阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

雲雀丘学園幼稚園は学期途中でも入園させてくれるらしいですよ。
引越なら大丈夫といわれました。
いずみ幼稚園はどうなるかわからないのですが・・・。

伊丹の幼稚園はわからないのですが、山手台は、雲雀丘中山台幼稚園に通われてる方が一番多いようです。

去年までの園長先生は、山手台の人をわりととってくださる方だと言う話をききました。

来年受けられるのでしたら、それまでに園に通われてる方と知り合いになっていた方が受かりやすいかもしれません。

最近中山台幼稚園はラフな感じになってしまったみたいですが、本校雲雀丘は、皆さん見た目きっちりされた方ばかりみたいですよ。

しかし、本園分園、どちらも車が停めにくい場所なので、自家用車で送り迎えされるなら、運転技術を問われます。

雲雀丘学園幼稚園を受験して落ちた場合、プレスクールしかないのが怖い。
三年保育がやっぱり良いし。

http://www.eboshidai.com/column/index8-3.html

地形を活かす
建物と自然の共存を考えるとき、最も重要なポイントの１つとして、敷地の造成に対する理念にあると思います。
なるべく無粋なコンクリート擁壁をつくることなく、自然地形を活かした法面処理とすることで、その街並みは格段に美しく印象的なものになります。
日本は古来から、水田を主体とした農耕を生活の糧としてきたことも大きな要因であると思われますが、土地はフラットでないと価値が無いのではないか考えているようです。水田に水を張るには水平な土地でないと価値が無いのは当たり前ですが、宅地やお墓に至るまで、急勾配の土地に無理をして水平な土地を造成している場合が数多く見受けられます。
結果として、無粋な土木構造物であるコンクリート擁壁が街並み景観を支配することとなります。
一方、水田のない畑作・牧畜を主とした歴史を持つイタリアやポルトガルの山岳都市においては、かなりの傾斜地においてもコンクリート擁壁によって、水平な土地の上に建物を建てる発想はなく、自然地形の上にそのまま建物を建てる手法をとっています。一方で、水平な農耕に適した土地は農地とし、農地に使えないような傾斜地を宅地にするという発想もあったようです。
そのようにして生まれた山岳都市は、美しく、大地と建物が一体化したすばらしい景観が観光資源にもなっています。

日本においても、無粋なコンクリート擁壁は、極力造らない方が美しい景観が実現します。造成法面をコンクリート擁壁として処理するのではなく、斜面庭として取り組んだ事例を紹介します。

八王子南大沢の斜面を活用した街並みです。7ｍを越える造成斜面にそのまま建物を建て、法面は緑地となっています。同団地内の単純フラット宅地の住宅より高価格にもかかわらず、人気が高かったことも、景観に対するユーザーの的確な評価が今までの常識を覆すこととなりました。


芦屋、宝塚の事例です。丘陵地の自然地形を極力変えることなく、建物と大地を一体的に計画した街並みです。造成以前から生息している既存樹はこの街の大きな財産となっています。

和泉市の街並みコンペ事例です。販売時には、斜面庭を住人が手入れできるか等の様々な否定的な意見もありましたが、10年以上経った街並みは、高い住民意識のおかげですばらしい景観となり、隣接する一般戸建てとの比較が、傾斜庭を持つ街並みがいかに美しいものであるのかを、より一層強調しているようです。

山城として名高い、鳥取城は、
久松山の山頂部にある山城と山麓部にある城に分かれている
いわゆる、二段構え体落としの紋である　
山頂部分は、敵詰めの城として外内二層の天守衛があり、
今も天守台、多聞櫓、月見櫓の石垣が残る
(現在の擁壁にあたる部分)

石垣の裏側に積み込まれる小石（栗石）。
10～30ｃｍくらいの割った小手石が多く用いられる。
石垣内部の排水を十分円滑に行う役目がある
この裏込が不十分だと、大雨の時など石垣が崩壊してしまう恐れがある
雨水は小手石同士の隙間を流れて石垣下に排水され、
水圧で石垣が自然崩壊するのを防ぐ。

