匿名さん
[更新日時] 2012-08-25 14:07:19
プール、テニスコート、サウナ、ジャグジー、保育園、ジム、動物病院、歯科医院、24時間スーパー、さらに新潟県中越地震で震度6強の直下型にも有効性が実証されたハイブリッド免震と共用施設の充実で新築時から話題になったサクラディア、中古もちらほら出てきました。皆さんで検討しましょう。
なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
中古購入検討者、売却検討者にとって有義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。
なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。
所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：
埼京線「南与野」駅 徒歩24分
埼京線「武蔵浦和」駅 住民専用シャトルバス15分
埼京線「中浦和」駅 自転車10分
武蔵野線「西浦和」駅 自転車10分
京浜東北線・高崎線・東北本線「浦和」駅 バス14分「町谷三丁目」バス停から徒歩2分
総戸数 ：812戸
竣工 ：平成20年2月
[スレ作成日時]2011-09-11 17:25:09
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分譲時 価格一覧表（新築）
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間（3日）の間、何度でもダウンロードが可能です。
＜H免震・24時間スーパー付＞サクラディアってどうですか？＜中古３＞
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121
匿名
>>117
上乗せ単価をもっと控えめに勝手に訂正させていただきました。これくらいなら十分妥当かと。
日商岩井北浦和マンション
A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
B大規模である。
C共用施設がほぼ皆無。
D路線バス停まで2分ほど。
E80年の耐震基準前の建築。
Fコンクリートの耐用年数が50年（あと15年で建て替え必要）
サクラディア（サクラの上乗せ坪単価）
A駅まで徒歩圏ではない、自転車では中浦和駅まで坂なしでアクセス可能（上乗せ坪単価3万）。
B大規模である（上乗せ坪単価0万）。
C共用施設が毎日便利な24時間スーパーなど首都圏トップクラス（上乗せ坪単価7万）。
D路線バス停が目の前（上乗せ坪単価0万）。
E80年の耐震基準後の建築（上乗せ坪単価5万）。さらに世界最高峰免震（上乗せ坪単価3万）。
Fコンクリートの耐用年数が100年（築35年になっても現時点の日商より遥かに建替えが先）。（上乗せ坪単価10万）
合計でサクラの上乗せ坪単価は28万。
日商の最近の8件の平均成約坪単価は47万とのことなので足して75万。
築35年になったサクラの32年後の坪単価は75万と予測できますね。
築35年になった時点で、100年耐久であと65年後建て替えと50年耐久であと15年後建て替えでは坪単価はもっと差がつきそうですが10万のままにしておきます。
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122
匿名
THE OMIYA TOWERSも売りが異常に多いですね。築年数はサクラと一緒。
総戸数がサクラの３分の１もないのに現在の売り物件はヤフーで５件あります。
総戸数に占める売り物件の割合はサクラの２倍近い多さです。
THE OMIYA TOWERSの売りが多い理由誰かわかる方いますか？
サクラとTHE OMIYA TOWERSの唯一の共通点としては販売戸数の大半がリーマン不況で値引き販売されたことです。
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123
匿名
THE OMIYA TOWERSの板を見たところ、かなりの値引き販売がされたようです。
リーマンで販売が急悪化したので大半の戸数を投げ売り値引き販売をしたことが、サクラとTHE OMIYA TOWERSの共通点。
どちらのマンションもこの点に現在売りが多い原因がありそうです。
THE OMIYA TOWERSの過去板からの引用を下に書きます。
＞物凄い値引き提示受けたが、元々が高いんでしょ、と思ったね。
＞↑の方は契約者さん？ 検討者なら前より安くなってますよ！
ほかの方はこう書いています。
＞想像以上の値引き
＞希望の広さが手に入る価格です
＞悩みます
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124
匿名さん
OMIYA TOWERSは南部分の駐車場に賃貸のマンションが建ってしまった事が原因でしょう。賃貸マンション建築反対の真っ赤なのぼりが最近まで建ってましたから、理事会、総会で相当もめたのでしょう。
本来は大宮徒歩圏で悪くなかったのでしょうけど。
サクラディアの場合は、駅遠く生活満足度が低いからではないでしょうか。安くて購入に踏み切ってみたけど住んでみて後悔している人が多いんじゃないですかね。
どちらも通常の転勤やらの事情ではない異常な売却数なのは確か。
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125
匿名さん
