ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

建て替え物件と言う事は、旧地権者さんが多いという事ですよね。
総戸数220戸中の、事業協力者住戸72戸というのがそうでしょうか。
民度が云々というのはよく解りませんが、旧地権者さんが多いマンションは
管理組合の運営に何か影響がありますでしょうか。

四分のさんの決を採れなくなる可能性大。

管理組合の運営というより、地権者住戸大量放出による値崩れの方が心配では？
築50年物件に自分で住んでたオーナーは少ないでしょ。
未入居で売ってホーム入居希望、もそれなりいるだろうし。
こういうとこの地権者は建て替え待ち辛抱してた金持ちが過半数だと思う。

MR見てきました。
場所はいいし、上層階なら景色もいいし、値段もいいですね。
もう少し待ったら値段下がるので、そしたら即買いかも知れません。
まあ、下層階は、正直なところ、意見は大幅に分かれるでしょうね。

でも、立地は正にリッチ！文句なしです。憧れます。

上層階がリーズナブルな値段になったら、即買いたいです。

何処まで価格交渉できるかなあ。

↑坪いかほどなら買いますか？

>３０５

もしかして値下げ待ち組みが実はたくさんいらっしゃる感じですか・・。

何となく物件に対して静観の雰囲気を感じて多少の不安を抱いていたのですけどそれが理由なら本来の検討者は相当多いということに。

値下げのタイミングでワッと殺到しそうですよね。
これからしばらくはここを中心に検討しないとなあ。

やはり建て替えのうぐいす住宅の時も、
高さに様子見してたらいつの間にか選択肢なくなってた気が…
単純比較はできませんけど。

こういう便利施設ってありますか？？


「三井ショッピングパーク アーバンドック ららぽーと豊洲」は、今年10月より進めている大規模リニューアルで、2013年1月18日（金）にフードコート「マリーナキッチン」をオープンします。
東京湾と豊洲公園を間近に臨む都内随一のロケーションを活かした開放的な空間で、こだわりの逸品から、ファストフード、スイーツまで、様々な味を一度にお楽しみいただけます。
どうぞご期待ください。

■店舗ラインアップ
•つけめんTETSU（つけめん）
•石焼きトンテキぶたを（とんてき、豚丼）
•鶏丼や博多華味鳥（親子丼）
•コリアンキッチンポジャギ（韓国料理）
•宮武讃岐うどん（うどん）
•Auntie Anne's（プレッツェル）
•ＢEN&JERRY'S（アイスクリーム）
•クリスピー・クリーム・ドーナツ（ドーナツ）
•ケンタッキーフライドチキン（フライドチキン）
•フレッシュネスバーガー（ハンバーガー）
•WIRED KITCHEN
http://www.mitsuifudosan.co.jp/topics/121130/download/121130.pdf

便利かもね、でも庶民的すぎる、ファーストフードばかり。
チェーン店のオンパレード、やっすい。
そういう店でしつけのできてない子が叫び放し飼いになる、アレな街によくある光景。

309さま
すみません、そういうものを便利だとも思いませんし、そこに記載されているお店に行ったこともありませんし、行きたくもありません。豊洲にも行きたくありませんし、今後なんらかの諸事情で行かざるを得ない限り行くこともございません。
便利であるとか、好みだとは人それぞれですからねぇ。
交通の便といういみでは、神宮前駅はともかく、表参道駅は便利ですよ。
生活利便という意味では、神宮前という場所自体は不便ですよ（笑）しかし、あまりそういうこと考えたことないですねぇ。
住みたくて住んでますし、住んでて不便だなぁと思ったこともないですし。ほかに移りたいと思ったこともないですねぇ。
長年住んでて思うことはとても、暮らしやすくて、そこそこ賑やかで、活気があって、よいとこですよ。
ただレジデンスのあたりがどうかといわれると微妙ですかねぇ。このあたりは基本は戸建て、次に低層マンションというエリアですから。住民のあいだでは、レジデンスはいろいろなにかと噂話にはのぼりますね。あまりよいイメージはないですけど、建ったものはしょうがないしと個人的には思いますが、いかんせん、あの公団仕様のような安価な仕上がりだけが、、、
せめてあれがきちんとお金をかけたものであれば個人的には許容範囲でしたが、あまりに安っぽい。
しかし、どちらにしろ豊洲の発想が貧困な利便施設などができるよりはマシなのではないでしょうか。

