プラウドタワー東雲キャナルコート(（仮称）東雲タワープロジェクト)part3

敷地は3000坪ぐらいでしたっけ？
地下鉄が走ってたり、リーマンショックの後だったりで、坪100万、〆て30億ぐらいは安く仕入れてるんじゃないかという気もしてきた。

どのみち購入者（の目）に優しいのは悪くない。

内陸の駅徒歩3分の中規模物件（@320）とこの物件(@230)で悩んでいる。地盤の弱さは対策で妥協できるが、駅徒歩11分という1点だけがどうしても受け入れられない。キャナルコート駅新設か、豊洲駅の地下通路を100ｍほど東雲側に延伸して地下入口を設けて欲しい。せめて1分短縮のごまかしを。

なぜ、野村が他の湾岸物件の景気づけをするのか？逆でしょ。他の湾岸物件より早く多く売り抜きたいからこその値付け。

地盤の弱さは、対策で妥協なんてシロモノじゃないでしょ。

金額の話が多くなっていますが、東雲エリアはほとんどのタワーマンションが「免振」などではなく、普通の耐震建築です。それは、埋め立てなので、簡単に言うと、地盤が軟弱なため、免振がきかない、つまり免振でも耐震でも結果が同じようなものだからです。今の世の中、湾岸でなくてもマンションが倒壊することや大きな危険に陥ることはないはずです。仙台でもマンションって倒壊してないですよね?私は湾岸に住んでいますが、単純に「揺れ」に対する恐怖だと思います。3.11の時は、まさに家中のものは散乱するは、それまでに味わったことのない恐怖を感じました。同じマンションのママ友も引越したい派が多いです。世田谷の妹のマンションと比較しても全く違う感想です。主人はそれはどうしようもないと言いますが・・普段家にいる私は仕方ないで片づけられない・・・。これは人によるものだとと思いますが。金額は決して高くないと感じますので、あとは、その揺れに対しての覚悟ではないでしょうか。

杭打ちの分だけ建物が高くなっていると考えれば分かりやすいです。
同じ階数で比較すると埋立地の方が内陸部より揺れやすくなります。

難しいのは建物が高くても揺れにくくする技術がある点です。
その技術が取り入れられていると、
取り入れていない内陸部のマンションより揺れなかったりします。
ここまで行くと専門家じゃないと比較できないでしょうね。

直下型の縦揺れは低いマンションのほうが良く揺れて、
海溝型の横揺れは高いマンションのほうが良く揺れます。

縦揺れと横揺れ
どっちが怖いかで選べば良いです。

縦揺れのドドドってのは逆にほとんど感じないのが高層マンションの特徴。

（157>金額の話が多くなっていますが、東雲エリアはほとんどのタワーマンションが「免振」などではなく、普通の耐震建築です。それは、埋め立てなので、簡単に言うと、地盤が軟弱なため、免振がきかない、つまり免振でも耐震でも結果が同じようなものだからです）

建設中のレックスタワー、隣のビーコン、有明の境にあるシティタワーなどが免震。決して、タワマンの数から見て免震は少ないわけではない。杭の長さが60メートルを超すような軟弱地盤には免震こそが有効という人もいる。実のところ、いろいろ話を聞いても本当のところはわからない。（自分に有利なように結論を引っ張ってくるから）
要は、自分でこれは正しいと直感したものを信じるほかはない。

区分地上権が設定されている範囲ってわかりますか？

大体が
免震を免振という人は信用できないなあ。
制震を制振ということはあってもね。

プラウドでもプラウドタワー千代田富士見は、
金を掛けて
３種類の制震装置を装備している。

この立地、坪200万以下にならなければ検討にも値しない物件だと思う

北西角の高層か北東角の中層検討してます。坪単価は北西角の方が少し高いんですがその分、景色はいいみたいです。どちらの方が資産価値が高いのでしょうか？

耐震が免震より良い、というか（耐震＜制震＜免震）である
ことは総論として事実だと思います（細かいプラスマイナスはあり）。
採用するか否かはコストであることも事実です。
その上でこのエリアで超高層の耐震を選ぶのはリスクだと思います。
（前からリスクでしたが、震災で現実として認識されただけです）
もし、震災後の着工だったら間違いなく野村も三井同様に免震か制震
にしていたと思いますよ。

湾岸でタワーで免震なんて、強風で常に揺れていそう。

どんな強風が吹いてると思ってるんだ(笑)

