【住民限定】パークシティ武蔵小杉住民掲示板（５）[ステーションフォレストタワー／ミッドスカイタワー]

>>874 住民板ユーザーさん1さん

どうやって調べたのですか？

>>875 匿名

世帯数が多いのでその程度成約事例と指値の幅を追っていけば大抵わかります、端数なのか百万単位なのか、、とか

そこにどういう意味があるかは、、お察しかと思いますが。

>>876 住民板ユーザーさん1さん
旧河道の上のマンションなので、ある意味プレミア感あると思います。
ピンチをチャンスに変える為に、川の上のマンションってことをもっと宣伝すべきかもしれません！

>>876 住民板ユーザーさん1さん

どうやって成約事例と指値を調べたのですか？
レインズに載ってない情報もあるかと思いますが。

そもそも成約がないという情報がデマなのでしょうか？
矛盾が生じてますよ。

>>880 匿名さん
あなた詳しいわね。不動産屋？それとも不動産屋に聞いた話？
たしかにレインズにのせないで成約することもあるだろうね。でもなってない時点で、世間では無いのも同然。それは無いと言う。
だって参考にならないんだから。あるかも…では話にならない。
つまり、売れてない。売れない。
元の投稿者ではありませんが、そういうこと。

というか買う人の立場になって考えてみたら、買いますか？
情弱がたまにいるかもしれんけど。奇跡やで

>>881 匿名さん

実際に新しい入居者に変われば売れたんだなと思うでしょう。

レインズに載ってないから成約無しと誤報することに意味があるのでしょうか？

現実に売る人も買う人もいるので情弱かどうかは何とも言えません。

>>878 匿名さん

公表されている旧地図をしっかり見てください。
旧河道からは外れた位置ですよ。
情報が間違ってます。

>>883 匿名さん
売りたいんでしょうけど、売れないですよ。
しょうがないじゃないですか。
株式と同じで、新しい事実が発生してしまった以上、
もう二度と昨年10月までのような価格には戻らないですよ。
武蔵小杉の西側と北側には、再開発という上昇要因はありますが、東側はもう開発余地は無く、築年数も古くなり、減価償却以上の目減りは、しょうがないですよ。
坪200万円まで下げるなら売れるでしょうね。

>>884 匿名さん

坪200万で買いたい気持ちは分かりますが、
どんなに悪評を流しても、多分誰もその値では売りませんよ。
住んでる人は武蔵小杉の良さを知ってますからね。

>>885 匿名さん
エレベーター止まるタワマン欲しい人いるの？

>>886 匿名さん

エレベーターは停まるものですよ。

>>884 匿名さん

正確な情報をきちんとお伝えしましょう。
こういう立地であることを、購入前にリサーチすべきです！

https://golden-tamatama.com/wp-content/uploads/2019/10/WS20180618AZC21...

>>885 匿名さん

売り指値履歴のわかるサイトを見れば、同じ部屋が何ヵ月もかけて指値を3回とか下げてるのが簡単に確認できますよ。
一件も売れてないかどうかまでは私にはわかりませんが、周辺相場の値段よりもどんどん下げてるのは伝わります。
それでも、市況サイトの「成約事例に基づいた評価額」が下落していないのは、恐らく一件も売れてないからだと思います。

駐車場や共用施設の電源もようやく先月復旧したことですし、そろそろ成約事例も出てくるとは思いますが、今のかなり安い指値(もしくはそこからさらに下げる「売り急ぎの指値」)から成約するので、それによって大幅な評価下落がようやく明るみに出ますね。一方で、そのような固有事例を固定資産税評価額は考慮しませんから、保有者は踏んだり蹴ったりです。更には、修繕計画の見直しもいずれ不可避。

大変ですね。

今後、このマンションを買うという人の動機をぜひ知りたいです。
完全にババ抜きのババじゃないですか？！

>>880 匿名さん


mst は落ちてるのは事実
sftは最近急に出始めたし出物が安いここんとこほんとに成約ないよ

そもそもレインズ乗ってない案件を査定の条件に加味しないよ。意味がないでしょ、苦しいな

>>889 匿名さん

そのサイトはどちらのサイトでしょうか？

>>883 匿名さん
私もそう思い前に指摘しましたが、こいつには旧河道の上に見えてるらしい。。変わった人だから相手にしないのが一番。

>>894 住民さん
お相手して頂きまして、大変有難うございます。
古地図と比較し、新丸子にある京浜伏見稲荷の神社の位置よりも、旧河道であることは、間違い無いようです。

