ザ・神宮前レジデンス （原宿団地建て替え）

モリモトの赤坂氷川といい、好立地物件は何かと問題を抱えているんですね・・・
自分が住むための住居を探している者としては悲しいばかりです。

問題…都心でひとつも問題がないって無理なのでは？好立地に何も建ってない方がおかしい。
相続でマンションになったお屋敷だって、地権者が少ないだけでいないわけじゃない。
その上宗教法人や公共団体所有地にありがちな定借も駄目、とか言ってたら買うとこなくなると思う。

サイトに出ている間取りがそれぞれ特徴が違うので選び甲斐があるというか、
迷いますね。
広めのお部屋しかないのもザ・神宮前レジデンスならではなのでしょうか、
Ｔ９０Ｄタイプは生活しやすそうですが、他の間取りも素敵です。

盛り上がらないのはきっと高いから？

興味はあるけど、wiki見ると「工事着工後も、高層マンション建築に反対する幟やメッセージカードが、団地正面の外苑西通り（キラー通り）沿いはもちろん、街のあちこちに数多く立ち並んでいる。」って書いてある。
まだ現場見てないけど、ホントにこんな状態なら、さすがに住みにくいなぁ。
確か、「東京マガジン」でもここの事やってなかったっけ？

着工後も近隣に反対の幟が立ってるのって珍しくなくない？さすがに竣工後には見なくなるけど。
町内会だの祭りだのに参加したいならともかく、分譲購入者か賃貸入居者か只の来客か判らない相手に喧嘩を売る奴いないよ。気にしすぎ。

庶民を見下ろす暮らしですな。うらやまし。

＞２６

購入者や入居者も訴える？らしい聞きました。
どんな訴訟になるのかは分かりません。

地権者で、商店街の取りまとめ役の方も訴えられています。

マンションの住民より、訴訟するご近所さんが恐ろしいと思いました。

売った地権者や建てるデベはともかく、買った購入者や借りる賃貸入居者まで訴え（られ）るなんて聞いたことがありません。※受動でなく可能性の方
第一、何の項目で訴えられるの？建築許可降りた時点で反対すること自体が迷惑行為なのに『知りつつ買ってる（借りてる）から』とでも？

まあ反対派ブログ読んでると、この基 地 外だったらやりかねんて感じではあるが。

いいマンションですね。
ここはすばらしいリッチですね。

＞２９

白金で、購入者も訴えると騒いでいた団体ありました。
今、どうなっているのやら・・・。

着工後、売れなくなった落合の新日本建設の物件もありますからね。

買い物がてら現地を見てきました。
のぼり等が、民家のみならず、美術館や商店の前にも沢山あったのが驚きでした。
まさに街ぐるみで反対という様子で、なんでここまで拗れてしまったのか不思議でした。
ただ「高さ」だけの問題で、ここまでなるんでしょうか？
東京マガジンでこの場所を取り上げた時、どのような切り口で放送されたんでしたっけ？

現地散歩がてら見ました。
素晴らしいですね。
南側もお墓で、将来的に
建ちませんし、高台で雰囲気もがいいです
旗は、世の中イロイロな方がいますからしょうがないかなと。

青山パークタワーの時ものぼり立ってたな。
そんなもんでしょ。

渋谷区でこの手の建て替えは、決まって反対運動が起きるのな。利権絡みなのか保守的なのか知らないけどさ。

とりあえず坪500以上～が妥当価格とみた。

>>36

「渋谷オンブズマン」が頑張っているからじゃないのかしら。
羽沢ガーデンや日赤も裁判していた・・・その後どうなったのか。
「渋谷オンブズマン」出身の区議もいます。

ここは、街ぐるみで反対にあっているよ。

建ってしまえば雑音終息。

Google mapで見てみると南側に立派なお墓があるのが気になるね。
気にしない人はいいんだろうけれど。南青山の某物件といい、都心の便利な立地だとある程度は仕方ないんだろうけど、このマイナスポイントが価格にどれくらい影響してくるか気になるところ。
個人的にはもうこの世にいない人々のことより生きてる反対派の方が怖いけど。

