プラウドタワー東雲キャナルコート(（仮称）東雲タワープロジェクト)part3

ボランティア価格なのに、高いといわれてもなぁ。（笑）

ここが適正価格じゃないなら、都内は諦めたほうがいいんじゃない？
あ、でも辰巳にいけば安いからそっちにしたら？

だめだったら千葉にでも行くしかないような。（笑）

安すぎるという意味で「適正価格じゃない」って指摘かも

ほんと頭悪いな。
価格が高くて買えないのでなくこの立地、仕様じゃコスパ低いと言ってるのだよ。
千葉に買えとは論点ずれすぎで笑っちゃいますね。
同じ価格ならまだ月島、勝どき、晴海の方がマシ。
ビーコン中古の買い手がいない状況で将来的にプラウドタワーが中古で売れる保証ないしね。

つか野村営業必死すぎでどん引き。

この価格で買えないんだったら、辰巳いくか千葉いくかしかないでしょ。
もう仕方ないと思うよ。。。。

駅徒歩１０分以上の時点で中古市場じゃ検討者から見向きされないのは事実。
ましてや湾岸、江東区では尚更。
一生住む覚悟ならジャスコ近いし良いのでは？

5年くらいすんで売却くらいでもいいんじゃない？なんで永住？

だから5年後に売りたくてもまともに売れないんじゃ、って心配をしてるんですよ。

転売を考えたらｷｬﾅﾙｺｰﾄ内でもっと駅近中古ＭＳ買うってのもありかな。

野村さんとこの営業マンは教育なってないね。
そもそも569,573,575あたりの書込みみてると地頭に問題あるのかな。
読解力欠けすぎでしょ。

東雲のリセールバリュー高いって評価はWコンフォートが対象だからね。
アップル、ファーストはぎりぎりプラス。
ビーコンのリセールバリューがマイナスな状況踏まえると同価格帯のプラウドの転売は期待できないとなる。

えっ？ﾋﾞｰｺﾝはﾏｲﾅｽですか？そうはみえないけど。

今が底値だろうし、今買ったほうがいいんじゃない？
高くなってから買うなんて投資ではだめなやり方だよ。

10年後に売るとして、どのくらいの坪単価で売れるんだろうか・・・・

そこが現在の我が家の争点です。

10年後なら、同じくらいの値段で売れるんじゃない？
周りの開発も進むだろうし。

有明・辰巳・枝川あたり。
東雲も駅側の開発進んでるかもね。

え？もう完売してるよ～～。

もしかして辰巳駅エリアの再開発って公団の建替えのこと言ってる？
あと東雲の再開発があっても駅徒歩１５分じゃプラウドタワーは恩恵にあやかれないって。
何が言いたいかというと買値以上の値段での転売は不可能ってこと。
もっと合理的に考えようよ、無理にプラス思考ですすめてもいいことないよ。現実みないとね。
１０年後なら買値の２０ー２５％減でみとけば問題ないよ。

豊洲エリアも発展するし、東雲エリア、有明エリアにもショッピングセンターできるんじゃなかったっけ？

豊洲なんて、大学病院や築地市場移転なんてのもあるよ。

十分に恩恵にあずかれるのでは？

582さん
新築マンションの価値の下落率は正確に読めたら大もうけできます。
近隣であえて例を出すなら、同じ駅徒歩時間であるｷｬﾅﾙﾜｰﾌﾀﾜｰｽﾞ（豊洲1丁目)が築11年で
実成約額が分譲時の平均７％増で取引されています。
しかし豊洲はご存知の通り、新築時の10年前より25％増以上の相場になっています。
しかも築10年付近のタワーが無く、希少性があるからとも言える物件です。

単純な逓減率（毎年の下落率が対前年比で同じ）として35年で価値0になるならば、
（ｾﾞﾛにはならないが）10年では新築の2/3になるということになる。
しかし、ｷｬﾅﾙｺｰﾄということ、周辺開発がすすむという前提でそこまでは下落しない可能性
は高いです。

概ね586さんの考えでよいと思います。

どうでしょうね。今は底値だと思うので、今後の景気回復を考えると10年後はプラスになるのではないかな。

周辺環境はもちろん重要なファクターだけど、要は需給のバランス。
団塊ジュニアの需要が下支えてる現在と、少子化世代の１０年後の需要では大きく違ってくるのでは・・？
売り手＞買い手では値上がりは見込めないかも。

