阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

>>170
一般的にニュータウンって良いイメージで語られる事が無いからね。
どちらかといえば日本においてはニュータウンというとネガティブな印象のほうが強い。

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ウッディタウン板で宝塚じじいモンキーが 自 作 自 演 しとるな
あそこの板は一日に何回も書き込み無いからバレバレ
全くもってお粗末な 自 作 自 演
恥ずかしくないのかね
ってか、逆に誰からも相手にされないからかわいそう

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↑とっとと、うせろっ三田牛！

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顔真っ赤だぞ
わかったから早く涙拭けよ

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早く牛舎に帰りなさい、チンチン電車(神鉄公園都市線)は終電早いから(笑)

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ニュータウンのマイナスイメージ

・人工的
・画一的
・情緒や風情が感じられない
・区画割りが道路が効率重視で地形改変が激しい
・自然と調和しておらず風光明媚な景観が全く見られない

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http://lohas-villege.info/?p=32

郊外（ニュータウン）の盛衰

前世紀の１００年間で、郊外は生まれ、育ち、隆盛を極め、そして衰退していった。
今、郊外の「ニュー」タウンを歩いても、ここがかつて輝きを放ち憧憬の的であったことを知るよすがはない。
２０世紀初頭の近代化から１９６０年代の高度経済成長まで、都市に集中した人口があふれ出し、郊外は成長し続けた。計画的・人工的に造られた街は、ニュータウンと呼ばれ成長の世紀を象徴し、明るい未来を約束してくれた。
その一方で、郊外は都市へ通うためのベッドタウンとして都市に従属し、「職住近接」や「都市と農村の融合」などの理想は忘れ去られた。自立できない街としてひたすら拡大を続けた。
経済成長の終焉と人口の減少が始まる前世紀の後半になると、そのツケは顕著に現れた。あこがれてニュータウンに住んだ世代は７０歳をこえ、無味乾燥な人口街は新たな住民を獲得できない。
過疎と高齢化は、田舎だけの問題ではなくなった。かつて輝いていたあのニュータウンにも押し寄せている。

ニュータウンの定義

私が考える郊外（ニュータウン）の定義はこうだ。
①都市に通勤することを前提にしている
②一定の規模の住宅地が計画的に造られている
③各敷地は庭が取れる程度の広さが確保されている
最寄りの都市（職場）まで２時間以上かかるようでは、郊外とは言えない。せいぜい１０軒程度であったり、庭の一つもない狭小敷地では、ミニ開発であってニュータウンではない。
これだけ見れば、なぜ過疎化が進むのかは分からない。非常に良好な住環境に見えるからだ。

なにがニュータウンを凋落させたのか

もともと都市からあふれ出した人々の受け皿であった郊外は、人口が減少し経済が成長しなくなった段階で、衰退の運命は明らかだった。
住宅の数が世帯数を上回り、都市に隣接して閉鎖された工場跡地に次々とマンションが建ち並ぶ。若い夫婦はカッコイイマンションに夢中になり、不動産業界はややこしくも古ぼけたニュータウンのことなど忘れ去った。

驚きの地価下落

こうして郊外はうち捨てられ、地価も下がり続けた。たとえば西宮市の甲子園と名塩を比較してみる。1980年→1989年→2010年の公示価格の推移を、1980年の名塩（茶園町）を１として、消費者物価係数を考慮すると、次のようになる。
甲子園　3.4　→ 12.8　→　3.9
名　塩　1.0　→　1.8　→　0.7
このように、一目瞭然だ。これは他の郊外ニュータウンにもほぼ当てはまる。茶園町の地価は現在２０万円/坪程度だが、同じ名塩でももう少し離れると１０万円以下で、５万円という場所もある。
他に選択肢があるとは言え、ここまでの地価下落にはもう一つ別の理由があるように思われる。すなわち、街全体にただようドンヨリとした停滞感である。活気や風情が感じられない。
しかし、逆に考えれば、利便性や環境面では破格に安く手に入るということでもある。これを、ダメ物件と考えるかチャンスと考えるか、が分かれ道だ。

郊外の再発見

郊外のニュータウンは今、新たな可能性を持ちながらダメ物件として不動産業界の片隅でひっそりと眠っている。不動産業界ばかりか、リノベーションやコンバージョンに熱心な建築家からも、あまりにつまらない街という理由で黙殺されている。
しかし、そんなつまらない郊外ニュータウンを生き返らせる方法がある。キーワードは、擁壁、菜園、コミュニティ　そして通勤だ。

