ルミナリータワー池袋ってどうですか？　Part2

この物件、レスの件数多いけど、あまり購入検討者の投稿が少ないような気がしますが、
やはり住むにも貸すにも池袋駅周辺って人気ないのですかね。

管理費は平米あたり327円ぐらいですか。
高いですね。
なんでこんなに高いのでしょう。

管理費についてですが、夜間の警備員やコンシェルジュ費用が高くつくのでしょうかね。
あと、駐車場収入の管理費への組み入れを堅く見ているとか。
各戸の浄水カートリッジ交換費用も管理費に入っているとか。

赤坂～溜池山王あたりも綺麗なのは大通りの周辺だけで、裏はホテルや韓国系店ばかりだし、
そう気にする必要ないのでは。アゼリア通り(丸井方面)は綺麗だし。

池袋に住まうという覚悟

池袋は一部を除いて住みやすい所ですよ。

池袋駅周辺は東口近辺も西口及び北口近辺も住み難くはなさそうです。川越街道を超えてしまうとスーパーなどに困りそうですが今回のルミナリータワー近辺はデパ地下は勿論、スーパーも結構ありますよ。結構マンション多いし繁華街ではありますが、住民も多いので住みやすいとは思います。ただ、初めて訪れた方は少しギョッとするかも知れませんが…。

北口はないな。
ここは北口じゃないんだよね。

何に一番ギョッとしますか？

いろんなものが集約されていて、生活するには便利なところだろうなって思いますが、
生活していくうえで、？？って部分もたくさんあるところなのでしょうね。

ソープ、ラブホ、チーマー崩れ、キャバクラ、サウナ、893、外人などたくさんありすぎてしぼれません。

通らなければ良いだけ。

避けて通れないよ。
買わなきゃいい？

1LDKを検討しているものですが、物件価格が高いのか安いのか考えてみました。

家賃から逆算すると、月16万円で総利回り6％を期待するのであれば、部件価格は3,200万円。
この場合、管理費等除くとネット利回りは5％になる。

池袋は家賃相場が安いと思いますが、この物件で確実に16万円（1LDK）取れれば、部件価格は
1LDKの高い階層で3,200万円位なので、高くもなく安くもないと言ったところでしょうか？

問題は、16万円で借りて貰えるかですね。

価格が決まったようですが、3LDKの値段がどんなになったかご存知の方いらっしゃいます？

モデルルームで部屋ごとの賃料査定額をみせとてもらいました。
借り上げの場合の額もありましたよ。
私たちは投資目的でないので全く覚えていません。
ゴメンなさい。

良いニュースならいいでしょ？

賃貸で住む方と購入される方の比較をすると、
購入される方は、交通利便性以外に周りの環境とか、日当たりとか眺望などの
住環境全てにおいてこだわる方が多いといえますが、賃貸の方は１人あるいは
２人までの住居であれば、日中家にいる頻度も少なく、したがって交通利便性の
ウェイトが非常に高くなります。

そうなると、投資目的で考えている方があえて、上層階を狙う意図がわかりません。
本物件は、低層階であれば40平米の1LDK(40D)が2700万円台から（ほぼ2800ですが）
からあることは、現地に行った方はご存知ですね。坪単価は220万円台です。
また、当初の予定価格より300M下げたFタイプは非常に良い間取りと思います。
家賃のベンチマークとして単純比較はできませんが、近似物件として
ｳｴｽﾄﾊﾟｰｸﾀﾜｰがありますね。
http://www.ikebukuro-tower.com/

一般的に販売会社が提示する家賃査定額は、相当低いです。それはおそらく
その査定額より低くしか貸せなかった場合のクレームを受けたくないからでしょう。
ただしこの物件を賃貸に回すことを考える上で検討しなければならいのは
この物件の管理費の高さです。40㎡の場合で月額17千円くらいです。
これは24時間有人管理、ｺﾝｼｮﾙｼﾞｭの対応、ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰや良水工房などの影響もある
のでしょうが、通常のマンションの5割増しくらいです。もちろんそれを理由に
家賃を高く設定すべきで、周辺の賃貸仕様のマンションより相当高めに設定すべ
きでしょう（その点は一般的に参考賃料では考慮していません）