東京志向の人が減るとは思えないけどなぁ。

減ってくるのは、もっと郊外なんじゃない？

すげーな。10年持ってたほうがいいようですね。

10年先はちょっとわからないね。確かに計画で言うと、辰巳や有明、新市場などちょいちょいあると思うけど。現段階での価格はそれも含みだから、昔みたいな大化けはないでしょ。あまり資産性で買う物件ではないと思ったけどな。

ここは資産価値や利便性を期待して買うＭＳじゃないよ。
転売は、他より極端な下落はなく平均的下落って感じと思ったほうがいい。
そもそも資産価値期待する人は駅近にいったほうがいい。

高層階買うつもりだけど、売るのは、何かあって階段で上下できない年になったとき。
30年以上先かなあ。その頃には人口構成もかなり変わって、中途半端な広さのファミリータイプは売りにくくなってると思う。子供が独立したら1LDKとかにリフォームして、特色をつけて売却できたらいいと考えてる。
ま、6000万相当の物件を賃貸すれば年300万ぐらいはかかる訳だし、10年住んで1～2割の減価なら十分メリットは享受できるよ。

立地、地盤、駅距離無視できなかった。
うん、いろいろ電卓たたくとやっぱり"高い"。
安い安いと皆で騒ぐのが信じられません。

高いというのはコストパフォーマンスという意味で。
結局、私はもう少し高額だが割安の内陸の物件にします。

ちなみに15階ラウンジ隣の部屋が最安値だが、低層階低
価格と比較すると意外と割高。過去の周辺価格に惑わさ
れぬよう。いずれ●00万円くらいは値引きできるんじゃな
いかな。それとも想定外の売れ行きを見せるのかな。

ところで、どの新聞も雑誌も同じ論調で湾岸のこの物件
を紹介しているのが気になる。

ただ、規模と仕様、共用施設は素晴らしくうらやましい
物件。

将来売却の可能性を少しでも考えている場合は、高層階ほど悲惨な目にあいますよ。
中古の坪単価に対して高層階の付加価値がどれだけ上乗せされているか、慎重に見極めてください。
眺望に憧れての背伸びは注意してください。

三井も出しましたね。いくらぐらいになるんでしょう？
http://www.31sumai.com/mfr/X0816?cid=listing

565 ちゃんとモデルルームではかってるけど、ここはレックスよりサッシが15センチ短いですよ。

>601
晴海と豊洲の両方とも晴海通り沿いなので全くNG.

しかも豊洲と言っても四丁目・・・(涙)
目の前の中学校の名前はなぜか区立”深川”第五中学校。。。
なんなんでしょう？

っていうか、湾岸タワマン立てすぎ。。。

説明会で野村担当者曰く、「東雲人気は続いてます、CODAN（東雲のUR賃貸）も空きがありません」とのこと。
実際はガラガラの閑古鳥状態。（いったい何十部屋（いや百超えてるかも・・・）空室なのかというような状況です）


野村のセミナーは常に疑って、冷静に聞いてくださいね。

５３６は建設業だね　タイルの剥離を言いたいんでしょうか

確か江東区に合併の前は、このあたりは以前、深川区だったはず。歴史のある町と記憶してますが。

>>605
確かにCODANは出来た当時は注目度も高く、ほとんどの部屋が抽選でした。
CFT分譲時ぐらいまでは、CODAN募集センターに朝から並んでいた人がいたほど。
しかし今は、本当に空き家が目立つ。
せっかくのデザインもメンテ不足で劣化が見られるので、
CODAN→公団に成り下がってしまわないか心配。

CODAN在住でCODANの人気は気になるのでURのサイトで調べてみた。
募集中/総戸数で48/1712。
空室率は2.8で、東京都のそれが13.8だから、数字の上では人気物件と言うことはできるね。
しかし確かに以前はもっと募集少なかったし、構内もオシャレだった気はする。
ここいらでテコ入れしてくれんかね。飯屋全滅したのはさみしいよ。

まぁ、高い時期に買うと利益でないけど、安い時期に買ったら利益でるってのは常識といえば常識ですからね。

資産価値は結局２割ﾀﾞｳﾝくらいなら十分っていうことになったし、
KODANの件も609さんが論破してくれたし、ここのスレは下手なコメントに対しては
全部、まともな回答が出ているよ。