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トトロの住む街に

ニュータウンを視覚的に支配しているのは擁壁だ。コンクリートや間知石の高い壁が、視界の半分を占めている。この擁壁が無くなり、低い石積みとなだらかな緑の斜面になれば、そこはまるで別荘地のような風情が醸し出させる。
数少ないながらそのような住宅地もあり、歩いていると今にもトトロが出てきそうな雰囲気がある。不細工な擁壁を破壊し、塀やフェンスはもちろん作らず、斜面に木や草や野菜を植えるだけで、無味乾燥なニュータウンは生き返る。
もちろん、いきなり街全体をそのように作り替えることはできないが、少しずつ実例ができていけば街は徐々に変わりはじめる。あるいは、もとから擁壁のない街を活性化し、モデルケースにするという方法もある。

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宝塚市内でもニュータウンの衰退、凋落が著しいですね。
山手台も違った事をやらないと同じ運命を辿りますよ。

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178、179

よく調べてるのですね。

あなたに阪急企画部で働いてほしいです。

今ある打ちっぱなしの壁に、せめて今までの山手台、となりの中山のように、岩なり張りつけることは出来ないのですかね？
自力でやる分にはいいの？

あと、みかんとか実のなる木をグリーンベルトに植えちゃいけないらしいけど、植えてもいいじゃないかと思う。

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みかん等の果実のなる木は実が熟して腐って手入れが非常に大変です。
植えるとしたらいったい誰が手入れするのですか？

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打ちっぱなし擁壁はなにひとつ良い事無い（景観的には害しかない）けど、かといってデザイン性が高い擁壁で街全体を統一したらよくなるかというとそうでもないんですよね。

かなり目立つ擁壁は、それで統一されると、人工的な印象をさらに強める。

開発時期が古いいわゆる高級住宅街は、おのおのの家が異なる石積み（今は建築基準を満たす不適格擁壁になるので、作り変える時に同じものを作り直す事はできないけど適格擁壁に石を貼って同様の意匠にする事はできる）の擁壁を設けている事が多く、その石積みと各々の家庭の異なる生垣が人工的ではない景観をつくりあげている。

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あと、蜜柑や柿は季節感があっていいんじゃないですか？　日本の風土にあいますしね。

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↑じゃあ、アンタが一日おきに見廻って手入れしなよ

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グリーンベルトって各家にある植樹帯の事だよ。
自分の家の庭だよ。庭にある木をその家が管理するのは当たり前だろ？

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柿とかミカンは樹形がグリーンベルトには向かないんじゃないかな。
庭に植えるのならイイですけどね。

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グリーンベルト無しで擁壁も無しの街区を一部に設けたら面白いと思う。

１ｍぐらいの石積みとなだらかな斜面で土地面積は１５０坪以上にする。

樹木を通常の山手台の３倍以上植える。別荘地的な景観は周囲にも好影響を与える。

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価格高くなっちゃうじゃん

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全部はともかく、数十区画単位でいろいろな魅力的な街並みをとりいれるのは面白いね。
L型の垂直コンクリート擁壁はもともと限られた土地をできるだけ有効に使うためのものだから、ゆとりある住宅街のコンセプトとは真逆のもの。だから広々とした別荘地などではまず同じ垂直コンクリート擁壁が並ぶ景観などは見られない。

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もう区割り確定してるから無理だよ

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>>191
今工事をしている東5丁目だけじゃなくて、それ以外の北部（山手台）全体ももう区画割りが変更不可能なんですか？

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不可能ではないが設計は出来てますからね。大幅な販売戦略の見直しを迫られたんならともかく、現状ではコストかけてまで変更はしないです。

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>>184
センペルセコイアを植えて大きくなりすぎて困って途中でぶった切って無様な格好になるよりは、
柿やミカンを植えた方がマシだ。

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どうぞ

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柿やみかんを狙ってカラスが増えたり、きちんと管理しないで、熟した実が道路に落ちて散乱する弊害もあります。

実際、果樹を植えている家によく見られますよね、山手台ではありませんが

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山手台東３～５丁目が全て西４丁目と同じ街並みになるんなら魅力は少ないですね。
不便になるぶんこだわらないと。

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あと、西４丁目の擁壁は仕上げ無しにすることで各世帯が自由に仕上げ部材を選んで
外構に個性が出せるというのが建前らしいが、石などで装飾している世帯は知る限り一軒も無い。

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おっしゃるとおり建前ですよ

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誰も装飾してないからしにくいんですよ。

一軒だけ塗ってる人いますが。

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山手台南部みたいに石を貼ったら金額はいくらぐらいになるのでしょうか？

