ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

たしか購入後5年以内は売買益が出た場合、益に対して５０％の税率だったような！地権者の場合購入ではないので、どうなるのかは分かりません。

地権者も一旦リセットして新規取得扱いじゃなかった？
税率は50％→40％じゃなかったかと。今だと震災復興税もプラスだったはず。
五年目以降なら20％。

>>371
そのタイミングを計画して今買おうとしている投資家の人もいるのかな。素人なりの推理ですが考えてしまいました、汗。

うちは永住でしか分譲購入は考えていませんので関係はないことなのですが、ここが高く売れると踏んで考えている投資家がいると考えると何だか嬉しいです。だった価値を見出されているわけですから。誰もが認めてくれるマンションだと買う気持ちにも拍車がかかりますよ。

>>374さん

ご購入されたのでしょうか。
うちはまだ迷っております。
投資、転売を考えるならタワーなのかな、とも思いますが、レジデンスの方が広さはありますよね。
そして外苑前とは思えない長閑かさ笑。

もうひとつ決めきれないところです。

購入しました。レジデンスの3LDKです。
先日内覧会もいきましたが、部屋はもちろん公園やロビーの雰囲気もよく入居が楽しみです。
スカイデッキも少し入りましたが思ったより狭かったかな。

投資だったらわざわざこんな売れ残りは買わないよ。

別にネガでもなく単純に感想を述べると耐えられ人は
良いが一生お墓とお経とお線香と付き合うレジデンス
はただでも住みたくない（すいません、あくまで主観）

自分が住むなら割高でもタワーの角部屋そこしかないと
思う。皆同じ考えだからその間取りはもうないけど。
でもタワーで好きな階に止まれるセキュリティー、白い
内廊下（明るいがもう汚れてる）、フローリングの廊下
は特に安っぽく見えてせめて天然石でなくてもタイルに
してほしかった。
この物件はこの建物に住みたいよりこの立地に住みたい
に拘る人用にコストも抑えて作ってると思います。
その割にやはり高過ぎです。それが結論かな。

っていうか、購入者でもまだなかなか中に入れないのに、何故廊下がすでに汚れているか分かるんでしょう？
素朴な疑問です。
私が先日見に行った時は、まだ汚れていませんでしたよ。
ただ、確かに明るい色だから、汚れやすいだろうなとは思いましたけれど。

普通に内覧できますから(笑)
お手入れが大変そうな白基調の内廊下でしたよ。
シックな方が高級感はありますが明るいのも悪く
ないと思いました。
普通は竣工済み物件は内覧すると人気を博する
のが普通と思いますが私もお墓との距離には唖然
としました。現物を見る事をお薦めいたします。
お墓側では距離感がうまく掴めません。
レジデンス棟からお墓が視界に入らない間取りが
あれば陽当たりも良いし最高なんですが。
折角の南向きも終日カーテンは勿体ないです。

あ、そうですか。今はもう内覧できるんですね。
納得です。
私も既に内覧会の時に内覧済みです。
お墓と関係ない所なんですが、購入時お墓側も考えました。
高層階ならお墓は視界に入らないし、真隣にお墓があるということは、一般的に考えると、将来に渡って目前に建物が立つ心配はないってポジティブに捉えていました。

廊下は、あのグレードのマンションの廊下は暗い色の物が主流で、それが嫌な方もいらっしゃるのでって話でした。
にしても、汚れるのは必至でしょうね。

お墓がなければレジデンス最高ですよねー。
あのお墓ビューは確かに圧巻されます。

地権者住戸と一般住戸の仕様が違うと聞いて迷っています。

地権者の力がかなり強そうですね。

一般の仕様は渋谷区、港区物件では
非常に低いですからあの価格帯だと
仕様も期待したかったとこです。

公式サイトのトップに「8月4日でマンションギャラリーがクローズするので、それ
以降は現地にて案内」と書かれていたもので、てっきり内覧はまだかと思ってました。
考えてみれば、4月に竣工済なんですものね。
8月まで一通り内覧を済ませ、少し落ち着いてから入居がはじまるわけですね。