２０２０年オリンピックが東京で開催することになったら、この辺はメイン会場から近いので決まったらここは爆上げになるでしょう、北京オリンピックごとく！

オリンピック契機に建て替えまとまりそうなボロマンション、近所にいっぱいあるよ。
霞ヶ丘アパートもあのままじゃないし外苑ハウスも。ライバルが増える。

一時的には上がるだろうが売り時が難しい。

霞ヶ丘は無くなるよ

買ってはいけない大規模マンションという本に
こちらの物件が載っていました。

36物件載っていたのですが
どうしてこの物件が選ばれたのでしょうか。

＞315

東京都全体で見るとそんなに大規模に該当するマンションではないような気がしますが・・大規模扱いされているというのは自分は注目度の表れでもあると思います。

たしか4種類の評価で分けているんですよね、一番良くない評価に該当していることは買いたい自分としては微妙な心境ですが・・それでも最後は自分で決めるものだと思っています。

とりあえずそのことに関するレポートを見つけましたので読んでみます。

＞309

地域的にパスですし、テナント的にもパスです。

別に豊洲が悪いと言ってるわけではありません。

価値観の違いです。

裏の寺墓地横でマンション模型抱えたセールスが客に説明してたよ。

>316

通りすがりです。200戸以上が大規模マンションですよ。

交渉で値段下がりそうですか？最近、周辺マンションの値段は強気なので、逆に今後、上がっていくのではと不安です。買いか待ちか悩ましいです。

>315
>316
１年前くらいではこのマンションは良い分類に入っていた気がしますが。

値引きしてますか？

今、強気でしょう

なんで強気？

モデルルームの来場者増えてるらしいですよ

アベノミクス効果？

もう安部ノミクスで湾岸回帰は止められないって！
みのもんたもモーニングバードも湾岸タワマンを大絶賛してるよ

あのー、なぜ無関係な湾岸の方が青山のマンションスレに何度も投稿してるんですか？他の物件もですね。青山買う人、湾岸には行きせんよ。

周辺の時間貸し駐車場の料金が値上がりしてますね

このマンションって買ってはいけないマンションに入ってますよね？

周辺との係争はもう収まりましたか？

僕が見たとある情報では好感度の高いマンションでしたよ。過大評価でもなくて実際に現地とその周辺を詳しく調査した結果の内容でした。

近隣の方々からの提起という情報も見ましたが、それだけ目立つんでしょうねぇ。
自分が今住んでいる場所の近くにも気付けば新築が建設中ですが、今まで目も向けなかったぐらい存在感は薄かったです。
反対にこちらは注目度高し、存在感は誰も無視できないんじゃないかなと。

けれどとにかく高いです。
お金があったら買いたいのに。。

すごく敷地いっぱいに建ってる印象。

目立つと言えばそうとも言えるけど、周囲には圧迫感あるし、余裕ない感じに見えるし、ちょっと残念かな。

建て替え事業ですから敷地一杯は仕方ないですね、既存オーナー泣かせてまでゆとりの設計って訳にはいかないでしょう。

やはり高い印象ですね。


都政は丸儲けな埋め立て地の払い下げを優先させていますがいずれ建て替え事業に対する補助を手厚くしてくるはず。


しかしあまりの好立地ゆえ庶民には高嶺の花のままお金持ちに買われていきます。

次の購入チャンスは50年後、ですね。

好立地を安く出したら、それ以外（以下）も値崩れしますから。
高値で売れるうちは高く出すでしょう。

50年後に建て替え時期が来ても、更なる高層化ができなければ建て替えするかな？
できたとしても、原宿団地がそうだったように建て替えを見越して
住まずにボロ家を買い占める金持ちがいるから結局安くはならないような。

