土地30坪　建坪24坪(79.44平米)の注文住宅

>まにまにさ〜ん

皆が聞いているのは、ＨＭが描いた建物のサイズではなくて
土地の方ですよ〜

まとめると、
○土地の形状・サイズ・方位・接道幅・道路幅
○法令上の制限（用途・建蔽率・容積率・壁面後退・道路斜線など）
が書かれている「土地」の図面用紙がありませんか？

建蔽率と容積率がわからない限りはアドバイスしようがありませんが、たとえば建蔽率が６０％、容積率が１５０％とした場合、法的には建坪１８坪、延床４５坪までの建物が建てられますよね。
予算のことを気にしておられるので、建坪１８坪の総二階で３６坪というのも建てられると思います。
次に建築協定等で隣地と離す距離が決まっている場合があります。それと駐車場及び庭を加味すると、自ずと建物を建てられる最大面積が決まってくると思います。

スレ主さんに聞きたいのはその法的な部分で引っかかっているのでしょうか？その場合は、面積を増やすか建蔽率や建築協定が緩やかな土地に変更するかしないと無理だと思います。
そうではなく、HMからの提案がたまたま２４坪だったということなら、法規制いっぱいまで面積を広げることは可能です。その場合は、希望の広さと予算をHMに伝えて、設備や建物自体のグレードを下げてでも広さを優先させてもらうといったこともできると思います。

ご意見有難う御座います。
今はまだ事前審査中で、通ったらの話の段階ですので
まだ、建蔽率等　そこまで詰めた話にはなっていなくて・・・
勉強不足で申し訳ないです。。。

いや、だから、、、

建蔽率・容積率等というのは、
その土地にどういう建物が建てられるか判断する為の重要な数字であり、
事前審査なんかよりも先に確認しているべき事項なんですがね。
土地の物件資料（不動産屋にもらうやつね）に書いてないでしょうか？
最低限必ず書いてあるはずなんですが。
わかりませんか？

そういったことも把握せずに事前審査…という流れが理解できません。
順序がおかしいですよ。
無知につけこまれて、騙されかけていませんか？

事前審査中って、何のことですか？
ローンのこと？

まあ、ＨＭと契約してないのなら、良いですがね。
皆さんが言うように、建蔽率や容積率など最低限のことは知っておかなきゃね。

素人で素人でって、自慢にもならないよ。


ところで、ＨＭ間取りからいくと、相当細長い土地のようですが。
１Ｆが７×２間。２Ｆが６×２間。
うなぎの寝床です。
当然長手方向に日当たりあるのでしょうね。逆なら、奥まで日が射しません。
しかも、廊下も取れないのでは。一体どんま間取りなのか。
住み易いとは思え無いのですが、それでもその土地が良いんでしょうか。

価格が最優先なら、他を探してもいいのでは。

話の流れからすると建築条件付の売地のような気がしますが、
もしそうであればしっかり勉強しないと満足な家作りはできませんよ。
スレ主さん、メーカーは変更できないですよね？
事前審査というのはローンのことだと思いますが、何に対して
お金を借りることになっていますか？
土地だけ？あるいは土地と建物？

んん〜

まにまにさんは奥さんなのかな？
土地の選択などは、すべてご主人にまかせているのかなぁ

まずは大きな本屋さんに行きましょう。
・・で、初心者用の家作りハウトゥー本を一冊買いましょう。
「はじめての」とか「よくわかる」なんて言葉がついていたり、イラストなどが多い本が良いです。

間取りやデザインはさておき、家作りの流れや基礎知識のページをざざっと読んでみてください。２〜３時間あれば、大枠が見えてきます。

失礼な言い方かもしれませんが、お許しを。

でも、この掲示板をご存知なだけでも、なかなかですよ！
これからの道のりは長いです。皆も、日々勉強なのです。頑張りましょう。

・・と偉そうに書いておきながら、建築条件付土地の購入を考えたことがないので、誰か教えてください。

>その土地は、まだ更地にもなっておらず、来年の1月に更地にし、
>分譲という物件ですので

>24坪というのは、当方の予算内でして、ＨＭさんは、
>もっと土地を広げろと言うのですが。。。

土地の分譲面積も決まっていないうちに、顧客に「この予算だとこんな家になっちゃいますよ。だからもっと土地を広げましょうよ」と提案して区画を決定する売り方がある、ってことですか？