駅遠による生活満足度が低い。これにつきるでしょう。
坪単価も今年中には90万前後の攻防となるか、そのままの価格に固執すれば10件すべて年越し確実でしょう。
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126
匿名
>>124
＞OMIYA TOWERSは南部分の駐車場に賃貸のマンションが建ってしまった事が原因でしょう。
OMIYA TOWERSの売り物件5件のうち4件が東向き北向き西向きで賃貸マンションは関係ないし、残る1件も賃貸マンションより遥かに高層で眺望は関係ないのでその理由は間違いでしょう。
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127
匿名さん
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128
匿名さん
OMIYA TOWERSの売りの原因の一つは隣接する敷地に賃貸が出来てしまったことで間違いはないでしょう。
向きが違うと言っても、あそこまで敷地隣接で建てられては閉塞感があります。
あとはグランドミッドタワーズが出来たこと。
比較的収入に余裕のある方々などは、物件売却で損が出ても買い替えが出来るという話です。
＞リーマンで販売が急悪化したので大半の戸数を投げ売り値引き販売
そうはいってもサクラほどじゃなかったけどね。
対象戸数も少なかったようだし。
それに、駅近物件は郊外ファミリー型マンションに比べて、流動性が高いのが普通。
「一緒だ」というにはマンションの属性の根本が異なると思いますけど…。
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129
匿名さん
前は条件の悪い部屋が坪単価100万、っていう感じだったけど、
これからは、当たり前のように100万になるのかな？
ここで一通りの売り希望者が出尽くしたら、おさまるんだろうか？
でも、1件消えてもまた1件出てきている現状からは、なかなか難しいのかも。
コンスタントに8～10件出てるのは（しかも結構長帳場なのは）厳しいなぁ。
値段も結構下がっているだけでなく、大震災があったからどんどん売れるとか、
免震がやはり良くなって、売却をやめるとかで、物件がぐっと減るのかな？って
思っていたんだけど、その気配もなさそう。
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130
匿名さん
サクラディアあほ住民名物支離滅裂な書き込みがまた始まりましたねw
＞A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
電動アシスト自転車、バイクなどありますよ、それに多少の坂なら自転車でいけると思いますけど。
自分で思ったことは何も根拠がなくても言い切るところがすごいですね。
こういう危ない住民がいるサクラディアはこの住民のおかげで資産価値を下げる原因じゃないのw
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131
匿名
A12はA3が消えたことで最古物件になってしまいましたからね。
とうに退去済だから二重生活で負担は大きいだろうし。
しかもここへ来て隣家が売りに出て、何か問題があるフロアなのかと勘ぐられることも。
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132
匿名さん
同じ立地に隣り合った全く同じ戸数階数向きの建物があったとして、片方が築３５年で５０年耐久コンクリートであと１５年後に建替え、もう片方は築３５年で１００年耐久コンクリートであと６５年後に建替えに建てかえってなったら、坪単価１０万差では済まないと思う。最低でも差は２０万はつくと思う。
現在築３５年であと１５年後に建て替えが迫っている日商岩井マンションンが平均成約単価４７万とのことなので、サクラが３２年後に築３５年になった時にはまだ６５年後の建て替えなので、２０万差で６７万は行くと思うよ。
免震でなく共用施設が日商岩井マンションと同じだったとしても。
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133
匿名さん
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134
匿名さん
OMIYA TOWERSの売りの原因が隣りの賃貸マンションって無理あるっしょ。
今売りに出ている物件はどれも賃貸マンションが眺望の邪魔をしてないじゃん。
サクラと同様、大幅値引き販売しているから、今の売値でもトントンか少しの損だけで済む人でしょ。
転勤になった場合普通は売却損が大きいから賃貸しするけど、サクラやOMIYA TOWERSは大幅値引きで買って今の相場で売ってもトントンか少しの損だから売ってしまえって人が多いってことだね。
サクラやOMIYA TOWERSそれぞれに特有の売り原因があるとは考えにくい。サクラは２割引きくらいで
OMIYA TOWERSは３割引きくらいだったようだし、総戸数の割合から見てOMIYA TOWERSの方がサクラよりも売りが多いから値引き率が原因と考えた方が納得する。
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135
匿名さん
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136