どちらにしても少子化ですから、今ほど高値では出せないかもしれませんけど。

神宮前レジデンスと西麻布レジデンスどっちが資産性高い？

西麻布レジデンスでしょ

分譲時に好調な方が資産性も高いでしょう。
リセール時も期待でるし。

↑削除依頼しますた

地下鉄が苦手なんですよねえ。銀座線も、そして半蔵門線も地下鉄でしたっけ？？

夏のこもった感じの空気が苦手で途中から地上に出る路線でも地下ホームで待っている間はあまり心地よくなかったりします。

でも便利なのは否定できないんですよね、外苑前駅内の混雑とか空気環境とかどうですか？？

他に交通手段があればいいんですけど・・地上路線までバスで行けたりしないですかねえ。

>342神宮外苑をはじめ意外に緑があるから都心部は湾岸埋立地よりはるかに大気はきれいですよ。

Noxが問題なトラックも築地市場などを目指し沿岸部へ流れ込んでいきます。

>342

あなたは都心にお勤めではないのですね？
都心の交通網が苦手でしたら、ココを検討から外しましょう

ＪＲの方が地下鉄よりも気圧的に乗っていて辛くないという知人の話は聞いたことがありますが…
バスだと交通状況でかなり遅れてしまうことがありますので、
確実性ならやはり鉄道が一番じゃないでしょうか
この辺りに路線バスが充実しているかはまだ調べていませんけれど…
確か目黒⇔千駄ヶ谷のバスは走っていたような気がします

今後この周辺の再開発の予定を考えると、高台で立地も良いし、震災後にたった耐震性も優れているので買いだと思いますけど。。

内覧会終了～施工精度は高い！ほぼ室内手直しなし。屋上は狭すぎ。

以前から気になる物件なのですが未だMRに足を運んで
おりません。どうも後一人押しが欲しいと思います。
誰もがわかる意見以外でメリット、デメリット数点
挙げて頂くと助かります。
今の価格ですと含み損はたっぷりありますかね。

先着順の１Ｌは間取りを見ると洋室も採光なしで良いのでしょうか？
坪単価安い割に長期間全く売れる気配がないのでそうかなと思って。

リセールに関してだけだとタワーとレジテンス
どちらが上ですか？またタワーだと北東の眺望
は捨て難いのですが北の割に南西とそれほど坪
単価が変わりません、何故でしょう。タワーで
も北は眺望良くても格段に安いのが通常ですが。

ぶっちゃけ値引きしてますか？地権者分がある
ので一見結構販売が進んで見えますがかなり残
ってるとこを見ると割高で人気がないというこ
となんでしょうが。

いいねここ。

青山アドレス、駅近でもなく北東は騒音が難点。
それで今の坪単価は高過ぎる。確かに良い物件
だが高くてもいいやと言う人の需要が尽きたから
未だに結構残っている。値引きしていればもう少し
売れているとおもうが。

良くないから残ってんじゃないの。
少々高くても良い物件ならなくなってるよ。

地権者の方の住み替え分を新しい住人が払う訳ですから、
多少割高になってしまうのは仕方ないのでしょうね。

ここいいよね。
駅からちょっと距離あるので躊躇する。
近かったらもっと高いからこれで納得すべき？

タワーの南西向き上階だけは今の坪単価でもやや高いが
許容範囲だからこそ売れてる。
北東であの坪単価は論外、レジデンスはお墓価格を考慮
されておらずこちらも論外。
地権者がいなければ相当売れ残っている現状、結局高い
から売れていない。値引きしてるのか知らないが値引き
してて今の状況は結構ひどい。アベノミクスの恩恵はここ
にはないのかな。

タワーと言ってもかなり中途半端なタワーだからね…

どれくらい売れて、あとどれくらい残っているのでしょうか？

まだ40戸前後もある。
値引きしてないんだろう。
億超えも多くこれでは後2年はかかるかな。

そうなんですか。下げなくても売れる自信があるんでしょうね・・・

ランドスケープは素敵だと思います。無駄に共用だらけでもなく、フォレストガーデンが住戸から見てみんなの庭という感じ。ゴージャス感より敷地内の過ごし易さを重視しているように思います。もちろん仕様もグッド。

