阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

いつものことながら山手台住民の性根の悪さには閉口させられますね・・・

と、山手台住人を装った他ニュータウン叩きと山手台礼賛のバレバレのマッチポンプ自作自演で山手台を貶すアンチが申しております。

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アンタ国語がチョットおかしいよ？？？

彩都が本当に安くなったのかはともかくとして、山手台もけっして他人事ではないと思うよ。

>855
>同じ建築条件付同士でも山手台は坪40万以上で概ね完売しましたが、
>彩都は坪28～38万じゃないと売れなくなってきましたね（セキスイ同士の比較でも）。

最近の彩都を見に行ったこと有る？
箕面側で、建築済み＆販売済みの札が建っている殆どすべての土地は、
この１年で坪５０万で売れてるから、山手台の坪４０万より高いよ。

セキスイの土地も坪２８万～で売り出しているから、安いように見せかけて、
高低差で建築コストが上がり、結局総額６０００万近くなる。
残念ながら、彩都は買えそうにないから、山手台にしとき。

坪50万より安い値段で分譲された山手台の土地は西4丁目だけ（西4丁目の南半分が平均45万、北半分が平均42万）。

ちなみに彩都の平均分譲価格は今までの全てあわせると坪30万台だからな。
有名な殺人犯の押谷邸も含めモノレール開通前の分譲街区は殆ど坪30万程度の販売。

現在は坪50万で殆どまともなペースでは売れない事が分かってきたので、本来の値段に戻している過程。

山手台は初期エリアの西1～2丁目、東2丁目は坪80～120万で分譲。東3丁目は坪50万、東1丁目は坪60～70万。

必ず彩都は発展します。
悩んでる人は彩都にしたら後悔しないよ。

山手台は総額1億円以上の家が500軒以上あるけど（第一工区の殆ど）彩都は1軒も無いなぁ。
メインとなる街区の家々のグレードも全く違う。

彩都のヤツ見てるか
コモンヒル、擁壁に何かせえや

>873
大損した人が５００軒以上あるのですね。買った時期が悪かったのか可哀想ですね。
彩都は殆どが坪３０～５０万の販売で、今売っても損する人は殆どいないですから、
先見の明が有ったってことでしょうか。
この辺りが、彩都のこととなると妙にむきになる山手台の悲しい性でしょうか。

山手台は総額1億円以上で高値づかみさせられた家が500軒以上あるけど（第一工区の殆ど）

そのほとんどは４０００万円台に暴落している(^ム^)

地元宝塚市で阻害されていることを知らない他府県民がテレビＣＭにつられて買ってしまい、
エライ目に遭うのが山手台。

山手台は絶対だめ。幹線道路のみはあかん。

15年程度たったら上物の不動産価値は殆どなくなってるから、中古の売却相場は土地代程度になるのは当たり前。それを暴落しているとは言わない。93～95年頃に対する現在の地価はどこも4～6割になっているわけで、山手台の下落率が他より高いという傾向は見られない。むしろニュータウンの中ではかなり下落率が低いほう。三田とか名塩は1/3ぐらいになってるからね。

山手台が失敗バス便分譲地と言われる理由の一つが、
バス起点駅が山本みたいな駅前にマトモな都市銀行すら無く、
買い物に不便で座れないショボイ駅だからでしょう、
しかもバスは山本止まりでＪＲ等へも一切アクセス出来ないのです。

関西の主なバス便起点駅はと言えば川西能勢口・千里中央・西神中央・名谷
・高槻・枚方市・樟葉・生駒・学園前・泉ヶ丘・光明池 等々

首都圏ですと新百合ヶ丘・中央林間・聖蹟桜ヶ丘・たまぷらーざ・青葉台 等々

いずれも、名だたる商業集積地であったり、始発駅であったり、
私鉄ＪＲ２wayで選べたりと、バス便起点駅に相応しい主要基幹駅です。

これらと比較して計画人口１万人以上(宝塚山手台)のバス便起点駅として
山本駅がいかに貧弱かつお粗末かがお分かりいただけると思います。

主要基幹駅ではない途中駅の山本をバス起点とした時点で山手台は失敗分譲地なのです。

いまどき能勢電や神鉄の駅でも、もうチョットましな駅前施設が整ってるよね〜

山本駅前が悲惨なほどショボイから「梅田！梅田！」って言うんだな(笑)

