１０年固定１．８５％から変動への借換えはどう思いますか。

＞７８、７９

保証料は銀行（保証会社）によって違うので、一概に言えませんが、３年目くらいまではそんな感じかもしれません（やや多い方にも思えますが、借入金とか繰上げ返済の回数によっても変動するだと思います。）

私の知り合いのケース（５年）だと、借り換えの保証料を戻し金でまかなうって算段にはならかったようです。

一般的には、（一部）繰上げでだいたい帰ってくるという期待は持たない方がいいようです（別の銀行談）。

したがって、こうしたいろいろなケースに対応することは試算では無視して、戻ってきたらそれはそれでラッキーということでいいのではないでしょうか。

>77
どう思われましたか？

＜まとめ＞
プラン１：金利上昇リスクは考える必要なしなので、変動でがんがん繰上げ
プラン２：金利上昇リスクは怖い。今の変動金利が１０年続くとしても、総返済額で大した差はでな　　　　　　　い。ただし、６年後では残債もけっこうあるので、金利上昇リスクに備えて、１０年固定で１．５　　　　であれば、借り換え資金も１０年ででもとがとれるのでよい。
プラン３：面倒だし、だれの意見が正しいか分からないので、現状維持（幸い金利も低いし、変動金利が続　　　　いても安心料としてはたいした額ではない）。

（番外編）：バカって言う奴がバカだーい。明日早いから寝るぅ。

↑文字ズレすまん。
問題は、スレ主の条件が、新規購入ではないってことだな。単純な変動VS固定とは違う。

>77

ちなみに、１０時にお休みになられた方は、保証料を借換え費用に当てることを前提にしているのかと思いきや固定の場合には借換え費用がかかるからバカだっておっしゃっているので、論理的な会話ができない人です。


>>はあ～。やっぱりバカだねえ。借換の時は、前に借りていた金融機関から保証料が戻ってくるんですよ。そんなことも知らないんですね。

>>今から10年固定で借りたら、それはそれで借換費用がかかるでしょうに。そんなバカいませんよ。

>77→78
連投すみません。寝ます。

＞これは銀行に聞いた話ですが保証料の戻りは100%なのですが、手数料分がマイナスとの事。金融機関によって違うかもしれませんが。

保証料の戻りが１００％なんて思わない方がいい。

保証料戻りは大体手数料として5％取る所が多いですね。５０万円だったら２万５千円。
後、一律数千円～１万円くらいな所も有ります。住信なんかは手数料無料です。

それと、保証料の戻ってくる額に借入期間が長いと戻りの額で不利になると言う事は有りません。
正確に言うと保証料は借入金額と期間で金額が決まるので借入５年後に借換ようが１０年後に借換ようが残債の額と残りの返済期間が同じなら１０年後に借り換えたほうが保証料で損をするような事は有りません。当然１０年後の方が残債も残りの借入期間も少なくなってますので保証料の戻りは少なくなりますが、当然借り換え後に払う保証料も少なくすみますので。

３５年で借りて３年くらいで完済するとほぼ満額近く戻って来ます。

８８さんは結局何がいいたいのかよくわからないな。

＞＞３５年で借りて３年くらいで完済するとほぼ満額近く戻って来ます。

て結んでいるけど、それまでの文章を読むと３５年とか３年とかあまり関係ないようにも読める。

一般的に借入額が多いほど、借入から時間が経っているほど、繰上げ返済をするほど、保証料の戻りは少なくなるんでしょう。保証料の手数料の取り方は、銀行（保証会社）によってまちまちですので、必ずこうだというのは言えません。

（＊感覚的には、借りて直ぐ返せば、だいたい戻るが、全部は戻らない。こつこつ繰上げして最終的に満額近く回収できるかというとこれも無理と考えた方がいい。）

８３のまとめをアレンジしました。皆さんどれがよろしいでしょうか。

プラン１：変動0.875%
→　少なくとも今後１０年金利上昇リスクは考える必要ないと踏んで、低い金利でがんがん繰上げ。

プラン２：固定1.45%（当初10年固定）
→　経済は予測不能なので、金利上昇リスクは怖い。今から10年後の安心と11年以降の優遇利率を得るためまた固定に借り換え。利息の差や保証料の戻りで借り換え資金をカバー。

