クレヴィア巣鴨ってどうでしょう

とうとうホームページ開設ですか。
現地の近隣住民の反対が凄いことになっていますが、
このまま建設・販売できるんですかね。
既存不適格とか環境破壊とか酷いこと書かれていますが・・

(良い点)
・スーパーが白山通り渡って目の前
・地蔵通り商店街からも近く買い物は便利
・駅からフラットな高台
・日当たり良好
(悪い点)
・白山通り沿いにつき、騒音等の懸念有り
・妙に建物が細長くそれでいて19階建てなので耐震性に疑問？免震ではなさそう
・ちょっと駅から遠め。西巣鴨から7分、JR巣鴨からは中々遠いのはマイナスか。
(その他)
このマンションの南東側を沿って大塚に向かう形で、計画道路(補助81号線)が通っているようです。
計画道路にかからないようにする為、建物の形が細長くなっているのでしょう。
南東側が計画道路なので高い建物が建つ可能性は無く(今は日産の店舗ですし)、
日照や近隣建物との距離・開放感はかなり期待できるのでは？
一方、実際に計画道路が完成してしまうと交通量が増えて騒音等が悪化する可能性はあります。

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中古のアーバンハイツのような運命が見える。

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ペンシルで１９階建てとか嫌だね・・

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めちゃくちゃ細くない？

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かなり細いですよね。19階でこの細さはちょっと・・
計画道路があるので敷地はこの程度しかとれないのでしょうが、
それにしてもという感じです。
洗車場ができるというのもどうかな・・

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坪220万円前後くらいかな。
すぐ近くのパークホームズは坪230万円くらい、もっと巣鴨駅寄りのブランズは260万円くらいだった。

白山通り沿いでパークホームズよりは立地が劣るし、ブランド力も見劣りするので値段は下げないと捌けないよね。

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さすがに＠220はないでしょう。

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グローリオタワーは坪230万円くらいでしたっけ？
それよりは安くなりますよね。

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２４０くらいじゃない。ＫＹ価格の伊藤忠だし

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240では売れないですよね。
それなら迷わずグローリオタワーかパークホームズの中古を買いますよね。
巣鴨寄りならブランズか。

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中古は嫌

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巣鴨駅前のブランズ巣鴨のマンションギャラリー跡地で伊藤忠都市開発が開発するみたいですね。

駅から非常に近く便利な土地ですが、土地は狭くワンフロアにファミリータイプ2つは難しいくらいですが。


分譲かどうかもわかりませんが、巣鴨駅近で探される方は注目かと思います。

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ブランズ巣鴨マンションギャラリー跡地について、見てみたら2階建ての建物を作ろうとしているので、
おそらくクレヴィア巣鴨のモデルルームがここに出来るものと思われます。

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この立地で坪230万前後だとしたらちょっと手を出す気になれないかも。JRの巣鴨から距離があるのは仕方ないにしても、もう少し西巣鴨寄りだったら良かったんですけどね。
あと近くに市場がありますけど、大通り沿いという事と併せて早朝はトラックの騒音があるんですかね。
巣鴨という街自体は好きなのであとは価格次第ですね。

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9階までの低層階は坪200万円強から、10階以上は坪220万円くらいからみたいですね。
そこそこ妥当な水準かもしれませんね。

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あの場所でそれくらいだったら、安い方になるんじゃないですかね。
まぁきょうび、それくらいで売らないと、こういう特徴のないマンションは売れ残っちゃうんでしょうけど、、

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一番近い駅が荒川線じゃあね。場所が中途半端。
バス停からも近くはなさそうだし。

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巣鴨周辺に住みたいと思っていたので、数年前からこの辺のマンションに注目していましたが、新たなマンションが出来る度にだんだん駅から遠ざかっていく感じがします。
離れるといっても千石方面なら良かったのですが、西巣鴨方面はちょっと利便性に欠けるんですよね。
2月オープン予定のMR、そして価格帯を見てからじゃないと判断できませんが。

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一番高い部屋の予定価格は6400万台なので、坪280万くらいですね。
部屋の間取りがかなり変形で、パイプスペースやカウンターが多く、
安いと言えるのか疑問です。

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MRをみて、収納が少ないと感じました、ブランズ巣鴨が多かったのでよけいに？
Aタイプは予想より高く予算オーバーだったのですが、
といっても、それ以外の間取りは、形がいびつか北向きなので、魅力にかけます、特に北向きはうれるんですかねー、立地72戸完売が想像できないとおもいました。

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私も見に行きました。同じく収納が少なく感じました。
また、方角とまともな間取りからAタイプが人気なのでしょうが、少し価格が高めのようですね。
全体的にブランズより１割弱安いようですが駅距離を考えるとこんなものでしょうか。

今思えばブランズのモデルルームの部屋は使いやすい間取りで、収納も多くバルコニーも二つあり、良かった・・
気に入ってはいたのですが、販売時期が震災直後で躊躇しているうちに、モデルルームのタイプの部屋が完売になってしまい。、ちょっと後悔しています。

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間取り見るとデコボコが多く、使い勝手はあまりよくなさそうです。
部屋の真ん中に柱があったりもするので・・
Aタイプは間取りが相対的に良く、南向き・道路とは反対側なので、
他のタイプよりも人気が出るでしょうね。
ただ、リビングを通らないと入れない部屋が2つあり好みではないですし、
やはり収納の問題もあるので個人的にはパスです。

巣鴨駅近は新築マンションになりそうな土地が暫くなさそうですね。
巣鴨一丁目(大塚寄りの郵便局近く)に一建設がマンションを作っているのですが、
分譲なのでしょうか？

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＞＞22様
ここ数年、巣鴨or大塚をメイン新築マンションを探しているのですが、確かに「そろそろラストチャンスかも」という不安感はありますね。
とは言え駅まで徒歩で12分という距離、価格、間取りなどなど小さな不満も多く、購入に踏み切れません。
池袋へは行きやすいですよね、見学ついでに歩いてみたのですが、20分前後でした。

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次のマンションを期待して待ってるともっと徒歩時間のかかる立地かもしれないですしね、たしかに焦りを持っていますよ。もう徒歩12分を遠いとは言っていられないかなと思っています。自転車ならあっという間ですしね。12分かけて帰っても買って良かったと思えそうなマンションでることは納得しています。駅から離れる割に物件周辺もお店もありで便利ですし。

