ルミナリータワー池袋ってどうですか？　Part2

この物件、レスの件数多いけど、あまり購入検討者の投稿が少ないような気がしますが、
やはり住むにも貸すにも池袋駅周辺って人気ないのですかね。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

管理費は平米あたり327円ぐらいですか。
高いですね。
なんでこんなに高いのでしょう。

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管理費についてですが、夜間の警備員やコンシェルジュ費用が高くつくのでしょうかね。
あと、駐車場収入の管理費への組み入れを堅く見ているとか。
各戸の浄水カートリッジ交換費用も管理費に入っているとか。

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赤坂～溜池山王あたりも綺麗なのは大通りの周辺だけで、裏はホテルや韓国系店ばかりだし、
そう気にする必要ないのでは。アゼリア通り(丸井方面)は綺麗だし。

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池袋に住まうという覚悟

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池袋は一部を除いて住みやすい所ですよ。

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池袋駅周辺は東口近辺も西口及び北口近辺も住み難くはなさそうです。川越街道を超えてしまうとスーパーなどに困りそうですが今回のルミナリータワー近辺はデパ地下は勿論、スーパーも結構ありますよ。結構マンション多いし繁華街ではありますが、住民も多いので住みやすいとは思います。ただ、初めて訪れた方は少しギョッとするかも知れませんが…。

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北口はないな。
ここは北口じゃないんだよね。

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何に一番ギョッとしますか？

いろんなものが集約されていて、生活するには便利なところだろうなって思いますが、
生活していくうえで、？？って部分もたくさんあるところなのでしょうね。

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ソープ、ラブホ、チーマー崩れ、キャバクラ、サウナ、893、外人などたくさんありすぎてしぼれません。

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通らなければ良いだけ。

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避けて通れないよ。
買わなきゃいい？

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1LDKを検討しているものですが、物件価格が高いのか安いのか考えてみました。

家賃から逆算すると、月16万円で総利回り6％を期待するのであれば、部件価格は3,200万円。
この場合、管理費等除くとネット利回りは5％になる。

池袋は家賃相場が安いと思いますが、この物件で確実に16万円（1LDK）取れれば、部件価格は
1LDKの高い階層で3,200万円位なので、高くもなく安くもないと言ったところでしょうか？

問題は、16万円で借りて貰えるかですね。

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価格が決まったようですが、3LDKの値段がどんなになったかご存知の方いらっしゃいます？

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モデルルームで部屋ごとの賃料査定額をみせとてもらいました。
借り上げの場合の額もありましたよ。
私たちは投資目的でないので全く覚えていません。
ゴメンなさい。

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良いニュースならいいでしょ？

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賃貸で住む方と購入される方の比較をすると、
購入される方は、交通利便性以外に周りの環境とか、日当たりとか眺望などの
住環境全てにおいてこだわる方が多いといえますが、賃貸の方は１人あるいは
２人までの住居であれば、日中家にいる頻度も少なく、したがって交通利便性の
ウェイトが非常に高くなります。

そうなると、投資目的で考えている方があえて、上層階を狙う意図がわかりません。
本物件は、低層階であれば40平米の1LDK(40D)が2700万円台から（ほぼ2800ですが）
からあることは、現地に行った方はご存知ですね。坪単価は220万円台です。
また、当初の予定価格より300M下げたFタイプは非常に良い間取りと思います。
家賃のベンチマークとして単純比較はできませんが、近似物件として
ｳｴｽﾄﾊﾟｰｸﾀﾜｰがありますね。
http://www.ikebukuro-tower.com/

一般的に販売会社が提示する家賃査定額は、相当低いです。それはおそらく
その査定額より低くしか貸せなかった場合のクレームを受けたくないからでしょう。
ただしこの物件を賃貸に回すことを考える上で検討しなければならいのは
この物件の管理費の高さです。40㎡の場合で月額17千円くらいです。
これは24時間有人管理、ｺﾝｼｮﾙｼﾞｭの対応、ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰや良水工房などの影響もある
のでしょうが、通常のマンションの5割増しくらいです。もちろんそれを理由に
家賃を高く設定すべきで、周辺の賃貸仕様のマンションより相当高めに設定すべ
きでしょう（その点は一般的に参考賃料では考慮していません）

また内法面積が50㎡以下となるマンションは住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置が
対象外となり、これは新築時のみではなく中古マンションにも適用されるものなので
転売時にも不利となります。（住宅ローン控除は200万くらい不動産取得税は36万）

つまり取得時に係る付随費用も大きめで管理費も高めということなので
そのことを含めて考える必要があります。

さらに3LDKの値段を知りたがっている方がいますが、3LDKは13階より上にしかありません。
13階のAは南西角で5,748M(坪単価271）です。70Aより間取りが綺麗な70E西向き26階で
5,818(坪単価273)とあまり変わりませんので、悩みどころでしょう。南を取るか
階高と間取りを取るかですね。

さて売れ行きはどうなるのでしょうか。

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３８さん
ありがとうございました

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№33・38は関係者ですね？
バレバレ！
№38は絶対に検討者のはずがないですね。
普通は他人の為に夜中にあんなに親切丁寧に長々と書きませんよ。

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別にどっちでもいいじゃないですか。
№40のような無意味な書込みより、№38の書込みの方がはるかにありがたい。

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