>383

そうなるとさらに値段が上がってますます買う人いなくなる。
土地代と建設費に儲け乗っけて、頭割りしてなんとか売れる値段で出すためには仕様削るしかなかったのかと

>382さん
本日内覧に行ってきて、施工業者の方とお話を致しましたが、地権者住戸と一般住戸に仕様の違いはないそうですよ。(その施工業者の方はもちろん全戸見て回っている)。
ただ、地権者は一般購入者よりも先にいい条件の物件が取得できたとのことで、それにしても地権者の中でくじ引きがあったとのことでした。

見るからに室内が明るそうな物件なんですが周囲の建物との距離間はどんなものでしょうか。
これで空ばかりが見えるという環境であれば気持ちいいことこの上ないと思い期待しています。
T90Aなどはどの部屋も本当に明るそう、逆に眩しくて開放できないのかなと思えるぐらいですよ。
ダイレクトウィンドウ未体験者なものですから過大評価も入っていると思いますが良い物件だと思いました。

非常にいい物件だと思う。
ほしいけど、地権者が７０戸近くあって、仕様に差があると考えちゃうね。
地権者が組合も牛耳るのかなあ。

388さん、
地権者の方と仕様の差はないって施工業者の方に伺いましたよ。
地権者の方が優先的条件(日照や眺めなど)にいい部屋をゲットしたって話でした。
組合はどうかわからないですよね。
地権者の方々でも、それぞれの家庭の状況が違うわけで、地権者の方々が皆同じ意見になるかどうか分かりませんから、必ずしも地権者VS新規購入者って構図になるとは思えないんですが。
甘いですかね？
私は入居が楽しみですよ。

甘い！！

甘いと思う人は買わなければいいだけの話だと思います。
所詮他人の話ですよ。

地権者なんて隠居老人ばっかだろ

ここの人気のなさは地権者物件だけが原因ではない。
一番は含み損ばっちりの価格が第一。他にレジデンス
はお墓、タワーは騒音。他低仕様など細かいとこを
挙げたらきりはないけど。こういう曰く付きの物件も
破格に安い、駅近が揃えば現状打破できますが。。。

とてもいい立地で欲しいなと思っていますが、決めかねているところです。
迷っている内容に関して、（できたら真剣に）助言いただけると助かります。
坪単価が高いと多くの方が言っているが、銀行さんに聞くと少し高めだがほぼ適正とのこと
ですが、どちらに信憑性があるかな？
駐車場の抽選はもう終わってるだろうけど空はあるのかなあ？
近隣や地権者とのトラブルはないのかなあ？

ほとんどのタワーっぽいマンション（レスの多い）に対しては
ほぼすべて「高い・低仕様・環境不良」とネガります（高仕様なら高すぎるもあり）
そして「もっと安くすれば買う」とかの意見になります

実際に見て納得している方ならば、そういう否定的意見など気にせず購入したら良いだけのこと
もちろんネガ意見が大げさに書いているとはいえ、参考になる意見もあるのは事実として否めないと思います
取捨選択し、自分なりの判断で決めたらココは「もう見ない・来ない」覚悟で行きましょう！

私も@395さんの意見に賛成ですね。
ここは誰でも書き込めるので、ただ単に購入目的で読んだり書き込んだりする方だけじゃないと思いますよ。
執拗に全く別の場所のマンションを薦める不動産屋さんらしき方から、ひょっとしたらマンション反対派や、その他ネガりたい背景の人もいらっしゃる訳で。
逆に言えば、無視できない「何か」があるってこと。
自分で買うわけでもないマンションをわざわざネガりたいものがあるってこと。
自分にとってどうでもない魅力のないものであったら、わざわざネガりに書き込むでしょうかね？
購入検討者は、ここのサイトだけでなく、中立の不動産業に聞くとか、いろいろ調べる方法はあると思いますよ。
安い買い物ではないから、多少お金を払っても、その道のプロに聞くやり方もありますよ。
因みに、投資目的でアジアや欧米の海外企業が何件か買っているって話は耳にしましたよ。