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宝塚マチュピチュモンキー台って破綻した銀行が作り損ねた前代未聞の大失敗小規模分譲地らしいね
阪急が仕方なくイヤイヤ売ってるそうじゃないか
すでにバナナの叩き売り状態で阪急が売り逃げするのも時間の問題といいたいところだが全然売れてないらしいじゃないか
完売する頃にはもとの猿山に戻ってそうだな

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山手台西2丁目の擁壁はコンクリート擁壁の外側に加工した御影石の石積みを施しているようですね。
http://nagaistone.com/sekourei_syousai22.html

違う石ですが1㎡あたり10,500円～とありますね。材工でどれぐらいかわかりませんけど。
https://www.ssl-sys.net/users/nagaistone.com/c_sekou/construction/inde...

いろいろな石がありますが、ニュータウンでも石と植栽を工夫すればしっとりしますね。
https://www.ssl-sys.net/users/nagaistone.com/c_sekou/img2/item48b2.jpg
https://www.ssl-sys.net/users/nagaistone.com/c_sekou/construction/deta...
https://www.ssl-sys.net/users/nagaistone.com/c_sekou/construction/deta...

西4丁目も、各々の家庭が擁壁の仕上げに工夫をこらせば魅力的になるんでしょうけどね。

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これから山手台を購入する層は、

擁壁に石を使ってまでは考えない、トータルで考えても擁壁だけに、コストはかけれない

石代(ピンキリ)
＋送料(４ｔチャーターでもかなり)×数台
＋積み上げ石工賃金(規定ブロック積み上げと違い割高)

なので、結構高い

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なるほど、三田ウッディ・名塩あたりと大して違わない４丁目購買層には
そこにお金かけれませんね。

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家の外壁にこだわったりするするより、擁壁を含め外構にお金をかけたほうが、トータルでは外観の良い家になると思いますけどね。

外構や植栽がしょぼくて建物が立派な家より、外構が立派で建物が普通の家のほうが見栄えいいです。

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外構だけ立派で、家がショボイのも、どうかと思うが・・

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一見、外観だけ立派に見えて、中身がショボイって宝塚山手台そのものじゃないかｗ！！

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破綻した銀行が作り損ねたんでしょ？

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と、関西のシベリアで住民の数割が脱出したがっている新三田住民が申しております。

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ガレージに高級車をとめるより、そのお金で各家庭が擁壁に石で仕上げをしたほうが街の資産価値は上がりますよ。

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大理石で擁壁をして、２０年落ちのアルトでも乗るか

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御影外国材の三等品でも、角地２面だと、乱尺材積み上げで、軽く１０００万以上
山手台の新規購入者は、普通に考えてしないな、

街並み全体ならば、プラス評価だが、これから移転してくる世帯には、残念ながら無理。

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西2丁目の擁壁もそんなにかかってないでしょ？

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高めのタイルでも1㎡あたり材料と工費入れて15000円～20000円。
特殊な石積みはともかく、一般的な石材貼りがタイルと比較して馬鹿高くなるわけがない。
最初から石が貼ってあるプレキャストの擁壁もそんなに高く無いし。

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次の街区も擁壁は西4丁目と同じ素の状態で宅地販売になるのでしょうか？

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4丁目住民は、１〜3丁目と似たような擁壁にしたいとは思わないのかな？

もしここに4丁目住民が居たら、どうしたいか教えてください。

現状の擁壁で満足ですか？

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今日、雨あがり長尾トンネル抜けて宝塚山手台へ入ったとたんスンごいコエダメみたいなニオイがした！
なにーあのニオイ、あァーくっさーかった　爆笑

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四丁目住民ですが

ご近所さんを含め、コンクリート打ちっぱなしの擁壁には不満です。

ただ、一軒だけしてもね…
数軒だけしてもね…

しかも統一感も必要ですから…
一番良いのは、自治会を発足させて、是非を問い、可決した暁に費用分担して擁壁工事にかこつける…

まぁ、無理でしょうが。

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無理でしょうな、なんというか意識の違いというか
つまるところ、擁壁に金をかけれないのでしょう、かけるつもりもないし

街並みのバランスにしても、全体的にしないと意味がない
しかし、仮に自治会で決まったとしても、強制はできないし

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まあ、他人の懐具合いですが、中古のＢＭＷのほうがいいんでしょうな

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所詮びんぼーにんの＊＊

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し ゅ う ら く

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西４丁目も新築に合わせて新車の高級車を購入されてる方も多く見られますが、そのお金で擁壁の外装仕上げをちゃんとやったほうが街の価値も上がるでしょうね。

