主人が変動への借り換えを検討しているようですが、私は今のまま様子見でもいいのかと思います。皆さまはどう思いますか。ご意見いただければ幸いです。
＜現在の状況＞
夫（４４歳）：年収約６５０万円（退職金込み）
妻（３７歳）：年収約１００万円（パート）
１０年固定（３０年）：１．８５％ ２００８年２月ローン開始
残債：２９００万円
物件購入時の価格：約６０００万円
＊近くの新規物件の価格を見る限り、購入時から相場は落ちていないように思えます。
[スレ作成日時]2011-10-25 09:29:38
私は固定１０年１．８％から変動１．２７５％へ借り替えました。
同じ銀行だったので手数料は取られていません。
１０年以内に金利が１．８％を超えると損ですが、
残額が１０００万円位なのでいいかと思いました。
自分の経験で申し訳ないけど、スレ主と同じ様な年収だと繰上げは年間２００万位までが適当だと思うよ。そうすると３０００万円をちょうど１０年間で返済するような計画になる。万が一の金利上昇があってもあっという間に返せる自信があるのであれば別だけど、あえてリスクを犯して変動にする理由もないかもね。借り換えだというのが面倒だよね。当初の契約だったら変動からでもよいとは思うが。
住宅ローン減税で1％もらえるでしょ。
だから変動にして1％以下の金利で金借りて差額をポケットに入れておくのが一番得だと思うな。
ま、新築マンションを買うこと自体がマイナス数千万円からのスタートになるので投資としては下手な投資だけどね。まぁ奥さんへの生命保険だと思えば。
私の経験では、10年固定から変動に借り換えて正解でした。
4年足らずで残債を600万円も減らすことができましたし、
残り6年で政策金利が急上昇する可能性はほぼないでしょうし。
（仮に1パーセント程度上がったとしても、差し引きでは得ですけどね。）
おまけに10年固定終了後の優遇まで違います。
どこからどう見ても、借り換えてよかった、という結論ですね。
まあでも人それぞれですから、10年固定が好きな方は、
そのまま借り続けてはいかがですか。
幸い金利も低いですし。
３９さんの試算を元に推察すると、９さんの残債が減ったのは、４０００万円という高い借入金での利息減の効果ももちろんあるのでしょうが、繰上げ返済をがんばったからなのでしょうね。
あくまでもスレ主の条件でどうなのかという板なので、自分の場合に固執してムキにならないように。最後の言い方はちょっと捨て台詞的でいかがなものかと、、、（笑）
変動金利が上がる見込みはほとんどなく、変動への借り換えが有利。１１年目に同じ１０年固定を
選択するとおそらく今よりも１％ほど金利がアップするはず。金利アップを防ぐためには２年や３年固定を
選ぶようになるので、それを考えると変動は返済額は５年固定されるのでそっちのほうがお得。
住友信託SBIなら保障もついて金利は１％以下ですよ。
＞＞変動金利が上がる見込みはほとんどなく、変動への借り換えが有利。１１年目に同じ１０年固定を 選択するとおそらく今よりも１％ほど金利がアップするはず。
これじゃまるで宗教。
こう思う根拠を教えてくだされ。
39のように客観的な説明をしてくだされ。
>53
勝手に意固地になって自滅するのはかまわないが、39を見ると、0.875%と1.875%で用意ドーンで10年競争しても、たいして有利じゃないって計算になっているよ。金利の上昇を計算するまでもないんじゃないか。
10年間／3000万円の総返済額で比較して、154万円の差。借換のための諸経費分を差し引くと、10年でたいしてお得感がないと。
シミュレーションは、ここでできるよ。やってみたら同じ結果が出た。
http://www.hownes.com/loan/sim/
70万円／10年の差に惹かれて変動有利って言ってるのであれば、ギリギリですね。（笑）
>54
ごめん。やっぱり面倒だからやめにします。長い時間待たせて申し訳ないけど。
ざっくり暗算した結果では、たぶん、6年後の政策金利が、
1.0から1.5％ぐらいではないかと思います。
ありえない金利、、と言ったらまたこのスレが噴火しそうですね。
固定金利が不利になる根拠については、この前まで荒れていた