394さん適正価格についてだけは高値は間違いないでしょう。銀行って（笑）
販売開始してかなり時間が経過してるのにまだかなり残ってます。
しかもかなりの地権者住戸があるので実際の販売戸数は多くない状況でです。

但し外苑西st.墓場に接しない部屋はこの立地好きには好感が持てるでしょう。
また地権者物件は正直嫌ですが皆さん将来は地権者となる訳ですから。

ありがとうございました。
やっぱり、立地に惹かれて買うことにしました。
高くても自分が納得すればいいと考えます。
では、では。

場所はかなりいいと思います。
でも場所が場所だけにお高いんですよね。
神宮前という場所であることを考えたらこれ位しちゃうんじゃないかと思ったのですが
やはり相場から考えると高めの設定なのですか？

生活するうえでは意外と近くにスーパーがあるので
悪くないなぁとは思っています。

>389さん
えーそうなんですか？
普通地権者住戸は提供した土地に対する等価交換で部屋を割り振られると聞いた覚えがありますが、
真っ先に眺望や日照の良い部屋を選べただなんて、不公平感がありますよ。
ここは地権者住戸が72戸もあるので、最上階はほとんど地権者さんで固められているのではないでしょうか。

もう売れてしまったかもしれませんが、随分前ですが自分が見たときは、最上階も上層階も売り出してましたよ。
次期販売に上層階が売り出すようネットに出ています。
三十件くらいはまだ残っているようです。かなり売れたんですね。

地権者≒地主ですからね。
割り振られると言っても、位置や階数含め自動的に決められて
気に入らなければ計画自体ご破算、なんて
杓子定規にやったら建て替え自体が成立しない。

一般販売より先に好きな部屋選べますよ、けど売価よりも持分評価額が少なければ
追加負担金払ってね。同じ部屋に希望が重なれば地主の間で抽選です、
というのが普通ですよね。

周辺環境はそこまで良さそうには見えないんですよね・・
でもこの価格の高さ、内容がいいのでしょうね。

神宮前という歴史ある場所でもありますから永住するのに土地柄も大切と考えると出していい額だとは思います。サラッと言いながら我が家はこちらの3LDLはとてもじゃないですが届かないですが・・。
2LDKの角住戸、これ素敵ですね。

地権者と一般では内装仕様は違いますよ！造作棚、空調等。地権者と新規購入者との関係性が指摘されていますが、そもそも都心のマンションで近隣の人間との接点はほとんどないので、関係が良くもならないし、悪くもならない。ファミリー世帯も少ないですし、基本独身か子供なし世帯が多いのでは～

とにかくここの墓、自分の目で確かめられることをお勧めします。
気にならなければお買い得。墓を見てやめた一人ですが。

同じく。
予算ギリギリだったのもありますが
予想以上のお墓ビューで撤退しました。

ＣＧイメージでなく現物を見ると驚愕に値しますよね。
営業さんは古都鎌倉をイメージして下さいと言ってましたが。
来客のない人、あまり外を眺めない人にはいいのでは。
マンション買ったと聞いてあのお墓を見られたら帰宅後
話題になることは必至でしょう。

青山墓地のような緑多き墓地とは違います。
見学の帰り道、ちゃんと調べてから私を連れて行け、
墓付きマンションか、と家内に散々やられました。

非常に不思議なのは、「場所はいいが墓地ビューが嫌で」とおっしゃる方は、
墓地ビューではないところ(上層階や若くは一階またはタワー)をお選びになってお決めになれば良かったのでは？
墓地ビューが嫌でお買いにならなかったのに、何故わざわざここ戻っていらして、墓地ビューが…とおっしゃるのは何故？
その方にとっては、もう選ばなかった過去の話のはずなのに…。
本気で購入目的の方は、実際は現地にいらっしゃるでしょう？
それでは嫌ならやめればいいだけのことなのに…。

４０９さんのご意見、まさにその通りだと思います。
購入をしようと決めた人は、その立地条件を十分承知したうえで
購入するわけですので、周りの人がごちゃごちゃ言う必要は
まったくないと思います。