それは、普通なのでしょうか？

なんかこのスレほのぼのしていて楽しいですね。

皆様厳しいお言葉有難う御座います＞＜
話を詳しくしますと、実家の近くに建てたいと思いまして。
両親が今の土地も探してきて、あれよあれよという間に話が進みまして・・・
私が勉強する間もなく・・・
なので話を詳しく聞いたのも父が聞いておりまして、建蔽率がどのくらいだとか
本当に私もわからないのです。。。ここにきて無知すぎてお恥ずかしいです。
ちょっと気になったのですが、HMさんに騙されているんでしょうか・・・
事前審査は住宅ローンの審査に出しているという事です。
というのは、うちの主人の過去に色々ありまして、主人は全く悪くなく親に勝手に車のローンを組まれていて、滞納し、督促がこっちにきて発覚し、裁判までいきました。筆跡鑑定等で明らかに主人と違うのでローン会社は引き下がりましたが、その件で主人は2年前までローンが組めませんでした。個信を今年取り寄せるとクリーンになってましたが、その件から今年で6年目になりますが、HMさんは7年は事故情報がのるかもということで、早い目に事前審査という話になり、バタバタと今に至るのです。長々すみません・・・

Ｎｏ．２２さんへ

まだ、区画申請出す前に多少融通利かせるようなことはできますよ。
私もそう言う話で進めたことあります。
（東南角地を広めに欲しいと交渉し、区画の図面を書き直してました。契約しなかったので元に戻りましたが。）

結局そこでは契約せず、土地から探し注文住宅にしました。


しかし、話がどうも噛み合ってないですね。
土地は３０坪で、床面積がスレ主さんの予算（土地との合計）では２４坪までしか造れない。と読み取りました。

>ＨＭさんは、もっと土地を広げろと言うのですが。。。
というのは、間違い発言と思います。

「床面積をもう少し広くした方が良い」とＨＭが言ったのでしょう。
２４坪は狭すぎて、間取りが難しいのと、売上・利益の両面から。
ＨＭは蓄積データから標準間取りを持ってきますが、狭小・変形住宅は向いてないはずです。

やっぱり、スレ主は奥さんかもね。
>「はじめての」とか「よくわかる」なんて言葉がついていたり、イラストなどが多い本が良いです。
↑これ賛成です。

今回家を建てるのは、まにまにさんの実家の近くで、まにまにさんのご両親が話を勝手に進めている、旦那さんの名前で勝手に借金したのは旦那さんの親で、今回話をすすめているご両親とは違うということでいいですか？

まず何よりも先に、ご両親に詳しいことを確認して、わからなければ直接その業者に連絡して説明させるべきです。
借金を背負って家を建てるのはまにまにさんご夫妻ですよね？
まにまにさんは少し出すだけで、ご両親に建ててもらうなら今のままでもいいかもしれませんが。

最低やることとして、土地の詳細（所在地、面積、建蔽率、容積率、地目等々）を紙でもらうことです。そのほかに告知事項等あればそれを聞く必要があります。今後分筆ということでまだ土地が造成中であれば、計画図面をもらえばいいと思います。

おっしゃるとおりですね。。。
ローンを払っていくのは自分たちですからね
私は正直主人ではまだローンが通らないと、踏んでおりましたので
親任せにしてました。
考えが甘かったです。まだ審査の連絡が来ないのですが、
万が一通った場合は、このまま進めても良いのか不安になってきました。
HMさんも細長い土地ですとは言っていたもののNO26さんの　うなぎの寝床で
ショックを受けました・・・
やっぱり実家が近いってだけで焦って飛びついたのがいけなかったですね。。。
子供が来年小学校にあがるので、焦っていました。
もっと早くに勉強なりをしとけば良かったです。。。↓

