購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART18】

4000万の販売価格のマンションなら
その内訳は

土地代1000万
建築コスト1800万
デベの粗利1200万

こんな感じでしょ。

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土地代も建築費もほとんど共有部の費用で、
区分所有権のある専有部はその半分程度かな。

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東京の注文住宅。
予算がないので、これがギリ。

【居住エリア】 東京都　城西区内
【居住物件】 　戸建て
【㎡数】 　　　敷地125㎡　建物100㎡
【物件価格】 　土地7200万　家屋2500万（諸費用除き)　
【駅まで徒歩】 8分（幹線道路の信号待ち含む）　
【管理費他※マンションの場合】
【勤務地への通勤時間】 　45分（ターミナル駅乗り換えと徒歩の20分含）
【周辺環境】 住宅街（一種低層住専　50/100地区）
【学区】　私立通学なので不明 　
【その他】注文住宅

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どっかでやってた奴だな。
あっちは、過疎っちゃったね。

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>>770さん
それって派生スレッドのスペック編でやってるやつだね。あそこは参考になる。

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１００㎡の戸建って、階段除いたら実質８５㎡ぐらい？階段下に収納はとれたとしても。それで１億って。

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１億近くかけても通勤４５分だもんね。
マンション派としてはこの辺が理解できないところだな。
いや、もちろん立派な家だとは思う。価値観の違いだろうね。

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＞７６８
そんなにﾃﾞﾍﾞの粗利が高いわけないだろ。
経費考えなよ。
素人のイメージってそうなんだよね。

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遅くてすみませんが、昨日のキッチンですが、うちはマンションで2700です。
マンションの場合はマンションに合わせて特注（といっても高級とは違う）
なので、実際にキッチンのショールームに行ってもない場合が多いです。

実際、オプションでなく食洗機をつけようと思い、面材の型番を見ようと
ショールームに行って、「あの機能とこの機能がある、こんな感じ」と
説明したら、「あの機能はうちの会社の機能にはなく、この機能はうちの
独自のものですから、両方あるものはありません」と言われた。
面材はほぼこれかな、と思ったけれど並んでちょっと違うと寂しいので
オプションで頼みました…

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>773
階段で15平米もないでしょ。
幅1mとして長さ15mってどこまで昇るんだw

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＞775
無視した方がいいですよ。
デベにコテンパンにされた例の人ですから。無視無視。

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>776
キッチンで2700万円って凄いですね。
うちはドイツ製で500万円くらいです。

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デベの粗利は土地、建物にそれぞれにオンしていると考えれば良い。

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>>773
マンションは壁真計算だから約１０％の減。
戸建ての階段スペースなんて元々の面積が広いから大したこと無い。
ちなみに、階段は４～７㎡程度だよ。
マンションは廊下が長いから、戸建ての廊下＋階段＝マンションの廊下のイメージですね。

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>>775
現実を知らない夢想家ですね。
現実ですよ

http://www29.atwiki.jp/fujimo-dia/pages/151.html

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折れ階段として、１ｍ×２の幅がいるでしょう。
メーターモジュールでも尺でもざっくり。
掛ける長さで３ｍぐらい。
面積で６㎡、
１階２階で×２で計１２㎡
実質９０㎡切るのでは。

４㎡や７㎡って一体何を言ってるの？

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戸建の建坪って壁心どころか外壁まで入るでしょ

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>783
これ見て計算してみれば。
http://www.sumu2.com/hearing/basic/vol3/04.html

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このエリアは6000万なんてマンションも戸建てもありません。

マンションは３０００万～４０００万で３０００万以下でも１００㎡をちょい切る位の南向きマンションが購入出来ます。
戸建ての土地も南向きの新興住宅地で坪１５万位です。
通勤はほとんど車かバスで世帯に2台（夫婦それぞれ１台ずつ）は車を所有しているようなエリアです。
親はマンション反対派です。多分このエリアは戸建て有利の感じが残っています。

