擁壁のある土地

一つ聞きたいですが、そのよう壁の足元に排水用のＵ字溝がありますか？

最大の問題点は
・家に入るのに階段（15段以上）があり、老後は少し心配
だと思います。老後はもちろん怪我したら家に帰れなくなる心配もあります。

擁壁部分の２ｍの車庫って、掘り込み車庫ですか？

あと、売り主はどこですか？
(擁壁を造成したところ)

>階段（15段以上）
これこそ健康住宅ではなかろうか。
カロリー消費には持って来い。

雪の日は注意。

それだけ急な南ひな壇なら北道路の方がいいんじゃないか？

>>02
すみません確認してません、、、区画図にはそれらしきものは無いです。
この区画の両隣の区画の前の道に、道を横切るかたちでそれらしき絵が書いてありますが
これのことでしょうか？？

>>03
怪我、、、そこは盲点でした。そうですよね、骨折でもしたら大変ですよね、、、

>>04
車庫のかたちをした鉄筋コンクリの塊（シャッター付きのユニット）をドンと置いて、
それを取り込むように擁壁を造成する？とか、そんなイメージと聞いてるんですが。
（すみませんうまく説明出来ません…）

>>05
屋内の1F⇒2Fの階段以上の段数ですからね、、、
でもこのあたりにはこういう区画が多いんです。山の斜面を切り取って開発してるので…

>>06
そうですね。一応、積もるほど降るのはあっても年に数回程度のはずなんですが、、、

>>07
ここの分譲地は全体がちょっと異形なため、北道路の区画が少ないんです。
おまけに、構造上（うまく説明出来ないんですが）ここの北道路区画はちょっと使いづらい
面があり、北道路の区画は避けたいな、と。

屋内の階段よりも、屋外のコンクリートやレンガで出来た階段なら
落ちれば死の確率が格段に高いよ
そんな家を見たときに、ここから落ちればイチコロだと思ったことがあります

んん、まだ造成していないの？
もしかしてボックスカルバートを車庫にして
その上にも建物を建てるとかじゃないでしょうね？
擁壁物件は難しいですよ。
２さんが言ってたＵ字講とか水抜き穴とか排水がちゃんとしていないと
いけないし、耐震性の問題もある。自分なら、
できれば、大手とか自治体が分譲したところ意外手を出したくないですね。
山を切り取ってるので盛土ではないと期待したいですが。

建築に詳しい方に見てもらったほうが良いのではないでしょうか。
それに、皆さんが言ってるとおり、１５段はきつい。

以前、住んでいた家が、かなりの階段がありました。
道路より4ｍくらい高かったと思います。
ある日、子供が足の骨を折って、松葉杖になってしまいました。
階段を松葉杖で歩くのが、心配を通り越して、恐ろしかったです。
さすがに中学生になった子供を抱っこもできないし、
ただ、介添えのようにそばにつきそうだけでした。
自分自身が膝を痛めた時も、階段の上り下りがつらかったです。
今は、玄関前に4段の階段のある家に住んでいます。
その4段だけでも、ぎっくり腰の時はきつかったです。

１５段くらいの階段なんて外に出たらいくらでもあります。
ましてや４段の階段なんて・・・いくらなんでもそれがきつけりゃ
外出不可能ですね。

皆さんがおっしゃるように、15段超はやはりきついかなぁ、というのも悩みの種でした。
当初は、私も>>12さんがおっしゃるように『こんなの平気だよ、慣れ慣れ。』と思っていましたが、
別の売り土地物件で3mの擁壁に上ってみて、そこは階段が結構急だったんで怖かったんですね。
で、今回の図面を見る限り同じくらいの斜度（しかも今度は4m、、、）になりますので
どうなのかなぁ、という不安はありました。
ただ、他の部分が良い（と思っていた）為、大丈夫だと思い込もうとしていたたかもしれません。

>>10
はい、現在造成中の物件なんです。
そうです、そのボックスカルバートというヤツでした！（すみません、名前を失念してました）
それを擁壁の中（4mの内の下部）に組み込むようなかたちで造成していくそうなんですが、、、
これを使うことに何か問題があるんでしょうか？
また、盛り土かどうかというのもよくわかりません。これについても盛っているとなにか問題が
あるのでしょうか（本当に素人で質問ばかりですみません、、、）
ちなみにこの物件を開発しているのは、地元に昔からある中小不動産会社です。

住宅用土地が少ない都市部は擁壁物件が少なくないと思われますが、10さんが書かれているように擁壁のつくりがしっかりしていないと雨や地震などで大変な事になります。また、擁壁のある土地では擁壁から距離を取らないと基礎を作れないため、建ぺい率以上に一階の床面積に制限が出てくるみたいです。

