プラウドタワー東雲キャナルコート(（仮称）東雲タワープロジェクト)part3

9月末ほどに営業スタッフの方へPML値について質疑致しましたが
その後失念されているのか全く返答が返ってきません。
解答出すのに2週間ほどかかるとの事でしたが、今日は11/2・・・

□PML値とは
地震による予想最大損失率のことをさします。

475年に一度起こるとされる大地震（＝50年間に起こる可能性が10%の大地震）が発生した場合の損失率と定義され、次の式で求められます。

ＰＭＬ値（％）＝（被害総額÷建物の再調達価格）×100

この数値派、次のような定義がされています。

●0 ～10　
軽い構造体の被害にとどまり、危険度はきわめて低いとされます。

●10～20　
局部的に構造体に被害が生じますが、危険度は低いとされます。

●20～30　
構造体に中程度の被害が生じ、危険度は中程度とされています。

●30～60　
構造体が大破の可能性があり、危険度が高いとされます。

●60～　　
倒壊の可能性があると判断されます。 　

ボランティア、は安くすることではなくて無料奉仕の事。

代金を取ってボランティア価格と表現するのは筋違いだし
実際にボランティアをやってる方達に申し訳ないから、
バーゲン価格とでも表現すべきです。

本当に安いかどうかは知らないけど。

982さん、そんな誰も知らない質問してたら
どこも買えませんよ。
売主もお客を選ぶ権利がありますから。

細かいお客はビビる前に無視するのが
デベの常識。

あなたは無視されました。

完全に、売主目線ですね。984さん。

982さん
勉強になりました。ありがとうございます。

982さんは一般の営業スタッフあたりに尋ねてもそれはダメでしょう。
真剣に回答求めるなら、部署違いだよ。

ではどこに聞けばOK？
パビリオンの所長くらいなら分かるはずでは？

パビリオン所長って営業所長みたいなもんだろうからね・・
聞くなら設計や開発の部署じゃない？

頭悪すぎてイライラするな。
検討者は営業に確認するのが常識だろ。部署なんて関係ない。
野村いい加減にしろよ。

991さんの言うとおり

回答を出すのが設計の部署だとしても、

営業を通して該当部署に聞いてもらうのが普通じゃない？

客が直接設計とかの部署に問い合わせる方が違和感がある。

こちらサイドの手順としては、991～992に同意するが、
はたして先方は正式な回答として出せるのだろうか？
数字独り歩きするからね

984

＞細かいお客はビビる前に無視するのが
＞デベの常識。

きちんと訂正しないとね。

細かいお客はビビる前に無視するのが
野村不動産の常識。

納得。

社内やグループの中古担当や研修目的、見学分はカウントされていますか？毎週末寂しい雰囲気なので2000という数字が信じられないのです。

今までになく続々と出ている割安の港区物件か、安物のこちらの物件か、悩んでいます。

貴方の懐具合で決めれば良いよ。

ここは激安だし。

駅徒歩11分の悪条件を打ち消す、
何かサプライズないかなあ。

東京、新橋経由品川行きバスや、
運河に船着き場をつくって通勤
フェリー出すとか。

652さん
写真ありがとうございます。ところで、652さんのお部屋の日当りはどんな感じですか？方角は北向きと思われますが、やはりお部屋は暗い感じですか？

タワーの北向きは暗くはないのが一般的。
問題は冬の寒さと夏の太陽の反射照り返し。
652さんは、このマンションが完成することで
夏の太陽の反射照り返し問題が発生する可能性あり。

PMLって、投資用物件の場合に投資家に出したり、REITの組成者に出したりするヤツだろ。
一般的な分譲住宅では算定自体しない（する必要がない）んじゃないか。
当方プロ中のプロじゃないが、素人じゃない。
仮に算定したとしても、普通の物件に較べて低いとは思えないが。

プロ(業界人)がネガってるだけだと思うよ

思ったより安かった。低い階はさらに激安。

素人なので教えていただきたいのですが
よく、ここが安いという書き込みがありますが
どこと比べて安いとおっしゃっているのでしょうか。
近所の他の物件と比較検討中ですが
希望の間取り、広さで、日照や眺望、駅からの距離、構造等を考慮して比較すると
ここが安いとは思えないのですが。。。
プラウドとしては安い、と言われても
購入検討者はプラウドの中から物件を選ぶわけでないので
全く意味がありません。
本当に安いと言える理由を教えていただけませんか。
よろしくお願いします。

1004
低層南西は日当たり悪いしね。
お隣さんから丸見えだし。左側一帯と南西正面の眺望は無いに等しい。
土地仕入れも激安だったから、この価格なんでしょ。
安いというか、妥当な価格と思います。
低層なら南東角以外が買い得かな。