東は外苑西通りだし、案外買いは西側かもね。（でも神宮花火は見えない）

近隣住民です。（ブログを書いている人ではありません。）
反対派、という風に書いている人がいらっしゃいますが、近隣で
賛成している人は皆無に近いです。
長くなるので全てはとても書けませんが、「この地域に６０ｍは高すぎる」
という以外にも、これまでの経緯含め沢山問題があるのです。

まあ、近隣住人からすれば、青空が奪われるだけでなんもいいことないわな。しかし、今回はデベ、ゼネコンの儲けが相当大きそうだな。

反対派の方たちのブログ見ました。街の人たちの生活環境などに全く考慮していないようで、
街ぐるみでの猛反対につながってしまったんでしょうね。
高還元率の物件ということで、デベもいっさい引かないでしょうし、
でも、こういうマンションに入居者って入るのかな。と素朴な疑問です。

35平米のボロが90平米の新築に変わりました。
ありがたやありがたや、本当感謝してます。
とっても素敵なタワーができます。
日本は妬み社会ですから、しょうがないです。
金持ちケンカせず、昔の人の言う通りです。

>>No.41 　>>No.43
こういう書き込みって何？
地元の人じゃないでしょ
このマンションを買わせたくない他のデベか、
当選確率を上げたいここ狙いの購入予定者？

反対派の人のブログ見て、ここは竹中工務店施工だと知った。
これもポイント高いね。

南青山マスターズとどちらが良いのでしょうか？

価格帯が違いますよ。(^з^)-☆

意外に安く出たり・・・

渋谷区で最後の好立地の最高級マンション誕生です。早物がちです！

安いなら買う。高いなら買わない。

>>43

反対者は、総合設計制度を使わせないようにとの裁判しているんですが、１審では住民側敗訴です。

街の人々は、昔のような５階建てが好みなんでしょうが・・・譲っても４０Ｍとか？ブログの人の意見です。

訴訟している住民さんは、徹底的に争えばよろしいわ。

負けて、不当判決だったとか言うなよ。
日本は法治国家なんだから。

タワーは売りに出して、
低層マンションは地権者住居になるのかね。

一等地だけど駅から遠いという点がどうなんでしょうね。

約１０分という時間は地下鉄の４、５駅分に相当しますし、
アドレスから想像されるほどの機動性に富んでいないのがどうなのかと。

最寄り駅が外苑前や表参道になるのは格好良いんですけど、
価格に見合うほどのパフォーマンスを発揮できる物件なのかちょっと疑問です。
周辺の景観も意外と普通ですよね。

あと気になるのはやはり『都営青山北町アパート』の存在。
この物件より立地に優れ、かつ広大な規模を誇る敷地一体の再開発がどうなるのか・・・

表参道駅至近のこの敷地がここと同様に大規模マンションとして再開発されるのであれば、
この物件の資産価値は大きく目減りすることになるのは必定ではないかと懸念せざる得ません。

逆に、電車を使わない＆人目を避けたい層にとっては良い物件ですよね。駅から程遠くて繁華街から離れてる、けど都心の一等地。

青山北アパートは、青山通りそばの一等地過ぎて分譲マンションの再開発にはならないのではないでしょうか？オフィスや商業施設か、教育機関や公的施設になりそうな気がします。あっても賃貸くらい？想像ですけど。

