神楽坂駅近くのガソリンスタンド跡地に
プラウドが建つようです。
住所: 新宿区矢来町43-5
階数: 地上12階、地下1階
住居数: 66戸
竣工: 平成25年3月予定
【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2011.10.14 管理担当】
【物件URLを追加しました。2011.10.14 管理担当】
[スレ作成日時]2011-10-10 15:58:19
神楽坂駅近くのガソリンスタンド跡地に
プラウドが建つようです。
住所: 新宿区矢来町43-5
階数: 地上12階、地下1階
住居数: 66戸
竣工: 平成25年3月予定
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[スレ作成日時]2011-10-10 15:58:19
駅近・神楽坂ブランド・プラウドブランド・価格設定が想定より
安かった…こんな理由で、結局すぐに売れてしまうのかなあと
思ってます。私は検討してますが、部屋の間取りがイマイチで
踏みきれないでいます。
市ヶ谷の話が出てましたけど、ブランズ(田町の方)はやはり駅近
なので惹かれるところはありますね。色々な書き込みを見てしまうと
気にはなりますけどね。
まだ残ってるみたいですけど、売り方の問題なのですかね。
プラウド九段南の情報も早く出ないかなと待ってます。
慶応と成蹊か。。
子どもの受験戦争で心底疲弊している(してしまった?)のでしょうか?ご愁傷さまです。
ブランド好きなのですね。だったら東大は例えるならどこなのでしょうか?
ダイレクトメールに載っているA type、B typeは73.58m2と70.79m2ですが、リビング(約12畳)以外の3洋室は最大6.3畳で、7畳を超える部屋がありません。70m2台で主寝室が7畳以上の間取りはないでしょうか?
プラウド神楽坂の近くには、20時過ぎまで預かってくれる学童保育はありませんか?。ネットで探しても見つかりません。
小学校は14時頃には終わってしまいます。この辺りで共働きで小学生がいるご家庭はどうしているのでしょうか?
なるほど、ありがとうございます。でも、こちらの仕事が終わって迎えに行くのは20時過ぎ。一、二年生でそれまでやってる習い事は無さそうですね。仕事が早く終わるなら習いごとでもいいのですけどね。
マンション自体は平均的な作りで、交通量の多い早稲田通り沿い。しかし神楽坂駅2分で南向き中心という極めてわかりやすいコンセプト。いつもながらプラウドはすぐに売れてしまうだろうから、欲しいなら値段にこだわらず買うのみ!ということになるのでしょう。
でも商業地域に接する矢来町の端付近は、そもそも坪単価いくら位のものなのでしょう。プラウドブランドの魅力(魔力?)のためか、私には坪単価350弱の価格がお買い得に見えてしまうのですが、もしも他の非財閥系デベロッパーでも、皆さんこの価格で買いますか?それともプラウドだから買うのですか?(それもありだと思いますが。)
>NO.133
ここがあります。
http://www.popinzu.jp/institution/kidskagurazaka.php
>NO.139
320だろうが、350だろうが、380だろうが、
10%前後の価格の違いはあまり問題では無いと思いますよ。
それよりも「自分がここに住んでハッピーに感じるか
どうか」がポイントじゃないですかね。それは自分が
住まずに賃貸用の投資として考えるときも、同じスタンスで
考えるべきだと思います。
さて、この土地は駅まで近いし、いざというときは江戸川橋
や牛込神楽坂まで歩いていくことができますから、利便性は
高いと思います。しかし、雨の日は、駅前の狭い歩道のところで
通行人同士の傘が当たり、けっこう面倒です。この歩道の部分、
新宿区が買い上げて、歩道を広くしてほしいですね。
BタイプとCタイプは共用廊下側のオープンポーチ内に開口するアルミ縦格子窓があります。居室の窓が共用廊下に直に接しないための工夫と思います。
これなら室内の光や音のプライバシーは一応保たれると考えて良いでしょうか?
