購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART17】

資産としての流動性はマンションだから、戸建だからということはないでしょう。
マンションの流動性の高さは

・駅の近くなど立地がいいこと（ニーズがある）
・値段が手ごろ
・いろいろな家族形態に対応（例えば２ＬＤＫなら単身～子供が小さければ４人家族くらいまでＯＫ）

という理由によるものです。
ですからリゾートマンションとか専有面積が極端に大きい（２００平米とか）の
マンションは流動性が高くないです。

極端な例を別にすれば、駅近不動産が一番安全な資産だと思います。
戸建て、マンション、にかかわらず。

価値というのは、そもそも幻想なんだよね。共同幻想ってやつ。
みんなが価値があると思うと価値があるし、無いと思うと価値がなくなる。
マンションもスラム化がみんなの目に触れるようになると、価値に疑問符がつく
かもねえ。

>729
マンションの流動性の高さを追加するなら、
・仕様の汎用性、つまり注文住宅のように特定個人仕様でないこと
・デベを特定するマンション名があるため、仕様や管理状況が把握しやすい
これらも理由になると思います。

＞732

売却時期にその仕様が一般的な物である保証はないし、
管理状況なんて販売後は管理組合次第でしょ。

>733
そうなんです。
つまり、戸建は全て個人次第。
マンションは仕様は極端にいじりようがないし、時代性は戸建も一緒。管理は組合と管理会社次第。
だから、解りやすいんです。

管理の話で思い出しましたが、災害時への対応力ではどうでしょう。

うちはそれなりに戸数があるマンションなのですが
震災の発生を受けて災害対策チームを立ち上げました。

医師や看護師である住民の方、建築関係者、電気関係者の住民の方を中心に
災害発生時の対応方法について協議や必要な備品の調達などを行っています。

私も微力ながらお手伝いさせていただいてます。

先日の震災でも国の救助が始まるまではある程度時間がかかりましたしね。

こういうのは様々な職業の方が暮らしいてるマンションならではの対応力だと思います。

＞時代性は戸建も一緒

一緒だけど、時代に対応する力は戸建ての方が高いかな。

へえ～、マンション買う人って殆どの人が転売考えてるんだね。
高く売れるといいですね。

後はマンションは売買が楽ってのもありますね。
区分所有法以前の古いマンションとかなら別ですが
土地売買にありがちな敷地境界の問題とかまずないですから。

ただマンションはマンションとしてしか利用価値が
ありません。戸建は中古戸建として売る以外に更地にして
土地として売却するってことができます。
あと敷地を分割して切り売りすることも可能。
逆に隣の土地を買って統合すれば価値向上も可能。
月極め駐車場にもできる。

流動性っていってもいろいろですね。

地震国家の日本において、今後マンションの構造の著しい進化によって耐震等級3が当たり前の時代になった時に現状建っている大多数の耐震等級1のマンションのリセールバリューっていかほどなんでしょう？

>戸建は中古戸建として売る以外に更地にして
>土地として売却するってことができます。

戸建は減価償却が早いので、建物つきで売れる時間は限られますね。
大抵は土地(古家つき)って状態で売りに出ます。

>あと敷地を分割して切り売りすることも可能。

それなりに資産価値がある自治体だと、いわゆるミニ開発を禁止する条例を
作ってるところが多いので、これは難しいと思います。
郊外だったらできるとは思いますが。

>逆に隣の土地を買って統合すれば価値向上も可能。
>月極め駐車場にもできる。

これもよほど隣の家とのタイミングが合わないと困難です。
土地が余ってる地方都市なら可能かもしれませんが。

いずれにしても、ここで論じられているそれなりに資産価値がある場所では
あまり現実的な選択肢ではないと思われます。

>>737

うーん感覚的でしかないけど普通のマンションは２０年も経てば
分譲当時の住民は半数くらいになるんじゃないですか？

それに実際転売しなくともいざとなったら資産をそれほど目減りさせず、
具体的には同レベルのマンションに賃貸で住んだ家賃以下の損で転売で
きる権利を確保したいと思う人は多いのでは？

マンションの賃貸物件を探している人が知り合いにいますが
昭和時代のものなら安く借りれて、立地がよかったと話してました。
見に行った築35年のところは、外見が古そうなのに、部屋はどこも完璧なリフォームがされていて、
トイレもキッチンも最新のものだったそうです。