青山通り沿い、空き地多いですよ（特に六本木側）。
これから大規模オフィスにしよう、とはならない気がする。そうでなくてもビル余ってるし。

＞約１０分という時間は地下鉄の４、５駅分に相当しますし、
＞アドレスから想像されるほどの機動性に富んでいないのがどうなのかと。

都心に住んだことがない人には、こういうこと言う方が多いですね。
一度賃貸でもなんでも、住んでみるといいですよ。

「都心に住む」ということがどういうことか、よくわかりますから。
（電車で「都心に通う」のではないです。）

ちなみに、時間距離だけを気にするのであれば、都心から新幹線で10分
のところに住むのもありなのかな？？？

>>57
やはり、そう思いますよね。
外苑通りに面している点なども自家用車移動がメインな人にはかなり好立地だと思いますが、
電車メインの人は外苑前に行くには外苑通りを渡らねばならず、
表参道へ行くにも小汚い住宅街のセコ道を抜けねばなりません。
（残念ながら北青山の住宅街は青葉台のように屋敷や豪邸が立ち並んでいるわけではない）

そしてどちらへ行くにも徒歩１０分近く掛かります。
賃貸に出すことも想定するとこれは大きなマイナスポイントでそもそも条件検索にヒットしない。

>>59
すんません、バリバリの都心住みですｗ
徒歩１０分圏まで広げて良いなら７駅５路線かな？
都会住みの機動力とはそういうものです。（少し得意気）

>>58
都営北青山アパートは、青山通りの中でも、表参道駅に隣接してる所がポイントだと思いません？

まあ、現在だとここがいいんじゃない。
また、新しいのがでたら引っ越せばいいん
じゃないかなー。

なら買わずに賃貸に出るの待ってりゃいいじゃん(笑)
損しても痛くない金持ちを除き

ここ、高層なんだ。残念。
まあ、低層にしたら高くて手が出ないだろうがね。。。

北青山って元々スラムだもん。

知らない奴は知らないだろうけど。

そうですね。スラムといえばスラムですね。北青山には多数の都営アパートがあり、半数は高齢者。そのおかげか高齢者向け施設は充実しているし、老後住むには都心でありながらやさしい街かもしれません。

坪単価は400万円台の中盤から後半
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news7.htm

高いけど売れるんだろうな。ここ最近の中では比較的まともな立地、かつ所有権で。

都営アパート=スラムじゃないよ。
北青山の都営は特種で元々だから。

価格、このご時世なのに高すぎだと思います。
他の物件みてもこの価格ではなかなか売れないかと。
あと神宮前ってブランド的にもイマイチだしね、、。

建った瞬間に既存不適格になる、との事ですが、
通常このようなケースの場合、価格は何パーセント位
割引になるのですか？ご存じの方いたら教えて下さい。

？なんで割引になるわけ？
織り込み済みの価格と言われるのがオチだと思う。

キ○ガイブログに洗脳されてるのでは

既存不適格なら、将来的な資産価値は間違いなく落ちるのですから、
普通割引になると思うのですが、、。
既存不適格が判明したのが最近のようなので、もし同じような地域の
似たような物件と比べお買い得になるなら、検討したいと思いました。

立て替え時にどんな規制がかかっているかなんて分からないからなぁ。あんまり心配しても。

同じ地域に似たような新築物件ないですよ。なんとかハウスとかじゃ比較にならないし。

建った瞬間に不適格になるとしても、販売は竣工前にやっちゃうから『不適格になるはず、だから値引け』は無理でしょう。
価格発表→買う前に不適格が発表されれば交渉の材料に出来るかもしれないけど。買ったあとでは遅い内容の契約書になってそうな…

神宮前のサンヨーホームズは？

既存不適格で割引、ちょっと笑わせて頂きました。
高さ制限が４０ｍのところが２０ｍになった訳でもなく、図面引きなおしたらクリア出来ちゃう可能性すらあるよね？ましてや次回建替時の法規が予測出来る訳でもないのに…

販売に今後高さ制限が20mになる予定ですので、希少価値が見込まれます！
なんて言われたりして(笑)

売るとき分かってれば階数減らして値段上げるだけ。
どう転んでも損しないこと考えるのがデベ。買い手の将来なんて考えない。

京都では今後その眺望は得られないってことで高さ制限がかかった地域のマンションが逆に値上がりしたけど。。。
まあ、東京と比較するのは地位が違いすぎるかもしれませんが。。。。