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220あたりに新三田の猿が出没しとるな。

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>>新車の高級車を購入されてる方も多く見られますが、そのお金で擁壁の外装仕上げをちゃんとやったほうが街の価値も上がるでしょうね。
投資物件ならいざ知らず、街の資産価値を上げるためにお金を擁壁に使うより、日常使う車にかけるでしょ。

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擁壁をすすめる業者もいるな

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打ちっぱなし擁壁は例外無く雨水とカビで醜く真っ黒になるから
街並みに悪影響を与え西4丁目の20年後の土地や家の資産価値
（売却価値）は大きく下がるでしょうよ。
東3丁目と比べても相対的な資産価値の下落はひじょうに大きくなる。

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擁壁だけの問題ではない

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擁壁に吹付け塗装はどうでしょう？

耐久性、美観など…

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一般的に塗装は醜くなるケースもあります。
土から擁壁のコンクリートに水分が浸透して、それが塗装に悪影響を与えて
美観を害する事が多いからです。ひび割れたり膨らんできたり。

家の外壁等と比べても擁壁は内部からの水分や外からの酸性雨に常に晒されるなど
厳しい条件ですからね。

擁壁に塗装する場合は、必要な対策などノウハウを持っている所に頼まないと
逆効果になるかもしれません。

塗装ではありませんが、撥水コート処理をして、高圧洗浄などをしなくても
打ちっぱなしのコンクリートが現状よりも悪くならないように維持する方法もあります。

西洋漆喰で仕上げる方法などもあります。
擁壁専用の塗装もあります。
http://www.maruei-con.co.jp/catalogue/006/008_syukei.htm

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どうでも、擁壁をやりたいみたいだな、業者乙

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撥水コート処理は打ち放しコンクリートのように水を吸収してアル骨起こすような材料だと必須
吸水防止ということです。但し内側からの水には効果がありません。
また、表面も雨筋汚れが目立つ仕様ですから、その上から親水化しないと空気の悪い所だと余計に汚くなります。
しっかりした塗装で内側からの水を抑えた上に石目調の吹付なら20年くらい持たせることは可能かなと思います。

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先日よくよく観察してみたら、東３丁目の擁壁と西・東２丁目の擁壁ってぜんぜん違うね。

東３丁目は薄い板状の石をコンクリート擁壁の道路面にモルタルで貼ってる感じだけど（タイル貼りと同じイメージ）、西・東２丁目は、３丁目とは比較にならない厚さ（１０ｃｍ以上）の石材をコンクリート擁壁の外側に積んだ上で一体化している。

ぱっと見似ているようで質感や重量感は別物ですね。

東１丁目は、薄い石の板を貼り付けている所も２丁目と同じ所もありでまちまちですね。

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やっぱし別格です、山手台西王ですね！

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家を建てるときなら外構工事としてローンに組み込めるけど、建てた後に
擁壁の仕上げに結構な金額の現金を使うのって抵抗ある方が多そうですよね。

やっぱり阪急が最初からそれなりの仕上げで売り出すべきだったと思う。

まぁ4丁目はずっとあのままでしょうね。

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というか、
擁壁を細工して良い（石を貼るなど)と、ご存知ない方の方が多数かと。

わたくしも存じ上げませんでした…

阪急不動産側から擁壁についての提案や説明などもありませんでしたし。
聞けば教えて頂けたのかもしれませんが。

金銭的なことより、一軒だけしても、って躊躇します。
角地で擁壁面積の多いお宅には相当な負担になるかもしれませんが。

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>>239
http://www.yamatedai.net/kyotei.html
ここの第6地区と第7地区が西4丁目になります。
http://www.yamatedai.net/pdf/6a4.pdf
の補足説明図を見ればはっきり擁壁の表面仕上げが出来る事がわかるので、この図を見た人なら知っていると思います。

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補足説明図はあっても、意味がない
強制ではないし、するかしないかは、個々が決めること
だから、統一感などあるわけがない

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ドンドン安っぽくなる擁壁の変遷を見たら分かる、

限界バス便分譲地へまっしぐらだなw

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補足説明の擁壁は
高さや幅、種類にもよりますが、擁壁は決して安いものではなく、
予算にしっかりと組み込む