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＞＞24さん
徒歩で12分という距離はマンション選びの条件としては遠い部類に入ってしまうと思いますが、フラットな道のりで一本道、そして歩道が広めという事も加味すれば悪くない条件かもしれませんね。少なくとも途中に暗い夜道や坂道がある徒歩10分よりはいいかな。
国道17号を歩くより、ほんの少し遠回りになりますが、とげぬき地蔵尊の商店街を通って帰宅できるのも魅力的だと思っています。

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巣鴨は駅前にスーパーがあり、生活導線は中々良い。坂道も無く歩きやすいのもgood。

ブランズとの比較かな。住環境には大差が無く、駅距離がある分、クレヴィアの方が安いけど、
ブランズは竣工済なので値引きが期待できる。
きっとクレヴィアの正式価格見てから値引きを考えるだろうからそれまで待ちかな。

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現地見学のついでに巣鴨駅近くの西友に寄ってみたのですが、エスカレーターがお年寄りに使いやすいようゆっくりと動いていて、さすが巣鴨と感心しました。
自分で気づいたのはそれくらいなのですが、巣鴨って他にもお年寄りが使いやすい工夫がしてあるんですかね？家族に年寄りが居るので興味が湧きました。何かご存じの方が居たら教えて下さい。

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詳しくは知らないのですが、お年寄りの暮らしやすい街というイメージありますよね。そんな街にタワーってなんとなく似合わないというか優しくないという感じがしましたが、若い人たちも暮らしているわけだからアリですかね。

間取りが不評なのでよく見てみようと思ってついつい周辺の案内に見入ってしまいました。巣鴨の近くにも温泉があるなんて意外です。けっこう良さそうな温泉なので行ってみたいです。

間取りですが、ほんとどうしてこんな風にしちゃったの？という感想です。どこもかしこも斜めで何かとスッキリしない感じですね。図面を描く人は楽しいだろうなとなんとなく思いましたが。斜めになりそうな部分を無理にでもベランダとか採光用の空間とかにしてしまえば良かったのにと素人の私は思いました。土地の関係なんでしょうかね。

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巣鴨1丁目の大塚寄りに坂入産業が分譲マンション作ってますね。
白山通りの南西側で、ソフトバンクショップ入って大塚方面に歩いてすぐです。
駅歩3分くらいでしょうか。
駅近ですし、白山通りからも線路からも離れていて音の心配も無さそう。
立地は中々気に入ってます。
敷地は広くないので2LDK以下になってしまうかもしれませんが、
3LDK・70平米以上の間取りがあれば検討したいです。
デベはマイナーなのが心配ですが、
逆に価格面で割安になるのであれば・・
まだホームページ等も無いので販売がいつになるのかもわかりませんが、
ちょっと期待しています。

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29様が仰る一丁目の物件を見に行ってきました。確かに立地はいいですね。
静かですし、 南西側道路は幅があり、道路向かいから用途地域も変わり、日照はかなり良さそうです。山手線内側・駅近ですので資産性もありそう。
建築標識によれば12階建・敷地面積298平米・建築面積168平米・延床面積1750平米。
来年4月竣工予定ですので、今年の後半くらいから販売されるのではないでしょうか。
ただ、敷地・建築面積が狭いです。1フロア3戸ならば3LDKは無理ですね。
1フロア2戸にすれば何とか・・という感じでしょうが、おそらく3戸にするのでしょうね。
注目に値しますが、ファミリータイプ狙いだと間尺には合わないような気がします。

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ここのプランの図面、コンロの記号が間違ってますね。
〇を３つ並べるのはＩＨコンロですよ。

うちはＩＨコンロを希望なので、実際はガスコンロと知りガッカリです。
それとクレヴィア赤羽は玄関ドアが電気錠らしいのでここも電気錠かと思ったら、普通の鍵のようですね。
二重にガッカリしました。

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お年寄りの使いやすさ、を考えたらコンロはガスよりも電気の方が安心で安全でしょう。
玄関もキーレスの赤羽方式の方が簡単で安全。

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東側に計画道路があります。マンションの真横をとおるようです。国道とクロスする感じになります。

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それは物件概要に書かれています。
その道路に敷地を削られるために、マンションの形が変形になったのではないでしょうか。

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日当りは良さそうですね！
少し駅から遠いのがネックです。

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パークタワースレに制震でも免震でもないと書かれていますが、
ここも同様みたいですね。

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パークタワースレでもありましたが、免震は直下型のときはあまり関係がないみたいですね。
このマンションは耐震性考慮はかなりされていると理解しているので、
大きな被害がでるようなことはないかなと思っていました。実際どうなんでしょうね。

全体的に条件のわりに値段が安いように思うので、自分は前向きに検討します。

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自分も建物自体、設備・仕様関係、セキュリティ関係あたりには何も文句はないですね。むしろ割安感があるくらいかも。
ただ本格的に契約まで踏み込めない理由はやっぱり立地ですね。
通勤は三田線から営団地下鉄への乗り換えで事足りるので巣鴨駅までの距離は気にならないのですが、白山通り沿いの排ガスがかなりのものですね。

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巣鴨駅～建設地を見てきた感想なのですが、私は結構気に入りました。
見学に行ったのが週末というせいもあって、巣鴨駅前、特に地蔵通り商店街はとても混雑していました。大きなスーパーも2軒あり、確かに便利な場所だとは思ったのですが、自分が暮らす場所としては賑やかすぎるという印象です。
むしろこのくらい駅から離れてくれていたほうが嬉しいですね、JR利用がメインだとしても徒歩で10分程度ですし。

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白山通りの、排気ガスってどれ位影響あるかな？
洗濯とか人体に

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構造・設備ともに普通では？
構造面では工法等を色々とアピールしているけど、
耐震性等が特別に上がる訳ではないでしょ。
高層建築物と同様の工法を採用したと書いているけど、
裏を返せばその特殊な工法とやらを採用しないと、
この小さな敷地にこの高さの建物を建てられなかったというだけで、
建物の強度が高い訳ではないでしょう。

白山通りの排気ガスの影響を受けるかは、
バルコニーが通りを向いているか否か、通りからの距離にも影響されるのでは？
Aタイプは影響は少なそうだけど、他は影響が大きそう。

価格面では、そこまで割安感は無い普通の水準では？
巣鴨駅からの距離はほぼ同じで、
17号から少し離れていて相対的に環境のよいパークホームズが坪220万円くらいでしたし、
駅に近い通り沿いのブランズが坪250～260万円くらいですので、
普通の水準を付けてきたと。