何だかんだ言っても依然興味や未練が無ければ、ここへ戻って…(ry
Suumoで見ると一軒減っていますね。
売れたってことですかね？

お墓に未練ないよ、ここの在庫処分セールにもね。

欲しいから、つい見てしまう。
でも、墓と地権者が気になって決断できない。

三田（三井・野村）は大ヒット３－５倍抽選らしい。
こちらも三田も地権者、立地も遜色なし、こちらの方が駅近。
かたや三井倶楽部、こちらは墓ビューだけど何でこうも差が出るの。
アベノミクスの差なら、あ～無情

普通、三田と表参道比べないでしょう！
どっちがいいとか悪いとかじゃなくて、ターゲットが違いすぎる…。

>>三田（三井・野村）は大ヒット３－５倍抽選らしい

唐突過ぎるｗ

@416

確かにwww

落ち着いてくださーい。

足の引っ張り合い？

２２０戸のうちあと１２戸のようだから、６月以降動きが鈍くなった不動産業にしては、まあまあ検討してんのかね？

てか実際もう少しあるよ、30戸はきったが。
てか墓ビュー価格とかもう少し考慮したらもっと売れるのに。

もう少しあるみたい。
40戸位らしい。

何が本当か、よく分からんなあ・・・

原宿団地がなくなってしまったのは残念ですが、
建物はやはりおしゃれな感じなんですね。

内装もかなりおしゃれな感じで洗練されていますね

来週末でモデルルームが終わるんですね。
その後は現地でとのことなので、実際の環境を確かめることができるみたいですね。
そうなら、急がなくっても良いかなぁなんて思ってしまったりして。
そこまでうるさい場所じゃないですが、
日照や風の通りもチェックしたいですしね。

こんな記事が

http://japan.internet.com/busnews/20130726/11.html

Twittertokyo_kantei （東京カンテイ 市場調査部） のツイートをみると125戸が既に契約済とのこと。

リーズナブルな物件ならとっくに売れてる訳だし。
良い間取りは高くても買ってもいいと思うけど残りは
間取り悪い、墓ビューと良い間取りと坪単価が変わり
ないのに難点が多すぎるのがどうだろう。
現物見るとこの地域の物件でいうとかなり仕様は低い
しやはり神宮前のこの立地限定の人用の物件ですよね。
せめて廊下天然石、レジデンスの天井高250以上、EV
住戸停止、車寄せは最低ないと、坪400万の仕様だし。

どこの板読んでても思うんだけどさ、
文句言いたいなら、黙って勝手にリーズナブルな物件とか、
仕様がいい物件を買って、そこの物件構わなけりゃいいのに、
何が何でもネガリに特定板にいつきたいのは、
そこの板の対抗不動産屋か、恨みのある奴か、僻みか、妬みか、何れにしても執拗なだけになんか笑えるw
別に売れ残っててもいいじゃん。
何の損も得もしないんだけどなぁ、普通の人は。

近隣情報ですが。
今年の「神宮外苑花火大会」は8/17の土曜。
天気はまだ不明なのは当然ですが、昨日のゲリラ豪雨で中止になった隅田川、この日を楽しめなかった人々のあらたな目標の花火大会の1つになるのではと思います、盛り上がりが楽しみですね。

で、当然気になることなのですが、本物件からは見えますか??
18Fあれば十分な高さだと思いますので上層階検討の参考までにお聞きしたく。
ランドマークと銘打っているぐらいです、窓から花火が見えるぐらいのステータスは欲しいかなあと。

上層階はどこが残っているのかわかりませんが、レジデンス棟と南西向きT70A1タイプと南西角部屋は、高さと向きで花火見学は物理的に難しいでしょうね。
北東角T90Cも１２階は真正面に隣のハニービルの看板がありましたので、１２階以下は花火は見えないと考えて良いと思いました。
花火が見られる部屋は限られていますので、見えない方は屋上デッキへどうど、と言うことなのでしょう。