坪200万円の人は千葉の奥地にでも行った方が幸せになれると思うよ。つくばエクスプレス沿線とか。(笑)

ここの杭の工法はアースドリル拡底工法？
杭の種類何？

「アースドリル拡底工法」なんていう知識をひけらかせる人なら、自分で調べた方がいいのでは？

確か、杭を打った関係者
も震災の後に書き込みをやってたよ。
まだ見てるなら答えてくれるかもね。

>173
＠200万円予算の方には橋渡ったエリアのBrillia辰巳をお勧めします
管理費等のランニング費用や自走式駐車場も格安です

北西角高層階ならレインボーブリッジや東京タワーやスカイツリー全部見えるね。北東だとスカイツリー見えるかね。

北の角部屋はついでに、お隣りの住戸との位置関係も、
間取り平面図を良く見て確認しよう！
バルコニーから何が見えるか。

＞177
そう！＠200万程度狙いならBrillia辰巳だよ。
ハードはさほど悪くない感じがしたが、とにかく環境が悪すぎ。
立地も辰巳駅から10分以上だからね。
あそこにするくらいなら＠240万出して野村にした方が良いと思う。

実際は＠250万じゃないのここ？
そりゃ低層なら＠240万の部屋もあるだろうけど。

地盤改良したと大袈裟に宣伝してるけど、ポジさん基礎工事の事誰も知らないのか。
肝心の事説明せずに地盤改良もないと思うけど。

179さん
北角は隣の住戸が見えちゃうのかな？変な作りだよね？

今どき、よくこんな場所のタワーを検討できるものだ。

↑こういうのが典型的なお節介。何のために書き込むのか理由が知りたい。

地震、津波、放射能、台風、水害、放漫財政、今どき、よくこんな日本のタワーを検討できるものだ。

↑こういうのが典型的なお節介。大好きな日本でどうなろうとこっちの勝手だ。何のために書き込むのか理由が知りたい。

妬みでしょ(笑)

>>151
ここ9000m2以上で120億くらいだったと思うが。
70平米で考えると資材原価2,500万以上。
その他諸費用、利益を考えて売価5,000万くらい。
個人で建てれば破格でできるけど無理。

どこのあたりの部屋が人気でしょうか？北西側の夜景？南東側の運河？

南東運河に一票。

俺も運河向きが好き。
なんだかんだいって、南向きがいいよ。運河向きだとキラキラして綺麗。

ここの物件を買う気がない人は、他の物件を検討で忙しく、既にこの物件のことなど
気にもかける余裕などないと思っていますが、どうしてこんなにマイナス評価の書き込みが多いので
しょうか？

マイナス？　それは昔「アンチ巨人」も巨人ファンと言われたように、豊洲・東雲・有明のマンションにたむろするギャラリーの一種なのです。なんちゃって。

価格と駅距離と液状化リスクetc...
検討中の人はすべて織り込んで沈思黙考中。
欧州発の景気悪化と倍率上昇が目下の悩みのタネ。
で、オーソドックスな書き込みは停滞中。

1期の発売予定が確定するまでは目新しい情報がないしね。
波乱要因は晴海三菱の価格。状況がわかると、ここからの流出はともかく流入はあるかも。

グランドオープン前の来場が800組と言われているが、要望書はどのくらい出ているんだろうか。

運河側は、南向きというより東向きに近いな。

着々と建ってきてますね。桜橋から全景を見ると、どんな風に建つかイメージ湧きますね。

タワーマンションの解体費用ってどれくらいかかるのでしょうか？

それは、何十年も住み続けた場合に考えれば？
そんなに長く住むつもりがない人は、後は野となれ…

よく、古くなっても土地は残る。という人がいるけど、
解体しなきゃいけないウワモノも確かに残るんだよね。

5〜6年住むには良さそうですけど、周りに中古も多いし、
リセールバリューはどんなもんですかね？

Ｗコンのウェスト棟西側が、これから隣りに建つ三井に眺望を遮られるので半ば投売りになっているけど、それ以外のｗコン、アップル、キャナル辺りまでは、売り出し価格を上回って成約できている感じ。
キャナルコートは都心近縁の住宅地として定着してきたし、ＵＲや公務員宿舎もあって住人層が高齢化しにくい。豊洲近辺にオフィスも増えているし、都心への時間距離も近いから、街が廃れることはない。リセールバリューががた落ちすることはないと思うよ。@240平均で買えるなら、相対的に損する部類ではないんじゃないかなぁ。（次の首都圏震災の影響はわかりませんが）

