変動金利は怖くない？？　　その３６

>>60さん
ぜひおしえてほしいです。勿体ぶらないでー。お願いします。

どうせ答えなんて出てこないよ。

いつも通り回答は提示されないと思うよ。

個人的には、事業資金に転用するために住宅ローンを目いっぱい借りることかな？と思う。

事業目的だと低金利で固定するのは無理だから。

>>63
本人の回答はどういうのを用意しているか分からない。けど正解の一つであると思う。

＞５５


性格悪すぎて、誰も近寄ってこないでしょ。

事業とまでもいかなくても・・・
固定で借りた％以上で・・・・

＞６３
事業をやってる人は目いっぱいの額を３５年固定で借りることは
とてもメリットがある。

どうでも良いよ。

事業やってるとかやってないとか関係ないんじゃない？

台風すごいね
今年は災害が多過ぎ

特別会計やばくね？

地価下落はとまってないね。
円高も続いている。

変動金利の改訂は年2回。変動金利で怖いのは残債の多い初期での金利急騰だが、それはどう考えてもなさそうだが、危険といってる人の根拠がわからない。
まさか本当に日本が財政破綻して、円が紙屑になると思ってるのか。
この円高なのに。

そんなこんなで円は戦後史上最高値を更新した訳だが

固定にしなくて良かったよ。

>78
最高！

仕方ないよ、高い金利を払い続けてる固定君だもん。まともな意見が出る訳ない。
僻んでばかりの人生。可哀想。

>82
>僻んでばかりの人生。可哀想。
と書いているあなたの人生。
いつかいい事あるさ。

高い金利を払ってる固定君もいつかいいことあるよ。
頑張れ！

お互い頑張ろう！

なんだこの糞スレ

2015年以降も低金利が続いていたら、悔しがることにする。
因みに、完済までは15年の予定。

これまで、固定君で書き込んだが、そうそう貼り付けないので、適当にＦにした。ヨロシコ！

>>87
完済まで15年なのに固定にする意味がわからない。

>>87

＞これまで、固定君で書き込んだが、そうそう貼り付けないので、適当にＦにした。ヨロシコ！
うん、大丈夫。もう来なくていいから。

>>88
固定君ではないですが余裕がある人だと安心感を買うために
出せるお金もそれだけ多いわけでほんと人それぞれ。

>>90
自分だったら変動にして、固定との差額分をハイパーインフレ用のヘッジに回すけどな。
固定なんて見せかけの安心感しか無いし。有事になったら対策無かったら変動と変わらない。

>ハイパーインフレ用のヘッジに回すけどな。
具体的に教えてほしいです。
何をすればヘッジできるのですか？

フラットだよ、君。

余裕があるなら安心感はいらないだろ。
余裕がないから安心感が欲しいのでは？

>>92
預金封鎖されても大丈夫なように海外の隠し口座だよ
本物の金持ちは多かれ少なかれみんな持ってる…はず

>>91
変動金利はそんなに怖くはないけどヘッジは必要ですよね。

>>92
日本円の価値が安くなっても直接関係なさそうなものですね。
例えば金、外貨、外債とか。
そもそも不動産も額面上は値上がりするけど失業者が溢れかえってる
時代だから、叩き売りしないですみそうなところを買って
なるべく繰上げ返済して置くのがやっぱ基本。
固定金利にしてもハイパーインフレ時は非常事態でなんでもありだから
特別立法で変動金利に変更される恐れもないとはいえませんよ。

>>88
固定にしたのは、基本的に金利変動なんか分からないというのがあるから。
ついでに分からないなりに、相場観はあって、それが2015年ぐらいまでに金利上昇局面はあるかなと。

>>97

2015年にどの程度の金利上昇を想定しているか知らないけど4年も先ならば変動で元本減らしたほうが断然有利だと思うんだけど？

ちなみにどんなシミュレーションしたの？

米ＦＲＢ、追加の金融緩和策…金利引き下げへ
読売新聞 9月22日(木)4時28分配信

　【ニューヨーク＝岡田章裕】米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）は２１日の連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、追加の金融緩和策を決定した。

　２０１２年６月末までに満期までの期間が６年～３０年の長い国債を４０００億ドル分購入し、満期までの期間が３年以下の短い米国債を同額分売却する。

　二番底懸念が高まる米国経済を支えるため、長期金利を押し下げて、住宅ローンや企業融資などの金利を引き下げて経済を活性化させる。事実上のゼロ金利政策を２０１３年半ばまで据え置く見通しも維持した。