>>1006さん
1004を読めば分かるように『思ったより』だから、
安いと書いてる人は事前に物凄く高い価格予想をしていた人なのでしょう。

ビーコン分譲時と比較するとどうなの？

ビーコンの分譲は、プチバブル時代。
震災で湾岸高層の価値がおかしくなってる今とはまるで違います。

プチバブルって2007年前後の時代じゃないの？
ビーコンはリーマン・ショック後の分譲じゃなかったっけ。

つまり、そのビーコンとかいう物件の新築時の価格と比較して、
思ったより、ここが安いということなのでしょうか。
新築だけでなく、中古の近隣マンションのことも、もう少し調べてみます。
皆さん、ありがとうございます。

まあ、ビーコンはお隣だし、キャナルコートでも
一番最近に竣工したマンションなので比較すべき物件と思う。

安い安いと繰り返してると信じてしまう
素人さんに売れるからですよ。

決して割安とは言いませんので、この点
はご注意くださいね。言い過ぎたかなあ。

そうは言っても安いのは間違いない

安いとしても、
港区の方が割安な時代なのがツラい。

港区の割安物件ってどこだ？

先週末にモデルルームを見てきました。たくさんの子供連れが熱心にはなしをきいておりました。
来場者は多いのは認識できたのですが、実際に要望書をだしている人はどれくらいいるのでしょうか？
私は液状化等のリスクはあるものの交通の利便性と公園が多く、子育て向きの周囲の環境から今週末に要望書をだすつもりです。また素人なので教えてほしいのですが低層階とは業界では何階ぐらいまでをいうのでしょうか？

低層階は10階ぐらいまでじゃない？

港区、物件名出すわけにいかないけど、
既にPER,PBR高いのに、さらに再開発
が進む六本木、虎ノ門、赤坂界隈、意
外と安いですね。300強なら割安。

250前後の東雲か、なやむひといるのでは？

港区にまともなタワマンないでしょ

1018
以前も同じ問答あったよ。
2〜3週間前に。
スレ遡ってみたら？

1020
意地悪〜
区の次くらいならいいじゃん。
ま、自分で調べまずよ。

港区？
それってタワマンじゃないでしょ。。一旦沈没した会社じゃない？
タワマンだったら1021の指摘のとおりだし。

そもそも港区って住みやすいのですか？

安いのはワケがある

赤羽プラウドもそうだけど、プラウドはコンクリート剥き出しが多いな。
金かけたくないのはわかるが…。
パースと余りにも違うイメージがねぇ…

昨日のニュース
いよいよ被災地から東京都へのがれき受入れ始まった。青海方面と至近に埋め立て予定で東雲や近隣在住の母親達は署名や反対活動展開。
近隣小学生、幼稚園、保育園の子供達は初夏から鼻血が異常に増加。賃貸はキャナルコートから退去。マンション売却家庭も目立つここ数ヶ月。我が家も3歳乳児がおり湾岸から内陸へ避難計画中。子供達を守るなら湾岸は今後避けるしかない。下記の親達の声リアルタイムで見てると鼻血は我が家だけではないと確信。
子供達いる家は将来の汚染を頭に入れ住家を選ぶしかない。

こどもを放射能から守ろう江東
http://jig111.mobile.ogk.yahoo.co.jp/fweb/1103zoLwUubuaXFk/0?_jig_=htt...

駅から遠いここを
>交通の利便性
で選ぶ1018さんは凄いなあ。
車だけを使うのかな？
バス停からも近くはないし。

実際の建築中の外観見ると安っぽい、ていうか安いのも納得するよ。
中国の高層マンションみたいだった。

まぁ激安で湾岸人気復活の起爆剤になったマンションですから、買える人は買っても損しなさそうですね。

晴海のパークハウスが安く出してきたからね。向こうは申し分のない仕様だし、ここはきついだろうな。

と思ったら大間違い、買わなきゃよかった、ってなりそうね…

シノノメでこのお値段は、ぜーんぜん安くないからねー

一期で200出すらしい。まあ普通のペースかな。

出す、ではなくて
出せる、でしょ。
売れそうな戸数、だけ出して第１期即日完売にしたいんだろうから。

やはりそこまでの人気はなさそうですね。メディアの露出が多かったけどやはり仕込みだったか。。

晴海は350万超えてくるみたいだし競合ではないかと

豊洲の住友がいまだに売れ残ってるのが誤算だったね。
晴海の三菱合わせて、悲惨エリアはこれからどうなっていくんだろうね。

>>1027
世田谷区の350万マイクロシーベルトに比べたら…。

晴海は250万強でしょ。

浦安のように泥水が噴出するような液状化は少なかったのでしょうが、豊洲、有明のマンションのひび割れなどは、このあたりの湾岸エリア特有の被害でした。
ようするに地盤が弱いという証ですね。埋め立て地は不安です。