201の言うとおり、立地や環境という要素と、分譲と賃貸が程良く調和してるエリアは
維持していくよ。

セミナーでリセールバリューとかそんな話あったな。

住みたい人が多い街は価格も維持されていくんでしょうけどね。
震災後、豊洲や東雲はさして被害なかったけど、
他の地域の人からは浦安と混同されてたのがどこまで払拭できたかですが。
首都圏以外の人たちからはどう見られてるんだろう。

首都圏の人から見ても、ここは湾岸ですが。
被害、に限定しないなら浦安と同様に液状化はあったし。イオン入口。

> 首都圏の人から見ても、ここは湾岸ですが。
そりゃそうだ。
言い方が悪かったです。

つまり液状化はあったが実害がなかったこと（と思ってるんだけど間違いない？）について、
他地域の人たちがどれくらい認知しているのかなと。

とはいえ液状化やその他もろもろのリスクがあるわけで、
利便性や物件の信頼性（実際は知りませんが）とを秤にかけて、
この物件や東雲あたりのマンションを買いたい、借りたい、という人たちが、
10年後20年後もちゃんといてくれるかなあという疑問でした。

別にネガでもポジでもないですよ。単純な疑問。

液状化対策って、敷地内をやっているのだけど、

そもそも、敷地内の液状化対策って何か意味あるの？？

３１１の地震でも、液状化等によって、インフラ（上水・下水・道路等）がだめになってことが
問題何ですよね。

地震が起きた時、敷地内が何事もなくても、
その建物に接続するインフラがだめになったら、
意味なくないですか？

>>205
阪神大震災の時、なぜ液状化があれだけ報道されたか。本当に悲惨な映像は報道できないが、液状化なら報道できる…、ということだったようです。

今回の震災でも、浦安なら近くて取材しやすいし、死者もないのでやりやすかったのでしょう(もちろん浦安市民の方は大変だったのですが)。ただし現在では煽りもなく、湾岸への報道は好意的なものが増えてきたようです。東京直下型地震が来たら、また評価もかわるでしょうが、少なくとも湾岸への評価は震災前のものに近づいてきてるのではないでしょうか。その証拠に、このエリアの開発が再スタートしています。

最後に。他の地震スレで見かけた書き込みでは、神戸の液状化エリアでも、中古取引は現在順調のようですね。

パチンコを軽く見てはいけません。なんと、経済規模は20～30兆円（桁間違いではない）、国家予算の1/4から1/3に達するのです。
よくまあ、朝から並んで金と時間と労力を浪費するもんだわ。
という我輩も、こんなスレで時間を浪費しているので偉そうな事は言えんが。

>207
液状化報道には裏事情があったが、
現在の好意的な報道には裏事情などない。ってことですね。
マスコミはスポンサーがいるから成り立つにも関わらず。

最後に、神戸と東京は違いますから。

埋め立て地は止めときぃ

パチンコ店自体は体して気にならないけど
パチンコ店が潰れてタワマンなんかが建ったら
北側の眺望に影響が出るでしょうね。

浦安が液状化してるのは三井不動産が土壌入替えなどの対策をせずに売りに出したからだよ。
どのTV局も実情は知ってるけど大口スポンサーだから追求しないだけのこと。
（NHKは「業者責任の検討」とまでは報道していたが…）
そういう意味では晴海通り沿いに建つ三井のタワーはかなりリスク高いね。
もともとのエアガシスも地盤改良してないと思われるので…。
まぁ、野村はそこまでバカではないと思いますが。

浦安が液状化したのは三井不動産が土壌入替えなどの対策をせずに戸建てを建てたから。
マスコミもよく知ってるけど大口スポンサーだから報道はしないんだよね。
(NHKは「業者の責任もあるのでは?」とまでは報道していたが…)
そういう意味では、東雲エリアだと晴海通り沿いの三井タワーはかなりハイリスク。
野村はそこまでいい加減なことはしないと思います。

