土地売買契約と建設工事請負契約が同時

同感
問題は監督官庁が動かないこと。

働け役人いや、公僕。行政サービスというサービス業なんだよ公務員は。

以下に詳しく書いてあります。

http://www.tfkoutori.jp/data/land.html

ポイントを引用すると

独占禁止法の新しい考え方によると、建築条件付土地取引において、建築すべき期間についても、原則として当事者間の自由意思に委ねられることとなったため、例えば土地売買契約後１ヶ月以内とするなど、極端に短い期間内に建物請負契約が成立することを条件とするもの（甚だしいものは、土地売買契約と建物請負契約を同時に締結することを条件とするもの、又は土地売買の契約書面を作成せず、土地を特定した上で建物建築請負契約の予約契約という外形をとって、実質的に建売の青田売りの売買契約を締結しているもの。）などが現れることが予想されるが、これらは明らかに広告開始時期の制限に違反するものとして取り扱われるものであります。


つまり、土地売買契約と請負契約を同時に結ぶのは独禁法違反ですね。

同時契約は独禁法違反ですか…、まぁしょうがないのかもしれませんね。ただ、あんまりやり過ぎると、実際にフリープランで建てられる建築条件付きの売り地が減るような気がします。打ち合わせに一年間もかかり、その上解約のリスクを背負うとなると、体力のある業者はまだしも、地場のあまり体力のない業者は建売りにて販売計画をしたほうがリスクが少ないので、そちらを選択するケースが増える気がします。
取引形態が売主もしくは代理でないと、建築条件を付けるのは難しくなってくるかもしれませんね。
（売主の手前、集金に1年掛かったり、1年間物件を止めて挙げ句の果てに解約なんて仲介業者にしてみれば信用をなくすだけで、1円にもならないの可能性が高いのでやる意味がない気がします）
先般のリーマンショックの時も坪120万ぐらいで売れていた土地が、坪100万ぐらいでなければ売れなくなってしまいましたが、建物の仕様の打ち合わせをしている最中にこんな事が起きて、50坪6000万で売れていた土地が解約されて、5000万で再販なんて…、体力のある業者でもこれはきついと思われます。業者がこの辺りのリスクを回避するには、さっさと上物を建てて、相場が下がる前に売りきってしまうしかないでしょう。
私は、建物の構造と仕様、プラン、金額が90パーセントぐらい決定しているのであれば同時契約は悪ではないという考えですが（全てを決めても、着工したら追加は出るケースが多いからです）今後は減っていくのかもしれませんね。

＞売主の手前、集金に1年掛かったり、1年間物件を止めて挙げ句の果てに解約なんて仲介業者にしてみれば信用をなくすだけで、1円にもならないの可能性が高いのでやる意味がない気がします

だれが一年も時間を空けなければいけないといってるのでしょうか？
あなたの言う問題点と独禁法の危惧する消費者保護のバランスをとった期間が３ヶ月ルールってことでしょ。

＞私は、建物の構造と仕様、プラン、金額が90パーセントぐらい決定しているのであれば同時契約は悪ではない＞という考えですが（全てを決めても、着工したら追加は出るケースが多いからです）今後は減っていくのかも＞しれませんね。


多くのハウスメーカーセールスマンは「契約後の変更、追加は倍の値段で売れ」
と会社の上司から言われています。つまり90パーセントを決めたとしても残りの10％で儲けるってことです。
同時契約であろうが無かろうが、100パーセント仕様と見積もりが出ていないのに契約するのは絶対にやらないほうが良いです。
そんな建築請負契約は個人場合の住宅だけですよ。談合が問題に担っている公共工事でさえちゃんと仕様と価格が決まってから契約するでしょ。

＞売主の手前、集金に1年掛かったり、1年間物件を止めて挙げ句の果てに解約なんて仲介業者にしてみれば信用をなくすだけで、1円にもならないの可能性が高いのでやる意味がない気がします

そもそも、建築条件を付けて土地を売ることでメリットがあるのは建設業者だけです。その他の売主にとっては、
請負契約が済むまで土地の決済が遅れるわけですから、わざわざ建築条件を付けて売る理由はないはずなのです。
何か理由があるとしたら、知り合いの建設業者に建築条件を付けさせてあげて、バックリベートを貰うくらいしか
思いつきません。これは、追加の利益を得ようと売主が勝手にリスクをとるわけですから、仲介業者が信用をなくす
というような事はないでしょう。
腹我太鼓さんが想定しているのは、少しでも儲けようと仲介業者が積極的に、全く関係のない第三者の売主に、
仲介手数料を値引きするからなどと言って建築条件を付けさせてもらったり、勝手に建築条件を付けて売る
というような事じゃないでしょうか。でもモラルを遵守する仲介業者ならば、普通はそういう事はしないはず。
そういう事をして信用をなくすのは自業自得でしょう。