変動スレをご覧になってはいかがですか。
>55
39の計算は、その前提において、10年で完済、としている点で、
やや偏った試算になっています。何かの統計で読んだのですが、
完済期間の平均は、概ね、15から20年程度です。そうすると
もう少し金利は膨らみそうですね。後、言うまでもないことですが、
スレ主の10年固定が終了するのは6年後なので、39の計算は、
そこも的外れです。さらに、諸経費を80万円程度に見積もっていますが、
どんなぼったくりの司法書士、って感じです。今どき大手の都市銀行でも、
もっと低い見積もりを出してきますよ。
こんなレベルの低い試算を信じ込んでいるようでは、三流の営業マンに騙されてしまう心配がありますね。
他人の懐具合を心配しているぐらいなら、ご自身の身の振り方を考えてはいかがですか。（笑）
うわあ、自分で降っておいて計算式出さないんだ。好きにどうぞとか、捨て台詞がお好きなこと。
あとねえ、３９の文脈から諸経費に保証料入れて計算しているの分からないかな。
スレ主さん、借りてから４年経っているから今から１０年ってちょうど１５年くらいになるよね。
あなたの態度や読解力はレベルが低いってもんじゃない。だから、ギリギリなんだよぉ。
グッドラック。（笑）
あーそうそう。３９は、１．５の固定を奨めているようだから、それで今から１０年で比較してみたら。でも１．８５で今から１０年って、ある意味、それより条件悪いから、試算が的外れって言い切るのもどうかって思ったんだけどね。とにもかくにも、レベルが高い計算式が見れなくて残念だったよん。（笑）
うちは二年前に10年固定約1.87％、20年返済で3000万借りたけど、先日変動1.175％、30年に借り替えました。諸費用（約80万、後で30万戻ってきた）は組み入れました。
返済期間は12年延びたけど、借り換え前の年間返済約178万が、約111万になりました。
毎年40万繰上げ返済していけば23年で返済完了。総返済額も借り換え前と変わらない予定です。
もともと繰り上げしたつもりでキツめの返済期間にしたのですが、子供の教育費が予想以上にかかりそうなのに期間延長ができなかったので、支払いが苦しい期間をどうしようか考えて借り換えしました。
ボーナス払いが丸々浮いて（結局は繰り上げしちゃいますが）気分が楽になりました。
過去の例を出すなら金利は経済情勢と必ずリンクしてる。急激に金利上昇が起こるときはバブルを食い止める時。急激に金利が下がる時はバブルが崩壊した時。成長率の低い好況時は金利も大して上がらない。その逆も同じ。これは世界共通。
まるで金利が上がる時は必ず急激なような言い方は単なる無知か知っててワザと書いてるかのどちらか。
わはは、恥さらしの９さんの登場だよう。
保証料の払い戻しは年がたつとそんなに戻らないんですよ。だから、わたしなんかは計算から外してもいいとおもっているけど、、、あそうか、ギリギリだから、それでもうれしいんだよな。
変動でも借りても借り換え費用はかかるんだよおお。しらなかったあ？
比較の対象として言っているだけなのに、推論とかできないんだね。
漢字の間違いくらいしか指摘できないー？ こんなバカ上司がどこの会社にいるよね。
あら探しばかりじてないで、本質論をかきなよ。自分で「ふったこと」やったら？
あんたはバカ以上に恥知らず礼儀知らず。うちの犬より低能だよ。人間やりなおしたら。ばーか。（笑）
＜いけいけ語録＞
わからない人ですねえ。もう少し自分でも調べたらどうですか。
国語力がない。頭の悪い人に横から入ってきてほしくない。
まあでも人それぞれですから。
どうしても計算ができないというのなら、面倒ですけどやってあげますから
またお返事ください。（笑）ごめん。やっぱり面倒だからやめにします。
三流の営業マンに騙されてしまう心配がありますね。（笑）
はあ～。やっぱりバカだねえ。
もうどうしようもなく低知能。。。
小学生からやり直したらどうですか。レベルが低いのはあなたです。（笑）
うわあ、これはすごい。
「ちょうど１５年くらいになるよ」って日本語わからないんだ。
人工知能でもわかるのに。
私は自分で文書つくらないよ。部下にやらせているからね。
そうだなあ、あなたの類いの間違い探しはアルバイトの人にやってもらっているかな。
