匿名さん
[更新日時] 2012-08-25 14:07:19
プール、テニスコート、サウナ、ジャグジー、保育園、ジム、動物病院、歯科医院、24時間スーパー、さらに新潟県中越地震で震度6強の直下型にも有効性が実証されたハイブリッド免震と共用施設の充実で新築時から話題になったサクラディア、中古もちらほら出てきました。皆さんで検討しましょう。
なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
中古購入検討者、売却検討者にとって有義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。
なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。
所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：
埼京線「南与野」駅 徒歩24分
埼京線「武蔵浦和」駅 住民専用シャトルバス15分
埼京線「中浦和」駅 自転車10分
武蔵野線「西浦和」駅 自転車10分
京浜東北線・高崎線・東北本線「浦和」駅 バス14分「町谷三丁目」バス停から徒歩2分
総戸数 ：812戸
竣工 ：平成20年2月
[スレ作成日時]2011-09-11 17:25:09
[PR] 周辺の物件
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分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間（3日）の間、何度でもダウンロードが可能です。
＜H免震・24時間スーパー付＞サクラディアってどうですか？＜中古３＞
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101
匿名さん
>>99
目からうろこのご意見です。
日商岩井北浦和マンションは大規模ですし、バス便ですし、一番適切な比較対象ですね。
1280万で60.5平米なので、築35年で坪単価約70万ですね。
サクラは世界最高峰の免震装置や埼玉県トップの共用施設があるのでその分プラス10-20万として、
築35年のサクラ（32年後）は坪単価80-90万と予想できますね。
日商岩井北浦和マンション
価格 : 1,280万円 専有面積 :60.5m2 間取り : 2LDK
http://mansion.o-uccino.jp/detail_0002309154_m/
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102
匿名さん
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103
匿名さん
【日商岩井北浦和マンション】
★2010年4月成約・60.5㎡・1020万（16.9万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・940万（15.6万/㎡）
★2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）
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104
匿名さん
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105
匿名さん
【日商岩井北浦和マンション】
★2010年1月成約・60.5㎡・850万（14.1万/㎡）
★2010年4月成約・60.5㎡・1020万（16.9万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・940万（15.6万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・810万（13.4万/㎡）
★2011年3月成約・66㎡ ・780万（11.9万/㎡）
★2011年7月成約・60.5㎡・550万（9.1万/㎡）
★2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）
↑現実を見よう、嫌かもしれないけど。
＞サクラは世界最高峰の免震装置や埼玉県トップの共用施設
それが世間では大した付加価値として評価されないから、
なかなか売れないでいるのにねぇ。
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106
匿名さん
ソースもない情報か
さくらは１5階建てなので平均階は8階、日商の8階と同じ階がいくらかが問題。
日商の8階の坪単価がいくらなの？
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107
匿名さん
あ、もう1件データがあったので追加。
単なる見落としだけど、「意図的にはずした」と言う人がいるかもしれないので。
★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）
過去のデータで、何階の物件なのかまでは残っていないので悪しからず。
ソースはある不動産業者が登録会員向けに公開している過去データ。
どこのデータか公開しなければ信用できない、という人は信用しなくていいよ。
そこまでここで書く義理はないと思うので。
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108
匿名さん
>>101
天然というか〇〇というか・・・・・
だからここを買っているのでしょうねw
サンプルはたった１。
最寄駅は与野本町、準工業地域ではありません。
ここみたいに大量に売り物件がありませんので何かいいところがあるのでしょう。
たぶん地図を見る限り静かな住宅地域に建つマンションといったところでしょうか。