じゃあ通常、建て替え後面積が減る場合でも、価格は割引にならないという
事ですか？
それなら仕方ないですが、納得しがたい面も・・・。

デベ側の理屈から言えば『この先こんなに高く（広く）建てられる物件はない』≒付加価値って話のような。

いずれにしろ現状で高層化してる時点で、再建築不可を気にしても仕方ない気がする。
建て替えは余剰床作れないと現実的には無理ですよ。20階を30階、30階を40階と増やしていかない限り解体費用も建設費用も全部持ち出し。
無制限に高層化できるわけないし、制度上は許可されてもこの物件が老朽化する頃には少子化で余剰床売る相手がいなくなる。

何だか難しい話になってきてるような。

いずれにしても、戸数が減って値段が上がってもいいから、ここは低層にして欲しかったんだけどなあ。。。

オール億ション売り切れるご時世ではない。

モデルルームがプレオープン中のようですが、
どなたか行った方いませんか？

モデルルーム見てきて庭園もあって日当たりもあるのでけっこう気に入りましたが価格高いわりには生活利便性はあまりよくないので実際どうやって生活するか想像がつかず…。
このへん住むなら買い物のたびにタクシーとかですか…？最初は車持とうかと思ったんですが駐車場がすごく少ないみたいで上層階から抽選らしく、おまけに高いので。

並びにローソンできるのですね。看板見ました。

ピーコックまでも歩いて10分かからないよね。

坪単価は450万円～。
50平米で6000万円台、
60平米で8千万円台、
70平米で9千万円台も低層にはあります。
とはいえ、ほとんどが90平米～100平米の億ションの設定でした。
低層の最上階は地権者住居でタワーの最上階は2億円くらいの設定。
ランニングコストは安くは無いですが
そこまで高くも無いので普通ってところです。

まあ予想通りで特に驚きもない価格設定でした。

確かに希少性はあるけれど、
ざっとみたところ7割がた億ションなので、
今のご時勢でこの値段のままで
全戸売りぬくのは難しいように思います。

DINKS向けやセカンド向けにはここは微妙な立地なので、
60平米の部屋は8千万円台出せるなら利便性良くて、
そこそこ環境いいとこが買えちゃうので、
正式価格はもう少し下がるじゃないかなと思いました。
戸数も億ションの次に多い間取りなので。

ただ、9千万円台の70平米は数も少なくて、
ファミリー向けに売れるんじゃないかと思いました。

MRで聞いたところ戸建てからの住み替えで
検討している老夫婦がメインの検討者らしく、
実際見に来てる方もそういう方が多かったです。

南側は完全にお墓の前でお寺もあるので
お経が聞こえてきたり、線香の香りがすることもあるから
文句は言わないでほしいと住民に伝えて売ってくれと言われてるそうです。
裁判については都と住民との間の話なので
購入スケジュールには影響しないそうです。
こういう注意を聞いて富裕層がどう思うかは微妙なところですね。
眺望はともかくお経はちょっと嫌かも･･･。

仕様はさすがに普通のマンションと比べるとすごく良かったです。
建具なども他にはない工夫があってカラーセレクトも豊富。
最新式の設備は完備ですし、公開空地となる庭も広いので心惹かれました。
ただ過去に出たような超高級仕様物件と比較してみれば、
そこまででの驚きは特になかったので億ションとなると、
特別なかんじもしないです。

落ち着いた環境に住みたい人にとっては、すごく良い場所だと思います。
その上で現地の近隣住民の反対がすごいのでこの状況をどう捉えるか、
最近どこの新築もややおさえめな価格で出してきてる中では、
特別に安く感じる価格とも言えないので評価し難い物件でした。

まあ少し待ってもすぐ売れるような物件ではないので
すんごく気に入った部屋や間取りがなければ、
見送っても後悔しないかなという印象なので、
うちは少なくとも他を優先して考えて、
ここの第1期は見送ると思います。