敷地内の独特の空気を維持するには外苑前駅の目の前よりこの辺がいいのだろうという見解を持ちました。
とりあえずスカイデッキとアクアラウンジは実際にそこに佇んでみたいですね。

結構残ってる事実からすると売れ残った間取りは割高感は
否めないんでしょう。実際値引きはどうなんでしょうか。
また共用施設が少ない割にランニングコストが高い印象
ですが周辺物件もそんなもんでしょうか。

青山と神宮前ではアドレスの格差は何枚落ちのイメージ
なんでしょうか。
結局ここに住む人は他人に表参道、神宮前、外苑前のどの
名前を住んでる場所に使いますか。

そんなに気にしなくても。確かに神宮前と比較すると青山は落ちるけど、まあ。アドレスに住むわけではないし。

それ程差がないとはいえ南青山>北青山>神宮前は常識でしょう。

表参道っていってもこの辺って汚い店も多いし豊洲に比べると高級感ないですよ

↑削除依頼しました

現物ができあがったので、見学に行きました。値下げはしないみたいですねえ。
悪くはないんですが、割高感は否めないと思います。
1LDKの物件は幾つか売れたようですが、中途半端な広さの2LDK3LDKは、ここ3ヶ月で全然売れてないですね。
地権者が持っている物件も売りに出されるんじゃないか、って思ってるんですけど。実際どんな動きになるのか。
場所は良いのでまよってます。。

地権者が売りに出すのは竣工五年後とかですよね。税金高いから。

竣工後数年は売り出すと税金が高いのですか？
全く税金関係は詳しくないので良くわからないのですが…。
ここだと立地的に１ＬＤＫの方が売れるのでしょうね。
３ＬＤＫだとファミリー層がターゲットなのでしょうか？？
居室の広さがあると思いますが、もう少し収納力があるといいかなと思います。
ＷＩＣがあっても、家族がいるとそれだけ荷物も増えますからね。

ああ、そうですよね。課税率が全然違いますよね。
5年後だとすると、オリンピックが決まって高騰してるかもしれませんしね。

タワー棟とレジデンス棟だと、レジデンス棟はファミリー向けという印象です。
タワー棟の２LDKだと、独身者か、DINKS向けなのかな、と思いました。

確かに収納は少ないですね。タワーの方がより少ないと思います。

たしか購入後5年以内は売買益が出た場合、益に対して５０％の税率だったような！地権者の場合購入ではないので、どうなるのかは分かりません。

地権者も一旦リセットして新規取得扱いじゃなかった？
税率は50％→40％じゃなかったかと。今だと震災復興税もプラスだったはず。
五年目以降なら20％。

>>371
そのタイミングを計画して今買おうとしている投資家の人もいるのかな。素人なりの推理ですが考えてしまいました、汗。

うちは永住でしか分譲購入は考えていませんので関係はないことなのですが、ここが高く売れると踏んで考えている投資家がいると考えると何だか嬉しいです。だった価値を見出されているわけですから。誰もが認めてくれるマンションだと買う気持ちにも拍車がかかりますよ。

>>374さん

ご購入されたのでしょうか。
うちはまだ迷っております。
投資、転売を考えるならタワーなのかな、とも思いますが、レジデンスの方が広さはありますよね。
そして外苑前とは思えない長閑かさ笑。

もうひとつ決めきれないところです。

購入しました。レジデンスの3LDKです。
先日内覧会もいきましたが、部屋はもちろん公園やロビーの雰囲気もよく入居が楽しみです。
スカイデッキも少し入りましたが思ったより狭かったかな。

