄骨ｺﾝｸﾘ－ﾄ造りとは、どどのように違うのか？鉄筋コンクリ－造りは、松の木と同じで剛強で地震に耐える。鉄骨ｺﾝｸﾘ－ﾄ造りは、竹と同じで柔軟性で地震に耐える。その命のｺﾝｸﾘ－ﾄを朝から雨量５ｍｍの日に仕事している。このマンションは、本当に震度５強に耐えられるのだろうか？？

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プロの目は違いますね。
鉄骨のほうが剛強なのかと思っていました。

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プロの目は違いますね。

雨量５ｍｍの日とは　１時間当たり雨量５ｍｍか
２４時間当たり雨量５ｍｍか単位がわかりませんね。
昨日のことなら２４時間当たりかな。

またプロなら　？？で逃げないで　耐えられる・耐えられない　で答えてほしい。

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周辺住民さん・マンション投資家さん・通りがかりの建築士
そろそろ営業妨害で訴えられそうですね。

梅雨になったら日本中のコンクリート打設は止まってしまうのですね。

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>107
耐震基準上、震度6強でも倒壊しない構造が求められているので(建築許可が下りない)、
震度5強をターゲットにしている筈もないでしょう。
誹謗中傷は止めた方がいいですよ。

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みなさん、なんだかんだで狙ってるんでしょ？
場所いいですもんね。
間取りは微妙ですが・・・

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もう売り始めたのに、
今更何を狙うの？
間取りは変わった形が多い。

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あーあ、
誰もこなくなっちゃた。
反対派の罪は重いね。

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かなり時間をかけて販売活動をし、要望書が出た先のみを販売したのだから、これからの販売はかなり厳しいのでは。

この物件の良いところは、道路向かいにスーパーがあることくらいかな。
悪い点は、巣鴨駅から遠いし西巣鴨からも中途半端、大通り沿い、ペンシル、近隣トラブル、間取りが悪い等。
価格も決して安く無い。

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スーパーではくて生協コープ、会員にならなきゃ。
道路拡張後はどうなるか。

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くて→なくて

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https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201205-07.php
反対派のネガによる購買意欲低下をのぞけば、この評価が一般的だと思う。

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御用評論家の記事を見せられても･･

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アンチの一般人の意見よりは参考になるかと・・

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間取りの部屋が変形、パイプスペースが多い、カウンター部分がある、
マンションの上から見た形も、将来道路用に削られる土地に合わせて変形。
などなどあるのに、高品質って評価をされてもねえ。

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118のリンク先は「お勧めマンション」なだけに長所しか書かれてないね。

短所には触れないワンサイドな記事が118さんのいう「一般的な評価」なのだろうか・・・

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ここを検討した一般人ですが、
周辺住民さんに同感です。

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ちっとも消費者の味方ではない櫻井幸雄を嫌いになった。

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斬新さに目が無い小生としては数々の間取りに釘付けであります。
特に間取りによってはこの斜め加減が絶妙に採光を促すことに貢献しそうではないですか。

このような形の物件に住める機会もそうそうあるものではなく、
充分に確保されいてる面積を見れば形によるごまかしも全く無い印象。
広さのある個性的な形には思い入れのあるコンセプトを感じる次第。

また、外からはこういった形であることを思わせない控えめな存在感も好印象であります。

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それは好みだから、よろしいかと。

床面積に含まれるカウンターがあることやパイプスペースや壁のふかしが多い事を、
形によるごま何とかと見ないのであれば。

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近くを歩いて驚きました。以前の書き込みにもありましたが、今だに周辺住民による建設反対の旗がすごいんですね。。。しかも、結構しっかりとした旗だったので、周辺住民の気合いに驚き、萎えました。

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いろいろ要因あるようですが、
結構控えめな値段と思います。いかがでしょうか。

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将来は敷地がかなり削られるので、控えめで当然では？

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17号から距離があれ環境のよいパークホームズが坪215万円、
西巣鴨に近いグローリオタワーも坪215万円、
最近では、巣鴨駅に近いブランズが坪250～260万円くらいですので、
価格は普通かやや高めでは？控えめでは全く無いと思います。

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同感。別に安くはないでしょ。周辺対比普通の価格。
巣鴨駅近は高くて手を出せないが、この水準なら手が届かない訳ではない、
また巣鴨からも歩けないこともない(フラットアプローチだし)、という感じ。
巣鴨駅近の物件に比べれば絶対的な価格差はあるけど、
この付近で分譲された物件と比べると標準かやや高いくらい。