比較するなら同じ道場にある浦和秋ヶ瀬ハイツ、浦和栄和南住宅
大規模、設備を考慮すると比較マンションの２割増しくらいかな。
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109
匿名さん
★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）が高い方なので上から一つ下の８階として
坪単価は62.7万、共用施設と免震分として最低10万上乗せで72万。
今から32年後でサクラの8階が坪72万なら普通のマンションよりも下落率が低いね。
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110
匿名さん
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111
匿名さん
あまり責めないであげて…
売りがどんどん増えて、単価も確実な下落傾向であせっているのでしょう。
つい最近売れたA棟3階の売却価格がいくらだったかはわかりませんが、
仮に値下げがなかったとしても坪95万、㎡単価だと29万だったから、
ここのところ続いてきた32～34万円/㎡（住まいサーフィンのデータ）からはかなりの下落と言えるでしょう。
住民というだけではなく、もし売出し中の方ともなればあせるでしょう。比較的動きの多い10月ですから。
いま出ている10件の売り物件、単純に㎡単価で論じれば高すぎます。
「いや、豊富な共用施設があるから高くなるはずだ！」って言ったって、
それは買主でなく売主が判断することですから。
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112
匿名さん
すみません最後の１行間違いです。
それは売主でなく買主が判断することですから。
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113
匿名さん
普通、平均の数値を出す場合、数学的には全てのサンプルの平均値を求めるんだけど、
様々に条件の異なるサンプルの平均を出す場合は、最も高い数値と最も低い数値を
はずして、それ以外のものの平均を出すほうが、精度があがると考えられる。
同じマンションの物件でも、著しく条件の良い・悪い部屋はあるわけだし、
売買の時期も同一ではないので。
日商岩井北浦和マンションの2011年に入ってからのデータは以下の通り。
①2011年3月成約・66㎡ ・780万（11.9万/㎡）
②2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）
③2011年7月成約・60.5㎡・550万（9.1万/㎡）
④2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）
ここから、特に㎡単価の低い③と高い②を外すとあまりぶれのない
2件が残る。
サンプル数としては少ないけれど、この2件の金額あたりが今年の標準的な
価格として考えるのが無難だと思う。
最初に日商岩井北浦和マンションを引き合いに出した人としては、
ここが、周辺相場から比べて高値で取引されているとならないと困るんだろうけど。
築30年を超える物件としては確かにそこそこの価格で取引されているとは思うけど、
共用施設がほとんどなくて、管理費等が非常に安く抑えられていることもその理由の
一つだと思うよ。
逆にサクラディアは今後管理費+修繕積立金がかなり高くなる予定だから、厳しいかもね。
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114
匿名
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115
匿名さん
日商岩井北浦和マンションの場所は徒歩では駅までサクラディアよりも近いけど、途中坂があり、自転車で駅まででるのはかなり難しい。徒歩でも徒歩圏ではない。その点、サクラディアは中浦和駅まで自転車が可能。その点で駅へのアクセスはサクラディアの方がいい。
サクラディアはここ１年の成約単価で坪１０５万位が平均だが、かりに、日商岩井北浦和マンションの場所に同じマンションが築３年ものであったとしても、共用施設や免震の違いで、坪単価８５万くらいじゃないと買う気がしない。あっちが築３年で坪単価９５万でも１０５万のこっちを買う。
だから共用施設と免震で１０万上乗せどころか２０万上乗せが妥当。
だから★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）が高い方なので9階建の上から一つ下の８階として 坪単価は62.7万、共用施設と免震分として20万上乗せで82万が妥当（32年後のサクラの妥当価格）。
日商岩井北浦和マンションと比較している人が、安い部屋はもっと安いと言っているが、ソースもなく一部、嘘の激安データを混ぜている（全部嘘だとばれるので）。もしすべてのデータが本当だったとして平均坪単価は約47万。これに20万上乗せで67万。さらに日商が中間階が５階でサクラが８階なのを考慮すると、70万位か（32年後のサクラの妥当価格）。
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116
匿名さん
ほかにも日商のコンクリートの耐久年数は50年ほど、あと15年で日商は建て替えが必要。
サクラディア、100年耐久コンクリート。サクラディアは築35年になっても建て替えはまだはるかに先。
これを無視して比較するのは超お粗末。
日商は80年の耐震基準前のマンションで震度、サクラディアはそれ以降の耐震基準よりももっと優れている免震。
それも世界最高峰の免震。
これも無視して比較するのも超お粗末。
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117
匿名さん