そんなに目の仇にされてしまっても…なんだかなという感じです。
私が勤めていた会社は、土地を地主様から仕入れて（買い取り）、自社での設計施工の建物を建てて頂く建築条件を付けていました。そこには、仲介業者は存在していませんので、建物紹介手数料だ仲介手数料なんぞはありません。
自社物件を増やすために地主様と交渉をし、仕入れた土地に自社のフリープランの設計施工の建物の建築条件を付けるのを独禁法違反と一刀両断されても…、気持ち的にスッキリしないだけです。条件が付いているからといって購入者にデメリットばかりがあった訳ではありません。わかり易いところでの購入者のデメリットはHMで建築したいところがあって、建築条件外しの交渉の為の土地代金への上乗せがあっても、受けなかっのでそうゆうお客様は諦めて頂くしかない。
メリットとしては、60/200のような3階建てが建てられるところでも、都市計画うんぬん関係なく2階建てしか建てない(多棟現場の場合です。北道路を購入していただいたお客様の日照を確保するためです。まぁこれは3階建てを希望する方にとってはデメリットになりますが…）
条件無しでは、自分の新築の家の南側に3階建てが建つ可能性は0ではないですよね。
売主ならではのお客様へのサービスとしては、土地と建物を竣工後お引き渡し時に最終残金を一括決済するので、中間金がかからず、利息負担がなく、登記料も安くあがります。
地盤改良費も会社負担でしたので、ケースバイケースにもよりますがこれで何十万から何百万のメリットが購入者にはありました。
基本的にはプランの打ち合わせは無制限でしたので、手付10万で1年以上打ち合わせをするお客様もいらっしゃいました。さすがに2年ぐらかかると会社からそろそろ着工しろと言われましたが…。
長文になってしまいましたが、同時契約は世の中の流れにそぐわなくなってきているのは十分に理解しています。ただし、私の勤めていた会社は同時契約をしていてもトラブルらしいトラブルはありませんでしたし、しっかりOB客からの紹介もありましたよ。

＞自社物件を増やすために地主様と交渉をし、仕入れた土地に自社のフリープランの設計施工の建物の建築条件を付けるのを独禁法違反と一刀両断されても…、気持ち的にスッキリしないだけです

わかっていらっしゃならないようですね。
土地を保有している独占的地位を利用して、建物の請負契約と
土地の売買契約を同時にするということが法律に抵触している以上いくら都合のよい
例を引っ張ってきて説明しても意味は無いわけです。
利息制限法が良い例です。
利息制限法が数年前に改正され、サラ金は高金利で貸し出せなくなりました。
法外な利息でサラ金地獄に陥る人の数は減りました。
しかしその反面、サラ金の審査は厳しくなり、ヤミ金の温床になるとの批判もあります。
物事には光と影があり、どちらも立てることはできないことなど山のようにある。
そのために法があり、ある一定の線引きを決めているわけです。
日本は法治国家である以上、その法が気に入らないなら、政治を動かして法律を変えるか
日本を出て海外で、生活するしかない。

>そんなに目の仇にされてしまっても…なんだかなという感じです。

それくらい、納得いかない！と感じてる施主は多いってことですよ。
うーん、わかってないですね。
自分の会社のことだけ主張したって、仕方ないでしょう。
不満な人は見知らぬあなたの会社だけの話じゃなくって、現実の社会全般とか平均的な条件の場合を言ってるのだから。
それくらい、不透明で施主が不利な仕組みってこと。

会社の利益のみを優先して、客が喜べないものを作っている会社は、遅かれ早かれ行き詰まりますよ。

商品を仕入れて販売するという経済活動になんでそんなにかみついてくるのかが私にはよくわかりません。納得いかなかったら購入しなければいいだけなのではないのかなと思います。
誤解があるようなので、補足しておきますが同時契約は強要していませんでしたよ。お客様は自分自身の予算内で建物が建つのを理解した上で、契約書に判を押していましたので。
なかには、やはり慎重な方がいらっしゃいましたが、その場合は3ヶ月の停止条件を付けていましたよ。
>110さんの公共工事との比較は比較対象が違う気がします。一般的に公共工事は設計図面にある物を、図面の通りに施工し、引き渡すだけなので使用される建材と住設は商品が指定されているか、同等品の使用が指定されているくらいで、そこに施主のこだわりは希薄です。役人は指定されている物を使用し、図面通りに出来てさえいれば良いのでそこに施主のこだわりはほとんど存在しない。(設計事務所の先生のこだわりはありますけどね)
一般の人がこだわって自分の城を建てるのとは少し違います。(私は不動産業界に入る前には、官公庁の仕事の現場管理をしていましたので、その辺は多少なりとも未経験の人よりもわかっていると思います。)
私は同時契約は正義だと主張している訳ではありません。お客様が納得づくであれば、契約の自由がある訳ですからそこまでは否定しなくてもいいのではないかなと思っているだけです。素朴な疑問なのですが、独禁法違反であるのであれば、なぜ私が勤めていた会社はペナルティーを受ける事もなく顧客満足度を高めながら業績を伸ばしているのでしょうか？悪い噂は足が早いですから、OB客の満足がなければ紹介もなく、業績も下がっていてしかるべきかと思いますがそんな事はありません。
もし、不満に思っている顧客がいたら、どこかで訴えられてペナルティーは受けなかったまでも、地元で悪い噂が広がって業績は下がっているかと思われます。
が、そんな事はありませんでしたよ。