このスレを見ると西巣鴨ではなく、JR巣鴨駅からのアプローチを
考えている方が多いですね。それならもう少し駅に近い物件を選んだ方が・・
確かにフラットで歩きやすいですが、実際に12分以上はかかりますし、
夜の白山通りは暗くて一人歩きは結構怖いです。
地蔵通りは明るくてよいですが、この物件は地蔵通りから少し離れているので、
時間は余計にかかります。

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41さんにはかなり同感です。
ただ将来、南側に新しい道路が開通すれば、
Aタイプも道路際・交差点際と成るから影響は同様だろうと思いますが。

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近隣との揉め事が続いていることは気になります。
今は伊藤忠に批判の矛先が向いていますが、
竣工・販売後はこれが入居者・管理組合に向くと思うとちょっと怖いです。

また、近隣の反対ノボリによれば本物件は「既存不適格」とされていますが、
事実なのでしょうか？
そうであるとすると、建替え時に困るでしょうし、
資産価値にも影響があるような・・

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誰も触れてないけど、
ファミリータイプ72戸に対してエレベーターが１基
それも19階建てで

これだけで検討外です
他にもいろいろありすぎ

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72戸なら階数に関係なく１基でフツーです。
点検で止まる時は不便ですけどね。

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朝の通勤時間や、定期メンテナンスなどの事を考えるとエレベーターが1基というのは心配がありますね。
これが戸数が倍の144戸でエレベーター2基というならここまで気にならなかったと思いますが。

それでも朝の通勤時などは混雑の時間を避けたり工夫の余地はありますし、慣れてくればストレスも少なくなってくるのかな。個人的には2基で管理費が増えるよりは1基を選びます。

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>>４４さん
マンションのエレベーターの適正数でバランスがよいとされている
数は50～80世帯に1基程度とされている様です。なので特に１台でも
普通なんでしょうね。ただ最近はエレベーターの数が多いマンションが目につきますが。
多いと多いで老朽化による大規模な修繕や交換もあるので大変らしいですよ。

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エレベーターは何人乗りなんですか？

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確かに定員と速度も重要ですが、
平面図を見た限りでは6人乗りなんてことはなさそう。

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19階建て程度な100キロくらいでしょう。
1台しかないなら朝の通勤時は各階で停止するだろうから、速度はあまり気にする必要なさそうですが。

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上の方で話題になった巣鴨1丁目の坂入産業のマンションのホームページができてますね。
ワンフロア2戸にして3LDKもあるようです。
実際の仕様等がどうなるのか気になりますね。
駅近で、かつ、17号と線路の双方から離れているので立地はかなり良いと思います。
http://www.ssk-greenpark.jp/mansion/sugamo/index.html

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間取り的にはＤタイプが良いのですが、
北側バルコニー・西側リビングでは生活はきついですかね。
しかもバルコニー側は白山通りですか？

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間取りが良いのは北向きですね。

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価格と向きから、BかCを検討してるのですが、
人気はAかDなのでしょうか。

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Bもいいんですが、角部屋ではないんですよね。
ACDは角なのに。角は割高になるのが普通なので、裏を返せはBが割安なのは当然では。

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19階は決して高層マンションと比べて高さのある場所ではないと思いますが、それでも随分と見晴らしの期待できる立地なんですね。こんな場所まだあったんだという感じで嬉しいですよ。比較的低層建物の多い場所なんですか？徒歩12分ですが、巣鴨駅から離れた立地であることが功を奏しているのでしょうか。とても開放的。綺麗な風を直接室内に入れられそうですね。

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都営地下鉄と都電駅が近いから
シルバーパスを持ってるお年寄りの住まいにいいですね。巣鴨だし。

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>56
このマンションの敷地は商業地域ですが、敷地から地蔵通り商店街までの間(南西方向)は
第一種住居地域ですのであまり高い建物は立たないですね。
また、白山通りを挟んで東側には染井霊園や卸売市場がありますし、
確かに開放感はあります。
このマンションから白山通り沿いに4～5分歩くと広大な駐車場跡地があり、
ここにタワーマンションを建てる計画がありましたが、
とげ抜き地蔵の高岩寺や商店街の反対があり、立ち消えになりました。
このマンションから巣鴨寄りには高層のマンションが建つ可能性は低いでしょうね。
なので見晴らしは結構良いと思います。

風通しも良いと思いますが、17号沿いですので、空気が綺麗かというと心配があります。
また、風通しは間取り次第でしょうね。Aタイプはかなり風通しは良いと思いますが。

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ここにするか滝野川を待つかで迷っている者です。
北区よりは豊島区の方がイメージが良かったのですが、
実際の行政サービス等は北区のほうが良かったりしますでしょうか？
また、子育てにはどちらがいいとおもいますか？

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59さん
子育てに重点を置くならば個人的には北区がいいように思います。
勿論豊島区も北区も広いので場所によりますし、お子様の年齢でも違うと思いますが、参考までに平成22年度の待機児童数で言いますと。
豊島区は待機児童数が161人、待機児童率で言うと1.8％。対して北区は119人の0.9％となっています。
あと個人的にはスポーツ施設の充実や緑の多さなども子育てには向いているのかなという気がします。

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60様
59です、御礼が遅れ、大変申し訳ございませんでした。
いろいろと教えていただきありがとうございます。
待機児童の数々の比較など観点が、非常に勉強になりました。

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＞＞５９さん
我が家にも子供がいて、はじめは小学校が近い所などしか物件を検討する際
考えなかったのですが、友人からその区の子供手当、医療費の助成など調べた方が
いいとアドバイスをもらい、それからはいい物件があるとその地域のホームページ
などをみて調べる様になりました。
豊島区も北区も医療費に関しては中学生まで助成がある様ですね。
あとは幼稚園のお子さんがいらっしゃるご家庭は、幼稚園の補助金なども地域によって
全然違うので調べてみる事をおすすめします。

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補助金の多少の違いで長年住む場所を決めていいのですかね？

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60様、61様
59です。比較をする上で、補助金等も一要素として考える必要がある、
ということがわかりました！
ありがとうございます。

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中々第一期の登録が始まらないね。
かなり販売苦戦しているのかな。

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北区は23区で高齢化率トップクラスで、平均世帯年収は底辺クラスだからなぁ…。