日商岩井北浦和マンションとサクラディアを同一要素ごとに比較しました。
サクラの上乗せ坪単価は共用施設だけで20万とかは行き過ぎと判断し、かなり控えめにしました。
日商岩井北浦和マンション
A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
B大規模である。
C共用施設がほぼ皆無。
D路線バス停まで2分ほど。
E80年の耐震基準前の建築。
Fコンクリートの耐用年数が50年（あと15年で建て替え必要）
サクラディア（サクラの上乗せ坪単価）
A駅まで徒歩圏ではない、自転車では中浦和駅まで坂なしでアクセス可能（上乗せ坪単価5万）。
B大規模である（上乗せ坪単価0万）。
C共用施設が毎日便利な24時間スーパーなど首都圏トップクラス（上乗せ坪単価10万）。
D路線バス停が目の前（上乗せ坪単価0万）。
E80年の耐震基準後の建築（上乗せ坪単価5万）。さらに世界最高峰免震（上乗せ坪単価5万）。
Fコンクリートの耐用年数が100年（築35年になっても現時点の日商より遥かに建替えが先）。（上乗せ坪単価10万）
合計でサクラの上乗せ坪単価は35万。
日商の最近の8件の平均成約坪単価は47万とのことなので足して82万。
築35年になったサクラの32年後の坪単価は82万と予測できますね。
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118
匿名さん
はいはい、おつかれさん。
ここまで一生懸命ご解説されるなら、なんで今、これだけ売れないでさらしものになっているのかの理由もご説明いただけますか？
35年後でも坪82万で取引されるのに、今既に100万前後の価格で、たぐい稀なる面新装置があるのに震災直後でも売れない理由を。
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119
匿名さん
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120
匿名
>>117
32年後に坪単価82万とかどれだけおめでたいのか。
すでに100万そこそこの坪単価なのに10件も中古がだぶついてるってことは今後売れない中古がどんどん増えて行くってこと。
さいたま市では築浅なのにこことOMIYA TOWERの売りの多さは異常。
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121
匿名
>>117
上乗せ単価をもっと控えめに勝手に訂正させていただきました。これくらいなら十分妥当かと。
日商岩井北浦和マンション
A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
B大規模である。
C共用施設がほぼ皆無。
D路線バス停まで2分ほど。
E80年の耐震基準前の建築。
Fコンクリートの耐用年数が50年（あと15年で建て替え必要）
サクラディア（サクラの上乗せ坪単価）
A駅まで徒歩圏ではない、自転車では中浦和駅まで坂なしでアクセス可能（上乗せ坪単価3万）。
B大規模である（上乗せ坪単価0万）。
C共用施設が毎日便利な24時間スーパーなど首都圏トップクラス（上乗せ坪単価7万）。
D路線バス停が目の前（上乗せ坪単価0万）。
E80年の耐震基準後の建築（上乗せ坪単価5万）。さらに世界最高峰免震（上乗せ坪単価3万）。
Fコンクリートの耐用年数が100年（築35年になっても現時点の日商より遥かに建替えが先）。（上乗せ坪単価10万）
合計でサクラの上乗せ坪単価は28万。
日商の最近の8件の平均成約坪単価は47万とのことなので足して75万。
築35年になったサクラの32年後の坪単価は75万と予測できますね。
築35年になった時点で、100年耐久であと65年後建て替えと50年耐久であと15年後建て替えでは坪単価はもっと差がつきそうですが10万のままにしておきます。
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122
匿名
THE OMIYA TOWERSも売りが異常に多いですね。築年数はサクラと一緒。
総戸数がサクラの３分の１もないのに現在の売り物件はヤフーで５件あります。
総戸数に占める売り物件の割合はサクラの２倍近い多さです。
THE OMIYA TOWERSの売りが多い理由誰かわかる方いますか？
サクラとTHE OMIYA TOWERSの唯一の共通点としては販売戸数の大半がリーマン不況で値引き販売されたことです。
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123
匿名
THE OMIYA TOWERSの板を見たところ、かなりの値引き販売がされたようです。
リーマンで販売が急悪化したので大半の戸数を投げ売り値引き販売をしたことが、サクラとTHE OMIYA TOWERSの共通点。
どちらのマンションもこの点に現在売りが多い原因がありそうです。
THE OMIYA TOWERSの過去板からの引用を下に書きます。
＞物凄い値引き提示受けたが、元々が高いんでしょ、と思ったね。
＞↑の方は契約者さん？ 検討者なら前より安くなってますよ！
ほかの方はこう書いています。
＞想像以上の値引き
＞希望の広さが手に入る価格です
＞悩みます
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124
匿名さん
OMIYA TOWERSは南部分の駐車場に賃貸のマンションが建ってしまった事が原因でしょう。賃貸マンション建築反対の真っ赤なのぼりが最近まで建ってましたから、理事会、総会で相当もめたのでしょう。
本来は大宮徒歩圏で悪くなかったのでしょうけど。
サクラディアの場合は、駅遠く生活満足度が低いからではないでしょうか。安くて購入に踏み切ってみたけど住んでみて後悔している人が多いんじゃないですかね。
どちらも通常の転勤やらの事情ではない異常な売却数なのは確か。