立地を考慮しても、価格はかなり高いと思いました。
外食に関しては選択肢が豊富な場所でしたが、日常の買い物は不便そうです。
ピーコックは十分徒歩圏内ですが、近々建物を建て替えるのでなくなると聞きました。
他にスーパーは近くにないようですし。
都心で買い物難民になるってきついですね。

やっぱり不動の人気の青山・神宮前はすでに、これだけの立地をこれからも探すのはタイヘン。商業ビルは、テナントがら空きだけど、住宅はやっぱり人気だ。価格設定も「庶民的」かどうかでは判断できない。まあ「想定内」でしょうか。一応竹中だし、売り切るだろう。少し手前の、ファーミルグランあたりが、ブランド的に続くかな。ダイオキシン満載の工場跡埋め立てや、いつ沈没するか分からない湾岸地区の高層ビルより、こっちの方が良い。まあいずれにせよ、買えないかも。

ほんとはビル建てたいけど需要がないからマンション、というのこの先増えるんだろうな。
青山通り付近も空き地多いけど、一定期間住むのには落ち着かない面も出てくるから、利便性取るか静かさを取るか。難しいとこだね。

８７さん
駐車場は２２０戸数に対して９３台ですから半分にもいかないのですね。
神宮前の駐車場の相場が48000円前後なので抽選に外れてしまったら、
駐車場だけで結構な額になってしまいますよね。
どれ位の人が駐車場希望するのか気になりますね。

管理費や修繕積立金も気になるなぁ。
ある程度高くなるのはやむを得ないけど、
駐車場代と合わせると結構な額になるかも。

週末に正式な価格発表のようですね。
少しでも下がっていればいいけど。。

確か今日価格正式発表でしたか？
行かれた方、どのくらいの値段だったか教えてください。
以前原宿駅から徒歩５分の神宮前アドレスに住んでましたが、
スーパーや商店街が近くになくてとても不便でした。
自転車でちょっと表参道から青山通りに行こうとしても歩行者がうじゃうじゃいて
押して歩くようだったし。
キラー通りの方はあまり詳しくありませんが、やっぱり生活するには不便？

もうホームページに価格出ていますよ。

普通に外苑前徒歩3分の青山ザ・タワー中古物件でよくない？
こっちの方がスーパーも近い
墓地が近いというマイナス面があるけどそれは神宮前レジデンスも同じ
駐車場代は青山ザ・タワーの方が高いけどこのクラスのマンション買う人はそのくらいの差は気にしないでしょう

>93 オフィス街に勤務していた時期に思ったことがあって、あのビルがマンションだったら買いたいのにというものはいくつかありましたねぇ。そういう願望を持っている人も潜在的にはいるんじゃないかなと思うんで本来はオフィス立地だろうというところがマンションになるのもアリなんじゃないかと思いますよ。

>91 高いですよねぇ。このことに関して特に文句があるわけではなく、ポンと出せる自分だったらなという感想です。余裕のある人生ならここに迷わず住んで、ほとんど外食の生活というのも送ってみたいものです(^^)

>>101
原宿団地時代に南西側５階に友人が住んでましたが、墓地と暮らすって感じは無かったですよ？
渋谷方面に向って高台なのか階層の割りに眺めが良かった覚えがあります。

レスした後に思い出したので追記
そのお部屋の前にもう一棟建ってたので階下が気にならなかったのかもしれません。
そう考えるとバルコニー付近からの眺めだとお墓は気になるかも。
普通に部屋の中から外を見る分には下方向は見えないから気にならないとも言えるけど（笑）

ここは環境はいいけど日常の暮らしはやはり少し不便ですよね。やっぱりそのわりには高い気が…。
こことは全然環境が違うのですが六本木の新築も第一期は何とか売れた後は不調のようだし、赤坂氷川も第一期は好調に終わったけれど第二期は勢いが落ちてるみたいですし。以前よりは割安感のある物件といっても十分高いと売りにくくなってるんですね。