最近国道で多く用いられる排水性舗装と同じイメージ
宅地の側溝もこの原理と同じ
古来より、いかに、外構擁壁部分が重要かお分かりいただけよう

擁壁は自然石を使った場合に限り、住宅地のマイナス要素から魅力に転化し得る。

コンクリートではマイナス要素にしかならない。

そのとうり

石だけでも駄目ですね。じゅうぶんな植栽も必要です。
石と緑の両方があってはじめて擁壁は自然と調和します。

やはり三年保育が良いのですね。併願出来るかは時の運でしょうか？

三田が寒すぎるから逃げて来たって言ってたよ

山手台東三丁目ってへぼいんですか？

なにが？

中山台＆山手台の戸建分譲地

横綱　桜台2丁目の超豪邸エリア
http://binged.it/sP8ehw

大関　桜台7丁目（全域）
http://binged.it/u5aSAu

関脇　中山台1丁目の豪邸エリア、五月台1丁目の豪邸エリア、山手台西2丁目の豪邸エリア
http://binged.it/vykxUs
http://binged.it/vqkbN7
http://binged.it/rERbSP

小結　山手台西2丁目、山手台西1丁目、山手台東2丁目

平幕　山手台東1丁目、山手台東3丁目、桜台2丁目、桜台3丁目

十両　五月台1～5丁目、桜台1丁目、桜台4～6丁目、中山台1～2丁目

幕下　山手台西4丁目

中山台＆山手台の戸建分譲地

横綱　桜台2丁目の超豪邸エリア
http://binged.it/sP8ehw 　　　ベントレーターボ

大関　桜台7丁目（全域）
http://binged.it/u5aSAu 　　メルセデスベンツ

関脇　中山台1丁目の豪邸エリア、五月台1丁目の豪邸エリア、山手台西2丁目の豪邸エリア
http://binged.it/vykxUs
http://binged.it/vqkbN7
http://binged.it/rERbSP 　　レクサス

小結　山手台西2丁目、山手台西1丁目、山手台東2丁目　クラウン

平幕　山手台東1丁目、山手台東3丁目、桜台2丁目、桜台3丁目 プリウス

十両　五月台1～5丁目、桜台1丁目、桜台4～6丁目、中山台1～2丁目 カローラ

幕下　山手台西4丁目 ママチャリ

西4丁目は明らかに山手台の中で浮いてますね。
コンクリート打ちっぱなし擁壁で、隣の御影石を多用している
山手台北公園とも景観的に調和していませんよ。

西4丁目が山手台の正規メンバーに入れてもらいたいなら、
やはり皆さんが頑張って擁壁を石で装飾していくしかないと思います。
後は緑化で頑張って西2丁目と同じぐらい緑豊かな環境になれば
正規の山手台に認定してもらえるかもしれません。

正規って、どこの機関で認定してくれるの？
心の狭い人だね。

正規メンバーとか偽とかはネタにしても、2丁目とか従来の山手台に住んでる住民は、西4丁目を同じ街でひとくくりにして欲しくないと思っているでしょうね。街を歩いて感じられる街並みも雰囲気も、少しではなく全然違いますからね。

山手台東３丁目　平均７０坪
↓
山手台西４丁目の南半分　平均６０坪
↓
山手台西４丁目の北半分　平均５５坪

新しい分譲ごとにどんどん小さくなってる。

分譲地の仕様や価格がどんどん下がったりして（注文住宅の分譲地が、いつのまにかローコストの建売屋に転売されたりして安売りされているケース等）、資産価値の影響で揉めて初期の顧客がデベロッパーを訴えて訴訟になった例は結構ありますよ。

売りやすいからといって、土地を小さくしたり以前との調和を欠くような分譲に転換するのは賛否両論があると思います。

４７３
４７４
顔真っ赤だぞ《ﾟДﾟ》

＞４６５　番付審判部　殿

関脇、山手台西2丁目を、大関へ昇進させてはいかがでしょうか。

あかん

ないな。
ボロ国産車乗ってて
他人の高級車自慢してるようじゃ昇進はムリ

ごもっとも

>>476
山手台西2丁目の豪邸エリアを大関に昇進させてはどうかというご意見をいただきましたが正直大関昇進は厳しいです。確かに山手台西2丁目の南部西側には2列に渡って豪邸が10軒ほど建っていますが、大関昇進は難しい事を確認しました。最前列の西側4戸に限れば、大関クラスなのですが・・・。

横綱　家の延床面積（建物の大きさ）が平均400㎡以上

大関　家の延床面積（建物の大きさ）が平均250㎡以上

関脇　家の延床面積（建物の大きさ）が平均200㎡以上

高圧線や土砂災害区域も近いしな・・・。

>480　　番付審判部　殿

御審議、承知致しました。

＞４８１　番付審判部　殿

山手台は、

危険・物騒・デンジャラス、承知致しました。

高圧線や土砂災害警戒区域の危険箇所に関しては、どちらかというと
中山台のほうが多い。豪邸は中山台のほうが多いけど。
いま桜台2丁目の400坪の土地に建ててる途中の豪邸もなかなか。
家とは別に入口（地下ガレージ、門）の土木工事だけでウン千万ぐらいかかってそう。