匿名さん
>>123
>>126
OMIYA TOWERSの売却物件が多いのは、南側に賃貸が建つからだけでなく、
東にライオンズ、北東にグランドミッドタワーズが出来たこともある。
それに、１件は賃貸中のオーナーチェンジだから、実質的には4件。
今売りに出ている物件は、軒並み眺望が悪くなっているんじゃないかな。
北向きとか東向きとか。
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137
匿名さん
＞総戸数の割合から見てOMIYA TOWERSの方がサクラよりも売りが多いから
今ここにきて売りが多いのは周辺のマンションで眺望が悪くなったから。
住まいサーフィンの情報によると、過去データのほとんどが2010年以降。
GMTの影響だろうね。
「あっちに（より良い物件に）引っ越したい」とか「眺望が悪くなったから」とか。
狭い間取りも多いから単身者もDINKSも多い。
駅近物件で売買の動きも一般に盛ん。
そういう要素があるから、サクラディアと同一に論じるのはピントがずれている思うけどね。
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138
匿名
>>135
C8は絶対この価格より安く購入したはず。
ぼったくりすぎる。
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139
匿名さん
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140
匿名さん
１１物件になりましたね。
そのうち４物件は東急リバブル 浦和センターですか。
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141
周辺住民さん
>>136
ライオンズやGMTとの距離を考えれば眺望が悪くなったとはかなり誇張の表現だと思うよ。
ああ言えばこういうこう言えばああ言う。
自分の理屈が否定されると次々に新しい理屈を出してくると信用されないよ。
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142
匿名さん
>>141
距離があるっていうけど、結構眺望の影響は大きいよ。
今はもう見られなくなっているみたいだけど、スマッチの掲示板では、ライオンズが出来たことやGMTが出来たことで「買い替えを検討している」という書き込みがかなりあった。
ライオンズの時はそこそこだったけど、イニシアの問題でGMTが一時停滞していた後に販売が具体化されると、一気に動きが出たよ。
そこに南の賃貸マンション建設。
ああ言えばこういうって、それって例の日商岩井マンションを引き合いに出してる人にこそふさわしいと思うけど。
過去の住民板や検討版での購入者の書き込みを見ると似たような「こだわり」を振りかざす人がいるけど、それってここのマンションの住民の特性？それとも数人の特定の人達のがんばり？
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143
匿名さん
141さんは、OMIYA TOWERSの売り物件の多い理由を
賃貸マンションが建つから、と書いた人や、
GMTが建ったから、と書いた人が
同じ人がいろいろと理由を変えて反論していると思っているんでしょう。
自分以外の意見を持つ人が複数（多数）いるとは考えられないんでしょう。
自分がそうだから他の人も「否定されると新しい理屈を出す（理由を考える）」と
思うんでしょう。
そして、現地のことも知らないのではないかな？
いままで広々と見渡せていて、氷川神社へと続く参道の緑も見られたのに、
それの前に壁が出来てしまったのですから。
実際に売りに出している人の理由はわかりませんが、想像するに
いくつかの要因の一つには間違いなくなっていると思いますよ。
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144
匿名さん
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145
周辺住民さん
売りの原因が値引きであるとか、眺望が原因とかいろいろ言われているけど、両方だと思うよ。
どんなマンションでも住んでみて不満を持ったり、転勤が決まったり、眺望が悪くなったりということはある。でもそこで売却という決断をするには一番大きな要素がある。
「買値から見ていくらで売れるか」
買値から３割も損するならよほどの不満があっても売らない。転勤でも賃貸で貸すだろう。
でも買値近辺で売れるということになると、売る判断をしやすい。
サクラも大宮タワーも売っている人の不満理由は様々だと思う。
でもどちらも大幅値引きで買ってほぼ買値並みで売れる人が多いから売りが多いのだと思う。
サクラも大宮タワーも全員が定価で買っていれば同じく不満を抱えてもこれほど売りは多くなかっただろう。買値で売れるなら少しの不満でも売るもんだよ。
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146
周辺住民さん
江東区の亀戸レジデンスも大幅値引きで売っていたけど、サクラより少ない７０７戸なのにヤフーでの売り物件数は２１戸、サクラの倍の多さ。
結局は現在の売値近辺の価格で値引き購入した世帯が多いマンションは売りが多いってこと。買値近辺で売れるなら少しの不満でも皆売りやすいんだ。