景気が良くなったらプラスになると思うよ。
今みたいな景気が悪い時期に買うのは良い事だよ。

必死だねぇ。。。


ここは安い時期の販売だし、周辺中古価格をぶち壊すくらいの安値。
安心して買ってよい値段だと思うよ。

再開発地域だし、今後は値段が上がる地域。

申し訳ございません。一点ご意見伺いたいのですが
『IHキッチン』の電磁波についてみなさんどう思われますか？
「流産リスクや小児白血病リスクが高まる・・・」などのネット情報が散見されており不安です。
子育てファミリー世代がターゲットのマンションゆえ、
同じような事を考えている方もいらっしゃると思いますが・・・

電子レンジを気にしてないなら、気にする必要なし。

>>再開発地域だし、今後は値段が上がる地域
それは微妙？
キャナルコート最後の分譲だし、(合同庁舎と三井タワーはあるが）
MRでも成熟した街イメージPRしてたけど。
大規模再開発という点では有明や豊洲6丁目の方が上かな。

東雲１丁目は24hイオン、クリニックが一通り揃っている、子供向け教室が充実なので
今でも子育て世代には住みやすい環境ですね。

ついにパークタワー東雲の物件概要がアップされましたね。。

>615
記事見てみたけど、どういう流れでプラウドに資産求めちゃいけないのかわからない。
見てたら説明してもらえるかしら。

ちなみに記事はNBのIDが必要だから登録しないと見れません。

見たいなら登録すればいいだけじゃね？
手間ならみなきゃいーだけ
俺は説明なくても一目で理解できた(笑)
表の見方わかんないんじゃ説明されてもわからんだろーし、まずは不動産に興味もつまえに基礎学力つけた方がいーよ。

週刊東洋経済の10月29日号でも紹介されてましたね。
業界内外に関係なく、注目度が高いようです。

ケンカするなよ～荒れるから

異常に安く出してきましたね。
これだと近隣マンションの相場崩れてしまうのでは？

頑張れ！
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
http://www.toyokeizai.net/business/industrial/detail/AC/5462a2af9da2db...

　そんな中、「この物件の売れ行きが今後のマンション市況を占う」（不動産経済研究所・福田秋生企画調査部長）といわれているのが、野村不動産が11月中旬に販売を開始する「プラウドタワー東雲キャナルコート」。湾岸タワーマンションでは震災後初の販売物件で、成否を業界関係者はかたずをのんで見守る。

　湾岸マンション人気の復活は、大手デベロッパー（開発業者）にとって絶対条件。背景には、5000戸とも1万戸ともいわれる待機物件が、湾岸エリア内に控えている。このマンションが成功すれば、後に続ける可能性が出てくる。

野村不ＨＤ、リバウンドの動きに期待、リーマン・ショック後の仕入れが利益率の改善に

2011/10/03 07:41

　野村不動産ホールディングス <3231> が、年初来安値（１０３８円、９月２６日）を底に切り返している。「震災直後は心配されたマンション販売、特に、湾岸エリアや高層マンションの販売は震災前と変化なく好調に推移。今後、さらに加速するだろう（外資系証券）との見方を示す。

　試金石となるのが、同社が手掛ける湾岸エリアの高層マンション「プラウドタワー東雲」（東京都・江東区）。１０月１日にモデルルームを開設する予定で、「この物件が順調に販売できれば、マンション市況は本格的に回復したといえるだろう」（同）と指摘する。

　会社側は「ファミリー向けに販売を予定している。９月に実施した事前のご案内では順調で手応えを感じている」（広報ＩＲ部）という。収益的には、１３年３月期以降に反映してくる見通しだ。

プラウド駒場と、ここの値付けの差は、何に起因しているのでしょうか？

ひとえに立地の違いでしょうか？

お、、、おいおい、すげーな。
同じプライドってだけで、同じ形でも同じ土地でも、同じゼネコンでもないぞ。。。
本気で言ってるのかい？

>622
プラウドタワー二子玉川の騰落率は22.3％で優秀だと思うけど。
1ページ目はプラウド表参道が名指しで65％ってなってるよね？
基礎学力がばっちりついてる622さんはどこで何を理解したの？
ねえどれ？

