クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

ＮＯ，１４４番さん：「将来　既存不適格」ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」と云うことです。財産が半分以下になります。確かに安い物件ですが、ここになぜ安いの？？？落とし穴があります。気を付けて下さいね・・・・・。

それは数十年後に建て替えをしなければならなくなった時の話ですね。

まあ、いいことではありませんがマンションを買う人はどこでも、
そんな将来の建て替え問題なんかを考えないで買うのが一般的です。
マンションの建て替えは大体、大金を払わないと出来ませんので。

でも普通新築マンションのまわりに「将来既存不適格マンション」なんて旗ありませんよ？

旗、を立ててる人自身には
将来既存不適格だからって関係ないのにね。

旗の文面なんて立てる人にとってはどうでもいい事でしょ。
重要なのは旗の内容じゃなくて、近隣住民がこのマンションの建設に反対しているという事

近隣住民がマンションの建設に反対している物件は
買ってはいけないということですか？

反対のない物件などほとんどないと思いますが？

すみません150ですが、MENU PLAN = メニュープラン、質問ばかりするのも良くないと思って自身で調べてみました。せっかく調べたのでもしかしたら他にも知りたい方がいるかもしれないということで掲載します。

これは指定の住戸の間取りを数種類の中から選択できるということなんですね、動かせるのはすごいと思いました、ということは完成前に指定しないといけないんですよね。

家族構成によって希望の形は違ってくるようですが、うちは特にキッチンのリビングとの直結性とリビングの広さにこだわりたいと思っています。

この要望に応えてもらえる選択肢があると、購入決断も早くなりそうです。

っていうか、色んな物件を回ってる人なら
メニュープランって言葉は普通、知ってることなんですけど。
150さんがお聞きになったのが、他の物件のメニュープラン、との違いかと思ってお答えしませんでしたが。

＞反対のない物件などほとんどないと思いますが？

それ本気で言ってんの？
反対運動まで起こって中傷する旗が立ってる物件ってよくあるの？

普通は、デべが反対運動を押さえ込んじゃうんですけどね。
ここは出来なかったってことでしょう。

確かに反対運動は珍しいことではないと思います。

反対運動しているのは３軒ほどでうち２件は地味に旗が１本立っているだけでした。
派手で本気なのが１軒。そこの雰囲気って何か、、、竣工までに押さえ込めるのかな。

ブリリアも反対運動してたよね。

ＮＯ.１５１番さんの「将来　既存不適格ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」というのは何を根拠に言っているのでしょう？

実際に都市計画道路が施行されたら容積率の問題で確かに同種同規模の建物は建てられないとは思いますが。

ここって、意外と低層階の売れ行きがいいみたい

ＮＯ.１６３です。補足です。
「半分の高さ」の根拠が知りたいです。営業の人がそこまで言い切るとも思えませんが。

不確かな話で惑わされるのはやだなあ。情報の選別って難しい。。。

ここの敷地内の都市計画道路って終戦直後の昭和２１年に計画された６５年も前のものです。
時代は進み町並みも形成されてしまい、未だに動きらしい動きはない。今更実行される可能性は限りなく低いと思います。

仮に実行されるとしても、計画線上の数キロ（？）に及ぶ民家建物を買収・撤去しなければならず、その費用と時間がどれだけかかるか想像もつきません。
他に整備しなければならない道路はいくらでもあるかと。

また、計画線上の土地には用途規制が掛けられており、低層建物しか建てられません。

つまり、この物件は東側の南北に走る白山通りと、南面に計画された東西に走る計画道路がクロスした角地とも言える立地となっており、今後、東西南北で高層建物建造が眺望を阻害する可能性を抑えていると言えます。

計画が実行される可能性はゼロではないので、これをどう判断するかだと思います。
既存不適格となるのは、現実的にこの道路建造が進んだ場合の話です。

間違いではありませんが既存不適格という言葉だけで惑わされないよう。
この情報を含め、判断は自己責任で。

　ここのモデルルームを見て、真剣に購入検討しましたが、変形間取りはあまり気になりませんでした。各階に備蓄倉庫がある点はハナマル。
昨今竜巻被害がありましたが、そんな際に地下に駐輪場があるというのは、命の危険がなくて良いかななんて思ったりして。

周辺は高い建物が道沿いに立っていて、ビル風が強いのが、ちょっと気になりましたね。
一番のネックになったのが、一階に入る予定の日産の洗車スペースです。

他の住戸への防振対策等がどうなっているんだろうというのがとても気になってしまい、二の足を踏んでしまいました。
その分、管理費等はお安く感じました。

いつ実行されるか分からない道路のタメに
マンションの南側に空いてるスペースがありますよね？
あれは日産が自由に使うことになるんですか？道路が出来るまで。

日産が使うスペースは管理会社（管理組合？）との賃貸借契約により使用料を払ってもらい継続営業をするようです。
用途等は約定により細則が決められて営業する模様。

日産が使うことは予め決まっていた事なので、使用用途に応じた建築上の対策がされているものと思われます。
また、南面に隣接した建物等が造れないのは当面の採光・眺望面でメリットがあるかと。