私は団地住まいだったので高い所に住む方が落ち着くのですが、エリア的にマンションが資産になるのか？後で後悔しないか悩んでいます。

それと結婚して６年間、戸建ての貸家なんで自分達の生活音が集合住宅で迷惑にならないかどうか？の心配もあります。

こんなエリアでも２０年後のマンションの価値ってありますか？

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＞733
私はマンション派です。
ですが、そのような土地に何らかの事情で住まなければいけないとしたら、戸建ての方が無難だと思います。
おそらくその地域では、いいマンション（というか普通のマンションでさえ）無さそうですし。

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>１億近くかけても通勤４５分だもんね。

徒歩時間が自宅から駅まで8分
駅から会社まで10分（仕事の利便性でJR利用）
実質乗車時間は2路線で20分あまり。
都内の戸建てなら、億未満の予算から考え普通だと思う。
もっと金をかけるなら、通勤時間より環境と土地の広さにかける。
マンションさんには理解できないかもしれません。

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>>784
誰か平屋の話をしてた？

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>>786

近所にある築２０年のマンションの賃料を見ればいいですよ。
年間賃料×２０倍くらいが真の資産価値でしょう。

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>781、>783

実際の階段室の広さは、

直線階段だと、
尺モジュールで0.91*2.73=2.48㎡で、2階分で4.97㎡、
メーターモジュールで1*3=3㎡で、2階分で6㎡が多い。

折り返し階段だと、
尺モジュールで1.82*1.82=3.31㎡で、2階分で6.62㎡、
メーターモジュールで2*2=4㎡で、2階分で8㎡が多い。

なので、一般的には階段に依る有効面積の減少は5~8㎡くらいだと思います。
ただ、実際は階段室の１階部分は、トイレや階段下収納に使われるので、
実質の有効面積は、もっと広く使えます。


ちなみに、我が家は折り返し階段で、勾配と幅を広く取ったので、
階段室は2.275×2.275=5.18㎡で、2階分で10.35㎡です。

幅が広いし、勾配も緩く、途中に踊り場も付けているので、
子供が1歳半くらいで、手を繋いで上り下りできるようになりました。
2歳になると一人で上り下り出来て、今のところ落ちたことはありません。

そして、階段室が広く、床面を基礎まで下げているので、
とても広い階段下収納が確保できているので、使い勝手もいいです。
階段室が広くなるのは無駄では無いと思っています。

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>733

私は都心まで電車で1時間弱の地方です。
私の周囲では、戸建では4000~5000万円程度、
マンションは3000万円台の物件が多いです。

同じ駅を使って大体5000万程度で同程度の物件を考えると、

○マンション
-専有面積100-110㎡程度
-免振構造
-財閥系。
-駐車場は立体で各戸１台分確保
-エントランスまで駅歩1分

○戸建
-土地は200㎡前後(50坪未満の土地には家は建てられない)
-第１種低層地域
-6m接道で、通り抜けの車は殆どなし
-建物は120~130㎡
-大手HMの注文
-長期優良住宅。
-ただ、キッチンに1000万円のものを入れるとか、そこまで設備は拘らない。
-駐車場2~3台分は可能。
-駅歩5-10分。

といった物件になります。


価格帯に依らず、マンションは、
立体で各戸１台分の駐車場の確保が基本のようです。

戸建で駅までの距離が少し遠いのは、
第一種低層は駅から少し離れたところに分布しているからです。


職場が都心では無い場合は、車の出し入れの時間はネックになり、
駅近で買い物も徒歩で済むとしても、車を複数台保有する場合が多いです。

なので、マンションを買う人は、都心に通う人で、
週末しか車を使わない人が多く、地元で働く人は戸建の傾向が強いです。

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>794
土地は坪４０万弱ですか？
自分はマンションに住んでいますが
駅から５－１０分でその条件の土地がその安さなら快適な戸建てになるので
マンションじゃなく戸建て買うかな