ショボイくねくね急坂道と排気ガスはどう？

中山台も山手台も目くそ鼻くその終わってるバス便ニュータウンだけど
どっちが生き残るかというと中山台かも。

中山台は公共施設が比較的多く、議員も多いから行政が無視できない。

中山台住民が山手台の幹線道路使うせいで（通過交通、渋滞、騒音、排ガス等）、
山手台の価値が著しく落ちているのは事実なので、山手台がわも政治力を強めて
交渉するべきだと思いますよ。

中山台住民が山手台の幹線道路を使うのであれば、バス便は循環させてJR中山寺に
アクセスする路線を山手台住民も使えるように要求するべきです。
長尾山トンネル南交差点付近にバス停を設けるとかね。

今の状態は、中山台のエゴにやられっぱなしです。

今更言っても仕方無いけど
山手台の幹線道路が長尾山トンネルの取り付け道路や中山台のバイパスではなく
孤立したニュータウンだったら、評価もまた違ったでしょうね
渋滞もダンプの通行も無く交通量もずっと少なかったでしょうし

一般的に住宅街は、袋小路のほうが価値があるのでしょうか？

次の街区（北公園の北側）がはじまらないと、新しいネタはありませんね。

>>492
閑静さが売りの一定規模以上の住宅街ではそうでしょう。

もし雲雀丘の山手地区のど真ん中に幹線道路がぶち抜いてて、
市北部とトンネルでつながってて通過交通だらけだったら台無しですよ、

山手台日記
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/
に次期分譲地の事が掲載されていますね。
来年夏～秋に造成工事が完了する予定のようです。販売開始は2012末ぐらいからでしょうか。

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/DSCF8450.JPG
眺望は明らかに西4丁目より素晴らしくなりそうですね。
擁壁が最終的にコンクリート打ちっぱなしにならず標準で石で仕上げされる事を願っております。

下の画像、都心一望のなかなかの眺望ですね。擁壁の件、同意です。

http://www.arkos.co.jp/essay/0037.html
ところで、日本の住宅地を見ると、ひな壇式に土地を造成しているね。あれだと自然を破壊することになるし、生態系の維持にも問題が出るんじゃないの。
スウェーデンじゃあんな開発は許可されないし、住み手にも魅力を感じさせないし、だから見向きもされないよね。できる限り、現状の土地の形態を崩さず開発するのが我々スウェーデンのやりかただね。日本に来る前までは、自然と調和した美しい町が多いと思っていたんだけどなぁ。

今回のツアーで話を聴いていると事業体がコンペの実施をほとんどやっていないみたいだね。
住宅地の開発計画なんて一般コンペで案を募って、応募案を一般公開展示して、最優秀案を選ぶ我々の国のやり方とは全然ちがうね。ある意味ではすごく閉鎖的だよね。事業者や開発者が勝手に自分たちの都合のいい計画をしているように思えるね。

社会主義ボルボクォリティーのスウェーーデンと、日本を比べることに無理がある
どちらも、国土が狭いことは変わらないが、
日本にはボルビーイズムは馴染まない。

山手台も街区単位（１００区画以上程度の規模で）コンペやったらええのにね。

競わせないと、ロケーションをいかした魅力的な街はできない。

今やってるみたいにすでにできあがった宅地に、建築家つれてきてもおもろいもんは出来ないよ。

次期の新街区も、小学校区は山手台小学校、山手台中学校ですか？

将来的に校区が変わる可能性はありませんか？

そうなっています。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=7&LV3=34&...
簡単には校区は変更できないですよ。

今年はイルミネーションはどうなっているのでしょうか？
４丁目や新しくできた街区でもやってるのでしょうか。

山手台西2丁目で珍しい総檜造りの家が売りに出てますね
http://inagawa-tyo.com/blog/att.php?itemid=284
http://akiyama-tochi.net/search/house/detail.html?itemid=B-02743

・総檜とは、柱だけでなく、他も全て檜ということですか
・檜使用の利点
・通常木材使用に対して、建築費はどの位アップしますか

教えて下さい。

総ヒノキってのは一般的には柱の事だと思いますが、この物件は柱以外の部分の木材も全てヒノキを使っている事が売りなのかもしれませんね。阪急不動産施工ってなっていますので、山手台で阪急の人に聞けばいくらぐらいかかったのか教えてくれるんじゃないでしょうか。

全て檜ですか。
ありがとうございます。

中山台ニュータウンの豪邸
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/44136890.html
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/44140253.html