投資だったらわざわざこんな売れ残りは買わないよ。

別にネガでもなく単純に感想を述べると耐えられ人は
良いが一生お墓とお経とお線香と付き合うレジデンス
はただでも住みたくない（すいません、あくまで主観）

自分が住むなら割高でもタワーの角部屋そこしかないと
思う。皆同じ考えだからその間取りはもうないけど。
でもタワーで好きな階に止まれるセキュリティー、白い
内廊下（明るいがもう汚れてる）、フローリングの廊下
は特に安っぽく見えてせめて天然石でなくてもタイルに
してほしかった。
この物件はこの建物に住みたいよりこの立地に住みたい
に拘る人用にコストも抑えて作ってると思います。
その割にやはり高過ぎです。それが結論かな。

っていうか、購入者でもまだなかなか中に入れないのに、何故廊下がすでに汚れているか分かるんでしょう？
素朴な疑問です。
私が先日見に行った時は、まだ汚れていませんでしたよ。
ただ、確かに明るい色だから、汚れやすいだろうなとは思いましたけれど。

普通に内覧できますから(笑)
お手入れが大変そうな白基調の内廊下でしたよ。
シックな方が高級感はありますが明るいのも悪く
ないと思いました。
普通は竣工済み物件は内覧すると人気を博する
のが普通と思いますが私もお墓との距離には唖然
としました。現物を見る事をお薦めいたします。
お墓側では距離感がうまく掴めません。
レジデンス棟からお墓が視界に入らない間取りが
あれば陽当たりも良いし最高なんですが。
折角の南向きも終日カーテンは勿体ないです。

あ、そうですか。今はもう内覧できるんですね。
納得です。
私も既に内覧会の時に内覧済みです。
お墓と関係ない所なんですが、購入時お墓側も考えました。
高層階ならお墓は視界に入らないし、真隣にお墓があるということは、一般的に考えると、将来に渡って目前に建物が立つ心配はないってポジティブに捉えていました。

廊下は、あのグレードのマンションの廊下は暗い色の物が主流で、それが嫌な方もいらっしゃるのでって話でした。
にしても、汚れるのは必至でしょうね。

お墓がなければレジデンス最高ですよねー。
あのお墓ビューは確かに圧巻されます。

地権者住戸と一般住戸の仕様が違うと聞いて迷っています。

地権者の力がかなり強そうですね。

一般の仕様は渋谷区、港区物件では
非常に低いですからあの価格帯だと
仕様も期待したかったとこです。

公式サイトのトップに「8月4日でマンションギャラリーがクローズするので、それ
以降は現地にて案内」と書かれていたもので、てっきり内覧はまだかと思ってました。
考えてみれば、4月に竣工済なんですものね。
8月まで一通り内覧を済ませ、少し落ち着いてから入居がはじまるわけですね。

>383

そうなるとさらに値段が上がってますます買う人いなくなる。
土地代と建設費に儲け乗っけて、頭割りしてなんとか売れる値段で出すためには仕様削るしかなかったのかと

>382さん
本日内覧に行ってきて、施工業者の方とお話を致しましたが、地権者住戸と一般住戸に仕様の違いはないそうですよ。(その施工業者の方はもちろん全戸見て回っている)。
ただ、地権者は一般購入者よりも先にいい条件の物件が取得できたとのことで、それにしても地権者の中でくじ引きがあったとのことでした。

見るからに室内が明るそうな物件なんですが周囲の建物との距離間はどんなものでしょうか。
これで空ばかりが見えるという環境であれば気持ちいいことこの上ないと思い期待しています。
T90Aなどはどの部屋も本当に明るそう、逆に眩しくて開放できないのかなと思えるぐらいですよ。
ダイレクトウィンドウ未体験者なものですから過大評価も入っていると思いますが良い物件だと思いました。

非常にいい物件だと思う。
ほしいけど、地権者が７０戸近くあって、仕様に差があると考えちゃうね。
地権者が組合も牛耳るのかなあ。

388さん、
地権者の方と仕様の差はないって施工業者の方に伺いましたよ。
地権者の方が優先的条件(日照や眺めなど)にいい部屋をゲットしたって話でした。
組合はどうかわからないですよね。
地権者の方々でも、それぞれの家庭の状況が違うわけで、地権者の方々が皆同じ意見になるかどうか分かりませんから、必ずしも地権者VS新規購入者って構図になるとは思えないんですが。
甘いですかね？
私は入居が楽しみですよ。

