WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その25

これからどんな展開になって行くか楽しみです。

＞２５８
中古で売りに出したことがあるなら分かるよ。
上の階、下の階でも売りに出てると、気になってしかたがない。
値段を下げられると、こっちも下げなきゃならない。

あっちが売れると、こっちは１年は売れない。
中古が１００戸もあれば、その負の連鎖は加速的になるよ。

値下げ合戦になるわけ。

２０９０戸という、一度に大きな需要を抱えてしまうと、
リスクになるでしょ。吐き出す物件の受け口が小さい場合はね。

吸収できないよ。

一度に大きな需要？吐き出す物件の受け口が小さい？
どうみても、リスクではなく、値上がり期待が持てるとしか考えられん。元々、一つのものに群がると、モノの価値は上がるでしょ？
ここは値下げ合戦だかさるかに合戦だかそんな事にはならないよ。大事なのは市況。市況全体下げ基調。
それに、左右されてる。単一の値下げ合戦なんて重要なファクターでない。
日本を代表するくらいの有名なマンションなんだから、所有者全員が自分で売値を決めず不動産屋に相談して、相場価格で売るよ。

なるほど。
でもそれは物件規模じゃなくてエリア内の物件密度と相場変動率の相関の話だよね。
同一エリアの供給が1棟で50戸出されようが10棟で計50戸出されようが、そのエリアでの総需要が変わらなければ値下げ合戦白熱度（≒相場変動率）は同じなはず。

とはいえ、>>263、>>264レスありがとう。
ちなみに自分はWCT＊＊＊＊民ではなく検討予備軍の一人。
>>257に一般論とは逆のことが書かれてて興味を持った（根拠データがあれば見たいなぁ程度）だけなのでスレチってことでこのへんで。

266です。
>>265
失礼、>>266は>>263,>>264へのレスです。

真偽はともかくとして、WCTの今年の値下がり率5%が本当だとしたら、客観的にはポジティブ評価でいいと思います。
マンションは減価償却があるので年2-3%の値下がりは当たり前（むしろ±0%だと実質値上がり）ですし
・築6年目突入（不動産サイトの築5年検索から外れる）
・311
・世界同時不況
今年はこれだけのことがあったんですから。

そういう事、百年に一度の国難と言われた時期に値上がりしたマンションがあればどのマンションか教えてね。首都圏の地価下落率が5％以上なのに、値上がりしたマンションがあれば教えてね。

ここのDWは寒いでしょ。
最近はエコガラスっていう窓が人気みたいですよ。これからのマンションは夏涼しく、冬暖かくていいですね。

>>265
>元々、一つのものに群がると、モノの価値は上がるでしょ？

一つの買い注文に群がると、売値は下がる訳。要は潜在的売りものが強いと受給が崩れた時に
下げ足が速まりやすいの。

その点はあまり規模には影響されないとも言えるけどね。

売り出されているのは実質３０-４０戸で全戸数の１％強程度。大体どこのマンションもそんなものだよな。
ここも常時それくらいの売り物があるけど、大事なのは売り物が固定されていないということ。
半年前に見た売り出しの３０戸と、今の売り出しの３０戸はネットに掲載されているものだけでも中身が
まったく変わっている。ということは、売買は成立して動いているということだ。

東側かブリーズ北の中高層だと坪３００万をはるかに越えるね。それ以外は少し安くなってきているかも。

昨日の地震は、かなり揺れたのかな？
また、躯体にダメージを受けた？

ではデータ・数字の観点で評価を。注：あまりWCT関係ないかも。

都心3区の成約㎡単価が前年比-8.8％(※1)なので、減価償却を3％(※2)とした場合、
前年比-11.8％が昨今の市況を踏まえたマンションの平均的な値下がり率。
WCTが-5%だとするとかなり頑張ってる方だと思う。-10%でもまだ平均より好成績だ。