補助金なんていつまでもあるとは思わないほうがよいのでは？

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ここは豊島区だからね。
滝野川の北区物件と悩むなあ。

土地勘無しなんだけど、豊島区のほうが都会的なの？
写真を見た限りでは、北区のほうは戸建てが多いみたいね。

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そりゃー豊島区の方がよいだわさ。

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北区の西ヶ原ならいいイメージがあるな

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北区も豊島区も変わらないでしょ。

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>北区は23区で高齢化率トップクラスで、平均世帯年収は底辺クラスだからなぁ…。

北区は高齢者世帯が多いから世帯年収が低いのに対して、豊島区（特に池袋近辺）は若者の単身者世帯が異常に多くて平均世帯年収が結構低いですけどね（笑）
なので、豊島区はワンルームマンション建設に関して規制を設けてしまったくらいです。
若者の一人暮らしと高齢者の一人暮らし、どこも一長一短ですよ。

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豊島区は公園の少なさが他区に比べて突出してる。
一番大きい公園は西池袋公園。
墓地霊園はあるが、緑があり癒しのできる所が少ない。

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公園、は住まいの近くに無ければ意味ありません。
公園が多い区、でも。

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ここは豊島区ですが西ヶ原の公園近くていいですよね。

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巣鴨四丁目からのアドバイス
伊藤忠都市開発は、巣鴨四丁目で「巣鴨 ＳＫＹ クレヴィア　巣鴨」　という名称で19階建マンションを販売しているが、このマンションは、豊島区議会議員全会一致で反対された物件である。反対された理由は、「将来既存不適格」建物であるということ。
将来既存不適格ということは、建設敷地1,005m2の内、都市計画道路区域内に敷地４６％が含まれていて、将来都市計画道路が施工された時、購入者は30年？か40年後に建て替えが発生した時には、9階建てしか建てられない。これは購入者は「資産が半減以下になる」ということである。
首都圏直下型地震が起きたら必ず都市計画道路は施工される。何故なら、付近は消防車・救急車も入れない密集地だからだ。鉄筋コンクリートの寿命はせいぜい40年前後。まして、もしかして震度６強または７の首都圏直下型地震が騒がれている時、耐震強度５強の設計。おまけに建物内に機械式立体駐車場（１９台分）と洗車場がある。地震時には、ガソリンが漏れて爆発しないのか？コンクリートの建物は、音が下から上まで響く。車の出入りで夜中も大きい音がする。
多少付近の他のマンションより安くても、住みごこち及び売却する時のことを考えれば絶対に買えない。
伊藤忠都市開発は、建築して販売してしまえば、「後は購入者の責任」と言っている。ごもっともな話である。購入希望者は、是非是非、敷地周辺を巡回してください。後悔先に立たず。転ばぬ先のアドバイス。

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新耐震なのだから耐震強度5強はあり得ないよ。

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>>75
いまどきのマンションが30年？か40年後に建て替えするとでも？？

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計画道路建設反対で一致団結

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>>78
全くそうだね。30年40年なら
今ごろはマンション建て替えラッシュになってるよ。

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日本の財政がクラッシュして、計画道路は白紙とみた。

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マンション横の計画道路予定地、は
ずっと更地のままにするの？
それとも洗車する車の無料駐車場、かなにかにするのかな。

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一期は完売とはいかなかったようですが、ほぼ完売みたいですね、
まずは順調なすべりだしでは？

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良かったね。うちも検討したけど、
総合的に考えて三井を待つことにした。

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これだけ時間をかけて、引き合いが強かった部屋のみを対象に第1期販売をしたのだから、
第1期完売に近い登録があったのは当然でしょう。
ジリジリと人気が出てくるような土地・物件ではないので、
販売対象外の部屋の販売は苦戦しそう。

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今は、どこの物件も似たやり方でしょう。小規模でない限り、
1期目や2期目を売った後は苦戦。

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↑
しつこいね、、、

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立体駐車場は伊藤忠都市開発の専売ではありませんよ。
的外れな話を含むと信憑性が疑われます。

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>豊島区議会議員全会一致で反対された物件である。
よく建築許可がおりましてたね。法的根拠なしの反対ってところ？

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計画道路　補81 だね。完成は５０年後？
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/006/...

補79 が　ときわ食堂にかかっている。

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日当たりが悪くなるから反対と云うことですね。

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桜の花見がてら巣鴨周辺を歩いていたら、ひときわ高いクレーンが見えた。近くへ行くと桜ではなく、建設反対の旗がなびいていた。

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巣鴨からのうわさ
伊藤忠都市開発は、巣鴨四丁目で「巣鴨 ＳＫＹ クレヴィア　巣鴨」　という名称で19階建マンションを販売している。このマンションは高さや日照、風害等に対する地域住民の請願が豊島区議会議員全会一致で可決された物件である。またこの建物は、「将来既存不適格」建物であるということ。
将来既存不適格ということは、建設敷地1,005m2の内、都市計画道路区域内に敷地４６％が含まれていて、将来都市計画道路が施工された時、購入者は30年？か40年後に建て替えが発生した時には、9階建てしか建てられない。これは購入者は「資産が半減以下になる」ということである。
首都圏直下型地震が起きたら必ず都市計画道路は施工される。何故なら、付近は消防車・救急車も入れない密集地だからだ。鉄筋コンクリートの寿命はせいぜい40年前後。まして、震度６強または７の首都圏直下型地震が騒がれている時、耐震強度５強の設計。おまけに建物内に機械式立体駐車場（１９台分）と洗車場がある。地震時には、ガソリンが漏れて爆発しないのか？コンクリートの建物は、音が下から上まで響く。車の出入りで夜中も大きい音がする。
多少付近の他のマンションより安くても、住みごこち及び売却する時のことを考えれば絶対に買えない。
伊藤忠都市開発は、建築して販売してしまえば、「後は購入者の責任」と言っている。ごもっともな話である。是非是非、敷地周辺を見るべき。後悔先に立たず。転ばぬ先のアドバイス。

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コピペはまずいじゃないですか？
文章をもう少し洗練したら？

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>97
先日は「ご近所さん」だったのに今日は「マンション投資家」ですか。
いったい何が目的なんですか？

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上記の投稿で
残りの物件が売れなかったり、成約中がキャンセルになったとしても
このマンションを取り壊すということは絶対にないですよ。