　追加緩和策により、ＦＲＢが保有する米国債について、長めのものと短めのものを入れ替えることになり、米国債の平均満期期間が延びる。

　一方、ＦＲＢの資産規模自体は増やさず、過度な金融緩和を避けることが出来る。

〉99さん
ってことは、金利はどうなるってこと？

金利0.75 とか 0.85 とか言ってるけど。皆さん結構お高く借りてるんじゃ？△1%のフラットよりも劣っているレベルの

んなやついない。借り換えればいいし、黙ってても借り換えられたら困る銀行から優遇見直しの連絡が来る。

みんな余計な金はらってまでこまめに借り換えしているのかい？

いまの変動の優遇だと何％差があったら、抵当権設定費用ほかの手数料差し引いて
借り換えが有利になるのかね。

>>104
残債や返済回数（予定）によって全然違うんじゃない？

借り換えの手数料は20万位だよ。優遇最設定手数料は5000円だった。

借り換えようと銀行行ったら同じ条件にすると引き止められた。

のこり25年、3000万残債の場合だとどうなの？

ローン保証料って新たにいるでしょう？もちろん先に払った部分の一部は帰ってくるけど

保証料は45万戻って来て50万払うって行ってた。

今新規借り入れが少ないせいか、借り換えキャンペーンのチラシがポストに凄いじゃん。

優遇少なきゃ興味沸くんじゃない？

>>107
とりあえず、今の銀行に借り換えてもいいのか？優遇幅広げてくれないか？交渉してみたら
材料は一番安い借り換えキャンペーンの銀行と金利でさ

変動で借りようと思っていますが、銀行の選び方についてひとつ教えて下さい、
優遇後の金利が同じであれば、優遇前の店頭金利の低い銀行から借りた方が、あとあとの金利変動で金利上昇するリスクは一般論として小さいものなのでしょうか？

例えば、Ａ銀行は店頭２．４７５％が優遇後０．８７５％、Ｂ銀行は２．７７５％が０．８７５％。
この場合、Ｂ銀行よりＡ銀行で借りる方が安心ですか？？？

過去の実データや実経験などがありましたら、あわせて教えて下さい。

優遇で1.7もらうコツはありますか？当方ＵＦＪ信託を検討しておりますのでよろしくお願いします。

>>98
済まんが、たいしたシュミレーションはしていないんだよ。

確か変動と固定の差が２％として五年で百万円。

これじゃ逃げ切れないと思ったことだけは覚えている。

>>112
過去事例はまだないんじゃないかな？
繰り上げ返済のしやすさや、保証料返戻手数料の料率などで検討した方がいいんじゃない？

固定で借りるのは安心料のようなもの。
超低金利時代の今は、現状変動と比べて固定でもさほど損はしない。
まっとうなＦＰなら固定を薦める。
但し、10年以内に全額返済可能か、金利が急上昇した時に一括完済できる資金のある方は変動の方が得と思われる。

>116
フラット35sの優遇拡大今月で終わるよ。
残債の多い初期に金利1.5%違ったら相当大きいと思うけど。
フラットスレなんて実行時の0.1%の違いに大騒ぎしてる。
1.5%を本当に変わらないと思う人少ないと思うけど。

貸し手が変動を薦めるのは、超低金利の今、貸し手にとっては変動の方が大損が少ないから。
10年後以降の金利は分からないので、20年、30年と借りるなら固定の方が堅実。
但し、返済期間10年以内なら変動を薦めます。

金利1.5%の差に苦しむのは、ローンの抱え過ぎと思われます。
その場合、もう少し物件価格を落とすのが堅実と思われます。

>>116

>まっとうなＦＰなら固定を薦める

まっとうなFPとどう判断するのか知らないけど、10年以上も前からFPのほとんどは長期固定を薦め続けてる。そしてことごとく外している。全うなFPなら過去の過ちを認めた上で固定を勧めるべきだがそんなFPは見た事が無い。

>但し、10年以内に全額返済可能か、金利が急上昇した時に一括完済できる資金のある方は変動の方が得と思われる。

10年以内に全額返済可能とか金利が急上昇時に一括完済というのはどういった状況を想定？適当な感覚？
10年以内に何%までの金利上昇が有り、且つその状態がどの程度継続するかで状況は全然違う。どういったシミュレションを行うと10年完済や金利急騰時一括完済という結論になるのか示さないと誰も説得できないよ。なぜ10年なの？15年や20年じゃなく10年と言い切る根拠が何もない。