自己保身と精神安定剤代わりの発言でしょうが、
同じ身内で傷を舐め合うしかないようですね。

>>895 匿名さん
ああ、変わり者さんですか。
どういう意図があるのか存じませんが、事実に反するのでこの話題はやめませんか。
念のため削除依頼をさせていただきました。

>>895 匿名さん
また、ご存知だと思いますが、ここは住民掲示板であることをご承知おきください。

>>896 匿名さん
またまたお相手して頂きました。
相手にしないのが一番と仰ってたので、大変不思議なことかと存じます。
一般的には、事実確認をする際には、証拠を出し合うのが
世の中の常識と存じます。
古地図と比較した場合の神社仏閣の位置との整合性が高いということで、旧河道の上のマンションと申し上げております。
証拠と言わないまでも、何か異なると主張出来る材料がありますでしょうか？

>>898 匿名さん

あなたが信頼するかどうかは勝手ですが、
国土地理院による開示データです。

http://maps.gsi.go.jp/index_m.html#15/35.572815/139.662817/&base=s...

どうみても旧河道からは外れています。

>>898 匿名さん

あなたがどのような意図で書き込みをされているのか不明ですが、ここの対象建造物は直接基礎で建てられています。
それがどのような意味があるかご自身でお調べになられるとよろしいかと思います。

ちなみに私は相手にしない、と仰っている方とは別人ですのであしからず。
誤報や間違えは正す必要があると考えています。

>>900 匿名さん

この人素人だからほっときなよって笑
こんなこと言ってる人の部屋媒契したくないよ、

住民じゃあないだろうけどさ、

中古売りに出てるけど、買う人いると思ってるのかな。日本一有名な事故物件なのに。
トイレ逆流、地下電源喪失。
今後あれが毎年発生するかもしれないよね？

>>902 住民板ユーザーさん1さん
ダマらっしゃい。SFTが、茶色のマンションであることは、神のおぼしめしであり、予言されたものなのよ。

>>899 匿名さん
国土地理院の情報は、SFTにとって都合の悪い情報ばかりなので、なんとか隠蔽して頂くようお願い出来ませんでしょうか？

東京の現実　https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4287/index.html

大阪は、街がマンション・賃貸だらけでスラムに。
働き盛りでも孤独死する社会。
自称大阪府知事等維新の会はイソジンでインサイダーをやっていることが露呈。
関電に対しては要求通りの社外取締役を任命しろと。。
会社法、金商法無視。憲法違反も多数。犯罪者が跋扈している。

ミッド在住ですが、少しでもソーシャルディスタンス取りたくて、エレベーター3人以上は乗りたくないです。すでに3名乗ってるのに、後から乗ってくる人、もっと気を遣ってほしいです。さらに汗臭くて死にそうでした。

台風の季節が来ましたね。去年のようなことにならないことを祈ります。

>>907 通りかがりさん

武蔵小杉は永遠です。失礼ですよ。こちらの板に書き込む際は、お住まいのマンション名と階数を申し出た上で書き込みして下さい。低層階の意見は却下します。

>>908 武蔵小杉LOVEさん
そうです。SFTは被災マンションなんです。被災者保護の観点より、差別発言が横行しないようご配慮頂きたい。

充分痛い目に遭いましたし、エントランス出るのも恥ずかしいという意味では、これ以上の弱り目に祟り目はご勘弁して欲しい。
誇れるマンションではないのは充分承知ですよ。

5月20日付の朝日新聞電子版に、『管理組合理事長の××××××さん（45）は「被災から3日目には地下3階から水を抜き、1週間ほどで電気は復旧し、9日ぐらいで上下水道と電気といったインフラは復旧しました。各社の協力でものすごく早かった」と話す。』と出ていました。
この掲示板と食い違いますが、どちらが正しいのですか？