巣鴨駅周辺を狙っている層に、駅周辺の物件対比の相対的な価格の低さで
訴えかける戦略でしょ。
モデルルームも最寄の西巣鴨ではなくあえて巣鴨駅前に作ったことからもこの戦略が見て取れる。
西巣鴨の物件として位置づけると駅距離は中途半端だし、価格面も高い水準に入る。
なので巣鴨の割安物件として売り出そうとしている。

この物件を買うなら、パークホームズやグローリオタワーの中古を狙った方が、
立地や仕様も優れているし価格も安いのでおススメするけどね。
まだ築年数も浅いから内装や設備に手を入れても100万円で新築同様になるのでは。

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いろいろなタイプの間取りがありますが、変形が多いですね。

スペースを有効的に使うのが難しそうですが、使いようによっては面白みがあるかも。

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実際に住んで、
角が直角ではない変形の部屋って
視覚的にどうなんでしょうね？
神経質な人には無理そう。

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変形タイプの部屋でカウンターか…確かにクセあるね。

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132さん
デットスペースをどう使うかが楽しみでもありますね。今は結構色々な家具なども
でていますし、オーダーも以前よりはそんなに高くないので上手に部屋を活用できそうです。
池袋までも2.6キロ位なので自転車で行かれますね。たまには池袋に出て、デパ地下で
お買いものなんていいですね。

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このマンションって逆梁工法ですよね。
普通逆梁の場合バルコニーの手すり部分に梁をわたすけど、
ここは敷地の形状が室内にも影響して一辺すべてをバルコニーにできないため、
室内にも「カウンター」として梁が入ってきてしまっていますね。
ありきたりな田の字マンションではないこちらの変形の間取りは見ていてとても面白いけど、
このカウンターが非常に残念。


そもそも逆梁工法は田の字型マンションに採用されるべき工法で、
室内にカウンターを生んでしまう変形マンションには向いていないのでは。
販売側はそれがデメリットとわかっているのか、公式HPでは逆梁には触れていませんね。

このマンションで逆梁を採用しても購入者には何一つ利点は無いように思いますが、
販売側には何か旨味があるのでしょうか？

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部屋の中のカウンターは、専有面積としてカウントされるですよね？床面積の一部がカウンターじゃもったいないなぁ・・

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カウンター部分だけではなく、
パイプスペースなどの実際には使えない箇所もここは多いですね。専有面積に含まれながら。

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あんまりこだわり過ぎでは…。神経質過ぎるのも如何なものです。

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買う前にはこだわらなきゃ。高い買物ですから。
買った後にはこだわらない。

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こだわってこだわってこだわり抜いて最良の物件を探す事も必要ですね。購入のタイミングを逃す事のないように…。

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＞このマンションで逆梁を採用しても購入者には何一つ利点は無いように思いますが、

利点が無いどころか欠点でしかない。

逆梁工法の長所はハイサッシにして自然光をよりたくさん採り入れること。
ここは室内にカウンターとして梁があるためハイサッシの意味が無く、通常工法よりも恐らく暗い。
その梁が室内の有効床面積を無駄にしている。
はっきり言わせてもらえば逆梁工法の駄目な例。逆梁にした意図が分からない。

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その点や、部屋の変形や、道路で削られる問題を
>118
の評論家さんがどう考えてるか、聞いてみたいもんだ。

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見に行きました。近所に「将来　既存不適格１９階建マンション」と書いてある旗がいっぱい立っていますが、将来既存不適格ってどういうことですか？

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このスレ最初から読んでみましたか。
新手のいやがらせですか。

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何が嫌がらせなの？

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２ＬＤＫで７０㎡以上あると３ＬＤＫの狭めのほうと迷いませんか？
家族構成で事情が違うと思いますけど私のところ３人なんでどちらでもいい感じです。

あとは部屋数がどっちがいいか、なんですよね。一部屋の広さがあるほうが家にいる時間の長い私は気分がいいと思ってます。掃除もしやすいし、部屋の使い方も決めやすいですよね。

ＷＩＣがある間取りはここにたくさん収納しちゃえばお部屋すっきりですから、２ＬＤＫがいいのかなぁ。

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この物件には２ＬＤＫで７０平米の間取りは無いと思いますが、バルコニー含んでの事でしょうか？いろいろな環境を考えての物件選びは、楽しいですよね。