近所(水道町)なので見学してきました!城南エリアに買ってしまったので今回買えないのですが、立地、値付、仕様、売主共にとても良い物件ですね。1〜2ヶ月で全て売れそうな気がします。
No.139さん
No.148です。城南で購入前、都心(神楽坂含)でも探しておりましたので、私見を述べます。
製販管一体で、ブランド力に定評のあるディベ、且つ都心エリアで供給少なく人気の神楽坂エリアであれば、この価格は妥当だと思います。もちろん人件費、設計フィー等が無名ディベよりも乗っていると思いますが、神楽坂駅徒歩2分で野村、南向き整形で設備整いこの価格であれば妥当です。現在、都心エリアより安くなる筈の城南エリアでもこれより高くなっている物件が散見されます。
また、製販管一体ディベは、設計部隊がゼネコンをきちんとハンドリングして使い易く作り、管理部隊が何かの時に逃げずに責任を取ってくれて管理状態が良好である場合が多いです。リセールの際もよく広告に「〇〇不動産旧分譲」とあり、ブランド力が働いていると思います。よって、三井・三菱・野村あたりである程度条件に合い、まあまあ気に入るものを買っておけばあまり大きな失敗はないと思います。逆にゼネコン設計施工の物件、工事や管理を外注丸投げの物件は安くてもオススメしません。
欠点を挙げるとすれば、モノ周りでは駐輪場が戸数に対して少ない事、歩道幅があまり無い事、カネ周りでは引渡が平成25年5月なので、ローン控除額が本年より少なくなってしまう事、新築住宅の5年固都税減免が無くなってしまう事、消費税の動向が不透明な事でしょうか。
以上、ご参考になれば幸いです。
二年住みましたが、大手町、日本橋周辺通勤のDINKS〜子供一人位であれば、とても便利で住み易い街だと思います。
リセールバリューはどれくらいなんでしょうか?
この辺で中古で70平米~の物件って以外に出てこないので気になります。
駅徒歩2分は魅力ですが・・・
日当たりが気になるのですが、予算的に北側の東住戸を検討しています。
現在真四角の建物で東向きに居住しているのですが、こちらの北側の東向き住戸は、南側の別住戸が南からの日当たりを遮る様になるのでしょうか?
建物が正方形ないため心配です。
真四角の東向きの部屋より日当たり悪いでしょうか。
詳しい方教えていただけませんでしょうか?
神楽坂という地名は知っているのですが街のことをあまり知りません。
雰囲気的に想像すると熟年のご夫婦などが暮らすと似合いそうな大人の街という感じでしょうか?
ところで営業さんも大変ですね。
掛け持ちとなるといろいろ質問するのも気の毒に思えてきます。
たぶんこの掲示板は営業さん禁止ではないと思うので、余裕があるときにみなさんの疑問へのアドバイスとか詳しい情報とか投稿していただくとあわただしい現場でお互い困る事もないのでは。
売るための嘘とか過大評価は無しにして頂きたいですが。
不満の捌け口の方もいるでしょうけど大部分は検討するための情報収集が目的で掲示板を利用していると思うので、良識のある営業さんの投稿は自分的には歓迎ですよ。
>ところで営業さんも大変ですね。 掛け持ちとなるといろいろ質問するのも気の毒に思えてきます。
優しい気配りですね。しかし、真剣に検討する立場としては、質問も出来ずに宣伝だけ聞かされるのは困るのではありませんか?
正直、この値段を手ごろという人の年収はいくらかと聞いてみたい。
年収の5倍~6倍くらいが定年まで20年強の30代後半のサラリーマンとしてぎりぎりの線だとして、
ここの価格だと、年収1200~1400万くらいが想定されるってわけでしょう?
絶対水準として、決して安くはないと思う。
このあたりの中古物件とも比較してみたい。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
坪300万台14.9% 坪400万台前半44.8% 坪400万台後半23.9% 坪500万超16.4%67票SAMPLE