私も含め、購入予備層の関心は「目当ての地域・物件がいつ下げ止まるのか」だが
一般的には都心部(高額物件)ほど、値下がりの速度が速く、期間が短いと言われている。
「欲しいけどちょっと予算が」という人が多く、値下げ後の需要回復が早いのが主な理由だが
実際に都心3区の中古マンションの在庫は2011年9月を境に減少に転じている。(※1)
(ほぼ全ての地区が依然増加傾向にあるにも関わらず)

WCTが都心3区と完全に連動しているわけではないが、準高額物件であることを考えると
ある程度早い段階で下げ止まってくるのではないかと予想している(あと1%～3%程度か)
とはいえ市況を踏まえるとすぐ値上がりすることも思えないので、決して急ぐ必要は無いが。

・都心部を狙う人は下げ止まり（値上がりではない）が近い。出会いを大切に。
・周辺部を狙う人はまだ下げ基調。お目当ての地域の在庫状況をウォッチしながら待つ手もあり。

※1　レインズ月例マーケットウオッチ　http://www.reins.or.jp/trend/mw/index.html
※2　30年で価値が約4割になると仮定した場合の原価償却のモデル値　(1-0.03)^30≒0.4

アメリカの不動産チャートが確か半値ぐらいに
なってなかった？

リーマンショックから一貫して下げ続けてる。

日本の90年バブル崩壊の時も、バブルが崩壊して
2,3年後に不動産が急激に下がり、3分の1の価格まで
下がったような。。

同じ現象が起こってると思う。

下がりだしたら個人がバンザイするまで
止まらないと思う。

ファンドが大底で買い上がるまで、残念ながら
個人は待つしかないと。思う。

250で、5％程度値下がりしていると発言したものです。

アクアタワーを第二期で購入したものですが、現在の中古価格は購入価格と比べて5％弱上乗せといった感じです。
震災前は購入価格の10％上乗せといったところだったのですが、
竣工5年を過ぎ、かつ震災の影響により中古価格が若干下落した感があります。

WCTの今後の中古価格については、比較的楽観的に捉えています。
港南緑水公園が今年4月に全面開園となり、品川駅までの真っ直ぐ道路は電線の地中化や歩道のインターロッキング化、
文教施設の改築（港南子ども中高生プラザ等）が予定されており、まだ中古価格には織り込まれていないと考えているからです。

またWCTは共用施設が充実しており、他のタワーマンションと差別化を図れており、今もなお人気のマンションとしてランキングされています。
利便性も良く品川駅から徒歩圏であり、かつ運河と公園の開放感を味わえる希少なマンションとして、購入検討者は後を絶たないと思われます。

274さんがWCTを準高額物件として位置づけてる点も重要で、大企業サラリーマンや中小事業者の手の届く価格帯であるのも中古価格の維持につながっているのと思います。

一例として、北京では10月に9152戸の供給に対し、売れたのは8.5％。
積み上がった在庫は11万8000戸。

今年から中国不動産バブルの崩壊が確定となると、楽観はできませんね。

もっとも下がりにくいマンションの一つと私も思います。震災前坪65万UPで、同じ間取りの一つ下の階が取り引きされてました。三割五分上がってました。
今は、二割五分くらいでしょう。
ちなみに売らずに貸してます。例え、一千万新築時より値上がりしても、家賃は年三百万だから、三年と少し貸せば売却益を上回ります。のらりくらり貸し続け、ローン残がなくなる二十年先くらいに売ろうと思います。地震保険にめいっばい加入してね。

気持ちは分かるが、+25%は流石に盛り過ぎ。
初期分譲が坪240万だとして、今の成約価格の平均が坪300万は有り得ない。
もし特定の間取りがそうだったとしても、マンション全体と誤解をされそうな記述は避けた方が良いね。

276ですが、279さんに同意。

人気のアクア東側でも販売時価格の2割は乗っていないでしょう。
中古物件チラシをみた感じでは、1割ちょっと上乗せで売却価格が提示されているようでず。