朝日新聞とNHKの情報を鵜呑みにしちゃいけませんよ。最近はYouTubeとか加工されていない生の無邪気な現実が露出する事が増えましたねw

>>911 晴海の漁師さん
結局最初に被災したことをSNSにアップした人は、誰なんですか？
隠蔽したくても隠蔽出来ないでしょ

隠蔽というワードがなぜか好きな部外者。

フロントに大便が落ちていますが、台風前のお守りでしょうか。

>>914 住民板ユーザーさん1さん
防犯カメラで、犯人を見つけ出しましょう。
縁起が悪いです。

不動産屋に相談しに行くと鼻で笑われるマンション

いまだに地下に水がたまってるんだろうなぁ

https://www.jpm.jp/topics/2892
ついに昨日からです。

水害のリスクを、不動産取引の際の重要事項説明が義務化されました。2020年8月28日スタートです。

>>917 匿名さん
ここのマンションは、日本の法律を変えたw

設計と川崎自称行政の不正。設計者と自称議員は賠償を。

提訴しても方向性が違う。自称川崎市議はキャパオーバー、公衆衛生を考慮・対応していない住環境を推進・許可したのがそもそもの致命的で重大な過失。水門云々はかんけいない。市からお金を出さすのはお門違い。設計者と自称議員が賠償を設計者も論外。普通要求される、職業的専門家としての注意、知識を持ち合わせていない。任務懈怠、重過失。。台風時には設計者と全自称議員が現場で河の監視と災害対策作業を。

>>862
>昨年の10月の台風被害以降、1件も中古の成約なし

デマ
最低２件、同一不動産屋が中古売買成立した。
売却した２件は注文建売住宅購入した。
購入物件は２件とも高台が印象的。
取引先の不動産屋情報

>>921 川崎市内は浸水土地だらけさん
それは、買取ですね。相場の8がけくらいの値段で、不動産屋が買取りし、リノベーションして、リノベ代と利益をのせて、再販するということでしょうか？

文章が非常に分かりづらくてすいません。
私の読解力がないのか、あなたの国語力が低いのか、分かりませんが、申し訳ありません。

坪単価270万円くらいまで下げても買い手がつかない。
「マンションレビュー」の中古売出事例の履歴を追えば、同じ部屋が昨年から売れずに何回も指値を下げてる辛い状況が確認できます。
さすがにここからもう一段下げればそろそろ成約事例も出てくるでしょうが、それによって取引事例比較法で算出している各サイトの評価額が一斉に下がりますね。

>>923 住民板ユーザーさん3さん
坪150万円ほど下がれば、2軒目を買いたいと思ってますが、可能性ありますでしょうか？

どこの物件でしょうか？

>>925 匿名さん
あっ?すいません。
ステーションフォレストタワーです。
坪150万円なら80平米で4000万円切るので。
事故物件だったとしても、
坪200万くらいまでしか下がらないでしょうか？

>>926 匿名さん

ずっと待っていたら良いのではないでしょうか？

>>927 匿名さん
投資物件なら、DCF法や、利回り比較として東証上場REIT指数の平均利回り、もしくは、東証上場REITのレジデンシャルの平均利回りとの比較すると宜しいでしょう。
現在東証REITなら加重平均利回りが4%ほど。REITは分離課税でインカムゲインの20.315%。現物不動産は総合課税で累進課税。累進課税なので、
給与所得者のうち高所得者は税率が高位。低所得者は税率が低位。
管理費・修繕積立金・固定資産税・地震保険・火災保険・空き家リスク・事故物件リスク・不動産屋への管理手数料・経年劣化の補修費用（専有部分）（24時間喚起）（床暖房）
（エアコン）（食器洗浄機）など。をREITの加重平均利回りに加算します。→5?6%。
武蔵小杉の分譲タイプの坪単価家賃10000円?11500円　（仮）
80平米＝24.24坪→24万2400円?27万8000円
×12＝290万9000円?333万6000円
これは逆数の5?6%で割ります→
A. 4840万円?6670万円
こちらのマンションは事故物件のため、中央値より2割ほど低めに見積もり、
4840万円＋6670万円を÷2で5750万円。そして2割引（業者しか買わないだろうから2割引）。→4600万円。4840万円より安くなってしまうため、強気で4840万円。弱気で4600万円。
不動産屋を経験した投資家からしたら、こんなイメージですね。
つまり、4840万円÷24.24坪＝？

ピッタリですね。
住んでる方は9割売らないでしょうから、売りたい人の中きら、売らなければいけない理由がある人、
売り急ぐ理由がある人を狙って、
坪200万交渉で買いましょう

>>923 住民板ユーザーさん3さん

無駄に管理費と修繕費が高いですから

設計、憲法違反の川崎自称市議をマンションと川の前まで連れてきて、個人的に賠償させることが必要。法治国家ではない。

台風10号に備えましょう。

>>933 住民板ユーザーさん3さん
これ、ステーションではないですね。内装の建具が違います。床の板の幅も明らかに違います。何処から持ってきた写真でしょう。

気持ち悪すぎる。。

>>936 匿名さん
悪意に満ちてますね。

まずやるべきことが先にあるでしょう。設計、憲法違反の川崎自称市議をマンションと川の前まで連れてきて、個人的に賠償させることが必要。土地、環境、キャパを無視した開発を行ったのですから重過失です。

他スレで見つけた。東京にこないことを祈る、、、
今年水害きても大丈夫なの？対策終えれてないですよねまだ、、

台風10号「伊勢湾」規模　気象庁「甚大な影響の恐れ」6～7日上陸か

https://mainichi.jp/articles/20200902/k00/00m/040/122000c.amp?__twitte...