雲雀丘、清荒神、宝塚南口のほうが駅前は不便でしょぼいな。

もともと阪急沿線はあまり駅前利便性をそれほど重視しない住民が多い。
半径5km程度の生活圏の利便性はともかく駅前の利便性はあまり気にしないという価値観。

昔から阪急は一般的な駅前には生活施設程度の商店街がある程度で、戦前から梅田で消費してもらうというビジネスモデルで沿線開発してきた会社だから。

>>雲雀丘、清荒神、宝塚南口のほうが駅前は不便でしょぼいな。


雲雀丘、清荒神、宝塚南口はバス便ニュータウン起点駅では無いな。

山手台規模のバス便ニュータウン起点駅としては山本が著しくショボイという比較だろ。

雲雀丘、宝塚南口は別格。

雲雀丘と清荒神も駅前ショボイけど朝梅田まで座れるからイイよね、
山本駅前（特に山手台側）①ショボイ②座れない③ＪＲ使えない　三重苦。

雲雀丘はショボいとかどうでもよく、住宅地なんだから商業施設なんていらないんですわ。

確かに

雲雀丘みたいな徒歩圏の住宅地だったら駅前ショボクてもいいんですよ、

気軽に電車乗って出かければいいし、座れるし。

でも山手台みたいなバス便ニュータウンとなると話しは別。

バスと電車の結節点となる山本駅前ショボかったら不便極まりないです、

乗り換え時に買い物や銀行等の用事も済ませられないし、

バスの本数少ないのに待ち時間の時間つぶしにも事欠く始末。

山手台だったらバス一本で便利な阪急川西能勢口・ＪＲ川西池田に出れる

南野坂・けやき坂のほうが余程マシかも知れないですね。

ここのアンチぐらいしか、けやき坂や彩都と山手台を同列に語ってる人はいないでしょうね。

山手台住民で山本駅前の利便性や発展に期待して買ってる人ははなから皆無。

またまた。
オモロいこと言われはる
地域発展を期待しない住民などおらんやろ

奥方殿に聞いてご覧よ、違う答えが出てくるんじゃないの？

＞８９０
＞ここのアンチぐらいしか、
＞けやき坂や彩都と山手台を同列に語ってる人はいないでしょうね。
＞山手台住民で山本駅前の利便性や発展に期待して買ってる人ははなから皆無。


山本駅の悲惨な程のショボさを指摘されて悔しい気持ちは分からないでもないが、

バス起点駅の山本があの惨状のままでイイわけないでしょう？

「駅前が発展しないほうが静かでイイ」なんて駅徒歩圏住民だけに許された贅沢な言い分。

駅から遠く離れたバス便山手台住民が言えたガラではありません。

ここの糞アンチの思惑とは違って、行政の調査でも山手台地区の市民アンケートでは
居住満足度が相対的にかなり高い水準という結果が出ているようです。

不満が少なく居住満足度が高いという結果が出ているのが現実です。

重要なのは中学校区ごとの「全く同一条件のアンケート」で相対的な居住以降の満足度が比較できる資料だという事です。

ごめん、川西能勢口徒歩5分以内のマンション住民で、子供が出来たため今土地を探しているところなんだけど、ここ一連の流れを見た感想はどこかの業者が必死で山手台を貶さなければならないほど脅威に感じているんだな、なんだよね。
興味を持って調べたら、山手台いま完売(一部商談中で空きなし)してるやんか。
川西は阪急百貨店にスーパー3箇所、モザイクボックスやらベルフローラなど利便性はダントツだけど、新築注文戸建はほぼ絶望的だしな。

山本＝山手台　座れん、何もない、不便すぎアリエヘン

というような人間は例外無く悲惨な住宅に住んでいるんだよな。

山手台、結論は残念な場所、以上

山手台東の北部はロケーションはかなり良好。
自然環境、開放感、眺望。
北公園に行けば分かる。誰もが気持ちよい場所だと感じる良さがある。
ただし残念なのは、そのロケーションを活かす開発が行われていない事。
画一的な小さめ区割りとか、コンクリート打ちっぱなし擁壁とか
わざわざ立地の魅力をスポイルするような開発が進められている。

山手台は不便だけど安いから何とか売れてるんだよ、この安売り路線をわざわざ転換する必要なし。

角地じゃない南向きの土地で坪45万、北向きで43万ぐらいしてるから、リーマンショック後から現在の地価水準を考えると決して安くも無いね。安いから売れているという指摘は全く間違い。むしろ駅から遠く造成もコスト抑えているわりに値段が下がっておらず、相場を考慮すると逆に値上げしているのに売れている。
駅近も含め一般的な土地が2008年から2～3割程度は下落したが、山手台は東3丁目に対して販売価格が1割程度しか下落していない。駅からも遠くなり大幅に安っぽくなっているにも関わらず。つまり実質は値上げしている。

正確には「安っぽくしても良く売れている」ですね！

北部も造成にコストかける必要ないですね。

私はやはり西雲雀丘がよいかな。
雲雀丘花屋敷駅から歩いて8分。ほぼフラット。

50坪くらいで5000万円台。

高い擁壁を打ちっぱなしにするのは、コスト以前のモラルの問題。
景観や自然環境との調和や下から見上げた時の遠景に甚大な悪影響を与える。

一度は破綻した分譲地なんだから、そんなん、かーんけーなーし！

売れりゃいいんですよ、売れりゃぁ～

当初の山手台の方針であった敷地面積（平均70坪～）、擁壁の自然石外装のこだわりは貫いてもらいたかったですね。

でも価格上昇したら買えなくなるから、とにかく小さめのローコスト宅地でお願いします。

↑は割高な坪単価で売りたい分譲業者の論理。
消費者からしたら実際は土地を大きめにしたほうが割安かつ魅力的になる。
平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。

幼稚園ができるようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-ks23-0898....

>>905
同感。２ｍ以上のよう壁でRC打ちっぱなしはよろしくないです。

>>909
>>平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
>>街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。



宅地２２００万なら買えても２８００万だったら１次取得では買えない人多くなっちゃいます、

どうせ大きい上物建ててれないんだし阪急さん土地は高くても２０００万前半迄でお願いします。

と、次期山手台街区で建売or建築条件付分譲予定の業者が申しております。

と、東３丁目を高値づかみさせられた既存住民が北部安売りで更なる自宅価格の下落を招くことを懸念しております

>909
そりゃ同じ場所で坪単価が87.7%に下落してくれるんなら、70坪のほうが良いなー。

ああ、ごめん90.9%だったか。
それでも同じ条件で1割安くなってくれるなら、価値があるなー。