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上池袋のソルクレストは分譲だったのが隣のマンションの反対運動のおかげで売れず賃貸に切り替わりましたね。

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ある程度売れたそうだから、分譲を続けるんじゃない？
今更賃貸にはしないでしょう。

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いつまでたっても空室がある、賃貸になって住民の入れ替わりが激しくなって
地域に対する愛情のない人が増える・・・建ってしまうものにいつまでも反対して
果たして周辺の方にメリットはあるのでしょうか？

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建設反対のひとって最後はお金なんですよね？
反対運動をしすぎてマンションの売れ行きが悪くなると、
デベロッパーが払えるお金も少なくなるのでは？
バランスが大切ですね！

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確かに日照権の保証は雀の涙ですね。
実家で同じ問題がありましたが0円でしたね。

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中高層鉄筋ｺﾝｸﾘ－ﾄ造りマンションは、鉄筋とｺﾝｸﾘ－ﾄが命。鉄筋ｺﾝｸﾘ－ﾄ造りと鉄骨ｺﾝｸﾘ－ﾄ造りとは、どどのように違うのか？鉄筋コンクリ－造りは、松の木と同じで剛強で地震に耐える。鉄骨ｺﾝｸﾘ－ﾄ造りは、竹と同じで柔軟性で地震に耐える。その命のｺﾝｸﾘ－ﾄを朝から雨量５ｍｍの日に仕事している。このマンションは、本当に震度５強に耐えられるのだろうか？？

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プロの目は違いますね。
鉄骨のほうが剛強なのかと思っていました。

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プロの目は違いますね。

雨量５ｍｍの日とは　１時間当たり雨量５ｍｍか
２４時間当たり雨量５ｍｍか単位がわかりませんね。
昨日のことなら２４時間当たりかな。

またプロなら　？？で逃げないで　耐えられる・耐えられない　で答えてほしい。

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周辺住民さん・マンション投資家さん・通りがかりの建築士
そろそろ営業妨害で訴えられそうですね。

梅雨になったら日本中のコンクリート打設は止まってしまうのですね。

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>107
耐震基準上、震度6強でも倒壊しない構造が求められているので(建築許可が下りない)、
震度5強をターゲットにしている筈もないでしょう。
誹謗中傷は止めた方がいいですよ。

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みなさん、なんだかんだで狙ってるんでしょ？
場所いいですもんね。
間取りは微妙ですが・・・

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もう売り始めたのに、
今更何を狙うの？
間取りは変わった形が多い。

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あーあ、
誰もこなくなっちゃた。
反対派の罪は重いね。

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かなり時間をかけて販売活動をし、要望書が出た先のみを販売したのだから、これからの販売はかなり厳しいのでは。

この物件の良いところは、道路向かいにスーパーがあることくらいかな。
悪い点は、巣鴨駅から遠いし西巣鴨からも中途半端、大通り沿い、ペンシル、近隣トラブル、間取りが悪い等。
価格も決して安く無い。

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スーパーではくて生協コープ、会員にならなきゃ。
道路拡張後はどうなるか。

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くて→なくて

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https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201205-07.php
反対派のネガによる購買意欲低下をのぞけば、この評価が一般的だと思う。

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御用評論家の記事を見せられても･･

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アンチの一般人の意見よりは参考になるかと・・

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間取りの部屋が変形、パイプスペースが多い、カウンター部分がある、
マンションの上から見た形も、将来道路用に削られる土地に合わせて変形。
などなどあるのに、高品質って評価をされてもねえ。

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118のリンク先は「お勧めマンション」なだけに長所しか書かれてないね。

短所には触れないワンサイドな記事が118さんのいう「一般的な評価」なのだろうか・・・

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ここを検討した一般人ですが、
周辺住民さんに同感です。

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ちっとも消費者の味方ではない櫻井幸雄を嫌いになった。

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斬新さに目が無い小生としては数々の間取りに釘付けであります。
特に間取りによってはこの斜め加減が絶妙に採光を促すことに貢献しそうではないですか。

このような形の物件に住める機会もそうそうあるものではなく、
充分に確保されいてる面積を見れば形によるごまかしも全く無い印象。
広さのある個性的な形には思い入れのあるコンセプトを感じる次第。

また、外からはこういった形であることを思わせない控えめな存在感も好印象であります。

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それは好みだから、よろしいかと。

床面積に含まれるカウンターがあることやパイプスペースや壁のふかしが多い事を、
形によるごま何とかと見ないのであれば。

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近くを歩いて驚きました。以前の書き込みにもありましたが、今だに周辺住民による建設反対の旗がすごいんですね。。。しかも、結構しっかりとした旗だったので、周辺住民の気合いに驚き、萎えました。

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いろいろ要因あるようですが、
結構控えめな値段と思います。いかがでしょうか。

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将来は敷地がかなり削られるので、控えめで当然では？

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17号から距離があれ環境のよいパークホームズが坪215万円、
西巣鴨に近いグローリオタワーも坪215万円、
最近では、巣鴨駅に近いブランズが坪250～260万円くらいですので、
価格は普通かやや高めでは？控えめでは全く無いと思います。

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同感。別に安くはないでしょ。周辺対比普通の価格。
巣鴨駅近は高くて手を出せないが、この水準なら手が届かない訳ではない、
また巣鴨からも歩けないこともない(フラットアプローチだし)、という感じ。
巣鴨駅近の物件に比べれば絶対的な価格差はあるけど、
この付近で分譲された物件と比べると標準かやや高いくらい。

巣鴨駅周辺を狙っている層に、駅周辺の物件対比の相対的な価格の低さで
訴えかける戦略でしょ。
モデルルームも最寄の西巣鴨ではなくあえて巣鴨駅前に作ったことからもこの戦略が見て取れる。
西巣鴨の物件として位置づけると駅距離は中途半端だし、価格面も高い水準に入る。
なので巣鴨の割安物件として売り出そうとしている。

この物件を買うなら、パークホームズやグローリオタワーの中古を狙った方が、
立地や仕様も優れているし価格も安いのでおススメするけどね。
まだ築年数も浅いから内装や設備に手を入れても100万円で新築同様になるのでは。

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いろいろなタイプの間取りがありますが、変形が多いですね。

スペースを有効的に使うのが難しそうですが、使いようによっては面白みがあるかも。

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実際に住んで、
角が直角ではない変形の部屋って
視覚的にどうなんでしょうね？
神経質な人には無理そう。