今年も台風の時期がやってきたぞ。
昨年の被害についてまだグダグダ言ってるようだが、今年も関東への台風上陸は避けられないぞ。
今のうちに住民らが責任をもって対策しないと、またウ◯コ水が溢れだすことになるぞ。

武蔵小杉は都内タワマン買えない虚勢はりたい民が、無理して買ってる印象

>>922
再販特約事項付き建築業者指定売買成立した。
つまり、早い内に「買い手が割安感感じる価格で売り出し、約定」です。
年内に契約した、とのこと。
詳細は聞いていませんが、
「入金即引き渡し」
「新居完成までは期間限定借家に相場の７割程度入居」
「２回の引越費用は不動産屋持ち」
くらいはサービスした、と推定。分譲した不動産屋でないよ。
「売却で不動産手数料」
「土地売却で不動産手数料」
「業者指定売買からの口利き代金ペイバック」
美味しいわwww

売却した２件賢い。購入不動産屋には依頼せず、世間がライバル企業と見ている不動産屋に頼んだ。
売却代金全額充てれば、「高台の土地」全額と新築一戸建ての頭金には、購入時の借金全額返済してもできるからね。

「株の損切り」の不動産応用編。
原因明瞭でストップ安付けて今後回復見込みない銘柄は損切りしてでも早く売却。

続き
リノベーション一切無し。
クリーニングして鍵引渡し。
通常の中古マンション売買。
不動産屋が汚水溢れたマンション購入のリスク侵すか？www

>>945 川崎市内は浸水土地だらけさん
皆さん、この方の文章読んで意味わかりますか？
大変申し訳ありません。私の読解力がないだけでしょうか？

>>947 匿名さん
同じく。意味不明。

>>947 匿名さん
あんたの読解力がないんじゃない？日本語学校行くことをおすすめするよ

何となく、>>945 川崎市内は浸水土地だらけさん が言いたいことは分かります。
ただ、多少分かりにくいので、もう少し分かりやすく説明していただけるといいのではないかと思います。

中国人オーナー様が多い、と言われているマンションですね。
私のカキコを武蔵小杉駅前に乱立してる不動産屋に見せたらいかが？
懇切丁寧に教えてくれますよ。
「売り逃げ」成功した賢者、日本語が不自由な愚者。
今年の台風が武蔵小杉を逸れますように！

中国人オーナー様が多い、と言われているマンションですね。
私のカキコを武蔵小杉駅前に乱立してる不動産屋に見せたらいかが？
懇切丁寧に教えてくれますよ。
「売り逃げ」成功した賢者、日本語が不自由な愚者。
今年の台風が武蔵小杉を逸れますように！
台風１０号は九州方面だけ、との情報もあるし。

>>952 川崎市内は浸水土地だらけさん
要点が纏まってなくて読みづらいです。
何が言いたいのかも分からないです。
主語、述語が曖昧で、表現がボンヤリしてます。
カキコとか、省略した言葉と、主観的な言葉が多いので、
もっと読む人の立場になった文章が好ましいと思われます。

>>953 匿名さん

このスレに文章力や常識を期待してはいけません。
トイレや地下道の落書きと同じですよ。
批判するに値しません。
見なければ良いだけです。

>>953 匿名さん
チーニーが書いた文書だから初期不良だよ

たぶん以下のような意味では？

「再販特約事項付き建築業者指定売買成立した。」
これは、売却希望のSFT住戸オーナー（売主）と不動産業者との間で、
　(1) 再販売できることを条件に業者がSFT住戸を買い取る（または業者が見つけた購入希望者に売主から直接売却）、
　(2) 同時に、業者が売主に対して「高台の土地」を建築条件付きで売却仲介し、売主は業者指定の工務店／ハウスメーカーに一戸建住宅を建ててもらう
という取引をしたという意味でしょう。