>>118
>貸し手が変動を薦めるのは、超低金利の今、貸し手にとっては変動の方が大損が少ないから。

過去を振り返るとフラットSが無い時代銀行の長期固定を選ぶ人が多かったわけだけど、そういう意味では銀行は常に変動で大損して固定で大儲けしてる。

それと、銀行にとって大損が無い貸出とは本来、最後まで完済してくれる人の事なので、あなたの言う銀行にとって大損しない客＝金利急騰などで払えなくなる可能性が少いと銀行が見ている客になる。当然10年で完済出来る人にだけ貸しているわけではないので、10年で完済する必要なんてなくてもしっかり返済出来、不良債権にはならないと銀行は思ってる事になる。

>但し、返済期間10年以内なら変動を薦めます。

よってこれは何の根拠も説得力も無い事になる。

>>119

現実として固定のほうが変動より、20倍競売が多い。1.5の金利以前に固定は明らかに借りすぎ。
固定こそ物件価格を下げるべきでは？

>121

１２１さんの思考はこんな感じ？

固定は競売が多い。→固定はダメだ。


この思考をしてしまう時点で・・・
ま、いろんな人がいるから世の中が成り立つ。

思考じゃなくて現実。
固定さんは金利に敏感なのになんで借り入れ額とか無頓着なの？物件価格を下げれば競売行く人はもっと減るんじゃないの？

確かに何故10年内完済なら変動で10年越えたら越えたら固定なのかの根拠ないね。
常に日経、為替に気を配ってれば変動そんなに怖くないけど。
変動といっても金利の改訂は年2回だけなんだから。しかもいきなりは上がらない。
怖いのは金利じゃなく借りすぎ。固定と変動も関係ない。

資産以上の借り入れはせずに不動産を購入する、というのが基本。
そうすれば金利はさほど気にならないはず。

30年後、泣くか笑うかは終わってみなければ分からない。
心配性の人は固定にすべき。
固定の競売数が多いのは、昔は高い固定金利で借りる人が多かったからでは。
今は低金利で、状況が違う。
猫も杓子も変動を選ぶようになったのは、ここ数年では。

>>124
そうか、金利改定前に固定に借り換えれば…と思いかけたが、今は優遇幅で調整してるからだめだね。

変動金利が怖くない人は変動に、
怖い人は固定にすれば良いだけではと思います。
変動で金利が上がった場合でも問題なく返済できれば良いだけの話ですから。

但し、今の状況から長い将来にわたって金利上昇が無いだろう
という推測だけで変動を選んでいる人がおられるようなら、
それは危険だと思います。
なぜなら、リーマンショックや東日本大震災などを正確に予言できた人は少ないように、
長い将来に何が起きるか予見するのは難しいと思うからです。

いくら借りられるではなく、いくらまでなら無理なく返済できるか
という視点で、それぞれのご家庭の状況に合わせて
変動なり固定なり選択すれば良いのではないでしょうか。

実際にローンが終わってみなければ、変動か固定かどちらが正解か、という答えは無いように思います。

フラットの借り替え型がある以上変動で大丈夫

>>116
変動か固定かは損得で選ぶべきではない。
自分にとってどんなリスクがあり、どうするとリスクが軽減できるかで選ぶもの。
固定は安心料という考え方は、景気や収入が右肩上がりの時の考え方。
今は、収入減や増税や社会保障負担など、実質金利の上昇を考えると、固定が安全とは言えない。
少しでも早く残債を減らした方がよいとも考えられる。

>>130
>不動産屋や銀行はちゃんと説明しないが、
変動ローンの本当のリスクは未払い利息にあるわけで。
不動産屋に説明責任はないが、銀行には重要事項の説明責任があるよ。
それって、どこの銀行？
こんなところで書き込むよりも、当局に通報した方がいいよ。

未払い利息って・・・今の金利情勢でどれだけ金利が急騰して何年でいくら発生するのか
３０００万円３０年変動で事例を想定して説明してみてほしいなぁ。

結論

余裕のある人は変動
余裕がない人は固定
ギリギリの人は低金利の変動しか選択肢はないがそういう人は借りること自体をやめておくべき

>>130
>不況だから金利が上がらないとか、これに当てはまらない例もあるわけで。
おいおい、本気でこんなこと思っているの？

例があるというなら挙げて欲しい。ないと思うけど。

>>134
正しい。まったくもって正しい。

だからこそ、変動スレは永遠に粘着され続ける。

借り換えするにも結構なお金がかかるからね～

>>126
>固定の競売数が多いのは、昔は高い固定金利で借りる人が多かったからでは。
>今は低金利で、状況が違う。
前々スレくらいで否定されていた。（機構の資料つきだったと思う）