山手台も北部の眺めいい所でこれぐらいやれよ。一部でいいから。

どうせ開発するなら50坪の土地で埋め尽くすのはもったいない。

もったいないというか同じような区画ばかりの画一的な分譲では、おもしろくないですね。まぁ景気良い時しか売れませんが、景気良くなった時に売り出せるように、大坂平野の奥座敷的眺望ゾーンに豪邸エリア用地（３０戸～）を温存しておくという策は、ビジネスとしては悪くない手法ですね。ただし場所を考慮すると全戸眺望は必須。

大阪都構想がうまくいき関西経済が復活するか、
あるいは伊丹空港跡地に首都機能（副首都）がきたら、
山手台の立地的な価値も全く変わってきますね。

東日本大震災以降、流れが変わり一極集中は良くない
という考えが企業にも広がっています。

関東で企業向け電気料金が値上がりするのは確定済みで、
一方で関西は大阪市（橋下市長）の関電への株主提案が
うまくいけば、発送電分離が実現して電気代が大幅に
下がる可能性があります。そうなれば東京から大阪に
本社機能を戻す企業も出てくる可能性はあります。

そう考えると、山手台で良い場所に邸宅街用の土地を
温存しておくというのは有りです。

電力を必要とするのは生産工場ですので本社機能が大阪に来る決め手にはなりません。
国際線の利便性の方が好ましいでしょう。
現在のところ名古屋が一歩リードだと思います。
リニアの開通を見越したら伊丹の存在価値も大きく減ってしまいかねません。

逆に関空リニアなんかできて関空・神戸沖に待ち時間入れて３０分程度でアクセスたら
梅田北ヤードと後背地としての大阪圏の価値は上がるでしょうね
神戸も先端医療アイランドという発想は正しいと思います。
不老長寿の蓬莱国なんていうブランド成立したら面白いかなと。
いずれにせよ空港利用料高過ぎますが・・

＞５１０の、お犬様が、見に来ておじゃるような
豪邸街を山手台も作りたまえちゅうこっちゃ

求心力の維持という観点から言うと、豪邸街の設定は正しいですね。

最近の山手台は土地もどんどん小さくなって、擁壁その他のつくりも
落ちてきていますから、目に見えて残念感、惰性で分譲してる感を醸し出しています。
当然ブランド力も低下しています。

180㎡を分譲の殆どとするなら、ブランド力の下落傾向を食い止める為に
梃入れとして一部に敷地が広い豪邸街の設定も必要でしょう。

今のままでは「山手台北部＝ただの平凡な妥協したニュータウン」という印象になってしまいます。

現在の山手台は南部の幹線道路と東西２丁目あたりの街並みの貯金で
どうにか割高で分譲してる状態。
もし１～２丁目が無くて、西４丁目など北部だけが単独の分譲地だったら
５０～６０坪でせいぜい坪３５万弱で売れるかどうか。
しかしもう貯金がなくなりつつある状態。
そろそろイメージ商法が通用しなくなってくる。

現在の山手台は南部の幹線道路と東西２丁目あたりの街並みの貯金で
どうにか割高で分譲してる状態。
もし１～２丁目が無くて、西４丁目など北部だけが単独の分譲地だったら
５０～６０坪でせいぜい坪３５万弱で売れるかどうか。
しかしもう貯金がなくなりつつある状態。
そろそろイメージ商法が通用しなくなってくる。

重複すまん。

路線価そんなもんでしょ

阪急オアシスより上の山手台は本当にごくフツーの宅地の分譲地ですもんね。

特筆すべき魅力や付加価値はありません。

山手台はバスで出ても山本駅
長尾台は川西
さてどっちに住みたい？

川西のイメージはどう

宝塚でどうしてもバス便ニュータウンエリアから選ばないといけないなら
ＪＲ阪急宝塚か阪急逆瀬川かＪＲ中山寺にバスで出られる場所にしたいですね正直。

平井車庫交差点にできるかもという噂のJR新駅は、その後どうなってるんだろう。

普通の分譲地でも

新規大規模分譲地
建築条件なし
南ひな壇
土地 50坪以上
タウン内に小学校 中学校あり
スーパーあり

という条件は稀。
だから売れている現実。

面白みはないかもしれませんがね。

実際、売布や逆瀬川、南口駅へ徒歩圏内で土地を探しましたが、建築条件なしなんてほぼ皆無。
もしくは、上物あり（壊すだけで＋数百万)。
おまけに、古い住宅街にポツンと一軒。
売布や逆瀬川も結局駅近くまで出ないとスーパーもありませんからね。野上のスーパーもかなり寂れてますし…