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変形タイプの部屋でカウンターか…確かにクセあるね。

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132さん
デットスペースをどう使うかが楽しみでもありますね。今は結構色々な家具なども
でていますし、オーダーも以前よりはそんなに高くないので上手に部屋を活用できそうです。
池袋までも2.6キロ位なので自転車で行かれますね。たまには池袋に出て、デパ地下で
お買いものなんていいですね。

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このマンションって逆梁工法ですよね。
普通逆梁の場合バルコニーの手すり部分に梁をわたすけど、
ここは敷地の形状が室内にも影響して一辺すべてをバルコニーにできないため、
室内にも「カウンター」として梁が入ってきてしまっていますね。
ありきたりな田の字マンションではないこちらの変形の間取りは見ていてとても面白いけど、
このカウンターが非常に残念。


そもそも逆梁工法は田の字型マンションに採用されるべき工法で、
室内にカウンターを生んでしまう変形マンションには向いていないのでは。
販売側はそれがデメリットとわかっているのか、公式HPでは逆梁には触れていませんね。

このマンションで逆梁を採用しても購入者には何一つ利点は無いように思いますが、
販売側には何か旨味があるのでしょうか？

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部屋の中のカウンターは、専有面積としてカウントされるですよね？床面積の一部がカウンターじゃもったいないなぁ・・

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カウンター部分だけではなく、
パイプスペースなどの実際には使えない箇所もここは多いですね。専有面積に含まれながら。

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あんまりこだわり過ぎでは…。神経質過ぎるのも如何なものです。

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買う前にはこだわらなきゃ。高い買物ですから。
買った後にはこだわらない。

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こだわってこだわってこだわり抜いて最良の物件を探す事も必要ですね。購入のタイミングを逃す事のないように…。

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＞このマンションで逆梁を採用しても購入者には何一つ利点は無いように思いますが、

利点が無いどころか欠点でしかない。

逆梁工法の長所はハイサッシにして自然光をよりたくさん採り入れること。
ここは室内にカウンターとして梁があるためハイサッシの意味が無く、通常工法よりも恐らく暗い。
その梁が室内の有効床面積を無駄にしている。
はっきり言わせてもらえば逆梁工法の駄目な例。逆梁にした意図が分からない。

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その点や、部屋の変形や、道路で削られる問題を
>118
の評論家さんがどう考えてるか、聞いてみたいもんだ。

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見に行きました。近所に「将来　既存不適格１９階建マンション」と書いてある旗がいっぱい立っていますが、将来既存不適格ってどういうことですか？

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このスレ最初から読んでみましたか。
新手のいやがらせですか。

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何が嫌がらせなの？

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２ＬＤＫで７０㎡以上あると３ＬＤＫの狭めのほうと迷いませんか？
家族構成で事情が違うと思いますけど私のところ３人なんでどちらでもいい感じです。

あとは部屋数がどっちがいいか、なんですよね。一部屋の広さがあるほうが家にいる時間の長い私は気分がいいと思ってます。掃除もしやすいし、部屋の使い方も決めやすいですよね。

ＷＩＣがある間取りはここにたくさん収納しちゃえばお部屋すっきりですから、２ＬＤＫがいいのかなぁ。

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この物件には２ＬＤＫで７０平米の間取りは無いと思いますが、バルコニー含んでの事でしょうか？いろいろな環境を考えての物件選びは、楽しいですよね。

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１４７さん
私も同じ意見です。私はリビングが広い間取りがいいかなと思っています。リビングの居心地が
よければ子供も自然とリビングへ集まってくるでしょうし、リビングに勉強机を置けたらな
と思っています。多少の音がした方がしーんとした部屋で勉強をするより集中力が高まるそうです。
今はリビングに置ける様、細長い勉強机も多くでていますからね。時代の流れしょうかね。

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基本リビングからの眺めが一番いいマンションですし、眺めの良い場所なら子どもも勉強が捗るかもしれませんね。後で狭さに困ることのないようにリビングの広さにはこだわったほうがいいのだろうと思います。

ところでMENU PLANとは何を意味しているのでしょう。
ここだけは2LDKであながら70の面積が確保されています。
一部屋の広さを求める方にはかなり人気だと思うのですが、MENU PLANというのは他との違いがあるんでしょうか。

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ＮＯ，１４４番さん：「将来　既存不適格」ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」と云うことです。財産が半分以下になります。確かに安い物件ですが、ここになぜ安いの？？？落とし穴があります。気を付けて下さいね・・・・・。

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それは数十年後に建て替えをしなければならなくなった時の話ですね。

まあ、いいことではありませんがマンションを買う人はどこでも、
そんな将来の建て替え問題なんかを考えないで買うのが一般的です。
マンションの建て替えは大体、大金を払わないと出来ませんので。

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でも普通新築マンションのまわりに「将来既存不適格マンション」なんて旗ありませんよ？

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旗、を立ててる人自身には
将来既存不適格だからって関係ないのにね。

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旗の文面なんて立てる人にとってはどうでもいい事でしょ。
重要なのは旗の内容じゃなくて、近隣住民がこのマンションの建設に反対しているという事

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近隣住民がマンションの建設に反対している物件は
買ってはいけないということですか？

反対のない物件などほとんどないと思いますが？

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すみません150ですが、MENU PLAN = メニュープラン、質問ばかりするのも良くないと思って自身で調べてみました。せっかく調べたのでもしかしたら他にも知りたい方がいるかもしれないということで掲載します。

これは指定の住戸の間取りを数種類の中から選択できるということなんですね、動かせるのはすごいと思いました、ということは完成前に指定しないといけないんですよね。

家族構成によって希望の形は違ってくるようですが、うちは特にキッチンのリビングとの直結性とリビングの広さにこだわりたいと思っています。

この要望に応えてもらえる選択肢があると、購入決断も早くなりそうです。

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っていうか、色んな物件を回ってる人なら
メニュープランって言葉は普通、知ってることなんですけど。
150さんがお聞きになったのが、他の物件のメニュープラン、との違いかと思ってお答えしませんでしたが。

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＞反対のない物件などほとんどないと思いますが？

それ本気で言ってんの？
反対運動まで起こって中傷する旗が立ってる物件ってよくあるの？

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普通は、デべが反対運動を押さえ込んじゃうんですけどね。
ここは出来なかったってことでしょう。