>>14
この物件の周囲は坂が多いため、同じようなやり方（上記のボックスカルバートというやつを
使って車庫を作り、擁壁の高さは2m〜4m程度）での開発物件が多いところなんです。
ただ、他のところが今回の物件と同じ業者の開発なのかどうかはちょっとわからないですが、、、

擁壁からの距離の件、とても気になります。実際にはどのくらい距離が必要なのでしょうか？
業者の営業は、周囲50〜60cm程度離して建てると言ってましたが、、、

>周囲50〜60cm程度離して建てると言ってましたが
高さ４ｍで５〜６０cmか・・・・
まぁいくら切り土でもＲＣ基礎幅の４〜５ｍ分は客土になるわけだから
改良は必要なのは言うまでもなく、ＲＣの作り方に家の命を預けるという
ことですね。

ボックスカルバートを山の斜面の切り土に埋め込むの？
それともボックスカルバートをドンとおいてその上にこれから
盛土して造成するの？

神奈川はボックスカルバートの傾斜地分譲多いでよね。我が家も神奈川でスレ主さんと同じような建売を購入しようと契約寸前までいきました。が、最初に両親が言った一言「あと数年したらこの階段は登れないな。」が引っかかり将来自分たちも辛いなと思い辞めました。日々の生活の上り下り（朝の新聞取り〜帰宅まで）の回数考えたら結構大変だと思いますよ。

こちらの板、拝見しました。
ボックスカルバートですか〜。例の物件でしょうか？。
建物を建て替える時の事なども考えられましたか？
擁壁が高いと施工代金も上がりますよ〜。
子供さんがいらっしゃるのでしたら、注意が必要です。親戚の子は擁壁から落ちて
大けがしました。土地は子供に残す財産として考えて見てください。
あと造成工事図面は必ず貰いましょう。Ｎo．０２での質問も有るように、おおかた
図面で解ります。Ｕ−１５０の様に記されているはずです。

ウチのあたりも高台で、擁壁が多いんですが、
殆んどＬ字擁壁か、一軒一軒掘り込み車庫にして造成してますよ。
(掘り込み車庫もカルバートみたいなものかもしれませんが）
が、先日、建売業者がボックスカルバートを数個運搬してきて並べ、
その上に盛土して、むりやりひな壇にしてしまったのです。
そしてカルバートの上にも建物を建ててる。
大丈夫なのかと皆で噂してましたし、安いけど、なかなか売れませんでした。
おそらく、奥行きのある土地を前後に区割りして分譲するためだと思うんですが。
一番の被害者は後ろの高台の住人です。当然下の道路の位置に建つものと皆
思ってましたから。知人はひどく落ち込んでました。

ですから、埼玉では(ｗ)ボックスカルバートは、ローコストな感じで
良いイメージはありません。
神奈川は地価が高いから、結構なお値段になっちゃうんでしょうか？

つ「地価駐車場の上に建築は可能ですか？」

不等沈下が怖くて擁壁物件は最初から検討しないようにしています。
全切土は高くて買えないと思いますが、全盛土の方がましかな？

基本的にボックスカルバートの上に建物は載せないと思います。ボックス部分を避けて建築し、庭にするか、載せてもウッドデッキなどです。載せるのであれば強度の高いものがあるそうですが価格も高いため大概はハウスメーカーがＲＣ造にて自社建築すると思います。以前ボックスカルバート車庫の見積したことがありますがすごく高かったです。（何百万単位ですよ）

みなさんのご指摘通り、ボックスカルバートの上に盛り土（2mほど）して造成します。
さらにその上には当然の如く建物も乗ると思います。

この物件の周辺ではこういう造成されてる場所が結構ありまして、これが当たり前に行なわれて
いることなんだろう程度に認識していました。それがまさかそんなに危ないこととは…
造成後の地盤改良工事についても『必要になるかどうかはわかりません』と言われておりますが、
>>16で書かれている通り、ほぼ当たり前のように必要になる可能性は高いんですね。

こうして色々聞いていると、ますます二の足を踏んでしまいますね、、、
とても参考になりました。


ちなみに『盛土』って、よそから運んで来た土を盛って造成するって意味ですよね？
『切土』ってなんでしょうか？

元の地盤や地山を切ること（こちらの方が望ましい）です。

自分はスレ主さんと同じような家（横浜市の東戸塚）に２０年暮らしました。
一応駅徒歩圏だったけれど、坂道や階段で仕事帰りは憂鬱そのもの。
もう階段や坂道はコリゴリです。
今は駅徒歩圏の平坦地暮らし（茅ヶ崎市）。
楽で良いです。