不動産取引知識がほとんどない人に、契約前に、その契約についての特徴、詳細、重要事項説明など十分したかどうかが問題。客が同時契約が購買者にとって、まずメリットがないことを知らないのに契約したというのであれば、売るほうは、十分な説明をしていない思われる。同時契約は、好ましくない契約形態であることは、行政も認めているし、業界人であれば、先刻ご承知のはず。それでも同時契約を用いるのは、どうかと思う。

＞なかには、やはり慎重な方がいらっしゃいましたが、その場合は3ヶ月の停止条件を付けていましたよ。


いやいや逆に素朴な疑問ですが、慎重なお客には3ヶ月ルールを適用するがそうでない顧客には同時契約させるって何のためにそうするの？
もし、あなたの言うようにやましさがまったく無くどちらでもかまわないなら、3ヶ月ルールを全員に適用すれば良いじゃないですか？
知らない客はとにかく先に契約させて、囲い込んでしまおうといているといわれても仕方が無いでしょ。

今は、３ヶ月ルールはあくまで目安。期間は決められていない。
建築条件付を使うのは業者に都合がいいことが多いから。
自信があるなら建築条件付などという、ややこしい方法を使わないでしょう。

111です。
>商品を仕入れて販売するという経済活動になんでそんなにかみついてくるのかが私にはよくわかりません。
土地だけで販売するとか、建売として販売すれば独占禁止法の問題はないんです。土地を仕入れて自社の建築条件を
付けて販売するという事自体が独占禁止法に抵触するという判断はないようですが、それでも土地を所有している
という立場を利用して自社との請負契約を迫るというやり方は、独占禁止法で禁止されている抱合せ販売じゃないのか？
という疑いを私は持っています。でも買う側にも建築条件付ならではのメリットもあるので、建築条件付という
仕組みが許されているのだろうとも思っています。

さて建築条件付の問題で論点となるのは、請負契約のやり方です。建築条件付の場合、請負契約のやり方を間違うと
独占禁止法違反になるということを皆さんも言われているのでしょう。腹我太鼓さんの勤めていた会社では
同時契約は強要していなかったという事ですが、請負契約をすると建築条件付土地売買契約の停止条件がはずれるという事。
それが何を意味するのかという事をきちんと説明していたのでしょうか？お客様が十分理解して、それでも良いと
納得して同時に請負契約をしていたのならば問題はないですが、普通に考えれば、そんな不利な条件を好んで飲むのか？
という事です。そして多くの建築条件付の取引でこの説明が不十分な事が多く、後で騙されたと感じている買主が多いから、
この問題での議論は白熱するのでしょう。

ちょっと誤解していましたが、腹我太鼓さんの勤めていた会社は、不動産屋と建設業を兼業しているところだったのですね。
自社物件からは仲介手数料も取っていなかったという事ですから、きっと真正直な会社だったんでしょう。
でも、そのようなめじめな会社でさえ、建築条件付と請負契約の関係をきちんとお客に説明していたという事では
なかったようなので、やはりこの件はうやむやには出来ない大きな問題だと思います。腹我太鼓さんの勤めていた
会社では、それほどトラブルにならなかったかもしれないですが、もっとひどい所が多いのですよ。

リスクを含め、当然すべてしっかりと説明済みですよ。建築確認申請時には金額、仕様すべて決定した上での申請になるので、申請前迄であれば白紙解約可能。申請請後はすべて了解いただいた上での申請になるので20%の違約金が発生する(お客様にいつ迄であれば白紙解約可能かはしっかり説明していました)旨お客様に理解と納得していただいた上での同時契約でしたので、お客様は自分自身の逃げ道がある事で安心して打ち合わせに臨んでいました。
リスクといえるかどうかですが、請負と土地の売買契約の印紙代金は契約時に各々契約書に貼りましたので、白紙解約になってもそこだけはご負担頂きました。HM等で、本設計契約などで5万から10万ぐらい返ってこない（なかには返却されるHMはあるかもしれませんが、私の認識は返ってこないほうが多いので）
手付金が返ってくるのは、メリットは大きいと思いますし、どちらがお客様の立場に立ったやり方なのかな一目瞭然だと思います。
解約可能とはいえ、契約が完了している訳ですから、お客様も遠慮なくプランの打ち合わせが出来ていましたから、満足度は高かったですよ。
まぁでも違法という事であれば、顧客満足度が高くてもその内刺されるのでしょうかね。

違法はだめでしょう

違法なら、なぜ行政の指導が入らないのでしょうか？私には不思議ですし、行政からの注意勧告なり営業停止の処分があってもいいような気がします。が、私の勤めていた会社を含めて、そうゆう業者がでたという話も聞きません。これは公取の怠慢なのでしょうか？それとも、宅建指導班の怠慢？または別の管轄なのでしょうか？純粋に疑問です。

行政が怠慢だから