お子さんの学区は引越しで変わりますか？
変わらないのであれば、小学校になってから引っ越してもさほど面倒はないですので、一度白紙に戻すのもありかと思います。
家作り、土地選びに親がからんで、いろいろ不満があっても言い出せずに身動きが取れなくなるということはよくある話です。できればご両親のしがらみのないところで、家作りを進めたほうがいいのではないでしょうか。
失礼ですが、スレ主さんは家を建てるには知識・気持ちの上でも時期尚早だと思います。自分たちの「家を建てたい！」という確固たる決意が固まってからリスタートしたほうがいいと思いますよ。
そうすれば、勉強する時間も十分に取れますし。まだ契約していないのなら間に合いますので、やめてもいいのでは？

学校区域変ってしまうのです・・・
しかも契約もしてしまっています。
致命的ですよね。。。。。。。。。。

>>32さん
ありがとうございました。
なるほど！そういう交渉も実際にはあるのですね。
若干ＨＭ（不動産屋？）側への不安がよぎってしまったもので・・・・

まにまにさんの”事情”はややわかりましたが、”状況”はまだわからないですね。

ま、そんなことよりも！
うなぎの寝床も・学区変更も・そして述べ床面積も、まったく”致命的”ではないです。やりようと考えようです。

まにまにさんとご主人が、誰になんといわれようとも、「ココだけは！」と思えるようにするのが先決。
誰しも、実は、何かを諦めて・何かだけにこだわって、家づくりをしているはずですし。

とりあえず情報収集をしてみては？
土地情報確認、業者コンタクトは第一歩。間取りはまだ先でしょう。

>もっと早くに勉強なりをしとけば良かったです。。。↓

いえいえ。お子さんが就学前の戸建購入は、十分早いです。
検討から購入が数ヶ月というのも早いほうです。
・・ね、ワカメさん（笑）

あせらずがんばりましょう。

>まにまにさん

他の方も指摘しているように、家の形が悪すぎます。
住み難いこと間違い無しです。
一時期多かった、都心の羊羹住宅そのものですよ。
少なくとも、土地の形状は仕切直ししないと、後で必ず後悔します。

というか、出てきた間取りが自分たちに住みやすいかどうかは、ある程度自分で判断しないとダメですよ。

今からだと、子供は入学してすぐに転校になりそうですね。

契約とは何の契約ですか？
建築条件付の土地の契約？土地の契約？建築請負契約？

それと、建蔽率と容積率はまだわからないのですか？

勉強しないとたいへんな目にあいますよ。

契約者はご主人？ですよね？
ご主人のローン審査をしているのだから、ご実家のお父さんではないですよね。

なのに、詳細はご実家のお父さんしか知らない？
まったくもって、理解できないのですが。
ご主人は何してるの？不明なままハンコ押したの？

昨夜は酔ってました。
どういうわけか、まにまにさんの「契約もしてしまっています」の重要な一行を読み飛ばし、お気楽なレスをしてしまいました。
今、パソを開いて驚いています。飲みすぎ、反省・・・

あせらず頑張りましょう、は撤回！あせりましょう！

本当に何がしかの契約がなされているならば、今すぐ「契約書」を確認してください。重要事項の説明なしに契約はないはずです。土地謄本・公図・地積測量図も添付されていませんか？それが無いなら、大変なことです。

ご主人はきちんと了解していて、まにまにさんが知らなかっただけ。
という結論を祈ります。

このスレ吉本新喜劇みたいな展開やな。

まず、契約はまにまにさんご夫婦がされたのですよね？
契約をしたということは、おそらくその時点で重要事項の説明や契約書の内容について説明があったはずです。
それと、契約をしたなら契約書が必ずまにまにさん夫婦の手元にあるはずです。もしご両親がもっておられたら、すぐに受け取ってください。
契約書の中には約款と各種図面、支払期限、スケジュール、詳細見積等が入っている（もしくは添付されている）とおもいます。なければ、早急に取り寄せてください。

その契約の中でどこまでの工事・部材が含まれているのかも確認が必要です。外構やカーテン、照明等は入っていない可能性が高い気もします。契約以外にかかる費用としてローン手数料や火災保険料、上下水道加入分担金、テレビアンテナ設置費、地盤改良費等々どの程度かかってくるのか確認が必要です。