セール価格のT90Aがここまで売れ残るとは

屋上デッキでは他マンション同様飲食禁止なんでしょうか？
竣工後初の花火大会ですから、雨降らないといいですね。

飲食可能にしてしまうと、
お酒を持ち込む人も出てきてしまうでしょうから、
飲食禁止にしてもらいたいですね。
騒いだり、事故が起きてしまうと二度と屋上で花火を見ることは出来なくなってしまいますから。
静かに花火を見るのもいいもんじゃないでしょうか。

驚くほど狭いです。
5人位が精一杯。

下階、レジデンス優先となりそうですよ。
100人位は入れるスペースとの認識ですが。

入ってみましたが、
１０人入ると、動けません。

受付？の女性挨拶もまともにできないし。コンシェルの仕事理解してないんじゃないかな？

屋上はレジデンス優先なんですか。
そうですよね～。

コンシェルジュさん、挨拶がないのですか？
エントランスでの声がけに防犯の効果を意識しているのですけれど。
ここは徹底していただきたいですね。

？？？
私には通るたびに挨拶してくれますし、コンシェルジュ業もしっかりしてくれますよ。

？？？私には通るたびに挨拶してくれますし、
コンシェルジュ業もしっかりしてくれますよ。

結局屋上は飲食は禁止ということで良いですか?? 汗

感想を伺うに相当狭いようですね、たまたま大人数が鉢合わせになることもありそう、特に今回の花火や、流星が通る時などは。
まあそこまで屋上環境が極上でないと嫌だとは私は思っていません、近隣にもたくさん建物があってどこかしらの上からは素敵な眺めが見れますよね、これが街のポジションの醍醐味でもあると思いますし。

それにしてもまさに都心に立地しながら敷地内の自然環境がそれを感じさせないほどに豊富と想像していますが、実際どうでしょうか??

屋上は飲食禁止ですね
今年の花火の日は部屋から見えない住戸の方のみ抽選で各戸５名
合計４０名で使用する模様です

442様、詳しくありがとうございました。
花火が部屋から見えない住戸から抽選とはすごく公平な感じがしますね。
飲食は禁止ですか。
当然でしょうね。。。
それにしても会場までいかなくてもバッチリ見えるのは良いですよね。
会場のわいわいした雰囲気も良いのですが、
なんだか年なのか疲れてしまったりするんですよね（汗）

花火の抽選は確かに不公平です。レジデンスだろうがタワーだろうが共有部なので公平に扱うべきです。今回の抽選方法も本来であればどのように決定するのかを権利者で取り決めをするのが普通ですが、一方的に決定しています。入居間もないという部分もあるとは思いますが。今回8世帯？という事であれば年ごとで権利を決め、キャンセルが出た場合に抽選にするとか、考えれば公平な方法はあると思います。居住者を優先すべきであり、部外者が見れるというのもいささかおかしいかなと。もう少し広ければ問題はないのでしょうが・・・

組合の会合？元地権者のおばちゃんが、入り口でヒステリックに大声あげていた。。。迷惑です！　管理組合の総会はいつやるんでしょうか？

霞ケ丘住宅、取り壊し決まったけどオリンピック後は何になるんですかね？

前の発言でどことはいいませんけど、住民の方が購入された物件について自ら価値を落とすような書き込みをするというのも、腑に落ちないんですよねぇ。
私ならネガティブなことがもしあったとしたら真逆のこと書きますけどね笑
住民の方がそういう自覚が無くて本当に書き込んでいるのか、本当に住民の方なのか、はてさて。

本来完成後、総会を行い理事を決定しなければいけないはずですが、まだ何も通知はありません。現状は旧地権者が代行している形だと思うのですが、色々な事がスムーズにいってないように見受けられます。管理会社の方も建て替え段階では旧地権者の方のワガママを聞かざるえない状況だったとは思いますが、完成後は新しい権利者の割合も増えてきているわけで、そろそろ旧地権者のワガママはほっといて、迅速に平等に対応願いたいです。