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>>793
階段下のスペースって色々と使い道ありますよね。
一番オーソドックスなのは、やはり収納やトイレでしょうかね。
うちは収納とも考えたのですが、あえてそこの空間をギャラリーとして使っています。

イメージしにくいと思うので大体のイメージを10キーで表すと。。。（1,2,3=北、7,8,9=南）
2=玄関
9,6,3=LDK
5,8=階段
4,7=和室
1=水周り

ざっとこんな感じですね。階段は独立していて和室とリビングの壁の間にあります。
北玄関なので8の南外壁に縦長のFIX窓を入れて階段の蹴上げ部分をスケルトン（踏み板のみ）にして採光を取っています。5,8の床はタイル土間仕上げにして、季節毎にインテリアや観葉植物などを飾って楽しんでいます。
今はアロウィンの飾りつけをしていますが、これからの季節だとクリスマスツリーですかね。

まぁ、無駄な空間とも言えますが、ちょっとした遊びの空間があるだけで生活に潤いを与えてくれすので非常に満足しています。

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>795

>土地は坪４０万弱ですか？
そうですね。

5000万を超すマンションも作られましたが、
車関係が不便なので、地元の人は殆ど買いません。

また、都心までの距離を考えると、都心通勤者も、その値段を出すなら、
もっと都心に近い物件を買うのか、あまり人気はありません。
結局、3000万円台あたりのもう少し狭いマンションがボリュームゾーンのようです。

この辺りの特殊事情で、そこそこの収入の雇用が多いというのもありますが、
この辺りでは4000-5000万程度で、駅から少し離れた第１種低層の戸建が人気です。

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埼玉県の東武東上線久喜駅とかならそういうのあるよ。
東京駅まで電車の時間で１時間くらい。

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この辺りの特殊事情とのことで、
北関東の車関係か、
筑波エクスプレスの学園関係密集地とみた

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マンションさんの言い分で戸建ての価値を考えると、
1階以外の床面積は土地面積にプラスされるべきだよね。
40坪の土地に1F20坪、2F20坪の家を建てたとすると、
40坪+20坪=60坪分の価値と見るべきだよね。
固定資産税は40坪分だけど、利用価値は60坪。
坪30万1200万の土地を1800万分使えるわけです。

一方、マンションは40坪に20階建で20世帯入居すれば
世帯辺り2坪くらいしか土地代がいらないはずなのに、
何であんなに高いのかな。

要するにマンションさんのコスト的なライバルって、
注文住宅じゃなくて、平屋建ての家なんじゃないかな？

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＞800

建蔽率と共有スペースがあるから実際は3～4坪程度でしょ。
だからマンションの値段中の土地代は坪300万のエリアでも1000万ちょっとかな。

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追加

田舎と首都圏でマンションの値段の差がなぜあれだけ開くのか不思議なんだ。

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高くても売れるからでは？
競争率高いと何でも値上がりするやん

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>802

賃貸家賃が全然違う。　維持費は首都圏でも田舎でも、対して変わらない。
資産価値は、もっと差が大きい訳です。

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＞803

田舎の4000万のマンションと、首都圏の7000～8000万は同じか。
差額はデベの丸儲けだな。

3000万払ってでも首都圏に住みたいの？

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資産価値で生活が豊かになるわけないじゃないけどな

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まぁね。
不動産投資なら資産価値を考えるけど、
自分の住家としては機能を優先した方が生活が豊かだと思う。

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賃貸家賃の話、戸建さん如何ですか。特定の豪邸以外、明らかに不利と思われますが。豪邸でも成約率は厳しいでしょうし。また金があるから貸さないから関係ない、で議論終了でしょうか。

この賃料の話は売却時の流動性含めた市場性と直結するのでとても重要だと考えますが。

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マンションの駐車場の維持費は田舎でも都会でも変わらないですよね。
でも、田舎だと駐車場代は数千円のものが、都心だと3万、4万取られます。