宝塚市に住むには坂はつきもの。
どこにするかは通勤手段とご相談下さい（笑）

朝の通勤で座れるのは売布までだな

あと雲雀丘とね。

中山と山本どないかならんか？

座る方法①
宝塚までバックして今津線経由の準急か宝塚線の通勤急行に乗る（キセル）

座る方法②
雲雀丘で増結する通勤急行の1本前の電車に乗り雲雀丘で降りて増結に並ぶ

座る方法③
雲雀丘で降りて7時27分発の普通に乗る

座る方法④
早起きしてラッシュのピーク時を避けて通勤する

座る方法⑤
原付等を利用し、中山利用者は売布、山本利用者は雲雀丘から通勤する（座れる電車を狙う）

座る方法⑥
雲雀丘で降車する雲雀丘学園生徒に狙いを定めて前を陣取る

わっしょい　　⑥でいこか！

ていうか、山本駅あかんやん。

雲雀丘と雲泥の差やん。

山本が朝のラッシュ時に座れるようになる可能性は、残念ながら０％ですね。

電源off車両で平気に携帯いじったり入口に粘着する低民度の山本住民に座る権利なし
だろが

決めつけは良くないな。

宝塚で一番の豪邸（通称「甲子園大学の前の家」）紅葉ガ丘
http://www.bing.com/maps/?v=2&cp=34.806019534683045~135.3348450998...

こういった現実離れした豪邸があると、新興住宅街にありがちなつまらない画一的住宅街化を防ぐスパイスになり、ここ40年の間に開発された比較的新しい住宅街であっても単なるニュータウンっぽくなくならず面白い。山手台でもこういった取り組みが必要だろう。

同一縮尺で山手台西2丁目
http://www.bing.com/maps/?v=2&cp=34.82932132699268~135.37601969042...

超豪邸でごわすな

でも、この豪邸の近くは住みたくないね
友人連れて来るたびに
「ここが君の家？」って言われそうで

・・・と心配するのは、俺だけか。

不便な場所だけどねｗ

あの辺り、阪急の宝塚から1km弱（帰りは徒歩15分、行きは10分ちょっと）ぐらいだよ。
山本から徒歩15～40分の山手台よりはぜんぜん便利だよ。
宝塚駅周辺はいろいろ都市機能が集積しているからね。
朝は梅田直通30分の準急に座って通勤できるし。
ま、急坂でバスが無いのが欠点だけど。

>>537
一周するのも大変なぶっ飛んだ巨大豪邸よりも
http://g.co/maps/7fmx7
こういう感じの（歩いて次々に体感できる）豪邸群のほうが
ニュータウン分譲地の華としての効果は大きいと思う。

徒歩圏あきらめて山の上のバス便エリアにするなら大きい土地に住みたいのが普通の価値観だわな～

正直５０坪台中心じゃ街並み的に魅力無いねぇ　６５～７０坪は欲しい

543みたいな別荘地風のゆったりした住宅街でバスが便利な所って阪神地区に案外無いんだよね。
だからみんな高齢で車の運転ができなくなったりすると買い物や通院もままならないから脱出する。
ttp://nishinomiya.jcp-giin.net/topic/0703202311.shtml

奥池、奥池南・・・駅まで20分超かかる　本数少ない　途中の道が急勾配かつヘアピンだらけで悪い
鷲林寺南・・・駅まで時間がかかる　バス停まで遠い区画が多い　本数少ない
中山桜台7・・・バス停まで遠い区画が多い（階段がある）　駅までやや時間がかかる
ゆずり葉台・・・本数が少ない　駅までやや時間がかかる

バスが便利（車の運転が不安になっても永住できる）で大阪平野眺望がある高台の別荘地型の住宅街ってありそうでないから、実は潜在的にかなりの需要がある。駅までの道が良くて10分程度で、バス本数が3本/h以上あれば価値がある。

でも駅が阪急山本じゃなァ・・・

山本駅周辺はまぁまぁ便利でしょ。
清荒神、雲雀丘花屋敷、宝塚南口のほうが不便ですよ。

だれも山本なんて阪神地区だと思ってないし、山本からバス便に別荘型の住宅街はアカンでしょ。

奥池や目神山は坪20万程度で取引されている。三田より安い。
ありえないぐらい生活は公共交通が不便だからね。
バス便すら無かったりバスが少ない六甲山麓中腹の住宅街は値下がりが厳しい。
バリアフルで脱出希望者だらけの悲惨な状況になっています。

奥池
http://www.freshlife.co.jp/detail/e-8023/
造成済みの完成宅地（建築条件無し）で坪17万～

芦屋奥池は意外とお安いんですね、市街化調整区域になっていますが建築は出来るのでしょうか？