晴海は350万超えるよ

ここもだけど、晴海も駅から遠すぎる。

そんな立地に350万出して買う購買層がイメージできない。

教えてください。

マンションのヒビ割れ被害は
内陸部でも発生した。

>湾岸エリア特有の被害でした
はデタラメ。

世田谷の低層マンションでもひび割れはあったよ。
震災当時の住民板を色々と読んでみれば？
かなりレス削除されてはいるけど。

内陸部制震構造タワマンでもひび割れはあった。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52447/46

コンクリ剥き出しって、これから行うモルタル施工後のことを含めて言ってますよね？

高層階までタイル貼りのタワー物件ってどの位の割合であるのですか。
総タイル貼りだと重くなるので、ある意味合理的だと思ってしまいますが、それは間違い？

低層マンションのようなベランダの内側までタイルのタワマンは見た事ないですね。

まず湾岸は今や投資物件にはならないでしょう。
これだけ地震等で騒がれている中で、湾岸のタワーを購入する人は少ないと思うけど
これまでより価格が下がっているので人気があるのですね。
震災前だったら即完売の価格ですね。
お金持っててちゃんとリスクを考える人は買わないとすると、安いとして売れるのかが心配。
購入しそうな層を考えると、もう一段下げないと売れない気がしますね。
「湾岸タワー買いました」って言ったら、皆に｢大丈夫？」と言われそう・・・・
タワーはステータスのようなものがあるから、そういう評価に耐えられるかですね。
以前湾岸を検討していたけどやめたネガさんでした！！

たしかに4、5千万出せるような人が湾岸を買うのがイメージできない。

>>1027
東京湾周辺の港湾における大気モニタリング結果について
http://www.mlit.go.jp/common/000171621.pdf

>>1048
>>ベランダの内側までタイルのタワマンは見た事ない

ここは外壁からしてコンクリートむき出しじゃん。
何故話逸らしてるんだ？

リスクは湾岸に限らない。
立川断層や多摩直下型のリスクもあるから。
賃貸が良いなら賃貸板へどうぞ。

キャナルコートの団地在住です。
震災も世間で言われてるほど湾岸への影響はなかったので、このタワーが安めに出てきたときから前向きに検討してました。
通勤楽だし便利だし。

今日友人たちとの飲み会の席で、
「湾岸だけど住んでるの賃貸でよかったねー」
という旨の話をされて、世間の目はまだまだ厳しいなと。

次の地震が起こったとき、また液状化で湾岸が注目されたらと思うとちょっと考えてしまいましたよ。
一期は様子見です。

私も、東雲のプラウドタワー見てきました。魅力は高層階でも検討しやすい価格帯ですかねぇ・・・。野村不動産と大林組というのも安心できます。防災対策も充実していて、欲しくなっちゃたです・・・

ただ、どの最寄駅からも徒歩１０分以上というのが気になります。毎日の通勤で、駅まで１０分以上は辛い気がします・・・（特に雨の日）
また敷地の真下に有楽町線が通っているというのも、どうなんでしょうか・・・（地下が空洞になっていて、なんだか不安だし、地下鉄の音が聞こえたりして・・・）

『一戸建と違ってマンションは、駅近が命だよ』、と友人の不動産屋は言ってます。

プラウドを検討するとしても、東雲の隣の豊洲で、住友のタワーマンション（こちらは駅近のようです）があるようなので、今度こちらも一応見学に行ってみようと思っています。

しかもイオンの向こうのバス停までが遠い。
駅遠でもパークタワー東雲みたいにバス停がマンション前なら便利なのに。

982さんの言うとおりPMLの件、是非理解しておきたいところですね。
PMLの数値が分れば以下の様な心づもりが出来ますからね。

・震災発生時の被害額をPML値におきかえて算出する。
　→　分母一般的なマンション建築のコストで計算　70万/坪　×　24,000坪（想定施工床面積）
　→　建築コスト　÷　区分所有者数　600世帯　＝　でPMLから導き出された被害額を割り返す
　→　一世帯当たりが負担せざる負えない、修繕費用が算出できる
　→　震災後の復旧費用をあらかじめ理解する事によって、家計シミュレーションに活かす

□PML値とは
地震による予想最大損失率のことをさします。

475年に一度起こるとされる大地震（＝50年間に起こる可能性が10%の大地震）が発生した場合の損失率と定義され、次の式で求められます。

ＰＭＬ値（％）＝（被害総額÷建物の再調達価格）×100

そういう数値は他ＭＳも出揃わないと算出しても意味ないよね。

そもそもタイルってなんのためなんですか？

そりゃ高級感を出すためでしょう。