駐車場代は、実際の維持費で決まっているのではなく、
周囲の駐車場の相場で決まっているように思えます。

このマンションの駐車場代は、最終的には何に使われるのでしょうか？

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>一方、マンションは40坪に20階建で20世帯入居すれば
>世帯辺り2坪くらいしか土地代がいらないはずなのに、
>何であんなに高いのかな。

40坪に建てられる１フロア１戸のマンションの専有面積
はおそらく２０坪くらいでしょうか。
土地の持分が２坪となると容積率は1000%で住宅地では
ありえません。
容積率1000%は再開発による割り増しを除くと商業地しか
ないので駅前０分みたいなエリアになります。
持分２坪でもかなり高額になると思われます。

>田舎と首都圏でマンションの値段の差がなぜあれだけ開くのか不思議なんだ

建物グレードの差もありますがやはり土地の取得コストの差ですよね。

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>>809

駐車場代金は管理費（駐車場以外も含みます）に使われる他
その一部、または全部が修繕費として積み立てられます。

管理組合の主な収入＝管理費＋修繕積立金＋駐車場利用料

例えばうちのマンションは駐車場利用料金が平均すると３万円。
そのうち２万円が管理費会計に入り、１万円は修繕費として
積み立てています。

ちなみに管理費会計のうち駐車場収入は５０％を占めますので
もし駐車場を借りる人がゼロになったら管理費を２倍にしないと
やっていけないことになります。

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まあ田舎だと平置で駐車場維持コストもあまりかからないかも
しれませんが、機械式駐車場だと１パレットあたり将来の交換
費用含めて１万くらいとらないと赤字になるようです。

駐車場料金が一万以下のマンションは要注意です。
駐車場維持料金を管理費から支払うことになります。

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>810
>40坪に建てられる１フロア１戸のマンションの専有面積
>はおそらく２０坪くらいでしょうか。
都内だとこんなマンションが本当にあるのでしょうか。驚きました。

私のイメージでは、実籾のユトリシアや稲毛のプラウドのような
ものを想定しました。40坪（120㎡）としましたが、
一般的な居住空間は30坪（90㎡）程度だと思うので、
共有部10坪とみても世帯辺りの持分は数坪でしょう。

しかし、これらの低価格マンションでさえも近隣の建売物件より高額であり、
誰が儲かっているのか、気になって夜も眠れません。

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トヨタ自動車はどこよりも儲けているけど、トヨタ車を買った人が損をしているのでしょうか？
経済がわかっていない人の、あまりにも幼稚な考え方では？

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名古屋圏のマンションは、自動車必須の場所だから、世帯数+αの駐車場があった。
東京区内のマンションは世帯数の１／３ぐらいの機械式駐車場があるが、動いている所
を殆ど見たこと無い。何処に行くのに使うのか？機械式ってどの位時間がかかる？

１世帯２台の駐輪場の修理なら分かるが。　駐車場の補修に管理費を使うのはおかしいし
家の修繕に駐車場料金や管理費を使うのも変？　別会計ではないか？
修繕積立金は面積に略比例だが、家の値段は階でぜんぜん違う。

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細かい会計が気になる人はマンション向いてないね。
気持ちも財布も余裕がある人じゃないと。

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＞815

というか駐車場代がなぜ管理費に回されてるのか理解できないんだが。

駐車場の何を管理するんだ？ゴミ拾いが月2万もするか？

管理費ごまかすための粉飾じゃないか。
機械式の場合大問題だよ。

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>>811
東京では駐車場が1世帯1台以下が多いということは、
マンション自体の管理費は2万円以下なんですね？
管理費会計の半分が駐車場代・・・なんか変だな、と
地方戸建住みは思ってしまいます。

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管理費は一万以下ですよ。車に乗らない人は負担が少なく有利だと思います。

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好みの問題。
一般論としてロジックでどちらかに決まる問題じゃない。