本当に恥ずかしくないの？（笑）
悪かったよ。つい面白くて悪ノリしていました。
確かに最近忙しくてストレスがたまっていたかもしれません。
申し訳ないけど、おかげで大分すっきりしました。
お付き合いいただいてありがとう。
そりゃ怒るよね。バカにバカって言ったら。
もう言いません。本当に反省しています。
明日早いからもう寝るね。おやすみなさい。お馬鹿さん。
保証料の話題が出てますが、私は借入れ3年で固定から変動に借り換えましたが、当初払った保証料が60万円。戻って来た保証料が40万円。借り換えで支払った保証料が40万円と差額は約10万でしたよ。
これは銀行に聞いた話ですが保証料の戻りは100%なのですが、手数料分がマイナスとの事。金融機関によって違うかもしれませんが。
ですから
>保証料の払い戻しは年がたつとそんなに戻らないんですよ。
これは正しいですが、借り換えで新たに支払う保証料も少なくて済むので結果借り換えで保証料の差額はさほどでもないという事です。
78です。
>保証料が60万円。戻って来た保証料が40万円。借り換えで支払った保証料が40万円と差額は約10万でしたよ。
訂正です。
保証料が60万円。戻って来た保証料が40万円。借り換えで支払った保証料が50万円と差額は約10万でしたよ。
＜9の遺書＞スレに関係あることはもう何も言えず、2011-11-14 22:11:11ご永眠されました。（笑）
悪かったよ。つい面白くて悪ノリしていました。
確かに最近忙しくてストレスがたまっていたかもしれません。
申し訳ないけど、おかげで大分すっきりしました。
お付き合いいただいてありがとう。
そりゃ怒るよね。バカにバカって言ったら。
もう言いません。本当に反省しています。
明日早いからもう寝るね。おやすみなさい。お馬鹿さん。
＜まとめ＞
プラン１：金利上昇リスクは考える必要なしなので、変動でがんがん繰上げ
プラン２：金利上昇リスクは怖い。今の変動金利が１０年続くとしても、総返済額で大した差はでな い。ただし、６年後では残債もけっこうあるので、金利上昇リスクに備えて、１０年固定で１．５ であれば、借り換え資金も１０年ででもとがとれるのでよい。
プラン３：面倒だし、だれの意見が正しいか分からないので、現状維持（幸い金利も低いし、変動金利が続 いても安心料としてはたいした額ではない）。
（番外編）：バカって言う奴がバカだーい。明日早いから寝るぅ。
＞これは銀行に聞いた話ですが保証料の戻りは100%なのですが、手数料分がマイナスとの事。金融機関によって違うかもしれませんが。
保証料の戻りが１００％なんて思わない方がいい。
保証料戻りは大体手数料として5％取る所が多いですね。５０万円だったら２万５千円。
後、一律数千円～１万円くらいな所も有ります。住信なんかは手数料無料です。
それと、保証料の戻ってくる額に借入期間が長いと戻りの額で不利になると言う事は有りません。
正確に言うと保証料は借入金額と期間で金額が決まるので借入５年後に借換ようが１０年後に借換ようが残債の額と残りの返済期間が同じなら１０年後に借り換えたほうが保証料で損をするような事は有りません。当然１０年後の方が残債も残りの借入期間も少なくなってますので保証料の戻りは少なくなりますが、当然借り換え後に払う保証料も少なくすみますので。
３５年で借りて３年くらいで完済するとほぼ満額近く戻って来ます。
８３のまとめをアレンジしました。皆さんどれがよろしいでしょうか。
プラン１：変動0.875%
→ 少なくとも今後１０年金利上昇リスクは考える必要ないと踏んで、低い金利でがんがん繰上げ。
プラン２：固定1.45%（当初10年固定）
→ 経済は予測不能なので、金利上昇リスクは怖い。今から10年後の安心と11年以降の優遇利率を得るためまた固定に借り換え。利息の差や保証料の戻りで借り換え資金をカバー。
プラン３：現状維持の1/85%（残り６年で終了後優遇１％）
→ 結局どれがいいのかわからない。金利は決して高くないので、変動金利との差は、安心料と考えればよい。
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