ここって巣鴨駅まで１２分だけど、Yahooロコで調べたら大塚駅までは１４分でした。
新宿方面に行く時はこっちが使えそう。

駅近第一の方にとってはどうでもいい情報だと思いますが、現在バス便の私にとっては魅力です。
といっても都心であればどこも１５分も歩けばどこかの駅にぶつかるんでしょうけど。

第２期の登録受付が始まったようですね。
２ＬＤＫはもう売れてしまったのでしょうか。

２ＬＤＫは、売れてしまったみたいですね。地味な所にお金を使ったいいマンションですからね。

販売対象にしていないだけで、まだ売れ残っているものと思われます

本日、クレヴィアから少し西巣鴨寄りにあるパークハウスサンジュールの中古のチラシが入ったけど、新築のクレヴィアより1000万円高い。。

外見は普通のマンションにしか見えないけど何か特別な要因はあるの？

クレヴィアが割安とは決して思わないが。

多分、2006-2008辺りの完成物件は、細部、内部の仕様が段違いで高いはず。

サンセジュールも恐らくその頃。

で、分譲価格も高かったから、中古であっても、今の低仕様低価格物件の坪単価の新築より安くなることはない。

中古チラシの価格、は売主の希望価格でしかないから。
それが相場と思ってくれる客がいなければ、値下げするだけ。

人それぞれの環境があると思うが、仕様をちゃんと見てる人間がみれば、当時から比べて安いと思うだろう。

つまり元々の価格帯が違うから、安い購買層の価格帯までは下げなくてもすぐ売れる、実際に当時の物件は今の新築より高くても、すぐ売れたのを何度も見てる

２ＬＤＫは１０階より下の低層階にしかないのですが、ほとんど売れてしまってました。
あっても１～２戸だと思います。

３ＬＤＫのＤタイプは売れてしまったのでしょうか？
ＨＰのルームプランから消えてしまいました。変形間取りの中での唯一の四角いやつだったのですが。。

特殊な間取りが多くて迷うところだけど面白さも求める自分としてはどれも楽しめる内容です。

これAタイプとかのキッチンはリビング側から出入りするんだろうけど隣の洋室とも空間的に繋がってるんですかね、カウンターがあって窓になってる、みたいな。

だとすればこの洋室を食事部屋にするのも悪くないなと。

リビングは来客仕様にしてあまり生活感を出さない環境にするのもいいかなと思います。キッチンはドアで閉じれるみたいだし尚更オシャレ空間を演出できそうですよ。

斜めの壁なんかは絶対もて遊ぶと思うけど・・デッドスペースができてしまうし。
間取りはシンプルなものがよいですよ。

斜めの壁、は生理的、視覚的、に受け入れられなくて
うちは止めました。

私は斜めの壁は気になりませんでした。三角というほどそこまで鋭角ではないですし。
感じ方は人それぞれということでしょう。

他のタワーマンションだと、建築上、間取りを犠牲にしたホントに三角形タイプの部屋がありましたよ。
家具配置のセンスが問われますね。

各部屋に窓があるのが私にとって高ポイントでした。
田の字マンションだと真っ暗部屋があることが多かったので、解放感に惹かれてしまいました。

家事動線もマル。
メニュープラン変更や設計変更とかは早くしないと締め切られると思うので、そこも含めて前向きに検討したいと思っています。

Ｂタイプには窓無し部屋がありますね。
その分、お安いらしいけど。

しかしカウンターの面積がもったいないですよね・・
床面積の１割ぐらい占めてそうですね。
本当にどうして逆梁工法とやらにしたんでしょう。。
でも多角形の部屋は捨てがたいし・・・本当に悩みます。
カウンターの使い方のいいアイデア、何かありますか？

サンセジュールの中古は14階・73.85㎡・6980万円で坪310万円強。
分譲価格は6,390万円の筈だから1割乗せているね・・
プチバブルの最盛期に分譲された物件で、
当時は駒込4丁目のブリリアが平均坪300万円台中盤とかだったから、
三菱地所分譲というブランドも相俟って、相対的な割安感があった。
南側が開けていたのも貴重ではあったし。
仕様については一通り揃っているものの、特別優れている感じはしない。
戸境壁・スラブ厚も水準以上ではあるが「特別」という程ではない。
そこまで高級・特別な物件という位置づけとは考え難い。
西巣鴨最寄の中古が坪300万円オーバーというのはあまり現実的ではないね。
少なくともクレヴィアと同水準以下にしないと見向きもされないのでは？

何となくですが仲介業者も投げやり的にとりあえず掲載だけしているような気がする。

同意。乗せすぎでしょ。
当時いくらで売主が購入していたのかは購入検討者にとって重要でなく、今の市場適正に照らしてどうなのかというところ。
麻布や広尾等、場所そのものに高いブランドがあるような特区は別にしてね。