論点をずらしちゃいますが、４ｍの敷地をあがるのに１５段は少なくないですか？
単純計算で１段が26.5cm位になりますね。
ウチは１段が18cm位です（敷地の高さ1.6ｍ）
かなり段差があるように思われますが、体が不自由になった時に大変そうですし、転倒したときのダメージも大きくなりそうです。
駐車場の件もあることだし、慎重になられた方が良いように思います。
私も土地探しで苦労したので心中はお察しいたしますが・・・

確かに１５段は少ないですよね。
２ｍ擁壁でもそのくらいありそう。
敷地も広くないですし、かなりの急勾配な階段になりそうですね。
高所恐怖症の自分には考えられません。

ボックスカルバートの上に建物というのは絶対やめた方が良いですよ。
一戸建ての場合、不幸にも欠陥住宅にあたった場合、お金を貯めて
立て直せるというのがありますが、そのような土地の場合、最悪、土地も
なくなってしまうかも、しれませんよ。(いや、勿論最悪の場合ですが)

はじめまして。
擁壁物件、気にされるお気持ちわかります。
実は、私は擁壁物件を購入しました。

3.5メートルの壁の上に土地がある感じです。
うちの場合、さらに5メートルくらいの間知ブロックがあり、
さらさらにその上にはモルタルの吹き付けがあります。
山しょってる感じですね。

どーしても海が見える物件が欲しかったので、
そこは飲み込みました。
逆に山も楽しもうという感じです。
普通の人であれば一生に一度あるかないかの買い物です。
慎重になるお気持ちわかります。

私は、擁壁の壁にあるパイプを見ました。
水がたくさん流れたような跡があうるかどうか、
傘を突っ込んで排水の状況を確かめたりとかしました。

高さの面で言えば、ベビーカーとか大変だな・・・って思ってます。
カルバートの車庫にベビーカーも入れちゃうのがいいかなって考えてます。

これから建物をやるので、間知ブロックからどの程度の距離を取って、
建築できるものなのか知りたいです。
もし、知っている方がいらっしゃいましたら、ご教授下さい。

はのさん
壁とブロックで8．5ｍ以上の擁壁なんですか？
さぞ、眺めは良いでしょうね。

ブロックからどの位離して建設可という事ですが、地盤にもよると思いますので、
家の建設を依頼するところに地盤調査してもらい、地盤補強、杭などともに
検討されたら宜しいと思います。

水抜きのパイプを気になさってますが、
実はちゃんとした擁壁はきちんとした排水ルートで側溝や下水に排水してあり、
水抜き穴やパイプは保険みたいなものです。
パイプで水を道路に排水してるのは古い方式の擁壁だと思いますよ。
(Ｕ字構に排水しているのかも知れませんが)

擁壁の土地は、土地をもし安く買えたとしても、
建物を建てる時に結構コストがかかる事が多いです。

>実はちゃんとした擁壁はきちんとした排水ルートで側溝や下水に排水してあり、
>水抜き穴やパイプは保険みたいなものです。
ここ、もう少し詳しく。
どういった排水方法なんですか？

確かに引越し代も余分に取られると思います。
日々の買い物の持ち上げも、エレベーターの無いマンション５階と
比べればなんということは無いでしょう。

一番の問題点は、そこから見える景色が数々の欠点を補うほど
素晴らしいものかどうかということだと思います。
景色が素晴らしければ毎日豊かな気持ちになり、多少の欠点には
目をつぶることが出来ると思います。

便利でも窓の開けられない家よりは開放感が
幸せを運んでくれるのではないでしょうか？
海外の高級住宅地は景色を基準に価格が決まるといいます。

風の方向にも留意した方が良いと思います。
裏の擁壁が冬に山の吹き降ろしを遮ってくれるのか、
夏に吹き上がる涼風が期待できるのか
（開口部は谷側でしょうから）

>>31
拙宅の場合は、Ｌ字擁壁の擁壁際だけ土を変えて、水抜きのパイプを
Ｌ字に沿って通しており、地中から、側溝か下水(雨水汚水分流方式だから
多分側溝)に接続して、排水してあります。
下の土地が道路ではなく宅地なので、その配慮もあるかと思います。
道路ですと、水抜き穴やパイプで側溝やＵ字構に水を落としても
良いのかもしれませんが。道路といえども、大雨の時など、あまり
ジャアジャアと道路に水を落としてるのは良い物ではありません。
また、擁壁の種類によっては、施工過程の継ぎ目から自然に水が染み出る
ようなっているので、かならずしも水抜き穴は必要ないそうです。
擁壁の高さや種類、地盤などによっても適した排水計画があるのでしょう。