＞そういう意味では、東雲エリアだと晴海通り沿いの三井タワーはかなりハイリスク

そういう意味ではってどういう意味だろ？
よく意味がわからないな。

しかも今回で不同沈下起こした浦安の戸建を分譲したのは何年前と思っているの？
無謀すぎる話は呆れるだけだよ。

三井のことを言うなら、新浦安野村のマンションはどうだったか、

新浦安　野村　液状化
でググッテ読んでみれば？

これ？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73575/115

液状化は起きる可能性はあると思います。
一部対策は実施されていますが、万全ではありません。

その時には、まわりのライフラインの状況もわかりませんしね。

自家発電の24時間稼働は、あくまでも通常の停電時であって、
大規模地震時には、EV会社の技術者がくるまではEVは動きませんしね。

悩み中です。

まあ、液状化のリスクの話は尽きませんね・・・私も不安ですが、東雲地域が液状化でライフラインが切断されるような地震が起こった場合、都内どこにいてもそれなりの被害が有ると思います。であるなら、東京、丸の内、銀座等から徒歩でも帰れるこの場所は良いかな、と検討しています。
が、営業さんの質が残念なくらい悪いですね。友達感覚で話をされ、敬語を使わない。失礼きわまりないですね。残念。

また今日発売のアエラに湾岸危険記事が。東雲写真でかでか。
明らかに野村の浦安パーム被害者の証言も。
野村と争ってる最中とのこと。

あぁ…
埋め立て地はやっぱり危険ですかね…
争っても、想定外で済まされてしまうのでしょうか…
通勤は便利だし、インフラは整い、街並みも綺麗で住みやすいけど…

アエラの記事たいした内容じゃねーな。
従来予測の津波1.2～2倍の高さで2メートルだとか。
キャナルコートは残念ながら海抜ゼロメートルではないし。

Q2［計画・構造］海抜はどのくらいですか
標高は概ね1.5～1.7ｍです。
http://www.ur-net.go.jp/machi/shinonome/qa.html

これに１メートル程度の堤防があるわけで、M9の地震で津波が起きても
浸水はないということになるな。

ライフラインが切断しているような状況だと、
橋が落ちてる可能性もあるわけですしね。
悩みますよね。

津波は湾の一番奥に一番被害与えるから、
地形見ると東雲より豊洲が危険でしょ。
特にキャナルコートは安全ですよ。

207さんの
>湾岸への報道は好意的なものが増えてきた
は甘かったね。

住居階までの浸水はないと思いますよ。
ただ、地下階への浸水は可能性としてはありますね。

そうなると、地下2階の自家発電機は、
使えなくなりますね。

ここの隣に運河があるのに
安全なんて決め付けて良いのかな？

215は文脈読めねぇのか？
かわいそうなヤツだな…

>>223
最寄の東雲橋は昨年から耐震化工事してますよね？
もう終わりそうですけど

津波の想定は現在国が見直しの最中ですから、もっと高くなるはず。
しかも地区で最も湾に近い東雲小学校が学区。勤務中に関東直下地震が起こり、交通が遮断されて徒歩で子供を迎えに行ったら津波で手遅れ…
そんな最悪のシナリオが浮かんでしまう。
石巻の大川小学校は、プラウドより湾から離れて建っていたのです。
想定外、なんて言葉で片付けられない。子供を守れない街に住むのは怖い。
浦安パームやプラウド浦安など野村物件の被害を知って愕然。他社物件と比較しても断トツにひどいダメージ。仙台長町も他社に比較してダメージひどいのは何故だろう。特にプラウド浦安の被害の大きさを住民掲示板で読み愕然。
東雲の近未来がシンクロして見える…

津波の想定は現在国が見直しの最中ですから、もっと高くなるはず。
年末の調査結果発表前に売りたい野村の思惑を感じる。
しかも地区で最も湾に近い東雲小学校が学区。勤務中に関東直下地震が起こり、交通が遮断されて徒歩で子供を迎えに行ったら津波で手遅れ…
そんな最悪のシナリオが浮かんでしまう。
石巻の大川小学校は、プラウドより湾から離れて建っていたのにほとんどの子供達が助からなかった。痛ましい。
想定外、なんて言葉で片付けられない。子供を守れない街に住むのは怖い。
浦安パームやプラウド浦安など野村物件の被害を知って愕然。他社物件と比較しても断トツにひどいダメージ。仙台長町も他社に比較してダメージひどいのは何故だろう。特にプラウド浦安の被害の大きさを住民掲示板で読み愕然。
東雲の近未来がシンクロして見える…