結局、ギリギリで借りている（それでもローンが通っちゃう）から、不況になると破綻する。

リーマンショック前に借りた人はリーマンショックで破綻者が出た。
何とかローンを払っても、10年後のステップアップがあるから、そこで問題が表面化する人も出るだろう。

ついでに言うと、今でも「相対的に」高い固定金利で借りていることには変わりない。
経済状態が大きく上向かない限り、高い金利負担が継続する。残債も減りにくい。
だから破綻しやすいのは当然。

今回の欧米の財政危機による不況が深刻化した場合、破綻者が増加する可能性がある。

借入金額を少なくするのでなく、自己資金を増やす。これが大事だよ。
物件価格を下げて借入減らしても地価下落が続けば残債＞担保価値になる可能性は高い。
そうなれば借り換えも無理。
まず、自己資金は２割。それでもって５年以内にさらに残債を減らしておけば
金利急騰でもフラットへの借り換えができる。
むしろ心配なのは不景気で金利が上がるまえに給与が下がること。
その際、残債を新たに期間延長で借り換えたら相当に助かると思うよ。

>>138
>借入金額を少なくするのでなく、自己資金を増やす。これが大事だよ。
継続的な繰上げ返済は同じ効果がある。

買うタイミングだけの問題。

>>131
固定は安心料という考え方は、景気や収入が右肩上がりの時の考え方。
今は、収入減や増税や社会保障負担など、実質金利の上昇を考えると、固定が安全とは言えない。

そのようなお考えであるなら、
そもそもローンを組んで不動産を購入すること自体を
控えた方が宜しいのかと思います。
資金を貯めて、その範囲内の物件をローンをせずに購入するのが最適かと思います。
どうしてローンを組んでまで不動産を購入する人が多いのかというのが不思議でなりません。

>>140
>どうしてローンを組んでまで不動産を購入する人が多いのかというのが不思議でなりません。
借りるより買った方が安いから。

>資金を貯めて、その範囲内の物件をローンをせずに購入するのが最適かと思います。
家賃払いながら貯金するのは2重払いでキツイから。

そんな無駄なことをするくらいなら、ローン払いながら繰り上げ返済する方が良い。

>134
だから、余裕あるなし関係なく、変動固定どちらがいいかはわからないんだよ。
終わらないとわからないという意見を否定できるの？


なにを根拠に未だに134みたいなこと言ってるんだろう。

変動くんは、未来永劫、低金利が続くと思っているだけのこと。

>>142
>>134ではないけど、否定するのは不可能でしょ？全面的に賛成するのが普通。

例の固定さんだって「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言われて、
来なくなっちゃったんだから。（彼は今、新しい理論を考えているのだろうか？）

15-20年程度で完済見込みで、当初数年間は現状の金利が確定している状態で、
固定（フラットS）を選択する方がよっぽど不思議。

>138
４０００万の物件を８００万頭金を入れて３２００万３０年ローンを組む
0.875％で５年後の残債は27,322,260円だ。
月々の支払いは101097円

４０００万円の物件を２００万頭金で３８００万円ローンを組んで
同じく３０年ローンを組んだ場合、同じ0.875でも月々の支払いは
120053円５年後の残債は32,338,295
これを、2730万円にするためには５年間で５００万繰り上げる必要がある。
月にならせば83,333円
毎月203,386円支払う必要がある。

実際当初に６００万自己資金を入れるかあとから繰り上げるかの差は１３万７千円
の差にすぎない。
しかし重要なのはこの５年間のデフレの進行だ。
かつて貯蓄した６００万と今後５年間の「未来のカネ」の６００万はどちらが価値が
あるか。
その差が１３万７千円程度と考えるには世の中不景気すぎないか？

>144
>例の固定さんだって「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言われて、来なくなっちゃったんだから。
違うでしょ。
彼も金持ち貧乏関係なく、終わらないと固定がいいか変動がいいかわからないっていってたじゃん。

そもそもなんで、余裕があるなら固定にするいみがないの？
根拠なし？

もしかして金持ちでも固定にするメリットすら知らないとかじゃないよね？

>15-20年程度で完済見込みで、当初数年間は現状の金利が確定している状態で、固定（フラットS）を選択する方がよっぽど不思議。
なぜ不思議なの？
不思議に思うのが不思議。
メリットデメリットがわかってないんじゃない？

余裕があっても固定にするメリットをしらない人がいるって本当？

145＞139
買ってから繰り上げとかいうけど、実際に頭金が少ない時点で強制的に頭金補てんさせられているようなもの。
それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。
借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。
家賃が１４万とかで、ローンが１２万という程度で、いきなり２０万のローン返済なんてできないと思うけど、みなさんやってらっしゃるの？