ご教授ありがとうございます。とても参考になりました。

やはり地盤調査をしてみないとわかりませんよね。
ブロックが地中のどこまで入っているかによるんでしょうか。
建物をのせようとしている土地の真下にブロックがあっては、
杭も打てませんよね。

おっしゃる通り、モルタル吹き付けの下にＵ字溝がありました。
それで排水ルートを確保してあるのですね。
水抜きのパイプは「保険」ですか。なるほど・・・。
「保険」のパイプからはほとんど水の流れ出た跡がありませんでした。
勉強になります。

雨の日にも何度か足を運んで物件をチェックしましたが、
パイプからジャブジャブ水が流れ出ていることも、
土地がひどくぬかるんでることもありませんでした。

ただ、ブロックの下にはＵ字溝がありません。
土地は、切り土の上に盛り土ということなんです。
そのまま浸透式ということのようです。
心配性なので、ブロックの下にもＵ字溝を造ろうと
考えています。そこまで心配することはないのでしょうか？


擁壁の土地は、建物を建てる時に何かとコストがかかる事が多いのですね。
これからその辺りを用心しながら設計を進めていきます。

＞水抜きのパイプは「保険」ですか。なるほど・・・。
＞「保険」のパイプからはほとんど水の流れ出た跡がありませんでした。
水抜きパイプは保険じゃないんですけど。
裏込め栗石といってＲＣ立面の裏側に隣地ＧＬ地点から敷地内ＧＬ下300くらいまで縦に300〜400ほどの幅でぎっしりと敷き詰める工程があるんですが、土へ浸水した雨水などをその裏栗石を伝って排水パイプへ流れるようにするのが水抜きパイプの役割なんですよね。
なのでそれが機能されているのかを見るためにはその水抜きパイプから水が出ているのかを見ればわかるのです。流れた跡のシミ。

たまに検査が甘い自治区ではその栗石工事を省く業者もいます。（手間も費用も掛かるから）
表からパイプの中を棒で突っついて、石が確認できたと喜んではいけない。パイプの裏だけ石を詰めている場合があります。この場合水は殆んどでない。
敷地内に溜まった水のエネルギーは想像以上の破壊力を持ちますからＲＣに関してはこの点をご注意を。

>縦に300〜400ほどの幅でぎっしりと敷き詰める工程
厚みのことです。敷き詰める幅は擁壁の幅の長さに比例します。

スレ主さんはもう契約したのかなぁ。
高さのある擁壁の土地を考えてる方々に一言。
一見安く見えますが、何かと高く付きます。
工事予算は余裕をみておいた方がいいですよ。

だから大手は擁壁の土地に手をださないんですよね。
まともに造成すれば莫大なお金がかかり、高くつきます。
何かあれば補償がたいへんですしね。
ですから、二束三文の崖地を小さい会社が仕入れてろくに地盤補強もせずに
売り出してる事が多いうわけです。
このリスクわかりますか？
地元の人は前の土地を知ってるから、誰も買わず、他所の若い方が買って
あっという間に売れてしまったりもしますが、
犬の散歩などしながら、地元の人は「ここ大丈夫なのかなあ。」
なんて噂してたりします。
崖地を買われる時は、土地が安い分地盤基礎にお金がかかるから、
結局お金はかかる。眺望への投資と考えるくらいでないとね。

なるほど。高台だから安心、なんて単純にはいかないのですね。
横レスになりますが、建売だと購入前にどの程度まで地盤について
教えてもらえるのでしょうか？

土地を探しているとき、重要事項に『建築確認申請時に、当局より擁壁の修理勧告
がなされる場合があります』なんて主旨が書いてありました。知り合いの業者に見
てもらったところ、もしやり直しになったら300万以上かかるだろうね。とのこと。
こりゃ大変ということで、その分を値引き交渉しましたが売主が無理だと。じゃ一
応妥協案として、もし修理になった場合には費用を折半することという条件を
つけてもらいました。調査の結果、構造クラックではないということでことなきを
えましたが、ほんと擁壁には注意が必要です。巨大壁だと、1000万を超えるような
工事も珍しくないそうですから。スレ主さんのケースは造成地でしたね。トピずれ
失礼しました。

純然たる地山で切り土の断面を土留めしてる土地なんて稀ですよ。
殆んど崖を埋めてる土地を地山だから地盤がいいなんて売ってる
ことも多いです。

>純然たる地山で切り土の断面を土留めしてる土地なんて稀ですよ。
当たり前のことを・・。そんなことは擁壁構造図を見れば素人にもわかる。
軟弱でない元地盤でなら安心と言うこと。
売り手のすべてが説明しないとでも思ってますか？