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147
周辺住民さん
追伸
サクラは半分弱が値引き購入だけど、亀戸レジは定価購入組にも値引き後に差額を返還しているから全世帯が事実上値引き価格で購入。だから売り物件数も総戸数比でサクラの倍以上なのだろう。
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148
匿名さん
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149
匿名さん
ぞくぞくと出てきますね。
この東急リバブルの営業担当のプレゼンテーションがうまいんだろうなぁ。
「とりあえず聞いてみるかー」くらいの問い合わせもすっかり売る気にさせるんだろう。
売主＆売主予備軍にとっては、こういう高い物件が増えてくれると嬉しいだろう。
平均的な価格が押し上げられるし、自分が少しでも安く出せば「安い印象」を
買い手に持ってもらいやすいから。
ただ、いろいろな物件が出ることによって、買い手にとっての選択肢が増えるので、
悩ましいところ。競争相手が増えるわけだから。
買い手としては、自分の好みの間取りや階・棟を選べれば、他の部屋より多少
高くても買う気になるかも。
そして、他の部屋の坪単価を引き合いに出して交渉もできる。
売主がそれを受け入れるかどうか、また自分がどこで妥協するかはあるけれど。
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150
匿名さん
>>146
>>147
亀戸レジデンスは21件じゃなくて11件。
同じ部屋が一般で複数業者が扱っているから、件数が多く見えるだけ。
残念だったね。
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151
匿名さん
同じ８００戸を有するマンションのリボンシティとはエライ違いだ。
騰落率３％、築５年経つがほぼ買値で取引されている。
中には買値以上で取引した強者もいます。
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152
匿名さん
ＵＲのコーディネート物件はハズレが無い。あっちは徒歩圏だし、根本的に比較対象にならん。
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153
匿名さん
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154
サラリーマンさん
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155
匿名さん
-
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156
匿名さん
リバブルからの売りがこれほど多いのはやはりA3の影響ですね。ということは、最近売り出した人はあそこがいくらで取り引きされたか知っているんでしょうね。
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157
匿名さん
老婆心ながら…
それぞれの不動産業者のサイトにアクセスすると、ヤフーのサイトよりも
より詳しい情報や室内写真などが掲載されているよね。
で、その室内写真（動画も）を掲載するなら、それなりに気を使って
撮った方がいいよ。特に居住中の人。
たぶん住んでいる人にとっては、十分片づけてあるという判断なんだと思うけど、
（普段から片付いている・または撮影用に片づけた）
モデルルームのように、とは言わないけど、それを意識して、その時だけでもいいから
小物類を移動するなどした方がいい。全部の部屋を一度に写すわけじゃないから、
そう大変なことじゃないと思うんだけど。
内覧した時には生活しているんだから、ものが出ていても仕方ないし当たり前だと思う。
内覧後に（あるいは見に行く前に）「そういえばあそこどうだったっけ？」と
そのサイトを見られた時に、すっきりした印象（内容）でリロードされたほうがいい。
たとえばD棟13階の2390万の部屋。三井のサイトで室内写真をアップしている。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FERO6018/
片付いているには片付いているんだけど、好印象を持ってもらうには不十分。
【リビング】
テーブルの上のリモコン類、ティッシュの箱、おしりふき、ウェットティッシュ、
キッチンカウンター上の小物類、テレビボード上や周りの小物類も片づける。
リビングから見えるキッチン内の壁に付けてある小物をはずす。
テーブルはラグの中央に置く。
家電ボードの上、隣の炊飯器などは移動する
【キッチン】
流し内の洗い桶・壁についている小物類・ぶら下がった布巾・洗剤などは片づける。
床に置かれたゴミ箱類も片付ける。
【浴室】
シャンプーや洗剤などのボトル類は片づける。
いくつか置いておくとしても、色や形の揃ったものを2～3こだけに。
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158
買い換え検討中
見ましたが確かにｗ
キッチンからリビングを見渡す映像で布巾がぶら下がってるのにはギョッとしました。
料理しながら窓の外を眺められますよってアピールできる場なのに。
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159