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１４７さん
私も同じ意見です。私はリビングが広い間取りがいいかなと思っています。リビングの居心地が
よければ子供も自然とリビングへ集まってくるでしょうし、リビングに勉強机を置けたらな
と思っています。多少の音がした方がしーんとした部屋で勉強をするより集中力が高まるそうです。
今はリビングに置ける様、細長い勉強机も多くでていますからね。時代の流れしょうかね。

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基本リビングからの眺めが一番いいマンションですし、眺めの良い場所なら子どもも勉強が捗るかもしれませんね。後で狭さに困ることのないようにリビングの広さにはこだわったほうがいいのだろうと思います。

ところでMENU PLANとは何を意味しているのでしょう。
ここだけは2LDKであながら70の面積が確保されています。
一部屋の広さを求める方にはかなり人気だと思うのですが、MENU PLANというのは他との違いがあるんでしょうか。

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ＮＯ，１４４番さん：「将来　既存不適格」ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」と云うことです。財産が半分以下になります。確かに安い物件ですが、ここになぜ安いの？？？落とし穴があります。気を付けて下さいね・・・・・。

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それは数十年後に建て替えをしなければならなくなった時の話ですね。

まあ、いいことではありませんがマンションを買う人はどこでも、
そんな将来の建て替え問題なんかを考えないで買うのが一般的です。
マンションの建て替えは大体、大金を払わないと出来ませんので。

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でも普通新築マンションのまわりに「将来既存不適格マンション」なんて旗ありませんよ？

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旗、を立ててる人自身には
将来既存不適格だからって関係ないのにね。

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旗の文面なんて立てる人にとってはどうでもいい事でしょ。
重要なのは旗の内容じゃなくて、近隣住民がこのマンションの建設に反対しているという事

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近隣住民がマンションの建設に反対している物件は
買ってはいけないということですか？

反対のない物件などほとんどないと思いますが？

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すみません150ですが、MENU PLAN = メニュープラン、質問ばかりするのも良くないと思って自身で調べてみました。せっかく調べたのでもしかしたら他にも知りたい方がいるかもしれないということで掲載します。

これは指定の住戸の間取りを数種類の中から選択できるということなんですね、動かせるのはすごいと思いました、ということは完成前に指定しないといけないんですよね。

家族構成によって希望の形は違ってくるようですが、うちは特にキッチンのリビングとの直結性とリビングの広さにこだわりたいと思っています。

この要望に応えてもらえる選択肢があると、購入決断も早くなりそうです。

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っていうか、色んな物件を回ってる人なら
メニュープランって言葉は普通、知ってることなんですけど。
150さんがお聞きになったのが、他の物件のメニュープラン、との違いかと思ってお答えしませんでしたが。

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＞反対のない物件などほとんどないと思いますが？

それ本気で言ってんの？
反対運動まで起こって中傷する旗が立ってる物件ってよくあるの？

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普通は、デべが反対運動を押さえ込んじゃうんですけどね。
ここは出来なかったってことでしょう。

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確かに反対運動は珍しいことではないと思います。

反対運動しているのは３軒ほどでうち２件は地味に旗が１本立っているだけでした。
派手で本気なのが１軒。そこの雰囲気って何か、、、竣工までに押さえ込めるのかな。

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ブリリアも反対運動してたよね。

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ＮＯ.１５１番さんの「将来　既存不適格ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」というのは何を根拠に言っているのでしょう？

実際に都市計画道路が施行されたら容積率の問題で確かに同種同規模の建物は建てられないとは思いますが。

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ここって、意外と低層階の売れ行きがいいみたい

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ＮＯ.１６３です。補足です。
「半分の高さ」の根拠が知りたいです。営業の人がそこまで言い切るとも思えませんが。

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不確かな話で惑わされるのはやだなあ。情報の選別って難しい。。。

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ここの敷地内の都市計画道路って終戦直後の昭和２１年に計画された６５年も前のものです。
時代は進み町並みも形成されてしまい、未だに動きらしい動きはない。今更実行される可能性は限りなく低いと思います。

仮に実行されるとしても、計画線上の数キロ（？）に及ぶ民家建物を買収・撤去しなければならず、その費用と時間がどれだけかかるか想像もつきません。
他に整備しなければならない道路はいくらでもあるかと。