皆さん、擁壁の構造図や構造計算書をもらってますか？

新規で作ったものなら通常渡されるはずですが、見当たらない場合は請求すれば貰えるはずです。
役所指定の構造図なら計算書は必要ないと思いますけど、独自で作った構造図なら計算書を添付して貰った方が良いですね。

うちはＨ４ｍの擁壁で地下駐車場とあわせて１８００万かかりました。

1,5ｍ擁壁の上に家がある物件を購入したものですが。
擁壁が県の物なのですよ。だから　４３さんが言われる擁壁の構造図
というのはもちろん無いです。結構古い鉄筋入りのコンクリートの擁壁です。
もともと擁壁の上の土地は梨畑の端っこでした。そこに家を建築したのです。擁壁を
途中部分だけ壊して土を掘って隣の家と自分の駐車場になっています。駐車場のすぐ横が家の
基礎です。その駐車場に隣接している部分だけ1,5ｍ高さがある深基礎です。（ですから通行人や車から目線は合いません、家の基礎が高いので）途中からベタ基礎になります。擁壁が結構古いのですが大丈夫でしょうか...？あまり深く考えませんでしたが
うちかなり変わった家ですよね.....。

擁壁土地はいうまでもなく、人工的に作った土地であり、擁壁に相当な負荷がかかっています。業者間ではもっとも忌み嫌われる土地であり、業者間での取引価格は極めて低いものです。こういった土地を安く仕入れて、住宅に無知な一般人に売りつける手法は、怪しい業者が良く行うものです。近隣の平地と同じような相場で売っている業者は、まずぼったくりと考えていいと思います。家は命を守るものです。慎重に土地選びは行いましょう。

うちの土地は、前面道路からＨ１９００あって、今回建替えに伴い駐車場用（２台）を確保す
るため、切り土して擁壁を施工してもらいました（横浜市型。
　その際、特に希望したのは、道路からの階段の傾斜及び途中に踊り場を作ることですね。旧宅のときは急な階段だったので、緩やかにして高齢の母でも負担にならないようにしたいと。自分の将来もですが・・
道路から逆Ｌ字に施工してもらいました（１段あたり１４０、奥行き３２０　１１段）。
　別の提案では、横に玄関を設け、スロープ的にする案も出ましたが、前面に玄関を設けること
ことにこだわりました。　室内階段の方が１段Ｈ２３０できつい・・・・

　門　扉
　■＿■＿
　　　　　＼←角度部分が踊り場。上４段　下７段
　　　　　　＼
﹉﹉﹉﹉﹉﹉﹉﹉﹉
　　前面道路
　スレ違いだったかな・・・

↑
図がずれた上に、機種依存文字・・・・・
・横浜市型のＬ型擁壁
・ずれた図は＼を右方向にずらして合わせてみてください。
・機種依存文字は点線です。

すみません。では。

擁壁の大きさ、形状、許可を得ているかによりますが、擁壁があるからだけで業者間で非常に安値になると言うことはありません。

ただし、道路から玄関までに10段以上の階段を作らなければいけない土地は、販売しずらいときがありますので割安にはなるでしょう。

ただし、お金をかけて地下駐車場からホームエレベーターで玄関までというなら（道路と3ｍ程度高低差のある場合）、眺望もよく、日当たりもよく、駐車場の上に庭を作ることもでき、なかなか良いものになると思います。
問題は、そのような建物を建てて、土地代と合わせていくらかかるかですね。

まあ考え方と、作り方によります。頭ごなしにだめと言うよりも、その土地の最も良い使い方を検討してみましょう。

擁壁土地は眺望の良さ、日当たりの良さはあるかと思いますが、以下の点で資産価値は劣るといわれています。ひとつは擁壁の損傷リスクです。修繕費は規模にもよりますが、２，３百万というわけにはいきません。将来その土地を売買する際、擁壁も経年に伴い老朽しており、建替時の許可も下りないことも想定されます。次に不同沈下リスクです。盛土で作られた土地を擁壁で押し上げているものであるため、擁壁側が沈下する可能性が高く、家の傷みにつながります。また、眺望物件は風雨にさらされやすく、家屋の傷みを早めることも欠点です。不動産は資産形成の一環とも考えられますが、擁壁土地は経年に伴い、価値は軽減（将来不測の出費の可能性が高い）していくため、ライフプラン形成の観点からもお勧めできません。