学区変わるのは仕方ないと割り切って、一旦ストップしたほうがいいですよ、絶対。再度言わせていただきますが、はっきり言って時期尚早です。
親任せにして、ローンが通らないだろうなんて楽観的な考えで、数千万の契約にはんこ押したんですか？　あまりにも未熟すぎます。
子供は低学年のうちなら、友達が変わってもなじむのが早いです。もろもろの手続きが煩雑なだけで、そこは親ががんばればいいこと。
それに、今からでは小学校入学までに新居に引越しって、到底間に合うわけが無いですよ。土地は現状更地にもなっていない、文筆もされてない状態のようですし。これからスレ主さんの希望の大きさに切り売りするってことですよね？
ご両親も、娘と孫が近くにやってくると思って、うれしくて気が急いてしまったのでしょうかね。でも、ご両親には申し訳ないですが、やはり家を建てる当人（ご夫婦）が協力してやるべきことだと思うのです。
私は契約破棄するか、現状で一旦ストップして、契約したままで仕切り直しをするかどちらかしたほうがいいと思います。
ご両親とも、よく話し合ってみてはいかがですか？

学区が変わるってことですが、今住んでいる場所とどれくらい離れているんですか？
賛否あると思うので、あくまでも裏技的な手段の参考として・・・
子供さんの入学直後の転向がどうしても気になるなら、入居までの期間だけご両親の家に住民票を移して通わせるって手はあります。
子供なんて、小さい頃は親の心配よりもきっと簡単に環境に順応しちゃいますよ。
少なくとも今その段階で３月中の入居は無謀ですよ。

言い忘れて申し訳ありません。
今の土地で建物が出来上がり入居できるのが大体、来年の11月頃の予定です。
なので、4月から入居までの半年くらいは、区域内の安い賃貸で乗り切ろうかと思っております。今の家から実家まで車で20分くらいです。
実家の小学校区域は、通わせようと思っている学区のギリギリ範囲外ですので
実家に住民票を移すと違う学校になってしまいます。ハァ・・・前途多難です。

Ｎｏ．２２さん
貴方は誰？同一族？

>>46
第一種低層住居専用とか、第一種中高層住居専用とか、そういう用途地区の記載も無いですか？これらは建蔽率、容積率とセットになって記載されるはずです。まあ、自分で役所に行って調べればわかることではあるけれど、「重要書類」（重要事項説明書か何かですか？）としてはかなり不備な気がいたします。ほんとにその業者、大丈夫なんでしょうか。

地名地番がある程度わかるんだったら、管轄の役所の都市計画か建築関係の部署に電話して、「用途地域を教えてください」と言えばすぐ教えてくれるよ。ついでに高度地区や防火指定も聞くといいね。

まにまにさん

土地・建物双方の契約済みですか？！
土地だけだと思っていましたが、厳しいですね。

建物まで請負契約を結んだということは、
その設計・工期・金額など全てを了承したということですよ。
（建築条件付だと違うの？）
これから間取りを検討するというスタンスではないと思うのですが。

スレ立てられた時に、
＞玄関前に軽自動車2台を縦に止めるようにしたいのですが、
＞1Ｆに洗濯や布団を干せるような、小さな庭も欲しいのですが・・
とありましたが、その契約プランにそれらが無いということですか？

プランの大きな変更は、金額変動が激しくなるはずです。
尚早といえば確かに尚早でしたね。
契約後の変更については、私も経験が無いので、どなたかフォローお願いします。

サザエさん一族さん

いえ、違います。あちらのスレはＲＯＭ専門です。参考にさせて貰ってました（過去形）。
私はあまり詳しくないですから有効なレスできませんし、正直あちらのスレ主さんはあまり好きでないので・・・

私も、実家近くに狭小住宅を頑張って建てたので、たまたまこちらにレスいれた次第です。

建築条件付は
・本来土地売買契約を結び
・建物の設計に入り一連の図面ができ
・詳細見積りが出てきて
それらに納得すれば建物請負契約となるのが本来の姿です。

建物を合わせた総額にローン審査が通らなかったり、その他正当な理由（施主に法的責任がない）で請負契約が出来ない状態になれば、土地の契約も含めて白紙撤回にできるように、施主を守る法律があります。