また、計画線上の土地には用途規制が掛けられており、低層建物しか建てられません。

つまり、この物件は東側の南北に走る白山通りと、南面に計画された東西に走る計画道路がクロスした角地とも言える立地となっており、今後、東西南北で高層建物建造が眺望を阻害する可能性を抑えていると言えます。

計画が実行される可能性はゼロではないので、これをどう判断するかだと思います。
既存不適格となるのは、現実的にこの道路建造が進んだ場合の話です。

間違いではありませんが既存不適格という言葉だけで惑わされないよう。
この情報を含め、判断は自己責任で。

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　ここのモデルルームを見て、真剣に購入検討しましたが、変形間取りはあまり気になりませんでした。各階に備蓄倉庫がある点はハナマル。
昨今竜巻被害がありましたが、そんな際に地下に駐輪場があるというのは、命の危険がなくて良いかななんて思ったりして。

周辺は高い建物が道沿いに立っていて、ビル風が強いのが、ちょっと気になりましたね。
一番のネックになったのが、一階に入る予定の日産の洗車スペースです。

他の住戸への防振対策等がどうなっているんだろうというのがとても気になってしまい、二の足を踏んでしまいました。
その分、管理費等はお安く感じました。

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いつ実行されるか分からない道路のタメに
マンションの南側に空いてるスペースがありますよね？
あれは日産が自由に使うことになるんですか？道路が出来るまで。

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日産が使うスペースは管理会社（管理組合？）との賃貸借契約により使用料を払ってもらい継続営業をするようです。
用途等は約定により細則が決められて営業する模様。

日産が使うことは予め決まっていた事なので、使用用途に応じた建築上の対策がされているものと思われます。
また、南面に隣接した建物等が造れないのは当面の採光・眺望面でメリットがあるかと。

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ここって巣鴨駅まで１２分だけど、Yahooロコで調べたら大塚駅までは１４分でした。
新宿方面に行く時はこっちが使えそう。

駅近第一の方にとってはどうでもいい情報だと思いますが、現在バス便の私にとっては魅力です。
といっても都心であればどこも１５分も歩けばどこかの駅にぶつかるんでしょうけど。

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第２期の登録受付が始まったようですね。
２ＬＤＫはもう売れてしまったのでしょうか。

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２ＬＤＫは、売れてしまったみたいですね。地味な所にお金を使ったいいマンションですからね。

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販売対象にしていないだけで、まだ売れ残っているものと思われます

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本日、クレヴィアから少し西巣鴨寄りにあるパークハウスサンジュールの中古のチラシが入ったけど、新築のクレヴィアより1000万円高い。。

外見は普通のマンションにしか見えないけど何か特別な要因はあるの？

クレヴィアが割安とは決して思わないが。

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多分、2006-2008辺りの完成物件は、細部、内部の仕様が段違いで高いはず。

サンセジュールも恐らくその頃。

で、分譲価格も高かったから、中古であっても、今の低仕様低価格物件の坪単価の新築より安くなることはない。

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中古チラシの価格、は売主の希望価格でしかないから。
それが相場と思ってくれる客がいなければ、値下げするだけ。

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人それぞれの環境があると思うが、仕様をちゃんと見てる人間がみれば、当時から比べて安いと思うだろう。

つまり元々の価格帯が違うから、安い購買層の価格帯までは下げなくてもすぐ売れる、実際に当時の物件は今の新築より高くても、すぐ売れたのを何度も見てる

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２ＬＤＫは１０階より下の低層階にしかないのですが、ほとんど売れてしまってました。
あっても１～２戸だと思います。

３ＬＤＫのＤタイプは売れてしまったのでしょうか？
ＨＰのルームプランから消えてしまいました。変形間取りの中での唯一の四角いやつだったのですが。。

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特殊な間取りが多くて迷うところだけど面白さも求める自分としてはどれも楽しめる内容です。

これAタイプとかのキッチンはリビング側から出入りするんだろうけど隣の洋室とも空間的に繋がってるんですかね、カウンターがあって窓になってる、みたいな。

だとすればこの洋室を食事部屋にするのも悪くないなと。

リビングは来客仕様にしてあまり生活感を出さない環境にするのもいいかなと思います。キッチンはドアで閉じれるみたいだし尚更オシャレ空間を演出できそうですよ。

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斜めの壁なんかは絶対もて遊ぶと思うけど・・デッドスペースができてしまうし。
間取りはシンプルなものがよいですよ。

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斜めの壁、は生理的、視覚的、に受け入れられなくて
うちは止めました。

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