変動金利は怖くない？？　　その３６

>>226
何、その言いがかりｗ

余裕あるローンが組めるなら変動を薦める。
ギリギリなら仕方なくフラットS。

デフレからの脱却ができず、人口動態上も低成長なのに、
高金利で固定なんてあり得ないよ。

変動で組むかローンを組んで家を買わない、の2択だと思うが。
この後の欧州情勢によっては、さらなる景気悪化も考えられるし。

何ももってギリギリかは人それぞれだけど、
息子が普通のサラリーマンで30歳・年収650万とかで
普通の地方都市に自己資金500万＋ローン3,000万とかの普通の計画でも
やっぱり子供には変動を勧める？

当初10年1.2ぐらいなら｢危ないから一応フラットＳにしとけ、安いし｣って
子供のこととなると親心からそう言う人多そうだけどな。

>>226

君は親に固定を勧められて決めちゃった口か？
ローンなんて時代によって何がベストかは変わるもの。
君の親の時代は固定がベストだった。
今は変動がベスト。

将来は分からない。少子高齢化の「高齢化」の部分が死滅して新しい世代の日本になればまた80年代のような時代が来るかもしれないし、昔日本は最先端の技術力が有って世界中に日本製品が溢れてた。そんなグローバル企業も皆中国企業に買収されて今じゃ見る影もなく、授業じゃ中国語が必須科目なんてなってるかもよ。

>>230
そんなに力説するほど金利差額は今となってはないだろ。
｢比較したら今の支払いが安いから変動を選びました｣でいいんじゃないの？

金利差？

それはもう申し込めないフラットSの事？これから買う人は実行時今と同じ条件とは限らない。
それにフラットSでもごく一部以外のほとんど大多数の人は団信込で3%前後。

過去5年遡って本当の低金利で借りられた長期固定の人が全体の何割いるか？まさにギャンブル。

フラットの最低金利ってネットバンク系でしょ？
楽天銀行とか新興ネットバンク系でよく借りる気になるね。
変動ならばメガバンクや地元有力地銀でも優遇取れるよ。

>>229
>息子が普通のサラリーマンで30歳・年収650万とかで
>普通の地方都市に自己資金500万＋ローン3,000万とかの普通の計画でも
>やっぱり子供には変動を勧める？

基本的に変動を薦めるが、その前提はおかしくないか？

・女性も働くようになってきた（貯金↑　→　頭金↑）
・共働きの増加（月々のキャッシュフロー↑）
・産休、育休の充実（月々のキャッシュフロー↑）

むしろ、変動を選択すべき世帯が増加していると思うが。

>>229
>当初10年1.2ぐらいなら｢危ないから一応フラットＳにしとけ、安いし｣って
団信込みで1.5％として、変動との差は0.75％くらい。

変動は2年は現状のままだし、残債の減少ペースは初期金利が重要なので、
逆転が生じるには3年目から毎年0.25％づつ利上げが続かなくてはならない。

これって、企業業績が上がり続けて、株価が上がり続ける前提と同義。
日経平均の水準で4万～。

さらに、10年経つとフラットは1％金利が上がるから、10年経った瞬間にハードルが上がる。
だから、最初の10年間にもっと変動金利（政策金利、株価）が上がらないといけない。

こんな前提にも関わらず、フラットでローン組むの？

そんなに上がんないならなぜ銀行は上限金利付き変動金利型商品って売らないのかな？

例えばこんな感じ｢上限金利3.5％上限付き変動金利0.8％｣とか。
アッパーが決まってるから凄い売れそうだけどね。
ホントに上がらなそうだったらそんな商品思いつきそうだけど、
結局百戦錬磨のプロでもわかんないってのがそうなんじゃないのかな。

http://file.m0nch1.blog.shinobi.jp/081218.png
1995年から16年も低金利。好景気と言われた2002年2月から2007年10月でも0.5％。
逆にどうやったら住宅ローンの変動金利が上がるのか知りたいくらいだ。

組むよ。変動０．７７５も選択出来るけど

確立変動なら　777だろ？

>>236
その手の仕組み金融商品は仕組みにお金掛かるから
手数料が凄い割高で全然売れなさそう。

>>240

むしろ変動は上がらないと銀行は見てるから貸すんだろ。変動が上がってローン払えなくなる人が続出したら一番困るのは銀行。

>>236
>>240の言うとおり。

多少なりとも不確実性のあるものを「確実」にするにはコストがかかる。
ヘッジコストがかかるし、それをロールし続ける必要があるから。

しかも繰り上げ返済や新たなローン貸し出しで元本が変動するから、ヘッジ対象額も変化する。
商品を提供する側は手間賃も転嫁せざるを得ない。
管理するためのシステム投資とかも必要になる。商品を説明するための教育も必要。

パッケージはコストがかかり過ぎるから、やりたきゃ、自分でやれば良いと思うよ。
その方が遥かにローコスト。

>>241
銀行は鞘を抜いているだけだから、どの商品を買ってもらっても儲かるよ。
利益を上乗せして貸しているだけ。

変動は借り手にもコストが見えやすいから、競争も激しい。

仮に政策金利が４％超えたとしてもフラットは５％以上にはならないよ。住宅金融支援機構という立場からして、政策的に低利で抑える。
金利が上がったらフラットに借り換え。残債をその時点で35年ローンで借りたら当面しのげる。政策金利がまたゼロに近くなったら変動に借り換えたらいいんだよ。

皆さん、変動で借りておいて金利が上がったら固定に切換えれば良いという意見が多いようですが、
切換えをする際の年齢制限などはあるのでしょうか？
10年くらいは急上昇はないにしても、10年後～20年後に50歳以上でもローンの組み換えは可能なものですか？

>>244
とてもそうとは思えないが。

http://www.jhf.go.jp/faq/kijunkinri.html

そもそも借り換えが必要な人は変動は向いてないと思う。