>>732
マンションの流動性の高さを追加するなら、
＞・仕様の汎用性、
なに仕様の汎用性って？

＞つまり注文住宅のように特定個人仕様でないこと
恐らく注文住宅なんて考えたことはないんだろうけど、
特定個人仕様って、どんなイメージ持ってんの？

＞それなりに資産価値がある自治体だと、いわゆるミニ開発を禁止する条例を
＞作ってるところが多いので、これは難しいと思います。
＞郊外だったらできるとは思いますが。
あまり事情を知らないのかもしれませんが、都心近くの方がミニ戸と呼ばれる
20坪以下の戸建てが多くないですかね？
逆に郊外にミニ戸って良く見かけますか？

マンションは売り物なんだから多くの人が受け入れられるように
汎用的につくっているでしょ。

特定個人仕様の戸建って例えばカーマニアがやるみたいに
リビングと駐車場がつながっていて部屋から車が眺められる
みたいなやるじゃないの？

まあでも高級住宅地の豪邸とかどんな立派でも持ち主が変わると
壊されちゃうよね。金がある人は自分の好みで建てたいからね。

>>740

あなたの薄っぺらい知識にケチを付けるようで悪いけど、
減価償却後の資産価値と実際の価値は全く別物ですよ。

あと、あなたの論理を当てはめると、マンションなんて減価償却されちゃって残るのは
解体工事費用だけなんじゃないの？
戸建は古家ありでも土地が残るから価値としては残る。

>>745

なんか注文住宅を歪んだ目線でみてない？？

＞特定個人仕様の戸建って例えばカーマニアがやるみたいに
＞リビングと駐車場がつながっていて部屋から車が眺められる
＞みたいなやるじゃないの？
雑誌の見過ぎだっての（笑）

>739

過去におきた多くの地震で、地震による被災よりも、それに付随する、津波・火災に
より、圧倒的に多くの戸建てが、被災にあったことは、誰でも知っている事実である。

耐震等級が１級だろうが、倒壊したマンションは１つもない。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8002026092011/
東日本大震災のマンション被害状況

神戸大震災では、戸建てよりはずっと少ないが、倒壊したマンションも数十あったが、
その後の建築法の改正により、更に大きな東北大震災でも、倒壊は皆無。

東北大震災では、主に津波により多くの戸建てが被災した。　関東大震災では
死者・行方不明者が１０万５千人。

＞その後の建築法の改正により、更に大きな東北大震災でも、倒壊は皆無。

改正後に建築された戸建ての被害状況は？

＞倒壊したマンションは１つもない。

修繕ですったもんだしてるだろうな。

>>減価償却後の資産価値と実際の価値は全く別物ですよ。

あなたはそう思いたいのでしょうけど、実際、戸建の建物に価値が付くのは築浅のうちだけ。
特に、最近の高気密木造住宅は湿気が抜けにくいので、従来の木造建築と比較して
劣化が早いのですよ。

>>あと、あなたの論理を当てはめると、マンションなんて減価償却されちゃって残るのは

マンションの減価償却期間をご存知?

>748

阪神淡路大震災と東日本大震災を比べると、
範囲はマグニチュードが大きい分、東日本大震災の方が広いけど、
揺れの強さは、直下型の阪神淡路大震災の方が圧倒的に強い。

東日本大震災では、3/11の本震よりも、
4/7の直下型の余震の方が被害が大きかったようです。

東日本大震災の方が被害が少ないのは、建築法の改正の問題よりも、
単に、揺れが弱かっただけの問題でしょ。

http://blog.goo.ne.jp/alpaineski/e/e18b38dc41cef7d0f1e7f1439097201a

>>748
いやいや、一生懸命調べたんだろうけど、別に戸建がどうとか、倒れたマンションが無いとかじゃくて、
耐震等級3のマンションが当たり前の時代になった場合に、現状の耐震等級1のマンションのリセールバリューはどうなると思います？と質問してるだけだから。なんでそんなにムキになるのよ。

でさぁ、戸建の被害状況について関東大震災とか大正時代の例だされても・・・。
ちなみに自邸は耐震等級3の注文戸建てですけど。

>>752

簡単にいうと耐震等級3級なんて費用がかかるだけのオーバースペック物件ってことでしょう。
現に、震災でも耐震等級1でも倒壊は免れているわけですし。

ま、精神的な安心材料にはなるとは思いますけどね。


そういえば、いつぞや、耐震等級1の木造建築とそれに耐震性を高める施工をしたの建物を
阪神淡路大震災と同じ揺れを与える実験をしたら
耐震性を高めたほうのみが倒壊したって結果が出たことがありましたね。