匿名さん
いろんなマンションの例をみると、値引きが売りが多いことの主要因という説は正しいとかしかおもえませんね。
値引きが多かったという亀戸レジデンスはサクラよりも少ない戸数なのに売り物件はほぼ同じみたいですが、亀戸レジデンスが住みにくい理由がありません。
また値引き販売が多かったワールドシティタワーズWCT（2000戸）も重複をカットして実数で現在50戸以上が売り出し中です。
WCTは戸数がサクラの2.5倍なのに現在の売り出し戸数は5倍なのでサクラの2倍の多さです。
WCTが住みにくいはずもないので、値引きの多さが売りの多さという理由は正しいのでしょう。
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160
匿名さん
しつこくがんばるねぇ…
マンションの属性が違うから、そういう比較って意味ないよ。
それと、WCTに関しては震災の影響がかなりあるらしいよ。
値引きがあったマンションだから、売りが多いっていう論理が正しかったとして、
それがサクラディアの中古物件の今後の傾向にどう影響するの？
「だから買いだ」？
「だからまだまだ出るぞ」？
「他に比べて特別多いわけじゃないから安心だ」？
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161
匿名さん
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162
匿名さん
>>160
同一人物だけがあんたに反論していると思わない方がいいよ。
サクラ同様に築浅なのに売りが多いマンションの例を出され、自分の今までの論理を否定されると
値引きが原因ではないという別の論理をまた出すね。
大宮タワーズは周りにマンションが建ったから。
WCTは震災の影響。
じゃあ亀戸レジデンスは？
自分の論理を撃破されたからって次々と新たな論理を出すと信用されないよ。
WCTは震災の影響っていうけど、ザトウキョウタワーズは賃貸を除いた分譲分が約2000戸で
WCTと同規模なのに売り物件は6件しかない。約10分の1。震災の影響ないの?
ザトウキョウタワーズは値引き販売なかったからね。
総戸数比でサクラより売り物件が多い大宮タワーズも亀戸レジもワールドシティタワーズも全部値引き販売が多かった物件。ザトウキョウタワーズは値引き販売なかったし。
WCTとザトウキョウタワーズの比較で値引きが多い物件は売りが多いっていうのはほぼ証明されたよ。
WCTは売りがたくさんあるのにザトウキョウタワーズが売りが少ない理由説明してくれる？
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163
匿名さん
C棟高層の宣伝文句で晴れた日はベランダから富士山が見えると書いているけど、冬しか見れないと書いておかないとあとでトラブルになるのではないか。
またリビングからではなくてベランダからって書いているのは正直だと思う。
C棟はベランダに出ないと富士山は見えないから。
リビングから富士山が見えるのはB棟だけ。
わざわざベランダに出ないと見えないなら、A棟が廊下に出れば大宮新都心方面の絶景夜景が見れるとか、A棟15階廊下からなら前橋などの夜景が黒じゅうたんにダイヤモンドをばらまいたように綺麗だと宣伝しているのと一緒。
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164
匿名さん
眺望に関して言えば、ベランダや廊下に出ないと見れない眺望は意味がないですね。
その点、B棟中高層とA棟西角部屋の12階以上はリビングから冬は富士山が見れる。
C棟中高層はリビングからマッチ棒程度だけどスカイツリーが見える。
D棟中高層とA棟13号室以東中高層はリビングから武蔵浦和から浦和駅周辺の高層ビル群の夜景が見れる。
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165
匿名さん
リビングからの眺望に関しては、
冬しか見れない富士山やマッチ棒程度のスカイツリーよりも
ちょうどいい距離の高層ビル群の夜景が見れるD棟中高層がベストです。
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166
匿名さん
でも六間道路の排ガスに関してはC棟のみならずD棟とB南棟も影響あるでしょうね。
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167
匿名さん
排ガスが気になる人で、冬だけでも富士山を見たい人はB北棟中高層がベストです。
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168
匿名さん
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169
匿名さん
>>168
冬だけとはいえ、暖かいリビングからコーヒーを飲みながらでも富士山を見れるんですよ。
わざわざ寒いベランダに出て富士山を見ないといけないC棟とは違いますよ。
C棟と違い六間道路の排ガスも来ませんし、あの価格でも高くはないですよ。
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170
匿名
A12大幅値下げですね。
退去日決まって焦ってるか。
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