阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

と、営業が申しております。

>>967
>>西2丁目と西4丁目を歩いてもらって、西4丁目の擁壁（コンクリむきだし）のほうが
>>西2丁目（重厚な分厚い自然石積み化粧）より良いという人は殆どいないでしょうね。
>>他にも相違点はありますが、擁壁の違いが一番印象に残るのは間違いないと思います。



住民さんが何とか化粧擁壁の街並みを維持させて自分たちの家の価格目減りを少しでも食い止めたいお気持ちは痛いほど良く分かりますが、残念ながら西２丁目辺りが分譲(平均１億円)された時代とは状況が全く異なっているんですよ、ましてや次期分譲街区は悪立地ですので西４丁目同様の低価格路線は避けられないでしょう。

本当に検討している人が、土地が小さくて擁壁安っぽいほうがいいというわけがない。

今の山手台（西4丁目等）は東3丁目とかと比べても、かなり割高になってる。
小さくなってしょぼくなってるわりに、坪単価が他の地価動向に連動するほどは下がっておらず仕様は大幅に悪化している。

本当に検討している人なら、もう少し大きめでもう少し外観に気を使ってもう少し割安にしてほしいというのが普通の意見でしょう。

擁壁をちゃんと自然石で仕上げても、70坪2800万以下でじゅうぶん販売できますよ。土地大きいほうが坪単価ベースでの原価は大幅に下がりますから。土地小さくて擁壁コンクリ打ちっぱなしで55坪で2450万がいいといってるのは業者側の論理。

２４５０万円！?
高いですよ、坪単価の問題じゃないんです、
あの場所なら２０００万円以下にしないと・・・
もしくは建て売り４０００万円くらいが妥当。

＞本当に検討している人が、土地が小さくて擁壁安っぽいほうがいいというわけがない。

実際西４丁目はそれで良く売れましたよね？

よく山手台北部は場所が悪いという人がいますが、山手台東の北部は立地悪く無いですよ。
むしろ西4丁目よりずっと良いです。
山手台で一番ロケーションがいい北公園と同じ立地ですから、山手台で一番気持ちが良いエリアです。

西4丁目のほうが鉄塔や高圧線も近く目立っているし西下がりで地勢も良く無いです。

西4丁目のほうが優れているのは阪急オアシスの近い、バス停に近いといった事ぐらい。

北部は坂がキツそうですね、そのわりに高圧鉄塔・高圧線で眺望も良くないみたいだし、建売住宅４千万迄でしょう・・・

山手台北公園からの眺望と同じような眺めですから、高圧線や鉄塔などは殆ど気になりませんね。
山手台の中で最もスケール、開放感のある眺望が望めるエリアです。

山手台北公園に行かれた方から、立地や眺めが悪いとか、高圧線が気になるなどという意見は一度も聞いたことがないです。

ほぼ全ての方が素晴らしいロケーションだと褒めますね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

西4丁目はかなり規模が大きい高圧線の鉄塔が至近距離にあるので、土地によってはかなり圧迫感があり気になるのは事実。

しかし北公園周辺の東5丁目で高圧線が気になるというのはまず無い。西側の高圧線も東側の高圧線もかなり遠い。

住宅街で高圧線が気になる（不動産価値にとってマイナスになる）のはせいぜい鉄塔や電線から水平距離で100～200m程度まで。

＞西4丁目はかなり規模が大きい高圧線の鉄塔が至近距離にあるので、
＞土地によってはかなり圧迫感があり気になるのは事実。


西４丁目は、それでも総額を抑えたから良く売れましたよね？

いま造成中の新街区も悪立地だけど総額４０００万くらいなら

充分検討に値するんじゃないかなァ。

むしろ逆ですね。

西4丁目より今造成している山手台東の北部エリアは立地やロケーション（地勢含め）が良いですから、

魅力的な土地が適正な坪価格で出れば、価格帯が西4丁目より高くても（例えば100坪で3000～3500万とか）

買う人はいくらでもいるでしょうね。

この厳しい景況で諸費用も含めてトータル４５００万を超えるとパッタリ買える人が居なくなるみたいです。
ましてや沿線不人気ランキングでワースト１の山本からバス便の裏山では１００坪など荒唐無稽です。
あの場所なら１００坪で３０００～３５００万より５５坪で１８００万くらいが売れ筋となるでしょう。
まぁデベも西４丁目の低価格路線が好調だったのにわざわざ冒険しないと思いますけど・・・

つい最近分譲された東３丁目で１００坪以上の土地は結構ありましたけど、普通に売れてましたね。
そのあたりの家は概ね総額で８０００万～１億以上です。

山手台北部は総額４０００万以下でないと売れないなどという荒唐無稽な意見は、事実を無視しているので話になりません。

沿線不人気ナンバー１は山本ではなく中山のバス便ニュータウンの中山台ですからねぇ。

中山台の土地（更地）は、山手台で一番安物で立地が悪い西４丁目の取引価格よりもっと安いですよ。

つまり中山台＝不動産市場で評価が最も低い＝不人気＝沿線不人気ナンバー１という事です。

中山台は、沿線で一番汚くて終わってる阪急中山駅南口ロータリーから２０分ぐらいクネクネ道を通ってようやくたどりつくとんでもない山奥です。しかもしょっちゅう阪急の踏み切り付近で渋滞して車が動かなくなる陸の孤島です。

そりゃ悲惨ですから、不人気ナンバー１も当然の悲惨な立地です。

55坪1800万は駄目ですね。70坪以上で2400万程度が妥当です。
バス停から遠く高低差もあり便数も減少するので今までの山手台とは交通面でがらっと条件が変わります。
バスの利便性が今までの山手台より大幅に落ちるのに（つまり完全に車生活圏になる）50坪台では魅力無い。

バスが駅まで10分以上かかり30分に1本しかこないような場所は、70坪以上ないと魅力ありません。
バス便が3本/hあって5～7分の場所とは求められる要素が違ってきます。

http://station.next-group.jp/eki/551/55106144/

ここの約一名のアンチが常に吹聴している「山本が沿線不人気ランキングでワースト１位」って真っ赤な嘘だったんですね。
そりゃそうですよね。
そんな嘘ランキングはここのアンチの脳内にしか存在しませんから。

９８３
もうすぐ分かる事ですが次期分譲地にそんな大きな宅地はありませんから、どうぞご心配なく。

オアシス北側が小ぶりにして販売好調でしたから阪急さんはそのまま踏襲するようです。

けっして冒険するような社風ではありませんのでね。

そもそも山手台の阪急社内での開発コンセプトは

「天然石などを多用したこだわりの造成と、平均７０坪以上のゆったりとした区画」

という内容だった事をご存知無い方がおられるようですね。