したがって、不動産業者にとっては、
「SFT住戸の売買で不動産仲介手数料」
「土地売買で不動産仲介手数料」
「指定された工務店／ハウスメーカーからの口利き代金ペイバック」
という美味しい取引なのでしょう。

なお、
「入金即引渡し」⇒売主は売却代金の受領と同時にSFT住戸を引渡し
「新居完成までは期間限定借家に相場の７割程度入居」⇒SET住戸を退去した後、高台の土地の一戸建てが完成するまでの間、売主は業者が手配した定期借家に通常家賃の７割程度の賃料で住める。
「２回の引越費用は不動産屋持ち」⇒SFTから借家、借家から新築一戸建てへの２回の引越費用を業者が負担してくれる。
という意味でしょうか。

売主にある程度経済的余力があったからできた取引かもしれないですね。
それにしても、いったいいくらで売れたのでしょうか。
昨年の台風19号以前の相場の半額くらい？
買った人は投機目的ですかね。

>>956 匿名さん
んーー。
おそらく、台風の時に売り出し中だった住戸かもしれませんね。売り出し中だった人は、どこかを買う契約をしてたのかもしれませんね。
高台ってのは、前出のヤツのただの憶測であって、買い替えで売り出し中だったとしたら納得いきますね。
手付金放棄の解約よりも、値下げして売却を選んだとしたら、売却出来たかもしれませんね

悪いのは、設計、憲法違反の川崎自称市議。マンションと川の前まで連れてきて、個人的に賠償させることが必要。

8月末にようやくステーションフォレストの成約が2件出ましたね。70平米台で6000万。坪約275万です。

>>959 匿名さん
ホントですか？どこの部屋だろう？詳しく知っておきたい！

>>959 匿名さん
>>921 と>>956で情報上がっている物件のようです。
つまり特殊な条件付けて、ようやく坪275万で売れたということ

>>959 匿名さん

買った値段よりは高いなら万々歳だよ

SFTの元の分譲価格は坪240万円くらいでしたから、それより高く売れたということですね。
どういう人が買ったのでしょうね。
昨年の台風19号の時のようなことはもう起こらないと楽観視している人かな？
本当にそうなら、お値打ち価格で買えたことになります。
でも、SFTの建っているところは周囲よりも低いし、電源設備を地上に移さない限り同様の事態が起こらないとは言いきれないような気がします。

事実なら、売買成立しないので意図的に売買成立させただけでは。

少し前に気になっていたミッドスカイ37階の南向き4LDK、あっという間に売れてたね。人気の間取りは動くのが早い！

買った後の台風で青ざめてるのじゃないかね
台風被害の千葉は、2%人口減ったみたいだね
屋根の修理が終わってない家が沢山あるとか

>>956 匿名さん

もう特定されちゃうからやめなって、
リースバックしてるところってそんなに多くないんじゃないかなぁ

両手仲介に加えてハウスメーカーからも多額のフィーが入るから美味しいよね。

台風後に面倒臭い金を払わずに勝手に立ち退いてくれた物件を浄化して売主に新しいところ紹介したり、、、

うちのタワマンも出てた！大人気だね！
https://m.youtube.com/watch?v=Ps-WNvcWMsA

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592347/

武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

タワマン（ただし高層階）は、
1.眺望が良い
2.災害に強い
3.生活するのに便利
というのが特徴で、旧来の高台の高級住宅地（たとえば田園調布）に欠けていた「生活するのに便利」という長所を加えて、これに取って代わったのに、このマンションは「災害に強い」という長所を自ら放棄した。罪深いマンションであると思う。

>>902 住民板ユーザーさん1さん
ちなみにだけどやっぱり周りと比べて価格下がってるよね。10%くらい下がってる。ちなみに成約ってこのくらいでしてるのかな？？この価格帯で成約してるのなら、値下がりも限定的だし良かったよね。

>>962 住民板ユーザーさん1さん
あ、成約入ってたんですね。出た時っで坪いくらくらいでしたっけ？？

>>970 匿名さん
電源設備を地下に造ったのがまずかったと思いますよ。
SFTは武蔵小杉の中でも低位地帯に建っているので、電源設備を地上に造っておけばよかったのです。

三井不動産の信用はガタ落ちですね。
若い頃はパークハイムシリーズに憧れたものでしたが、こんなダメ会社になるとは。
素人考えですが、せめて低層階の何部屋かを三井不動産が買い取って電源設備を移すとかできないものでしょうか。全部建て替えは大変でしょうが、その位なら信用回復のコストと考えれば十分見合う気がするのですが。