耐震等級や耐震施工なんて、所詮人間の作った基準で、どの程度効果があるかは
実際の地震が来て見ないとわからないということですよ。

戸建ては、津波や火災に全く弱いと思うが、何か対策はあるの？

マンションの人が言う仕様って洗面台やトイレのことなのか？
そんな4、5年で陳腐化するものを語られてもなあ。

マンションの人に聞きたいんだけど、中古住宅に抵抗ってないの？
リセールバリューがあるてこと値崩れしにくいってことでしょ。

だったらあまり差額のない状況で新しいマンションを購入できるんだよね。
そんな状況でだれが中古買うの？

せっかくなら新しい方がいいと思うんだけど。

>>753
ふ～ん、そういうもんなんだ。耐震等級なんてたいして気にする必要はないんだ。
俺だったら耐震等級3が当たり前の時代に等級1と等級3のマンションが並んで建っていたら迷わず等級3のマンション買うけどね。ま、そんなもん気にするなってのが現状のマンションさんの見解ってことね。

木造戸建の耐震性は新築時がピークで、
以後木材の劣化と共に低下していきますよね。

最近の高気密木造住宅は湿気が篭り易いので、
その劣化速度も早まっているでしょうね。

そのあたりの検証データはほとんど見かけることはないですから
いまの戸建の耐震性は悪い意味で未知数なのだと思います。

マンション生活は快適ですよ～

>>756

そのかわり価格もそれなりですけどね。
耐震等級を満たすにはかなりの施工費がかかりますから。

へえ。マンションて津浪に強いんだ。知らなかったな。
強固な冷蔵倉庫ですら粉砕されているというのに。

火災に強い？
下の部屋が燃えても大丈夫なの？
上の部屋が燃えても消火用の水で自分の部屋がずぶぬれになったりしないの？

>>759

しかも、効果のほどは分からないということですね。
前出の実験結果を踏まえると。

>へえ。マンションて津浪に強いんだ。知らなかったな。
>強固な冷蔵倉庫ですら粉砕されているというのに。

その周囲の戸建は土台だけを残して跡形も無く流されたようですが。

津波には強いんじゃない？
今回の被災地でもマンションを避難場所に取り入れる動きがありますし。

火災も上階の消火の水が下階の部屋に入ったなんて話は聞いたことありませんねぇ。

>>754
津波が来たらどうしようもないんじゃない？
対策といったら、沿岸地域に住まないか、住むとしても高台に住むくらいじゃない？
そういう場所に住んだら・・まぁ、諦めるしかないんだろうな。

火災に弱い＝在来というイメージが強いんだと思うけど、最近の木造軸組もで省令準耐火構造にすることも可能になったから外部・内部の延焼に対する対策は以前に比べると火災に対する対策は取られていると思うけど。

>753

> そういえば、いつぞや、耐震等級1の木造建築とそれに耐震性を高める施工をしたの建物を
> 阪神淡路大震災と同じ揺れを与える実験をしたら
> 耐震性を高めたほうのみが倒壊したって結果が出たことがありましたね。

相変わらず、嘘が多いですね。

多分、耐震等級2(基準法の1.25倍)の建物と、
壁の強さは等級2だけど、耐震金物を弱くした建物に
基準法の1.8倍の揺れを与えた実験のことだと思います。

基準法では、木造住宅では2000年に壁倍率だけでなく、
金物の強化も規定されたので、その効果を見るための実験です。

この実験では、簡略化のために、基礎を置かず、
土台を支持基盤に直接金物に繋いで実験しました。


結果は、まず、耐震金物を弱くした建物が金物が外れました。
その後に、耐震等級2も建物は、耐力壁が限界に達し、倒壊しました。
耐力以上の揺れを与えたのだから、当然の結果です。

金物を弱くした建物は、支持基盤から外れたので、
実験上では、建物の変形で揺れを逃がすことで、倒壊を免がれましたが、
実際の建物では、土台や柱が、基礎から落ちてしまうので倒壊することがわかり、
一方、等級2の建物の金物は、基準法の1.8倍の揺れに耐えて、
耐力壁の限界値まで地震に耐えましたことになります。


内容を理解していない人が、映像を見て、適当なことをいう人が結構いますが、
専門家の間では、今の基準に沿って建てれば、耐震等級に見合った揺れに耐えられて、
新基準に沿って金物をつけることは重要だという内容が証明された実験だった筈です。