プラン３：現状維持の1/85%（残り６年で終了後優遇１％）
→　結局どれがいいのかわからない。金利は決して高くないので、変動金利との差は、安心料と考えればよい。

そもそも最初は固定にしてるんだから、固定のままでいいんじゃないの。
変動より高い金払うのは承知の上でしょ。

>77です。
結局よく分からないので計算してみた。
スレ主は2008年2月実行だから固定期間残り約6年で計算。

現残債：2,900
残借入期間：26年

■10年固定金利1.85%の場合
6年間利息合計： ¥2,922,962
6年経過時残再：¥23,487,562

■変動金利0.875%に借り換えた場合
6年間利息合計： ¥1,365,503
6年経過時残再：¥22,880,677

変動に借り換え、6年経過時、10年固定と比べて
・利息が ¥1,557,459 少なくなる。
・残債が ¥606,884 減る。

これと借換手数料／保証料の戻し／金利上昇リスクをひっくるめて
お得かどうか考えてみればいいんじゃない？

旦那さんが44歳ならあと15年くらいで
返したいよね？変動にして差額＋αを
1年100万円ペースで繰り上げ返済していくのが
いいんじゃないかな。

92さんの試算で毎年100万繰上げしたら、どうなりますか?甘え過ぎ？

>89

つまり、88さんのおっしゃっていることは、35年で借りていれば、残高もほとんど減っていないし、
借入期間も9割以上残っているので、借入時におさめた保証料が、一括繰り上げ返済したときに、
８～９割の額で戻ってくる、という意味です。

さらに、いつの時点で借り換えようと、（たとえば3年経過後の、残期間32年）、
繰り上げ返済した額と同じ額を新たな金融機関で借り入れることになるので、
借入期間が残期間と同じであれば、保証料は戻ってきた額と同額になる、という意味ですね。
よって、戻ってきた額が最初の8割なのであれば、次に借り入れる時も最初の額の8割強ですみます。

スレ主さんの借りている中央三井信託では、保証料の返戻手数料が、
一括繰り上げでも1万円程度しかかかりません。一部繰り上げだと無料。
よって、金融機関によっては、保証料はほとんどそん色なく、
借換時に再利用できる計算が立つと思います。


>92

わかりやすい計算、ありがとうございました。

>>94

こんな感じでいかがでしょうか。

現残債：2,900
残借入期間：26年
毎年100万円繰り上げ返済前提

■10年固定金利1.85%がずっと続くとして試算
14年2ヶ月で完済、利息総支払額4,004,017円、
1ヶ月支払額117,158円（ボーナス払いなし・元利均等）
（おそらく固定終了して変動を選んでも
1.85%を超えることはなく、利息総支払額ももっと安くなるかも？）

■変動金利0.875%がずっと続くとして試算
14年2ヶ月で完済、利息総支払額 1,857,614円、
1ヶ月支払額103,956円（ボーナス払いなし・元利均等）
（こちらは、金利が高くなることはあっても、
低くなることは多分ないでしょう）

諸経費は一切考慮していません。

みかローンというサイトでシミュレーションしました。
http://loan.mikage.to/

>96さん、ありがとうございます。

どちらも１４年ちょっとで完済で、約215万円の差ですね。

保証料はよくわからないので計算に入れず、諸経費と金利上昇リスクをひっくるめてお得かどうかを判断すればいいわけですよね。

「うーん、悩ましいっ」というのが正直な感想です。

おそらく、仮に毎年の繰上げ額を２００万にすると、もっと差が縮まるような気もします（違いますか？）。

私は、もう少し考えます。試算すごく参考になりました。ありがとうございました。

>>97
そうですね。毎年200万円繰り上げ返済すると
完済まで約10年、差額が約150万円になりますね。

総支払利息の差額は単純に
1ヶ月あたり返済額の差額×完済までの月数
になるようですね。当たり前か^^;