しかし、メーカは客を逃さないように、土地と建物の同時契約を迫ってきます。
基本的には、土地契約から３ヶ月以内に請負契約を結べなかったら、白紙撤回できますので、それを阻止するためにも同時を迫ります。
同時契約は法的には違法ではなく、双方合意であれば問題ないのです。（要するに、契約書に判つけば、納得したことになる）

普通、一般ユーザ(建築条件付きを買おうとしてる人）はそれを知らないので、当たり前だと思い簡単な提案（間取り・見積り）で書類もろくに目を通さず判をつくのです。
メーカも、我が社の方針です。とかいつもそうやっています。とかって言って。


契約後の変更は良く知りませんが、違約金やその他のペナルティはあるでしょうね。(契約書に書いてあるかも）
また、たちの悪い業者であれば、それでは済まないかも知れませんね。

不動産関係はピンキリですから。

to　No.22　　by　ワカメ

連続投稿すみません。横ですが、あちらのスレ主さんは好きではありませんが、コテハンでレスされている方々のご意見には感服しております。かぶったので、誤解なきようお願いします。スレ違い、失礼しました。

No.22さん

何故、私がわかったのでしょう？

22様

ＨＭの営業さんが、間取りなどは、ご自身で決めていただく形になります
と言っていました。
うちの親は、ここを、こうして欲しいという簡単なものを(間取りや位置)
図に書いて要望を言えばいいって言っていましたが。。。

まにまにさん

いくらなんでもご自分の情報を晒し過ぎです。
土地建物の寸法や建蔽率・容積率その他の規制までで十分です。
具体的な業者名や細かい金額を書いてしまったら
見る人が見たら容易に個人を特定されますよ。

46のレスはご自分で削除依頼された方が宜しいのでは。

建蔽率などの規制は物件の所在する自治体の
都市計画を担当する部局に照会すれば分かると思います。
最近はWEB上で都市計画図を公開している自治体も多いようですが
お住まいの地域はどうでしょうね。

スレ主様

『不動産重要書類』と言ってますが、その中身はなんでしょうか？
正式な用語としてその言葉はアリマセン。総称として呼んでるだけでしょう。
その中の個々の書類はどのようになってますか？


書き込みの内容から察するに、
『土地売買契約書』＋詳細な内容を伴わない『建築請負契約書』でしょうか。
だとすると、これは『建築条件付き』土地売買契約と言います。
土地を売る条件として、売主指定の業者で建築してね、という縛りをつけて
（一種の抱き合わせ）販売する手法です。
本来、消費者を保護（建物についても納得して判を押せるように）するため、
①まずは土地の売買契約を締結する。
②その後、任意期間（ex. 3ヶ月）内に、建築請負契約を締結する。
　　（期間内に請負契約が締結出来なければ土地契約も白紙撤回可能）
という手順で進められるべきで、でなければ違法行為と言わざるをえません。
スレ主さんの場合は土地と建物をすでに契約されているということですから
この違法ケースに当てはまる可能性が高そうです。

おそらく、建築請負契約部分に関して、詳細な間取りや仕様を定めないまま
参考プラン価格で契約しているものと推察します。（←違ったらすみません）
その場合、今後間取りや仕様の検討を進めていって、
出来上がってみたらとんでもない追加費用を請求される可能性があります。
（なんでもかんでもオプション扱いで追加費用が発生）
『話が違う』と言っても契約はもう済んでしまってますので、
予算内で建つようにオプションを削りまくってショボい家に住むハメになるか、
さもなければ違約金（←おそらくふっかけられます）を払って解約するか。
（気付くのが遅れれば遅れるほど痛手を被ります）