また内法面積が50㎡以下となるマンションは住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置が
対象外となり、これは新築時のみではなく中古マンションにも適用されるものなので
転売時にも不利となります。（住宅ローン控除は200万くらい不動産取得税は36万）

つまり取得時に係る付随費用も大きめで管理費も高めということなので
そのことを含めて考える必要があります。

さらに3LDKの値段を知りたがっている方がいますが、3LDKは13階より上にしかありません。
13階のAは南西角で5,748M(坪単価271）です。70Aより間取りが綺麗な70E西向き26階で
5,818(坪単価273)とあまり変わりませんので、悩みどころでしょう。南を取るか
階高と間取りを取るかですね。

さて売れ行きはどうなるのでしょうか。

３８さん
ありがとうございました

№33・38は関係者ですね？
バレバレ！
№38は絶対に検討者のはずがないですね。
普通は他人の為に夜中にあんなに親切丁寧に長々と書きませんよ。

別にどっちでもいいじゃないですか。
№40のような無意味な書込みより、№38の書込みの方がはるかにありがたい。

No.33です。

1LDK購入検討者です。いずれ賃貸に出すことを念頭に入れて購入を考えています。
物件の関係者ではありません。
僕以外にも賃貸目的で購入を検討されている方も多いと思うので、意見を述べさせて貰いました。

No.38さんの夜中に丁寧な書き込みも、ありがたい内容でしたが、価格の話とかは、
価格表を見た人であれば、誰でも分かることだと思います。

価格については、僕もおやっ、と思ったのは、40Fタイプが当初より大きく下がった点ですね。
東側の1LDKの11、12Fあたりと、40Fの低層階と同じような価格になりました。
40Fは西側だからか、坪単価は東側に比べ安く設定されていますね。但し、太い柱が含まれてでの
話ですが。

1LDKは賃貸目的の方は低層階を狙い、自己住居用の方は11・12Ｆを狙っていると思うので、
人気のある、なしがはっきり出てくるのではないかと思っています。

12階の1LDKっていくら位ですか？
3300万位ならMRに行ってみようと思います。

>No.43さんへ

　うら覚えですが、40A北東角の12Fでちょうど3300万円位だったと思います。

いずれ賃貸って言ってる御仁がいるけど、ローンが払い終わらないうちに
貸すならきちんと、高い金利にかえないと泣きみるよ。
安い金利は、居住用だかんな。

ローン組まなければ問題ないですね。

不動産の関係者ではありません、投資で検討してるものです

ここ、色んなサイトに宣伝出してるね。

この物件、管理費が高めになっているからか、修繕積立金が5年毎のアップ額が大きいと感じる。

最初は平米80円だけど、5年ごとに50円アップ。
更に10年ごとに一時金。

払えない人が出てくるのが心配。

第1期

販売戸数 75戸
販売価格 2,798万円(1戸)～7,578万円(1戸)
最多価格帯 3,200万円台(6戸)
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 40.30m²～75.34m²
バルコニー面積 7.55m²～26.93m²
管理費(月額) 13,180円～24,630円
管理準備金 5,040円～9,410円
修繕積立金(月額) 3,230円～6,030円
修繕積立基金 193,800円～361,800円
更新日 平成23年11月1日　次回更新予定日：平成23年11月5日