先週、契約を前提に登録してきました。
今の家の設備や素材が古いのが嫌で、
新築を前提にいろいろマンションを見て回りましたが、
地代がかからない+周辺環境+眺望という観点で
今はこの物件が一番かと思います。
もともと住んでいた方の様子が分からないのが
気になりましてどなたか情報ありませんか？

当方も今回登録しました。
レジデンス棟の方なので眺望はお墓方面ですが来年が楽しみです。
元の居住者の方、どの程度入るんですかね。
もしくはほとんど転売されていくのでしょうか。。

販売戸数/総戸数：47戸 / 220戸（事業協力者住戸72戸含む）
この事業協力者72戸ってのが元の住民？

>106
元の住民の方は多くの方が住むつもりの方が多いんじゃないでしょうか。最上階とか広くていい場所をしっかり確保されてるので。転売を考えるならもう少し売りやすそうなところを考えるような気がします。

>107
そういう理解でおります

>108
原宿団地は最後はファンド等が買っていたようなので？そのあたりはいずれ売却されるのでしょうか。
それを待つべきか、とも思いましたが1期で登録。吉とでるといいのですが。
いずれにしても立地や売主の安心感等で納得感ある価格ではあります。

１０９
「立地や売主の安心感等で納得感ある価格ではあります」・・・そのように感じる方もいらっしゃるとは驚きです。立地は素晴らしいものの、相場からすると、強気の価格設定というのが衆目の一致するところのようですから。「既存不適格住宅」になる可能性大というのは、やはりマイナス点として看過できませんしね。

110さん
反対派ブログを書いていらっしゃる方ですか？
色々拝見させて頂いています。

価格は高くないにこしたことはないのですが、他マンションと比較すると相対的には悪くないかと。

前向き検討もしくは登録までしている方はあまりここにはいらっしゃらないのでしょうか。
スレ静かですね。

青山霊園が思った以上に綺麗で安心＆驚きの見学でした。

これまた変わった立地のマンションだわと思いつつの現地見学でしたけど、
行って良かったというのが率直な意見ですね。

やっぱり地図情報だけではわからないことってあるものでした。
普段はよほど気にならないと行かないんですけど、
これは検討したいところですね。

高価格帯が多い物件はだいたいあまりコメントつかないみたいですね。

ここは定借でもなくて反対運動やお墓以外に目立つデメリットもないですから。

第1期である程度売れてもすぐに完売する物件ではないのは確かだと思います。

反対運動が強いと近隣の方の住み替え需要が減るので、完売まではそれなりに時間はかかりそう。

とはいえ、なかなかない規模と立地なのでいい部屋はわりと早くなくなるかなと思います。

高い部分はそれだけ買える人の人口も減りますものね、人気が無いように見えるだけなのだと思います。水準の価格帯の住戸に関しては皆さん注目されているようで、その部分で人気の尺度を個々に決めていいのではないでしょうか。

立地に関してご意見様々ですが、それでも注目されるのは、

「～の割に良い」

と思える点が多いからだと思っております。

＞＞113
＞＞目立つデメリットもない

そうなんですよね。ここが特長なんですよね。

この辺りでお勧めのプレスクールは、どこになりますしょうか？

１期はもう終了したんですか？
売れ行き気になりますね…
スロースタートなのか？

希少立地ですが人気は実際どうでしょうか？

第1期で47戸供給。
一般的には8～9割程度の契約見込みになりますので、
高額物件のペースとしては良いとも悪いとも言えない感じ。
急ぐ必要は無いと思いますが、上層階の条件の良い部屋から
契約が進んでいるようです。

47戸ですかー
まずまず早いのか？
確かに微妙なペースですかね。

どちらかというと広い部屋から先に売り出されてるような気がしますね。
1LDKとかはいくらくらいになるんだろう。
値段によっては投資用に買いたいなー

この価格帯で47戸ならわりと好発信では。まぁペースはじっくりゆっくりでしょう。

1LDKは6000万円の前半くらいからを予定しているそうです。ちょい広めの1LDKだったりすると7000万円台くらいですね。