やはり建て替え物件はダメだな

最近、夜、前を通りましたが、余り電気ついてませんね。慌てなくても良いのかな？それとも、ここを買えるくらいのお金持ちの方は慌てて引っ越してくる必要が無いのか？

ファミリー世帯マンションではないので、帰りが遅いのでは。もしくは地権者は年配が多いので、寝てしまっているのではないかと。

最近は遮光カーテンも多いでしょうから、キッチリ閉めていればあまり光は漏れませんねぇ
ウチも下から見てみましたが、分かりませんでした

４５１さん、４５３さん、御返信有り難うございまーす。m(_ _)m

入居自体はだいぶ進んでいるということでしょうか。
もうあと完売まで少し、というところですしね。

２LDKのプランもまだあるんですね。
廊下を最小限にして専有面積を効率的に使っているなぁと思います。
リビング続きの居室は好き嫌いあるかもしれないですけれども。

リビングにこのように隣接していると、プライバシー的に気になったりしますからね。
お子さんの部屋にしたりとかそういうのは難しいかもしれないです。
特に思春期は。
でも私は自室にするなら良いかなぁと思います。
ちょっとしたデスクとベッドを置いておいて、
家族の気配が感じられるのはいいかなぁと。

子供部屋はリビング脇の部屋にするといい、という話を誰か教育関係者の話で聞いたことはありますけれどね。
子供部屋にあまりにもプライバシーを持たせると宜しくない、ということで。
ご家庭に合ったやり方があるのかもしれないですね。
まぁそもそもこちらはあまりファミリー向け、という感じじゃないのでしょうけれども。。。

住民スレたててみました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366042/
よろしくお願いします。

こちら、あとどれくらい残ってるんですか？

＞458
ご不満のある住民の方が多そうですね

住民さんの不満が爆発していますね。
賃貸の方のマナーがよろしくない、管理会社が旧管理組合の理事に
振り回されている？
マンションの内情がまるわかりすぎて、住民板と言うのも(売主にとっては)
結構危険ですね。

別板にも時々見かける、対抗他社の「ニセ住民」表記で足のひっぱりあいは見苦しい･･･

そろそろ値下げはありますかね？

＞＞４６１さん
どこのマンションでも賃貸の方と分譲の方の温度差がありすぎて色々問題になる様ですよね。
表参道は前よりも人が多くなった気がするのですが気のせいでしょうか。今話題のタイガーが
あったり、ポップコーン屋さん、チョコレート屋さんなども集中してあるからなのかな。
平日でもすごい人ですね。ママチャリに乗っている人もよくみかけますが、みんなすごいおしゃれな
ママさん達ですね。

都心にありながら緑の多い地域で、敷地内に広い庭もあり、贅沢なマンションですね。
高台で眺望も良いとのこと、なかなかの環境のようですね。

都会だからいろいろな住民さんがいらっしゃるでしょうから、賃貸の方と分譲の方のトラブルはしかたないのかもしれませんね。
賃貸でも分譲でも集合住宅に暮らすという最低限のマナーが守られると良いのですけど。

エントランスの左官がぽろぽろ落ちます。

夏の神宮花火の日が懐かしい・・。
飲んで起きたら終わっていたという・・。

ここなら家から見えます？？

たしかあの日は新宿高島屋のほうから歩いて来ました。

この辺は新宿駅まで歩くこと「も」できることは利点と思います。

それって普通にデベに連絡して直してもらった方が良いのでは…？＞467
壁の塗ってあるところがぽろぽろという事なのですよね？
その時の対応も教えていただけたら幸いです。

賃貸と分譲の人の温度差があるのはもう仕方がないと思います。
どこもそんなものでは？

＞＞４６７　それ言ったほうがいんじゃないでしょうか。
かなり傷んだ後だと費用もかかってくるのでは？
管理費から出るんですよね？？

私のところも賃貸・分譲が混じってはいますけど、誰が賃貸住まいかなんて調べもしないですし気にもしないですが。。
色んな環境があるのだなと思った次第です。
ところでこの賃貸部分の話なのですが、後に購入して完全に自分のものにする手続きはできるものなのでしょうか。