へぇ～、ここのマンションさん達って都心の駅近マンションがデフォルトだと思ってたんだけど、
案外そういう目に見えないところはケチるんですね。耐震という大事なことろなのに。
耐級3だと施工費が高くなるから価格もそれなりって書いている人がいるけど、
そのぶんセールバリューも高いってことですか？逆に等級1だとリセールバリューが低いってこと？

う～ん、よく分らなくなってきましたね～。

地震に強くなるか不明だが、鉄骨をより太くして、居住面積を狭くすれば、
耐震等級は確実に上がる。　しかし、免震構造にする方が、地震に強くする
には、有効と考えられているようだ。

マンションで上階が火災になると消火の水でみずびたしになります。
下階へ行くほど水平方向にも浸水が広がりますので、最上階が火災に
なると何十戸もの浸水家屋が出ます。ま、火災の場合、賠償責任は普通
ありませんので、すみませんで済みます。

>>765
理屈はそうでも動画で建物が倒壊する映像を見たときは衝撃だったよ。

耐震等級の有効性を検証したければ、実験をさらに複数回行うべきなのではと思う。

>>768
それはマンションの抱える大きなリスクの一つですね。
火災もそうですが、水道管の事故などによっても下階が浸水する危険があります。

戸建てなら水周りを一階部分のみに置くことでリスクを小さくすることができます。

>>756
公共の避難所ですら、耐震等級2ですからね。
等級3は普通じゃ無いですよ。
RCで等級3なんて、殆ど存在しません。

>>765

倒壊したことはウソではないですからね。
事実は事実として認めましょう(笑

実験結果を見た専門家のコメントですが
「ある程度の耐震性はあるとは思っていたがこんなに簡単に倒壊するのは驚きだった」

耐震技術のレベルはまだその程度ということです。

それ以前のリスクとして、そのへんの工務店の施工できっちり耐震性を出せているかどうか
っていう問題もありますよね。
いくら審査があったって、１００%チェックできるわけではありませんし。

>>771

＞RCで等級3なんて、殆ど存在しません。
そんなことは知ってますって。3どころか2も取れてないってこともね。
ただ、ここのマンションさんはリセールバリューという言葉がお好きなようなので、
今後マンションの耐震等級が3が当たり前の時代になった時に等級1の中古マンションのリセールバリューってどうなると思います？って書てるんですよ。これで3回目なので、そろそろ理解してくださいね。

>>772
確かに戸建には施工精度のばらつきが大きいという問題があり、大手メーカーであれば安心というわけにはいかないので実情のようです。
ではマンションはどうなんでしょうか？
大手ゼネコンであれば比較的安心と考えてもよいものでしょうか？？？

自力でログハウスを建てるのが一番安全という結論になったりはしないでしょうか？

>>773
万一、将来的にRCで等級3の建物が標準になることがあれば等級1の中古マンションのリセールバリューは下がるでしょう。
現状はそうではありませんが。

等級1で問題が出ない限り、RCで等級3が標準になるというのは考えにくいと思います。

現実に起こっていないことを可能性として取り上げるのなら、どんなことでも起こり得ると思うのですが。
たとえば木造家屋における等級3の耐震性が今後問題になった場合、新たに等級4の仕様のものが出来、等級3の建物の価値が著しく下がるという可能性もあるのでは？

＞772

倒壊するレベルの揺れを与えたから倒壊するのは当たり前のことなんだが。

>>774

マンションは良くも悪くも門切り形の施工が多いですから
耐震性についても実績が摘みあがっていきます。

似たり寄ったりのものを作っているわけですから
ノウハウが蓄積されていくわけです。
これまでの震災で得られたデータが反映しやすいというメリットもあります。


逆に戸建、特に注文住宅は、1つ1つが手作りみたいなもので
施工方法は毎回異なるわけですから、耐震性能についても最初からの積み上げになるわけです。

当然、構造計算はしているのでしょうけれど
あれも単なる計算でしかないので、実際に出来上がったもの耐震性とは
ある程度の乖離があるでしょうしね。

結果、戸建については、規格や審査は通っているけれども
地震が来てみるまではどうなるかわからない、そんなところでしょう。

耐震等級って躯体に損傷がないことを保障するもんじゃないからな。
あくまで倒壊せずに中の人を躯体の下敷きにしないかどうかってだけ。

等級3でも建物は崩れてなくても全壊判定というのはあり得る。
マンションにも言えることだけど。