あるいは、『土地付き建物売買契約書』（要するに建売住宅の売買契約です）
である可能性もありますが、
この場合には売買契約の時点で建築確認が取れてないといけませんので、
土地広さも間取りも決まってない現状では、それはありえません。
建築確認無しで建売売買契約をしてるとすると、いわゆる『青田売り』と呼び、
これもまたれっきとした違法行為ということになります。
（こちらのほうが違法性が高いかな）契約が上記のどちらであるか＆現在の詳しい状況により、
確認すべきポイント、契約解除すべきかどうかのアドバイスは変わってきます。
詳しく確認して頂いて詳細書いてもらえませんか。

書いてる間にほかの方と若干内容がかぶりました。
スミマセン。

全て承知してこのまま進めていくにせよ、あるいは契約解除するにせよ、
早急になんらかのアクションを取るべきと思います。

脅すつもりはまったくありませんが、
甘く見ていると最悪数百万単位の損害を被る可能性だってありますよ。

25様
有難う御座います。今手元に書類が無いので、帰って見て　明日にでも
レス致します。

58様
個人情報載せすぎました・・・
削除依頼しましたが、何回も焦って押してしまいました・・・

皆様とても親身になって頂いて感謝致します。

誤解していけないのは、売買契約と請負契約は同時でも違法じゃないと言うことです。

消費者保護のため任意期間とありますが、数年前は３ヶ月と明確に定められており、延長も可能でした。
しかし、現在は期間の指定はありません。

Ｎｏ．６２です。

追記です。
要するに、期間の指定がないと言うことは、本来３ヶ月と言わず何年かけても良いよ（消費者の立場に立てば長く伸ばせる）と、一見有利に改正されたのですが。

実際は、メーカ側の都合の良いように「同時」など短期間で勝負決めようと消費者のデメリットになってしまっています。

連投すいません。
53様、62様の仰るとおり、同時契約そのものは違法ではないですね。
大変失礼しました。
ただし買い手が不利になるやり口であることは間違いないです。

違約金は契約金の２０％が相場のようです。
一刻も早く、実情を調べましょう。

No.53・62＝私（ワカメ）でした。

ここの吉本新喜劇は常に新しい展開がありますねｗ

66様
新喜劇どころでは　ないです＞＜

すみません。投稿後すぐに、出かけておりました。
皆さんがお詳しくて、まにまにさん、よかったですね。

まにまにさん。
今、外出先でこの掲示板を見られておられるなら、
「25さん」の>>59レス、
ワカメさんの>>53・>>65レスをはじめ、具体的ポイント事項のあるレスをプリントアウトし、
ご自宅に変えられたらひとつひとつ書類とつけあわせて確認してください。契約書も勿論すべて目を通して。
（書類に書き込みとかしちゃ駄目ですよ！書き込みたかったらまずコピーです。念のため）

できれば、ご主人と一緒に作業されることをお勧めします。

皆さん、業者に悪意があると断言しているのではありません。
ただし「その可能性もある」ことを頭に入れつつ、落ち着いて、しっかりと確認してください。

＜ワカメさん　（また横レス失礼）
ワカメさんのレスを特定してたわけではありません。偶然です。
「契約まで数ヶ月は早い」と打ちながら、ワカメさんを思い出しただけです。（ここに皆さんがいらっしゃるのではないか？とは思いましたが。）ちなみに、私は夢をスレにも投稿していません。ご心配なく。

本当に詳しい方ばかりで良かったです。
今は仕事場ですが、帰ったらゆっくり目を通したいと思います。
あいにく、自宅PCが壊れてしまった為、レスは出来ませんが
契約書類等の名前を控えて、明日、こちらに書かせていただきますので
皆様宜しくお願い致します。
世話の焼けるスレ主で申し訳ないです・・・

まにまにさん
どうして、みなさんが心配している契約の内容や建蔽率・容積率について何も書かないのですか？
親切に教えてくれている人達に失礼ではありませんか？
たとえ、素人で知らないとしても、不動産屋に１本電話をかければすぐに教えてくれる程度の質問です。
というか、全てにおいて説明不足のような気がします。
このスレで何を聞きたいのでしょうか？

「安い賃貸で乗り切る」って、、、
敷金・礼金・仲介手数料・引越し代が掛かりますよ。
高い買い物になりましたね。

>70
指摘の仕方感じ悪いです。