それぞれのメリットとデメリットを書き出して
本人にとってどっちが良いか決めたらいいだけ。

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戸建ては建てるまでが大変。つまり土地取得や建築にまつわるトラブル。
マンションは住んでからが大変。つまり住民同士や管理組合にまつわるトラブル。
…な場合が多いという印象。それぞれのコミュの様子を見て。

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>811さん

お返事ありがとうございます。
駐車場代は管理費や修繕費の形でマンション住民に還元されるんですね。

ならば、駐車場を使用している人と、していない人では、
受けているサービスが違うので、
まあ、いいのかなと個人的には思います。

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お人好しですな。

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マンションさんは戸建てとの比較を諦めて、自らを納得させる方向に転換？
4000万円程度のマンションで、いくら利便性や駅近メリットを喧伝しても
現実には存在しないからでしょう。

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マンションは住んでからが楽。
管理も掃除もメンテナンス、セキュリテイーも全て管理会社まかせ。
住民とのコミュニティもエレベーターでのあいさつくらい。
住んだことのない人には分からない快適さですよ。

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管理費払ってるんだから当たり前では？

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自分の家の敷地内に他人がいること自体違和感、
それが楽とか、さすが長屋生活が長いと浮世離れした感覚をお持ちでいらっしゃるw

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>>814
トヨタは最近はそれほど儲けてないですよ？
あなたの経済的感覚が幼稚だというのがこの一文からもわかります

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>>827
それに関してはコミュニティ意識の持ち方の違いだと思うよ。
専有部分に他人が侵入するわけでなし。


自分と違った選択をしたというだけでばかにしたり否定するのは間違ってるよ。

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>自分と違った選択をしたというだけでばかにしたり否定するのは間違ってるよ。

825に対するコメントですか？w

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>>824

>>821ですが、マンションに住むとトラブルが多いという風に受け取られてしまったのならごめんなさい。
表現が悪かったようです。
マンションにまつわるトラブルの内訳が、住んでからのものの方が多いという意味です。
大部分の方がなんら問題なく住んでいることはわかっています。

それと同時に、戸建てを建てると必ず契約後不当に値上がりしたり欠陥住宅や境界線問題などのトラブルに巻き込まれることが多いと言いたいわけでもありません。
あくまでもトラブルの内訳についての印象です。

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アンカーミスです。
>>824ではなく>>825へ

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＞さすが長屋生活が長いと浮世離れした感覚をお持ちでいらっしゃるw

自分と違った選択をしたというだけでばかにしたり否定するのは間違ってる。

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>>822

本来は駐車場収入は管理費会計（管理会社にキャッシュアウトする）に
入れないほうが望ましく修繕費として内部留保するのが理想です。

ただそうすると管理費が一戸３万円とかになってしまい、高級マンション
でもないかぎり売れなくなってしまうので駐車場使用料という名目にして
いるに過ぎません。同じことなのですが駐車場なら受益者負担という観点
や周辺の相場があるので取りやすいだけですね。

駐車場の管理費（機械式だと電気代がバカになりません）を一般管理費から
支払うのはおかしいという声もありますが、駐車場は共用部なのでしょうが
ないですね。１階の住民がエレベータを使わないからといってエレベーター
のランニングコストの負担を免れないのと同じです。

よく管理費が高い安いという議論がありますが、駐車場収入をどのように
使っているかを見ないとなんともいえません。

もしマンションをお買いになるのであれば、駐車場収入をどのように配分
する計画で管理費が決められているのが質問してみてください。
配分に正解はないのですが実情を理解して納得することが重要です。

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＞８３３
その人は頭おかしいので無視するべきだと思うよ
あいてにするだけ時間の無駄

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バルコニーや専用庭って、使用料を取るということは自分の庭では無いって事ですか？
あまりいじってもいけないんですか？

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>>836

普通は共用部になりますね。正確には専有使用権付き共用部です。
駐車場と違ってバルコニーや庭を使わないからといって使用料の
支払いは免れません。
その代わり共用部なので破損したりしたら組合の費用で修繕補修
されます。固定資産税も全額負担する必要もありません。