土地から買う場合で擁壁工事の可能性がある場合は、
土地の価格に擁壁の価格をあわせた総額で購入を検討するべき

景観上な観点と、建物評価損、耐久性等から施工は必要！

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協定でグリーンベルトに植える樹木の種類を指定されているんだよね。
ttp://www.yamatedai.net/pdf/6b2.pdf
だから擁壁を緑化する事は出来ない。
植樹帯の樹木とは別に、ツル性植物による擁壁の緑化を認めるというか
推奨してもいいんじゃないかと思う。
ttp://tatechan.blogspot.com/2011/09/blog-post_07.html
↑ツル性植物を使えばこのようにコンクリートを覆いつくす事が出来る。
擁壁を緑化すれば道路からコンクリートは見えなくなる。

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第二級防水仕様の、建造物外壁ならば
日本の湿気のある風土では住居の寿命も短期になる可能性が否定できないが
ブロック塀や外壁ならば
虫類の住居となり、とくに夏場、蚊や害虫の棲家となる

しかし最も効率を考えたなら、シダ植物で覆うのもありかと
契約基本事項の中に、樹木その他の木に該当しないことの要件も満たす

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仕上げ無しだったら、昔のニュータウンによく使われた間知石の擁壁のほうがまだマシだね。

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擁壁は必要悪でありニュータウンの象徴と言える。

基本的にニュータウンは山や丘陵地や斜面など人が住んでいなかった森林を切り開いて開発されるので、どうしても擁壁が目立つし、擁壁の外観が街並みのの印象を決定付ける。

ニュータウンにおいては擁壁の意匠や仕上げが街の顔になるといっても過言では無い。

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また２丁目で競売物件出ましたね。
http://bit.sikkou.jp/xxW04_sv_0140Action.do?o_sale_unit_id=00000005435...

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前スレで売り物件として話題になっていた豪邸じゃん。
任意売却や一般で売れなかったからタイムリミットで競売になっただけ。
夜逃げしていないし。

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間知石の場合、国産でコブ付きが多く、現場での加工形成は必要なためコスト増
また、ノミ割でも、石質自体が保有水分が多く困難

中国材の場合、ストレートで置けるものが多く現地加工がほとんど要らない
難点は、構成にウンモが少ないため、石と言うよりコンクリ肌に近い

シダ類での擁壁岸用が向かないのであれば、１．２mmの皓礬石で、タイル状に貼って行けば
安く出来るのではないか

近年、中国みかげ、Kー１、黒龍、等も日本材に値段が芙蓉している、
間知石を使用するなら、愛知の岡崎産えな石が、産地も近く輸送コストもダウンできる

総合的に見て、間知石は才奥の確保が必要(通常３０CM)、これが、擁壁基本条項に合致できないはず
現状では、シダ植物での覆升が一番現実的かとおもうが

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仕上げの話ではなく、L型のコンクリート打ちっぱなし擁壁にするぐらいなら、間知ブロックや間知石で擁壁（もちろんしかるべき手順で工事する適格擁壁）そのものをつくったほうがマシだったという話だと思います。

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街の統一感はゼロに等しいな
中途半端な分譲地だから仕方ないが

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でも売れてるんだなァ〜

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売れてないよ

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これからの山手台東の北部、西４丁目と全く同じような造成・外観でも売れる事は売れるやろうけど、高く評価される事は無いだろうね。

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路線価以上でも以下でもないでしょう
毎年下がってるけど

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北部（西4丁目やこれから開発される所）は15年後は中山台より安い値段じゃないと売却できなくなりそうですね。

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バス路線の設定ぐあいが重要ですね。

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15年後に売る算段ですか（笑
親から相続できるのは30年後じゃないですか？
しっかり自分で働いて稼いだ方がいいですよ

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さぁどんどん、擁壁装飾の重要さを語っていきましょう。

この間一軒だけ擁壁を吹き付けしていると思ったら、ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑでした。

4丁目入り口の建築中の家は個人ですかね？
そうならば、個人ではあのお宅が擁壁装飾第一号のようです。

そこそこ広い擁壁ですが、全部するのかな？

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将来売る算段したり、心配するより 今どう稼ぐかが
大切だよな。

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だよな・・・

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将来売る予定が今の所なくても、値段下がって喜ぶ人はいないでしょう。
建物の価値がなくなった頃に土地を売っても
駅近築数年マンションも買えない値段でしか売れなくなるような土地を
好き好んで選ぶ人はいない。
どこがそうなるかとかではなく、できれば相対的な価値の下落が
少ない土地が良いというのが普通の意見でしょう。

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自分が売るための話ではなく、その地域の価値を下げたくないのです。

分譲地は必ず中古がでます。
その時にあまり安い値段で取引されると、最終的に町の治安が悪くなりかねません。

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