1期完売できるか？

大塚レジデンスのように1期からコケるか？

管理費と修繕費合わせると結構高くないですか？一番安くて月額一万六千円って。
月の負担が相当増えそうですね。
管理費が高いと考えちゃいますよね～

管理費と修繕と合わせて１６，０００円なら良いのでは？エントランスやタワー内の掃除が行き届き管理人及び警備員での２４時間体制なら仕方ないかと…思いますが…

固定資産税も結構するのかな？

地価は坪４００万円くらい？

よくわからないけど、坪３００万弱じゃないのかなぁ。山手線外側だし、、

アウルよりここの方が地価は高いよ。
山手線内側、外側はあまり関係ないね。

いよいよ今日から登録開始ですね

マンションの下にはコンビニが入るそうです

あの辺りミニストップ無いからミニストップがいいなぁ。向かいはファミマだし、裏もファミマだし…

池袋にファミマが多い理由は、

http://www.family.co.jp/company/familymart/map.html

を見ればわかりますよ。

ここの下のコンビニはSEVEN11で決まりらしい。

ンキーの溜まり場にならないかな…。

買収したampmの店舗をそのままファミマにしたからものすごい密集率なんでしょ
競合してるとわかっていてもあんまり閉鎖出来なかったみたいよ。
新宿だってがファミマだらけだもの・・

新宿駅徒歩4分、渋谷駅徒歩4分、とかのマンションとかはそうそうないから、子供とかの居ない家ならここはいいと思います　　

登録状況をご存知の方がいらしたら、どなたか教えてください、

池袋はファミマの本社があるから、多いんでしたよね。
それに本店が東池袋にあるので、たまにTV局が来て、撮影してますよね

ここより池袋ウエストゲートのほうがいいよね
閑静な場所だし
財閥系だし

旧エーピー系の店舗は三井住友のATMだけど
旧来のファミマ系はイーネットだよね。＜ファミリーマート

登録期間中のようだけどスレは過疎ってるね。
スレが目立たないくらいの方が売れ行きが良かったりもする。

第1期は75戸か。
要望書で売れそうな戸数を出したんだろうから完売して当たり前だけど、ここはクセが強い物件だからそのあとが大変だろうね。

どういう層が購入するのかも検討者は気になるよね。
私もここは興味あるけど、それがみえてきてからかな。

住居の中に会員制の秘密クラブとか入りそうですね。

完売は当然だけど、どのくらいの倍率がつくのか気になる。
ここはどういう層が購入したか教えてくれるんですかねえ？

要町の方が地ぐらいが高い。

ターミナル駅の街だとだいたいのことは歩いていく範囲内で片づきそう、電車に乗らなければならないのは、大病院に行かなくてはならない時ですかね、池袋には、大学病院とかはないですから

大学病院はないけど長汐病院とか平塚病院などあります。
ターミナル駅近に勝る立地はないですね。

電車に乗らずにデパート、スーパー、外食、電気屋、交通費も時間も節約です
少ない余暇を合理的にと思うならターミナル駅の近くはいいです

来年、副都心線が東横線につながるので横浜みなとみらい、中華街、自由が丘などにも乗り換えなしで行けます

副都心線駅はすごく近いですよね。

東京のブランド路線の東横線が副都心線とつながるので、東横線に住む田園調布、自由が丘、中目黒、武蔵小杉とかの住民を渋谷、新宿、池袋へととりこもうとそれぞれのターミナル駅がデパートを含めて競争になるとのこと、３つのターミナル駅のそれぞれがさらによくなるといいですね

西武線住人は池袋を通過するだけになり
東横線住人は池袋まで来ない。
一番分が悪い

東横線住民ですが、池袋のホテルメトロポリタンのランチバイキングによく来ます、
時間制限とかがないのでゆっくりお友達をおしゃべりできますから
早く東横線と副都心線が直通になるのを待ってます

確かに池袋には大きな総合病院がないね。
一番近いのは都立大塚あたりかな。

でもここからは遠いな。東池袋あたりからならまずまず近いけど。

まぁ確かに３つのターミナル駅では一番形勢不利だよな
西武は渋谷にあるし東武には魅力がない
いいのは水族館くらいかな

３大ターミナル駅、渋谷、新宿、池袋の街が、副都心線、東急東横線直結で競争になるとＴＶでやってるのを見ました、デパートもリーニューアルしたりしてるそうです　

どうでもいいけど1期の結果はどんな感じだったのかね？
普通は抽選に当たったとか落ちたとかいう書き込みがけっこうあるもんだが・・・

７０戸位は、売れたようです　駅近くだからセカンドハウスとしての購入とかもいるようです

要望書をベースとした第1期から、売残りですか。

やっぱり、
・駅4分と言いながら、端っこの入り口を対象としており実際そんなに近くない点。
・歓楽街、風俗街を通らなければいけない点。
・間取りがイマイチな点。
・眺望が抜けない部屋が多い点。
・管理費が相当程度高い点。
・治安が良くない点。