一般的に新築は買った瞬間に新築プレミアムが剥がれ、２割価値が下落すると言われています。
当時あまり標準でなかった設備も今は普通に標準になってたりするしね。

>167
都市計画道路についてですが、遠くない将来に、この物件の敷地にかかっている計画道路(補助81号線)に着手されてもおかしくないかと。

補助81号線について、南池袋から春日通りまでは既に事業認可されています。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006356.html
春日通りから北大塚の空蝉橋下迄の補助81号線は完成済ですので、この次に白山通りまで整備されるべく事業認可されてもおかしくないのではと思っています。
補助81号線は、新区役所前を通る豊島区の新しい要の道路の一つになる為、
区が力を入れているのは間違いないです。
また、現状、大塚・巣鴨・駒込間の車での移動は不便で、
住宅街の狭い道を車が通るのが問題視されているので、
そういった観点からも補助81号線を完成させる意義はあるように思えます。

また、この物件の建設地から白山通り挟んで向かいに広い道路があり、
これを補助81号線に沿って駒込方面に少しだけ延長できれば片側1車線の広めの道路につながり、西ヶ原まで簡単に出ることができます。
加えて、この物件から補助81号線に沿って大塚方面に進み折戸通りまで道路が繋がれば、
白山通りから大塚まで簡単に出ることができるようになります。
更に空蝉橋下から巣鴨新田駅付近まで道路を拡張できれば、
文京高校南側の道路に繋がり、折戸通りまで出ることができます。
今の未着手部分を少し進めるだけで、春日通りから大塚・巣鴨・西ヶ原まで比較的スムーズに流れる道路ができますね。

もちろん、5年・10年でここまでできるとは思いませんが、
この物件は白山通り沿いで、整備されるとすれば真っ先に着手されると思うので、大
規模修繕の1回目・2回目頃には収用されていたとしてもおかしくないように思えますね。
そうなると既存不適格物件として資産価値は大きく下落する虞があります。
特に建替えが近づけば近づく程(住み替えを考え始める時期になればなる程)、
この既存不適格によるダメージは大きいように思えますので・・

一般論でどこの物件でも
建替え、まで考えないでマンションを買う人が大半です。
他のマンションで建替えの話を出しても、スルーされるか自分の代には関係ないとレスされるのがオチ。
それがカナシイ現実です。

今のインターネット時代って、本当にすごいですね。
自分で聞いたり調べたのでは絶対たどり着けないような情報がわんさか取得できるんですから。

情報の精度は玉石混合とはいえ、色々考えさせられてしまいます。

やはり、この物件は幹線道路沿いですから、騒音が気になりますね～。騒音防止のサッシを使ってると言う事ですが…。購入に悩んでいます。

>189
計画道路の情報有難うございます。
数十年前から手付かずであったので進捗することは無いだろうと勝手に考えていましたが、
新区役所計画に合わせて着手がされ始めているんですね。
これを見るとリスクは否定できませんね。
すぐには計画道路は進捗しないにしても２０、３０年経過すれば進んでもおかしくないですし、
確かに既存不適格になったら資産価値に影響が出ると思います。
建てかえや住み替えを考え始める頃に顕在化しそうです。
営業マンの方はあまり気にする必要は無いというようなことをおっしゃっていたのですが、
きちんとリスクを説明して欲しかったです。

計画道路が実施された場合に、現在の１９階建てを建てかえる際、
どのくらいまで規模を縮小する必要があるのかわかる方いらっしゃいますか？

新区役所の計画とは関係ないでしょ。都がやってるんだし、区役所より先に計画着工してるんだから。

193は　自作自演
まえよりも直接攻撃から頭使うようになってきましたね。
道路予定地を無料で進呈するわけじゃなし。

例の周辺住民さんでしたか。

まあ既存不適格になるリスクは否定できないので、
余程気に入っている場合を除けば見送りが妥当ではないの？

収用されても既存不適格にならないなら、収用による処分代金を大規模修繕に充てられるし寧ろメリットはあるよ。
既存不適格だと建替時に揉めるだろうね。大手デベは既存不適格にならないように作るのが普通と思うが。
まあ50年先だろうから新築の契約者の大部分は直面することはなかろう。

でも中古転売するなら
重説に書いて説明しなければいけなくなる。

この周辺は容積率500%、建ぺい率80%。
敷地面積1000.53m2は、このマンションの建築面積379.01m2に加え、
日産の駐車場と洗車場を含んだ面積。
建物の延床面積6527.83m2であるが、容積対象外が1545.83m2あるので、
容積対象は4982m2。4982/1000.53は498%なので現状で容積率を使い切っている。

従って収用されて敷地面積が減少したら、その減少した比率分だけ立てられる建物の高さも減っていくのでは。
補助81号線が敷地面積のうちどの程度かかっているのか次第だが、
これはホームページの情報だけではわからない。