納得できる選択ができるとよいですね。

＞98さん

ありがとうございます。ちょうど自分の計画に見合った感じになります。
やはり、39さんの試算と同じになってしまいますね。

諸経費を引けば、10年で100万ちょっと、、、ああ、難しい。。。
（でも、繰上げ返済が重要だということがよくわかりました。）

重ね重ねありがとうございました。

確かに判断は難しいですね。プラン２の１．５％の１０年固定は意味なしですかね。借り換え費用は１０年で元がとれるから損しないのと、今から１０年と１１年以降の優遇に少し惹かれますが。

>>100
超安定指向なら迷わず1.5パーセント10年固定に
借り換えでしょうね。
でもスレ主さんは年200万円繰り上げ
返済をして10年で完済する予定みたいなので
そこまで安定指向でなければやはり
借り換える意味はないでしょうね。。

スレ主さんは年200万円繰り上げ返済をして10年で完済する予定なの？
毎年２００万はムリじゃない？

変動最大優遇▲１．６％の０．８７５％は簡単にもらえるものなのでしょうか。
どのような条件を満たしたらもらえるんでしょうか。

>>102
奥さんの収入全部とボーナスの大半を繰り上げ返済に
まわせばいけるでしょー。

>>103

今、変動の優遇は-1.75%の0.725%があります。
-1.6%ぐらいなら今、住友信託が借り換えキャンペーンをやってます。
条件等(税込年収が500万円以上とか)もサイトに記載されてますよ。

中央三井で借りている人は住友信託では借り換えできません。

>99

う～ん。このご時世ですからねえ。毎年200万円の繰り上げを前提に
プランを組むのは、ちょっと危険かもしれませんね。
世界的に見ても、景気が好転する要素があまり見あたりません。
収入が低下するリスクなどを考慮に入れたほうが良いかと。

通常の返済に150万円かかるとして、繰り上げに200万もかけたら、
手取り収入の半分強をローン返済にもっていかれる計算になります。
毎年100万程度を前提に考えてみるのが妥当ではないでしょうか。
それ以上に余剰資金が出たら、その分上乗せしたらいいわけですし。

年１００万円繰上げで１４年と少しで余裕を持って返すなら、変動乗り換えという選択肢になりますかな。中央三井や住友信託以外は、最高の優遇金利をもらえる確率は低いという説もありますが。

年200万円繰越返済する余力があっても
年100万円の繰越返済に抑え、
100万円は貯蓄に回すのも手ですよね。
そうすれば14年後には1400万円になり
老後にむけた貯蓄になるし、
変動を選んだ場合、金利があがった時の
対策にも使えます。

>109

うんうん。なるほどなるほど。そういう考え方もありますね。
いろんな可能性を考えながら、選択肢を持っていた方がいいかもしれません。

＞109
利息よりも利回りの良い投資先が見つかれば、おっしゃる通りです。
しかしこのデフレ社会で税後で1.85％以上の安定利回りの債権はなかなか売ってない。
外国株を買うなどリスクを取る必要が出てくる。

>>111
損得だけを考えればその通りだと思いますが
生活のゆとりや現金が手元にある安心はまた別に考えるべきだと思います。

＞112
安心とゆとりに1400万円もいらないだろ

>>112
退職金なしでも？

>111

またこんな極論を。住宅ローン減税の－１％を考えるべき。
それに変動金利だったら、何もそんなに焦って繰り上げしたり、
リスクの高い投資先に投資する必要もない。

もっとゆとりを持って考えたら。視野が狭くなっているんじゃない？

＞115
物件価格に住宅ローン減税分が上乗せされてるので損得ネットでゼロ。

>116

ん？議論のポイントがずれていますよ。

＞117
有利子負債の額は得してるわけではない住宅ローン減税分上乗せされてることになるので返済して元本減らすことに価値はある　得したくないしリスクとりたくないし心身とゆとりも不要なら