が原因でしょうか。

制震や免震で無い点も痛いね。

住友不動産販売が売ってる物件は即日完売はあまりないような気がします。
1期分譲で70戸 / 219戸（31％）ならまずまずいいペースではないかと。
シティタワー池袋ウエストゲートは90戸 / 147戸（61％）
アウルタワーは100戸/ 473戸即日完売（21％）

要望書入った部屋を売り出しても、75戸しかないし、それも完売出来ないし、住友は販売代理だし。

通勤時間を短縮して暮らしたい
災害おきても歩いて帰宅できる場所に購入する傾向になってきたらしいです

震災以降は、タワーで耐震構造は避けられる気がします。

価格はいいが、管理費が予想より高かったので躊躇してる人が多いんではないかな。

住友不動産だから完売なんかしなくても賃貸にするんじゃない？シティタワーのように。中古になってから一気売りするとか…。

売主は相鉄でしょ？
三流デベ。

先着順が12戸
一期二次が3戸

75戸中63戸申し込みがあって、3戸程度が抽選か。
人気ないな。

この立地でこの売れ行きじゃタワマンブームは完全に終わったかもね。
竣工まで1年半もあるから6割くらいは売れるんだろうけど。
いっそのこと展望のない部屋は賃貸に出せばいいんじゃないの？

賃貸も出廻る事になりそうですが、賃貸増えるとガラが悪くなりそうですよ。

西口近辺は組事務所はないですよね？

北口のサンクスの入ったビル
池袋はマンションに入ってるところが多いんじゃないかな？

なにを重視で住むかですね、
交通の利便性
環境の居住性
売買の換金性
賃貸の収益性　　など個人の価値感それぞれですから
　
個人的には利便性です、都内どこでも行けるし電車に乗らないでも用が足りそうだし

西口、北口は組事務所ありそうな気がする。
今は治安良くなってきたけど、むかしは明け方とか発砲事件あったりしたみたいですよ。
駅から近いから大丈夫だと思いますが、セキュリティーはしっかりしてた方が良いですよね。

西口、北口に限らず東口、南口にもあるんじゃないの？
そんなこと気にしてたら都会には住めないよ。

極東会の事務所は西池袋ですよ。
Wikipediaで指定暴力団を検索すると事務所の住所までわかります。

新宿、渋谷、上野、ターミナル駅は、大規模商業地域だからそれなりのものもあります
でも最近は都心回帰だから　新宿も渋谷も上野も沢山住んでます
アメリカの都市よりは治安はいいのでは？　コンビニもそこいらじゅうにあるし、夜道も明るいから
田園調布の方が夜道、なにもないので、暗くてこわいです

既出だったら済みません。
大体でいいのですが、固定資産税ってどれくらいになりますか？

同じマンションに変なのがいるのがいちばん怖いかもね。

劇場通り沿いに都税事務所ありますよ。ただ、マンションって完成して１年位たたないと共有スペース等もあるので固定資産税が出せないようですが…。

ルミナリータワーから少し線路に近い方で戸建住宅が売ってました、この近くも戸建住宅も結構沢山あるということがわかりました、マンションは戸建と比較したらｾｷｭﾘﾃｲいいと思うし、不安は少ないですけど

１００ｍも歩けば閑静な住宅街ですよ。

平和通り商店街とかのまわり、戸建が沢山ありますね、そんなに心配な場所でしょうか？
立教大学の周辺は、文京地区で戸建ばかり、治安は大丈夫と聞きました

最近は発砲事件などは聞きませんからあまり心配しなくてもよいのではないでしょうか。
ただ、ここを立教大学の周辺と言うかどうかは意見が分かれるかも知れません。

心配ないです。西口は安心安全です。
すぐ近所に洋包丁って洋食屋さんやくりーむしちゅーうどんの美味しいお店が深夜まで営業しているので
すごく便利です。