甘い！！

甘いと思う人は買わなければいいだけの話だと思います。
所詮他人の話ですよ。

地権者なんて隠居老人ばっかだろ

ここの人気のなさは地権者物件だけが原因ではない。
一番は含み損ばっちりの価格が第一。他にレジデンス
はお墓、タワーは騒音。他低仕様など細かいとこを
挙げたらきりはないけど。こういう曰く付きの物件も
破格に安い、駅近が揃えば現状打破できますが。。。

とてもいい立地で欲しいなと思っていますが、決めかねているところです。
迷っている内容に関して、（できたら真剣に）助言いただけると助かります。
坪単価が高いと多くの方が言っているが、銀行さんに聞くと少し高めだがほぼ適正とのこと
ですが、どちらに信憑性があるかな？
駐車場の抽選はもう終わってるだろうけど空はあるのかなあ？
近隣や地権者とのトラブルはないのかなあ？

ほとんどのタワーっぽいマンション（レスの多い）に対しては
ほぼすべて「高い・低仕様・環境不良」とネガります（高仕様なら高すぎるもあり）
そして「もっと安くすれば買う」とかの意見になります

実際に見て納得している方ならば、そういう否定的意見など気にせず購入したら良いだけのこと
もちろんネガ意見が大げさに書いているとはいえ、参考になる意見もあるのは事実として否めないと思います
取捨選択し、自分なりの判断で決めたらココは「もう見ない・来ない」覚悟で行きましょう！

私も@395さんの意見に賛成ですね。
ここは誰でも書き込めるので、ただ単に購入目的で読んだり書き込んだりする方だけじゃないと思いますよ。
執拗に全く別の場所のマンションを薦める不動産屋さんらしき方から、ひょっとしたらマンション反対派や、その他ネガりたい背景の人もいらっしゃる訳で。
逆に言えば、無視できない「何か」があるってこと。
自分で買うわけでもないマンションをわざわざネガりたいものがあるってこと。
自分にとってどうでもない魅力のないものであったら、わざわざネガりに書き込むでしょうかね？
購入検討者は、ここのサイトだけでなく、中立の不動産業に聞くとか、いろいろ調べる方法はあると思いますよ。
安い買い物ではないから、多少お金を払っても、その道のプロに聞くやり方もありますよ。
因みに、投資目的でアジアや欧米の海外企業が何件か買っているって話は耳にしましたよ。

394さん適正価格についてだけは高値は間違いないでしょう。銀行って（笑）
販売開始してかなり時間が経過してるのにまだかなり残ってます。
しかもかなりの地権者住戸があるので実際の販売戸数は多くない状況でです。

但し外苑西st.墓場に接しない部屋はこの立地好きには好感が持てるでしょう。
また地権者物件は正直嫌ですが皆さん将来は地権者となる訳ですから。

ありがとうございました。
やっぱり、立地に惹かれて買うことにしました。
高くても自分が納得すればいいと考えます。
では、では。

場所はかなりいいと思います。
でも場所が場所だけにお高いんですよね。
神宮前という場所であることを考えたらこれ位しちゃうんじゃないかと思ったのですが
やはり相場から考えると高めの設定なのですか？

生活するうえでは意外と近くにスーパーがあるので
悪くないなぁとは思っています。

>389さん
えーそうなんですか？
普通地権者住戸は提供した土地に対する等価交換で部屋を割り振られると聞いた覚えがありますが、
真っ先に眺望や日照の良い部屋を選べただなんて、不公平感がありますよ。
ここは地権者住戸が72戸もあるので、最上階はほとんど地権者さんで固められているのではないでしょうか。

もう売れてしまったかもしれませんが、随分前ですが自分が見たときは、最上階も上層階も売り出してましたよ。
次期販売に上層階が売り出すようネットに出ています。
三十件くらいはまだ残っているようです。かなり売れたんですね。