>>146
>違うでしょ。
>彼も金持ち貧乏関係なく、終わらないと固定がいいか変動がいいかわからないっていってたじゃん。
確かにそう言っていた。
で、「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言い返されて反論できなかった。

将来の金利が予測不可能でも、支払い期間の短い人は固定で借りるメリット、合理性は無いんだよ。
その点は彼ですらも理解できたってこと。


さて、今度はあなたが支払い期間が短いにも関わらず、固定を選ぶメリットを書いてね。

だから、前にも書いたけど賃貸にまわすんだろ。アパマンローンじゃ固定は高いし。

>>148
まず、アンカーは正しく指定して欲しい。

>それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。
世の中、恵まれた人ばかりなんだね。うちは違ったけどね。

>借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。
借入額の大きいローンの定義が不明だけど、借入額が大きくてもキャッシュフローも同様に大きければ
問題なく実行可能。というか、それができないならそもそも無理なローン。

そして、余裕のあるローンを組める人は、賃貸しながら貯金するより、まず買って、
後から繰り上げ返済する方が効率が良い。

なんで賃貸だけなの？

事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、

賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。

キャッシュフロー？？？何を言い出すのか。この人は。
賃貸物件の話ですか。

まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。
そこで変動を選ぶということはデフレが当分続くということを考えての話。
インフレになってくれたら、売って売却益が得られる可能性もあるし
固定で借りていたら借金自体が目減りする。

だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。
先に買ってあとから払ったほうが得という発想はインフレ時代の考え。
住宅ローンが可処分所得の先食いを強いているから個人消費が伸び悩やむ。

いい金融商品があればそこにお金が流れ、そこで頭金が増えればみな
余裕でローンを組むのじゃないだろうか。
住宅をまず買っておいて繰り上げ返済っていうのは、インフレ時の発想
だった気がするが、みんなそうなのかな。

>>152
>事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、
それ言ったのは俺。

>賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。
金利の低い変動で借りればもっと楽だと思うよ。
そんなことするより、繰り上げ返済した方が楽にプラスを生み出せるけどね。

あと「自信」という表現はよくない。「確実に」高い利率で回せないならやる意味は無い。
リーマンショック前は変動でもいたんだけど、リーマンショックや震災でほぼ全滅した。
繰り上げ返済せずに、東電の配当利回りに賭けていた人が最も悲惨なケースだろう。

>>153
キャッシュフローの意味も知らないとは･･･
税引後のキャッシュイン／アウトのことだよ。

＞>>153
キャッシュフローの意味も知らないとは･･･
税引後のキャッシュイン／アウトのことだよ。

そりゃわかるけど、個人の住宅ローンと関係ないんじゃないの。単なる口癖か？

>155
意味がわかってきたよ。君にとっては住宅ローンの繰り上げ返済が最も愛すべき投資ということだね。
でもそれって、カネを生み出しているわけでなく消費しているだけなんだけどね。

>>154
さすがにちょっと言いすぎだろｗと思った。

>まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。
固定で借りるなんて終わってる、と。

>だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。
・家賃払いながら貯金する
・先に買って、後から繰り上げ返済

のいずれが得か？という話。

・前者は家賃分が完全に捨て金で、貯金がプラス。
・後者は金利が捨て金になるが、現状は金利水準が低く残債の減少ペースが速いことに加え、
　繰り上げ返済分が残債の減少を早める。住宅ローン減税もある。
　ただし、不動産価格の下落はマイナスになる。固定資産税も少々必要。

例を挙げると、月に不動産向けに20万使える人がいたとして、

・賃貸していたら12、13万家賃で残りが貯金。
・購入していれば、20万全部が返済に使われ、うち金利分は4-5万。ローン減税ももらえるので、
　返済を増額し、残債減少により金利分はどんどん低下。

どちらが得かは自明かと。
家賃払いながら貯金なんて無理だよ。結婚と同時に買うくらいじゃないと。
DINKSなら残債の減少ペースはかなり速い。

金持ちが固定で借りる意味を説いても、ここでは金持ちが少数派なのだから共感しない
逆にギリ変が...という話をしても金持ちと同様に、ここでは少数派なのだろう
何れにしろ極端な話ばかりなので、話が噛み合ってないんだな

株なんか引き合いにださなくても、繰り上げ資金で賃貸マンションに投資している人はいるよ。
７％くらいの表面利回りがあれば安心。それを繰り上げにまわせばもっと弾みがつく。
１０年以内に売ればキャピタルゲインもあってそれをまた繰り上げに回す。
一円もムダ金使わずにローン繰り上げ返済完了って寸法だ。