基礎学力がないからわからないよ。

このバカは一部のいい物件だけピックアップして何いってんだか。
それも表参道なんか比較対象じゃねーつっーの。
ほんと頭わりーな

野村の物件を買いたいと思うなら、
一度は新浦安のプラウドをみたほうが
いいかもね。

震災後の対応がわかる。

>631
代表物件がピックアップされてる表を一目見ただけで
基礎学力がばっちりついてる622=631さんはどこで何を理解したの？

頭わりーからわからないよ。

で、なんでそこまで野村にダメ出ししたいの？

頭わりーからわからないよ。

三井はパークタワーのネーミングで来ましたか。
最大90平米だから、高級路線という訳では全くないようですね。
585戸で61600平米、野村は600戸で74000平米。
駐車場や保育園の算入状況によりますが、野村の方が戸当たり総面積は余裕がある模様。

してみると建物の建築コストは免震でもない野村の方が高く、仕様では不明、土地代はキャナル内で三井と野村が2社で競った経緯から、野村が高く・・・

三井は1年遅れですが、もし同時期だったら坪単価は同レベルでぶつけてきた物件でしょうか。

634さん そうですね。
今回は野村と三井でタイミングずれるので、三井は市況と野村の売れ行き見てだしてくるでしょう。野村が240で無難に流れれば、三井は250かな。意外な当て馬は晴海三菱

でも三井の階高は野村の比じゃない。

三井の階高が高いっていう意味？

そろそろ晴海三菱の価格予定が発表されるから、よっぽど気にいってない限り、買い急ぐ必要はないね。
総戸数からして、恐らくここより@10〜20万で勝負してくる。

637
建物の高さと階数から判断できる。

638さん気があうね！
晴海スレの363を見てね！

晴海三菱は坪350万くらいだから、ちょっと客層は被りそうにないと思うのだが。

640さん
晴海363拝見しました！
やっぱりそんな感じですよね（笑）

641
どこのデベさんかな？野村さん？住友さん？
350万の根拠、述べてくださいよ。

晴海の公式ページみてごらん。

http://www.mecsumai.com/tph-harumi/


このマンションとは格が違うよ。

晴海は気にはなるが、ここがリーズナブルで出てきたので、
かなりの価格差になるだろうから、検討はしないというか考えていない。
実際住んだら、こっちの方が住みやすいだろうしね。

三井は法的な定義のキャナルコートじゃないけどキャナルコート街区内にある。
この感覚、キャナル内の住民は理解できると思うけど、一般の人には理解できないかな。

この利点を三井は大いに生かしてキャナルコート内では有り得ない階高と
キャナルコート方向（野村の方向)に巨大な建物一体の駐車場の壁面を配置させた。
階高を一言で説明すると、三井の43階は野村も含めキャナルコート内の50階程度
の高さになる。三井はこの仕様を売りにするでしょう。
また、野村の南面の幅は48ｍくらいだったと思うけど、
三井の立体駐車場のタワー壁面は65ｍ。
ここの南面を買う人は、正面にこの駐車場壁面と正対する事は認識する必要あり。

このキャナルコート内では有り得ない仕様に対して、お隣のWコン住民が訴訟を
おこして抵抗しているが、
そのまま建つのは間違いない状況です。

641=643?
質問に対する回答になっていません。

当マンション検討者の方へ。
スレ違いで失礼しました。

645さんとは別人だけど、
三井を期待して待ってます。

南向きで、目障りが少ない開放的な間取りが好みだから。
三井はバス停が直ぐ近くだし。

三井は、最高高さは159mだが、軒高は43Fで150m。
野村は46F相当で151m（51Fで168m）、wコンは47Fで150m（54Fで174m）、ビーコンは41Fで140m。
野村の階高は3250mm、wコンは3250～3150mm、ビーコンは3350mm。

三井は1～2Fがかなり高くて、さらに標準階も3350mmは確実にありそうだね。3400超えかも知れない。
そうすると天井高は2700mm確保ということになる。

他人にはやりたい放題だが（経済合理性の追求の結果）、住人には優しい物件。

野村で159m超えは、人間の目線高さをプラスしても49F以上だから、南西面の眺望の抜けが期待出来るのは最上層2フロアと屋上庭園のみってことで、残念至極。

最近夜はこんな感じ

>>651

サンクスです!!
こうしてみると、中央の吹抜け部分はずいぶん小さいですね。

水面が黒くて、夜景が引き締まる感じがとってもいい。

ぜひ、昼景も含めて継続的にアップしてくださるようお願い申し上げます。

>651のご近所さん
ありがとうございます！よくわかります。
今は10階くらいかな？
私からもお時間ある時に昼の12時頃の写真をあげていただけると嬉しいです。
日照が気になってまして。