安心とゆとりを金利分負担して買いたいなら返済しないで手元に持ってれば良い
リスクとっても良いから得したいなら金利を超える債権に投資したら良い

>118

だから、１％以下の変動金利で住宅ローン減税があれば、別に繰り上げを急がなくても
金利負担をせずに手元に現金を持っていられるでしょ。
仮に１．８５の固定で借りていても、ローン減税分があるので
実質的な金利負担は０．８５で済む。なにも税引き後１．８５以上の投資を
しなくても、手元に現金を置いておく意味はある。

なぜそんなに投資がしたいのかよくわからん。もっとわかるように説明してみ。
物件価格にローン減税分が上乗せって、どんだけ混乱した議論をしているんだか。

＞119
住宅ローン減税分
物件価格は上がっており
増える有利子負債の金利分を銀行が得して
残りを不動産業者が得するが
物件買主は何も得しない、
それが住宅ローン減税。
言いかえると国の税金が
銀行と不動産業者を救済するために
住宅ローン減税という名前でお金が流れてるだけで
物件買主はそれを立て替えてるだけ。

安心とゆとりを金利コストを負担して買いたいなら返済しないで手元に持ってたら良い。
リスクとっても良いから得したいなら金利を超える債権に投資したら良い。
安心もゆとりも不要かつ得したくないしリスクもとりたくないなら借金を返済したら良い。
自分がどうしたいのかによって行動が決まるのであり
唯一最も合理的な行動があるわけではない。

住宅ローン減税分、物件価格が上がっているという合理的根拠は？文章長いけど。冒頭から頼む。

>120

仮に物件価格に減税分が上乗せされているという前提であっても、
1％の変動金利で住宅ローンを借りているのであれば、1％分のローン減税が受けられる。
繰り上げ返済をすれば、金利負担が下がるかもしれないが、その分ローン減税が受けられない。
よって、プラスマイナスゼロ。
そうであれば、手元に現金を置いて、急な事態に対応できる備えをした方が安心。
つまり、安心とゆとりが、実質的な金利負担なしで得られる。もちろんこの場合の比較対象は
年200万円を繰り上げ返済したケースを指している。比較衡量の内容は、
繰り上げ返済をした場合としない場合。

なぜこんな簡単な理屈がわからないのかな。
あなたの頭の中は、マンションを購入するかしないかの比較衡量とごっちゃになっていますよ。

＞122
返済しなければ元本は減らない。住宅ローン控除が受けられる定められた一定期間はおっしゃる通り金利負担はプラマイゼロである。
しかし住宅ローン控除の定められた一定期間が終わり控除が受けられなくなったときからは
今まで控除されていた分の金利負担が借主を襲う。
上乗せされている物件価格、つまり上乗せされている有利子負債にたいして金利は発生することとなる。
つまり先延ばしして返済しなかった有利子負債分の金利負担分だけ負担が増える計算になる。

仮に手元に1400万円返済しないで現預金を持っていたとする。
住宅ローン控除期間が終わり、毎年1％（計算を簡単にするために仮に）の14万円の金利負担が発生するとする。
14万円の毎年の金利を負担して1400万円持っている安心を買いたいなら返済しなければ良い。
14万円も金利を負担してまで1400万円持っている安心を買いたくないなら
返済するかより利回りの良いリスク資産を買っておけば良い。
たとえば1000万円返して金利負担を毎年4万円にして手元に400万円残す、
そのうち100万円は勤務先の自社株を買う、なども選択肢としては考えられるだろう。

＞121
首都圏の物件価格は前年比1・0％上昇した。
これは住宅ローン控除を背景としている。
ご自身で各種統計資料を参照してみてほしい。

>首都圏の物件価格は前年比1・0％上昇した。
>これは住宅ローン控除を背景としている。


なんですか、その呆れたこじつけ
首都圏以外は？
それ販売価格ベースじゃないの？
前年と同じ物件でもないだろうに

>123

確かに住宅ローン控除期間が終わったらその通りですけど、
10年固定期間の話をしているわけですから、明らかに控除期間が終わる前でしょ。
200万ずつ繰り上げ返済していたら、スレ主さんは10年で完済するのです。
そのうちの100万円を毎年貯蓄しては、という議論をしていたわけですよね。

それと、その話と物件価格に上乗せされる、という話、
どこでどうつながるのですか？
あなたの頭の中だけでつながっているような。

あの･･･頭大丈夫ですか？
なんかバカばっかり。。。

おお、首都圏の販売価格が１％上昇している！俺の見立て通り！


みたいな単純な思考の方なんでしょうね

住宅ローン金利を超える投資か、
丸々手元に残す、
この2択にこだわる必要はないのでは?