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確かに反対運動は珍しいことではないと思います。

反対運動しているのは３軒ほどでうち２件は地味に旗が１本立っているだけでした。
派手で本気なのが１軒。そこの雰囲気って何か、、、竣工までに押さえ込めるのかな。

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ブリリアも反対運動してたよね。

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ＮＯ.１５１番さんの「将来　既存不適格ということは、売却する時に、都市計画道路が施行された時には１９階建は建てられなくて、半分の高さしか建てられない」というのは何を根拠に言っているのでしょう？

実際に都市計画道路が施行されたら容積率の問題で確かに同種同規模の建物は建てられないとは思いますが。

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ここって、意外と低層階の売れ行きがいいみたい

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ＮＯ.１６３です。補足です。
「半分の高さ」の根拠が知りたいです。営業の人がそこまで言い切るとも思えませんが。

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不確かな話で惑わされるのはやだなあ。情報の選別って難しい。。。

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ここの敷地内の都市計画道路って終戦直後の昭和２１年に計画された６５年も前のものです。
時代は進み町並みも形成されてしまい、未だに動きらしい動きはない。今更実行される可能性は限りなく低いと思います。

仮に実行されるとしても、計画線上の数キロ（？）に及ぶ民家建物を買収・撤去しなければならず、その費用と時間がどれだけかかるか想像もつきません。
他に整備しなければならない道路はいくらでもあるかと。

また、計画線上の土地には用途規制が掛けられており、低層建物しか建てられません。

つまり、この物件は東側の南北に走る白山通りと、南面に計画された東西に走る計画道路がクロスした角地とも言える立地となっており、今後、東西南北で高層建物建造が眺望を阻害する可能性を抑えていると言えます。

計画が実行される可能性はゼロではないので、これをどう判断するかだと思います。
既存不適格となるのは、現実的にこの道路建造が進んだ場合の話です。

間違いではありませんが既存不適格という言葉だけで惑わされないよう。
この情報を含め、判断は自己責任で。

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　ここのモデルルームを見て、真剣に購入検討しましたが、変形間取りはあまり気になりませんでした。各階に備蓄倉庫がある点はハナマル。
昨今竜巻被害がありましたが、そんな際に地下に駐輪場があるというのは、命の危険がなくて良いかななんて思ったりして。

周辺は高い建物が道沿いに立っていて、ビル風が強いのが、ちょっと気になりましたね。
一番のネックになったのが、一階に入る予定の日産の洗車スペースです。

他の住戸への防振対策等がどうなっているんだろうというのがとても気になってしまい、二の足を踏んでしまいました。
その分、管理費等はお安く感じました。

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いつ実行されるか分からない道路のタメに
マンションの南側に空いてるスペースがありますよね？
あれは日産が自由に使うことになるんですか？道路が出来るまで。

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日産が使うスペースは管理会社（管理組合？）との賃貸借契約により使用料を払ってもらい継続営業をするようです。
用途等は約定により細則が決められて営業する模様。

日産が使うことは予め決まっていた事なので、使用用途に応じた建築上の対策がされているものと思われます。
また、南面に隣接した建物等が造れないのは当面の採光・眺望面でメリットがあるかと。

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ここって巣鴨駅まで１２分だけど、Yahooロコで調べたら大塚駅までは１４分でした。
新宿方面に行く時はこっちが使えそう。

駅近第一の方にとってはどうでもいい情報だと思いますが、現在バス便の私にとっては魅力です。
といっても都心であればどこも１５分も歩けばどこかの駅にぶつかるんでしょうけど。

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第２期の登録受付が始まったようですね。
２ＬＤＫはもう売れてしまったのでしょうか。

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２ＬＤＫは、売れてしまったみたいですね。地味な所にお金を使ったいいマンションですからね。

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販売対象にしていないだけで、まだ売れ残っているものと思われます

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本日、クレヴィアから少し西巣鴨寄りにあるパークハウスサンジュールの中古のチラシが入ったけど、新築のクレヴィアより1000万円高い。。

外見は普通のマンションにしか見えないけど何か特別な要因はあるの？

クレヴィアが割安とは決して思わないが。

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多分、2006-2008辺りの完成物件は、細部、内部の仕様が段違いで高いはず。

サンセジュールも恐らくその頃。

で、分譲価格も高かったから、中古であっても、今の低仕様低価格物件の坪単価の新築より安くなることはない。

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中古チラシの価格、は売主の希望価格でしかないから。
それが相場と思ってくれる客がいなければ、値下げするだけ。

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人それぞれの環境があると思うが、仕様をちゃんと見てる人間がみれば、当時から比べて安いと思うだろう。

つまり元々の価格帯が違うから、安い購買層の価格帯までは下げなくてもすぐ売れる、実際に当時の物件は今の新築より高くても、すぐ売れたのを何度も見てる

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２ＬＤＫは１０階より下の低層階にしかないのですが、ほとんど売れてしまってました。
あっても１～２戸だと思います。

３ＬＤＫのＤタイプは売れてしまったのでしょうか？
ＨＰのルームプランから消えてしまいました。変形間取りの中での唯一の四角いやつだったのですが。。

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特殊な間取りが多くて迷うところだけど面白さも求める自分としてはどれも楽しめる内容です。

これAタイプとかのキッチンはリビング側から出入りするんだろうけど隣の洋室とも空間的に繋がってるんですかね、カウンターがあって窓になってる、みたいな。

だとすればこの洋室を食事部屋にするのも悪くないなと。

リビングは来客仕様にしてあまり生活感を出さない環境にするのもいいかなと思います。キッチンはドアで閉じれるみたいだし尚更オシャレ空間を演出できそうですよ。

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斜めの壁なんかは絶対もて遊ぶと思うけど・・デッドスペースができてしまうし。
間取りはシンプルなものがよいですよ。

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斜めの壁、は生理的、視覚的、に受け入れられなくて
うちは止めました。

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私は斜めの壁は気になりませんでした。三角というほどそこまで鋭角ではないですし。
感じ方は人それぞれということでしょう。

他のタワーマンションだと、建築上、間取りを犠牲にしたホントに三角形タイプの部屋がありましたよ。
家具配置のセンスが問われますね。

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各部屋に窓があるのが私にとって高ポイントでした。
田の字マンションだと真っ暗部屋があることが多かったので、解放感に惹かれてしまいました。

家事動線もマル。
メニュープラン変更や設計変更とかは早くしないと締め切られると思うので、そこも含めて前向きに検討したいと思っています。

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Ｂタイプには窓無し部屋がありますね。
その分、お安いらしいけど。