>649

うちが検討から外した理由はまさにそこです。
50階を検討してましたが、眺望が抜けない…

近隣のタワマンさんより高いとはいえ、普段から目に入るわけで、50階だとの認識度を得ることが期待できない。

かといって、三井東雲に住みたいかと言ったら正直微妙…
357＆湾岸線＆晴海通りに面する。。
いくら仕様が良くても@230未満じゃないと売れないよね。

655 それでうちはレックスガーデンにしたよ。西側なら抜け良いし。かつ最上階でも坪240万円。経験者ですが高層階にいけばいくほど内廊下がいいです。

>652

中央の吹き抜け部分が小さい、はデメリット。

屋上からの明るさを少量しか取り入れられないので、
内廊下同様に照明が必要になる。(換気に関しては別ルートからやれるが)

そして、吹き抜けが小さいから
居住部分が中心寄りに集まる結果となり
ドア入口や面格子窓が密集した様な設計になっている。

今晩の報道ステーションは湾岸タワマンの提灯番組らしいから見なきゃね。

ホントだね。
>売れている
だって。

豊洲は完売かな？

山手線車内全部ここの広告でした
驚いた

今日現地見に行ったけど、日当たりも良くていい感じでした。
運河沿い遊歩道も歩いて気持ちがいいし、桜橋から眺めるキャナルコート全景は
最高ですね。
今週日曜はＳ字でイベントがあるようですよ。
雰囲気を見に、行こうと思ってます。

>>657

ボイドの話は、当方もデメリットとして書きました。
低層階だと煙突の底から見上げているようなものですしね。
ここは有楽町線の影響で細い建物にするしかないから仕方ないでしょう。
48m角の四角に出来るなら、多分制震か免震を採用したんでしょうね。


>>655

ビーコンとCFTの塔屋は147mあるので、野村の45階で何とか並ぶぐらいでしょうか。
そのうえ、500m先に、wコンの2棟、三井が、見かけの太さ70m（wコンは対角線、三井は正面）で3本並ぶので、辛い部分はありますね。ただ、超高層階東側は、幕張までは120m超級の建物がないので湾岸でも稀有の抜けがあります。南西部屋も正面は大型3兄弟があるものの、後背部は東京湾ですし、バルコニーに出れば東京港、富士山から東京タワーも見えるので、よほどのタワー眺望上級者でなければ満足できるのではないでしょうか、、

私は妥協してしまいそうです。この価格で、この条件の新築はもう出ないですし。

ここって坪単価安めに見えて、条件悪い3階の値段だな。
6割が南側なんだから、大半はそこで価格上乗せできるパンダマジックだろ。

ん？なんでこんなにコンクリートむき出しが多いの？
運河側なんかコンクリートしかないよ？
正面もレンガなんてほとんどないじゃん。
キャナルファーストも変なコンクリートむき出しピンク塗装だし
大林ってデザインできないのか。

とは言っても、@240なんだから、あながちパンダマジックとまでは・・・
少し前に、価格決定時には平均240切るかもっていう話をMRで聞いたし。

Ｗコンフォートもコンクリ剥き出しだけど、建ち上がってみるとそんなにひどくはないよ。
キャナルファーストみたいに、奇抜な色じゃないし。

まあ全体的には団地的外観ではありますな。角部屋も角は柱だし、もう少し工夫のしようはあったと思う・・・

>662
バルコニーに出れば、はダメ。
別の物件を中古転売した時に
「バルコニーに出れば富士山や東京タワーが見えます。」と内覧客にアピールしたけど、
全く相手にしてもらえなかった。

>>667

なるほど、上級者相手の転売だと難しいようですね。
自分は暫くは住むつもりなので、自分が見えればまあ良いかと。
DWではなく、アウトフレームじゃなくてバルコニーが広いので、外に出てノンビリ眺められます。
冬は寒いけど。