例えば日本国債10年など税引後0.6前後得られるから変動金利との差0.4％
国債であれば割と簡単に現金化出来る（１年は降ろせない縛りありますが）から
手元に残しておく安心を得つつ、利息分の支出も半分以下に抑えられます

１４００万丸々手元に残す必要があるかは疑問ですが、ローン控除期間は返済しなくても良いかと

2008年入居は住宅ローン控除制度が今と違った記憶があるよ。
控除が長いと率も低くなるとかそういう仕組みじゃなかったっけ。

私は、１０年１％上限２５万円ですよ。２００６か７年だっけな。

1％10年が始まったのは2009年から。
一覧で見ると2008年は最大控除額は一番低い。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_4.htm

>>123
せっかくの防衛資金400万のうち100万を自社株買うとか防衛資金としての意味ないだろ・・・
株買うとしても他業種だろ普通に考えて

＞131

確かに。
だれか＞123にポートフォリオって言葉を教えてあげてくれ。

＞124、125、126
日本人の所得に応じた物件が発売される＆所得は増えてないんだからそうでしょう

＞125
話の前提がずれてますね

＞127
同意です
返せる住宅ローンを1400万円もわざわざ手元に残す必要はないです
住宅ローンより金利の安い借金もこの世にはありますしね

＞131、132
自社株は会社から補助でるから補助分は得するでしょう
自社がつぶれそうなら補助もらって買った自社株をすぐ売却して
他の銘柄（ポートフォリオ気にするなら逆の値動きする銘柄）を買っておけばＯＫなのでは

↑この人は聞く耳持てないというか
人の話を聞いてないからまるで駄目だね
ディベートに向かないタイプだね
論理的検証とかないから
自分が思ったら喋るだけ
絡むだけ無駄

＞自社がつぶれそうなら補助もらって買った自社株をすぐ売却して

おや簡単に売れるのかい？特に補助付きの自社株なんてさ。
しかも売却額がいくらになるかもわからんのにさ。
自社株売却したら、社内の信用ガタ落ちだろうな。

＞自社がつぶれそうなら補助もらって買った自社株をすぐ売却して

自社株持ってる投資素人が、投資家より先に自社がつぶれる事を察知できるかは
わからない
株価が下がる前に売れるかもわからない


ローンがある場合はできるだけ投資をしない
（ローン返済よりも効果的でリスクの小さい投資がほぼ存在しないから）
というセオリーにも反しているし
投資をする場合は分散する
というセオリーにも反している

セオリーが必ず正しいとは限らないが投資素人であろう相談者にする話ではない

>130 ほか

なるほど。確かに前提を間違えていましたね。
満額1％が減税されるわけではなかったです。
ちょっと書きすぎました。

ですが、この議論はもともと、手持ち資金を残すなら、
税引き後１．８５％以上の投資をしないといけない、
という書き込みに対して、始まった議論ですから、
ローン減税がある以上、１．８５％もの投資を追求する
必要がない、という結論に変わりはないはずです。

また、年額200万円も繰り上げるという前提に無理があるかないか、
という話がその前段階にあったわけなので、今の議論はその付録のふろく。。。
という感じですね。別にいいですけど。