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しかしカウンターの面積がもったいないですよね・・
床面積の１割ぐらい占めてそうですね。
本当にどうして逆梁工法とやらにしたんでしょう。。
でも多角形の部屋は捨てがたいし・・・本当に悩みます。
カウンターの使い方のいいアイデア、何かありますか？

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サンセジュールの中古は14階・73.85㎡・6980万円で坪310万円強。
分譲価格は6,390万円の筈だから1割乗せているね・・
プチバブルの最盛期に分譲された物件で、
当時は駒込4丁目のブリリアが平均坪300万円台中盤とかだったから、
三菱地所分譲というブランドも相俟って、相対的な割安感があった。
南側が開けていたのも貴重ではあったし。
仕様については一通り揃っているものの、特別優れている感じはしない。
戸境壁・スラブ厚も水準以上ではあるが「特別」という程ではない。
そこまで高級・特別な物件という位置づけとは考え難い。
西巣鴨最寄の中古が坪300万円オーバーというのはあまり現実的ではないね。
少なくともクレヴィアと同水準以下にしないと見向きもされないのでは？

何となくですが仲介業者も投げやり的にとりあえず掲載だけしているような気がする。

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同意。乗せすぎでしょ。
当時いくらで売主が購入していたのかは購入検討者にとって重要でなく、今の市場適正に照らしてどうなのかというところ。
麻布や広尾等、場所そのものに高いブランドがあるような特区は別にしてね。

一般的に新築は買った瞬間に新築プレミアムが剥がれ、２割価値が下落すると言われています。
当時あまり標準でなかった設備も今は普通に標準になってたりするしね。

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>167
都市計画道路についてですが、遠くない将来に、この物件の敷地にかかっている計画道路(補助81号線)に着手されてもおかしくないかと。

補助81号線について、南池袋から春日通りまでは既に事業認可されています。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006356.html
春日通りから北大塚の空蝉橋下迄の補助81号線は完成済ですので、この次に白山通りまで整備されるべく事業認可されてもおかしくないのではと思っています。
補助81号線は、新区役所前を通る豊島区の新しい要の道路の一つになる為、
区が力を入れているのは間違いないです。
また、現状、大塚・巣鴨・駒込間の車での移動は不便で、
住宅街の狭い道を車が通るのが問題視されているので、
そういった観点からも補助81号線を完成させる意義はあるように思えます。

また、この物件の建設地から白山通り挟んで向かいに広い道路があり、
これを補助81号線に沿って駒込方面に少しだけ延長できれば片側1車線の広めの道路につながり、西ヶ原まで簡単に出ることができます。
加えて、この物件から補助81号線に沿って大塚方面に進み折戸通りまで道路が繋がれば、
白山通りから大塚まで簡単に出ることができるようになります。
更に空蝉橋下から巣鴨新田駅付近まで道路を拡張できれば、
文京高校南側の道路に繋がり、折戸通りまで出ることができます。
今の未着手部分を少し進めるだけで、春日通りから大塚・巣鴨・西ヶ原まで比較的スムーズに流れる道路ができますね。

もちろん、5年・10年でここまでできるとは思いませんが、
この物件は白山通り沿いで、整備されるとすれば真っ先に着手されると思うので、大
規模修繕の1回目・2回目頃には収用されていたとしてもおかしくないように思えますね。
そうなると既存不適格物件として資産価値は大きく下落する虞があります。
特に建替えが近づけば近づく程(住み替えを考え始める時期になればなる程)、
この既存不適格によるダメージは大きいように思えますので・・

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一般論でどこの物件でも
建替え、まで考えないでマンションを買う人が大半です。
他のマンションで建替えの話を出しても、スルーされるか自分の代には関係ないとレスされるのがオチ。
それがカナシイ現実です。

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今のインターネット時代って、本当にすごいですね。
自分で聞いたり調べたのでは絶対たどり着けないような情報がわんさか取得できるんですから。

情報の精度は玉石混合とはいえ、色々考えさせられてしまいます。

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やはり、この物件は幹線道路沿いですから、騒音が気になりますね～。騒音防止のサッシを使ってると言う事ですが…。購入に悩んでいます。

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>189
計画道路の情報有難うございます。
数十年前から手付かずであったので進捗することは無いだろうと勝手に考えていましたが、
新区役所計画に合わせて着手がされ始めているんですね。
これを見るとリスクは否定できませんね。
すぐには計画道路は進捗しないにしても２０、３０年経過すれば進んでもおかしくないですし、
確かに既存不適格になったら資産価値に影響が出ると思います。
建てかえや住み替えを考え始める頃に顕在化しそうです。
営業マンの方はあまり気にする必要は無いというようなことをおっしゃっていたのですが、
きちんとリスクを説明して欲しかったです。

計画道路が実施された場合に、現在の１９階建てを建てかえる際、
どのくらいまで規模を縮小する必要があるのかわかる方いらっしゃいますか？

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新区役所の計画とは関係ないでしょ。都がやってるんだし、区役所より先に計画着工してるんだから。

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193は　自作自演
まえよりも直接攻撃から頭使うようになってきましたね。
道路予定地を無料で進呈するわけじゃなし。

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例の周辺住民さんでしたか。

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まあ既存不適格になるリスクは否定できないので、
余程気に入っている場合を除けば見送りが妥当ではないの？

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収用されても既存不適格にならないなら、収用による処分代金を大規模修繕に充てられるし寧ろメリットはあるよ。
既存不適格だと建替時に揉めるだろうね。大手デベは既存不適格にならないように作るのが普通と思うが。
まあ50年先だろうから新築の契約者の大部分は直面することはなかろう。

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でも中古転売するなら
重説に書いて説明しなければいけなくなる。

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この周辺は容積率500%、建ぺい率80%。
敷地面積1000.53m2は、このマンションの建築面積379.01m2に加え、
日産の駐車場と洗車場を含んだ面積。
建物の延床面積6527.83m2であるが、容積対象外が1545.83m2あるので、
容積対象は4982m2。4982/1000.53は498%なので現状で容積率を使い切っている。

従って収用されて敷地面積が減少したら、その減少した比率分だけ立てられる建物の高さも減っていくのでは。
補助81号線が敷地面積のうちどの程度かかっているのか次第だが、
これはホームページの情報だけではわからない。

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