どこまでいじっていいかについてはたいてい規約があります。
庭であれば木を植えたり芝を張ったりくらいはOKのところが
多いですが、道路とつなげて駐車場にしたりするのはNGでし
ょう。

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マンションって玄関ドアがイヤ。なんであんなに団地っぽいの。

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>>838

それは耐火構造にする必要があるからですね。
木のドアとか消防法上つけられませんので。

東雲のCODANとかガラスのドアとかついてて
団地でも斬新だとおもいますが。

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>833,835

さすが長屋生活が長いと浮世離れした感覚をお持ちでいらっしゃるw

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>838
玄関ドアは自分のものじゃないから，仕方ないんじゃない。

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>>841
マンションで自分の持ち物ってどこなの？

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842
そんなこともしらないの？

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自分だけの持ち物は壁紙の内側の部分です。空間を所有するなんて区分所有法ってシュールだよね。

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マンションの隣の部屋との境界の壁は、マンション住民全体の共有物ですよね。
勝手に壁に棚を付けるとかしてはいけないんでしょうか？

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いいよー

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壁の真ん中が境界線。
例えば20cmの壁なら自分の部屋側10cmは専有部分なので、
10cmの釘を刺すのは問題ない。それより長い釘とか刺すのは基本NG。

まぁコンクリなら普通のドライバ等で境界線までねじ込めないけどね。

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釣りはやめましょう

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戸建ての良さが全然伝わってこない。
単独所有という響きに酔うしかないの？

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マンションだって単独所有できますよ。
「鈴木マンション」みたいな賃貸併用住宅よくありますよね。

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＞単独所有という響きに酔うしかないの？
酔うと響き良く聞こえるのは区分所有という言葉にでしょ？
単独所有が良いと思うのは、現実を冷静に判断した場合じゃない？

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ごもっとも

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単独所有？なにそれ

所有するというのことは単独で全ての権利を持つことだろ。

区分所有なんて所有のまがい物。言葉遊びだね。

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戸建だって単独所有とは限らないだろ。
うちは嫁との共同所有だし。

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マンションの共用部分は、共有所有してるわけでしょう。
単独所有という言葉は、共有所有に対して、占有しているって意味じゃないの。

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所有は自分の物としてもつことだから、マンションは専有空間を持っているだけ。
物として所有する価値のあるものはない。
分譲価格は空間の価格としては高すぎる。

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そうは言っても市場価格として成立しているからね。
あなたが理解できないだけでしょう。
地方の人が東京の地価を理解できないのと同じだよ。

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まあ土地だってくずれたり水没したりもあるわけですから。
単独所有だから絶対安心ってわけでもなく。

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>そうは言っても市場価格として成立しているからね。
>あなたが理解できないだけでしょう。
>地方の人が東京の地価を理解できないのと同じだよ。

マンションは市場価格といっても、路線価格や基準地価とは別物。
価格指標として参考にならない。

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区分所有？っていう人は、貨幣経済以前の物々交換の時代の話なら解るのかな。所有が明確だし。でもそれこそ浮世離れだね。
契約社会はどんどん複雑化してくよ。

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>>860
煽りとしてはイマイチだね。
何時ものマンションさんの爆笑を買う擁護説を希望します。

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不景気だから、マンションなんか買えるわけない。
ないものはないのだ。

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＞859
実体経済が何もわかってないですな。
路線価と市場価格、実体経済はどっちだと思う？

騙されて僻地の一戸建てとか買わないでくださいね？

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マンション価格の２割くらいが、デベロッパの儲け。土地の値段は、路線価から分かる。そこから外れて極端に高い安いなんて、そうそうない。

そこから、占有部分の価値は、大方割り出せる。戸建ての建売りも、基本は同じ。

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>861
じゃ、君だけは自給自足経済人に訂正。

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とりあえず戸建＞マンションというのは分かった。

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>865
いまいち。

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