最近スレ主さんが出てきませんね。ちょっと呆れられているかも。

>133

それと聞きたいんですが、
住宅ローンより安い借金なんてあんの？

＞134
じゃあからまなくていいよ

＞135
うちの会社は100株単位だったかな？
口座に移管できて売れるよ
つーか好きな時に売れないならなんのための持株会でしょうか

＞136
同意です
僕がずっと言ってるのと同じです
有利子負債で1400万円も持ってるくらいなら
1000万円くらい返しちゃったほうが良いんじゃないのってことを言いたい
言い換えれば年間14万円も金利負担して現預金で持ち続けて
安心・ゆとりを確保する意味がよくわからないということです
1000万円返してのこり400万円は現金で持つか
400万円おうち100万円くらい自分の勝手知ったる株を持つ（持株会とか）でもやるくらいなら理解できるけど、ということ
書き込みよく読んでほしいんだけど
税後1.85％を確実に超えるリスクフリー投資なんてない、と思うしそう書いてるんですけど…
1.85％を超えるにはリスク資産に投資するしかなくなるので
リスク資産に投資するくらいなら借金返済の方が確実に1.85％の利息を負担しなくなるので
ある意味リターンが確実で良い場合が多いでしょう
1400万円も持って安心・ゆとり、というのはよくわからないけど
オプションとしては
１　14万円の金利を払って安心・ゆとりを買う
２　返済する
３　金利負担を超えるリスク資産を買って投資損益を享受する
の３つかと思った
あと他にも指摘受けましたが国債（リスクフリー資産）を買うというオプションもありましたね

＞137
ははーん、なるほど、ターゲットの利回りは1.85％じゃないよってことが言いたかったのね、わかりました
僕が言ってたのは1400万円も手元に持って毎年14万円も金利負担する意味がよくわからないということでした
話がずれてましたね

＞138
たとえば学生支援機構の奨学金は無利息のもあるし
きぼう２１も上限3％とあるけど僕は0.5％以下で借りてます
加重平均すると金利0.2％

おいおい、今度はショウガッキンの話かよ。それを世の中ではローンとは言わんよ。駄目駄目だな。

＞140
借金は借金でしょ

>139

だから、毎年14万円も金利負担をする必要はないって。

100万円ずつ14年間かけて積み立てていくわけでしょ。
仮に住宅ローン減税を考慮に入れなくても、最初の1年は
100年の1％だから1万円程度。14年の平均でも7万円程度で、
ローン減税を入れるともっと少なくなります。
話を大げさにしすぎていますね。

奨学金がローンだとしても、使えるのは文字通り学費だけに限られますので、
少なくとも予定外の出費に対応するローンとは言い難いです。
自分の子がいつどの程度の（つまり奨学金で賄える程度の）
学費が必要になってくるかについて、予定できないことはありません。
よって、予定外の出費のために（つまり安心やゆとりを得るために）
繰り上げ返済を置いておく、という論旨には対応しない話だと思います。
所得制限もあるわけで、かなりの割合の人にとっては「使えないローン」です。

もっとかみ合った議論をしませんか？

結局、変動に乗り換えた方が良いという結論になったのでしたっけ？
反対意見ありました？

俺だった変動に借り換える。
返済期間10年超えるのであれば、
10年固定も変動も金利上昇リスクは避けられないしね。
であれば差額を手元に残すなり繰上げするなりしておいたほうがトータルでリスク低いように思う。

結論というほどのものは出ていませんが、

借換費用：２５～４０万円程度
保証料の戻り：借換時に支払う保証料とほぼ同額
金利上昇の可能性：向こう５，６年はほぼゼロ

という前提については、たぶん共有できたのではないかと。
後はそれぞれの判断ですよね。計算例もたくさんあることだし。

＞142
きぼう２１は所得制限ないよ

あけ

結局、かえたのか？

このスレ懐かしい。
結局、変動に変えた方が得だったね。

変えたのか？変えたほうが得だったね。
まあ結果論だけど。増税もあるし、
あげられないのではないかな。

このスレが話題になるべき時。

借り換えたのか、どうなのか、狂ってるほど安いが。

10年固定の残年数によっては、10年固定に変更するのもありですよね。
ものによっては、変動金利とほとんど変わらないものもありますから。

残り15年なら10年固定ですかね？