この辺の地域詳しくないのですが
共働きで子育てを考えてマンション購入計画中。
掲示板ちょっと覗かせていただきました。
プラウド東雲は素敵ですが・・・ちょっと駅から遠いんですよね・・・。
豊洲4丁目の長谷工中古も検討に入ってます。駅から4分は魅力的・・
価格は80へーベイで5000万真ん中くらいがあります。
綺麗で新築、タワーマンションがいいか・・・
中古でも駅近のマンションがいいのか・・。
初期購入なんで教えて下さい・・・。みなさんどう思います？？？

想定しなおしたとして、最大3mぐらいだろう。
どうして水深が浅く、湾口自体が狭い巾着型の東京湾と、V字型で水深が急激に変化するリアス式の湾のイメージがシンクロするのか理解に苦しむ（一種の煽りと思うが）。
水門が機能している限り（直下型ではやられるだろうが、直下型で大津波は起きない）、基本的には問題ない。台風の高潮と重なっていると微妙（川の増水は関係ないよ。海なんだから）だけど、そんなときには外出してないだろう。
それでも杞憂するなら検討対象から外すのが健全。
あと野村の浦安がどうの、という話も、ここが野村だからという話にシンクロさせるのは合理的じゃないよね。

まあ論評するのも、どう受け止めるのも、購入検討するのもしないのも、掲示板上では自由だからいいけど。

お金無いなら千葉にでも行けば良いのにね(笑)

湾岸タワーレックスガーデンの非常用電源は２階にある。
プラウドは地下。これ以上言わなくてもわかりますよね。

>>232

ハセコさんでなければ、駅から近い方がいいのは疑いもなし。
もし今、駅から5分程度の場所にお住まいなら、11分（ホームから部屋までは15分以上）はキツイです。

ただ、ここでも80平米で5千万半ばの部屋も結構ありますよね。
新築、野村、建物自体のパフォーマンスの良さ、を勘案すると、住み始めたときの満足感はコチラの方が上の気がします。

レックスは外郭堤防の外側にあるから、浸水前提だよ。
だから2階にあるのさ。

北西面を検討中です。
どなたか、MS西側の「（財）国立超伝導産業技術研究センタ」や「グランドシップ」あたりの今後の開発計画等の情報をお持ちの方いらっしゃいますか？？？

キャナルコートじゃないんだから容積率緩和はないでしょ？
建ったところで、豊洲4丁目の三井くらいだよ。
そんな低層が気になるなら、側道の騒音の方が気になるハズだが。

ハセコは販売代理で、施工売主の前田建設のものと考えた方がよい。皆さん気づいてないがプラウドは天井高いと営業言ってるが、梁だらけ。サッシも実はレックスの方が15センチも高さがあります。プラウドは宣伝がうまいだけ。ゼネコン物件は宣伝下手ですが細かい部分がよかったりします。

外郭堤防は意味ないでしょ。レックスが浸かればプラウドなんか運河から回りこんで一発。レックスはきちんと考えてる。

ここはいつからレックスの検討板になったんだ？

盛況な野村さんのお客のおこぼれに与（あずか）りたくて。すいません。

野村で完売出来なかった物件ってあるの？
いつでも完売ってなってる気がする。

支持層のN値、そして基礎杭の本数、長さ。
これらを公式WEBに記載しないのは
プラウドタワーだけですね。
近隣のレックス、ブランズのHPには表記あるけど。
野村さんちのWEBだもの。
言いたくないことは言わなくてもいいんだよね。

1.湯船につかります。
2.湯船のへりに両手をかけてくつろぎます。
3.湯船はいま東京湾になりました。
4.へりにかけた左手は湾岸に臨む東雲のタワーマンション、
　　　　　　　右手は対岸の市原・袖ヶ浦あたりでしょうか。
5.湯船の中で身体を左右に軽くゆすってみます。地震です。
6.思いのほか波が起こりました。それも左右の湾に反響しあって
　何度も津波となって両岸で押し寄せては引き…を繰り返します。
　さらに時々突拍子もなく高い波がおこります。
　へりにかけた両手はずぶぬれですね。

…果たして、直下自身低層階と地下電源だけの被害で終わるか？

右手が市原なら左手は川崎、蒲田あたりだよ。

>支持層のN値、そして基礎杭の本数、長さ。

まさかとは思いますけど
どなたか、ご存知の方がいらっしゃったら教えてください。