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125
匿名さん
駅遠による生活満足度が低い。これにつきるでしょう。
坪単価も今年中には90万前後の攻防となるか、そのままの価格に固執すれば10件すべて年越し確実でしょう。
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126
匿名
>>124
＞OMIYA TOWERSは南部分の駐車場に賃貸のマンションが建ってしまった事が原因でしょう。
OMIYA TOWERSの売り物件5件のうち4件が東向き北向き西向きで賃貸マンションは関係ないし、残る1件も賃貸マンションより遥かに高層で眺望は関係ないのでその理由は間違いでしょう。
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127
匿名さん
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128
匿名さん
OMIYA TOWERSの売りの原因の一つは隣接する敷地に賃貸が出来てしまったことで間違いはないでしょう。
向きが違うと言っても、あそこまで敷地隣接で建てられては閉塞感があります。
あとはグランドミッドタワーズが出来たこと。
比較的収入に余裕のある方々などは、物件売却で損が出ても買い替えが出来るという話です。
＞リーマンで販売が急悪化したので大半の戸数を投げ売り値引き販売
そうはいってもサクラほどじゃなかったけどね。
対象戸数も少なかったようだし。
それに、駅近物件は郊外ファミリー型マンションに比べて、流動性が高いのが普通。
「一緒だ」というにはマンションの属性の根本が異なると思いますけど…。
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129
匿名さん
前は条件の悪い部屋が坪単価100万、っていう感じだったけど、
これからは、当たり前のように100万になるのかな？
ここで一通りの売り希望者が出尽くしたら、おさまるんだろうか？
でも、1件消えてもまた1件出てきている現状からは、なかなか難しいのかも。
コンスタントに8～10件出てるのは（しかも結構長帳場なのは）厳しいなぁ。
値段も結構下がっているだけでなく、大震災があったからどんどん売れるとか、
免震がやはり良くなって、売却をやめるとかで、物件がぐっと減るのかな？って
思っていたんだけど、その気配もなさそう。
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130
匿名さん
サクラディアあほ住民名物支離滅裂な書き込みがまた始まりましたねw
＞A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
電動アシスト自転車、バイクなどありますよ、それに多少の坂なら自転車でいけると思いますけど。
自分で思ったことは何も根拠がなくても言い切るところがすごいですね。
こういう危ない住民がいるサクラディアはこの住民のおかげで資産価値を下げる原因じゃないのw
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131
匿名
A12はA3が消えたことで最古物件になってしまいましたからね。
とうに退去済だから二重生活で負担は大きいだろうし。
しかもここへ来て隣家が売りに出て、何か問題があるフロアなのかと勘ぐられることも。
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132
匿名さん
同じ立地に隣り合った全く同じ戸数階数向きの建物があったとして、片方が築３５年で５０年耐久コンクリートであと１５年後に建替え、もう片方は築３５年で１００年耐久コンクリートであと６５年後に建替えに建てかえってなったら、坪単価１０万差では済まないと思う。最低でも差は２０万はつくと思う。
現在築３５年であと１５年後に建て替えが迫っている日商岩井マンションンが平均成約単価４７万とのことなので、サクラが３２年後に築３５年になった時にはまだ６５年後の建て替えなので、２０万差で６７万は行くと思うよ。
免震でなく共用施設が日商岩井マンションと同じだったとしても。
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133
匿名さん
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134
匿名さん
OMIYA TOWERSの売りの原因が隣りの賃貸マンションって無理あるっしょ。
今売りに出ている物件はどれも賃貸マンションが眺望の邪魔をしてないじゃん。
サクラと同様、大幅値引き販売しているから、今の売値でもトントンか少しの損だけで済む人でしょ。
転勤になった場合普通は売却損が大きいから賃貸しするけど、サクラやOMIYA TOWERSは大幅値引きで買って今の相場で売ってもトントンか少しの損だから売ってしまえって人が多いってことだね。
サクラやOMIYA TOWERSそれぞれに特有の売り原因があるとは考えにくい。サクラは２割引きくらいで
OMIYA TOWERSは３割引きくらいだったようだし、総戸数の割合から見てOMIYA TOWERSの方がサクラよりも売りが多いから値引き率が原因と考えた方が納得する。
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135
匿名さん
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136
匿名さん
>>123
>>126
OMIYA TOWERSの売却物件が多いのは、南側に賃貸が建つからだけでなく、
東にライオンズ、北東にグランドミッドタワーズが出来たこともある。
それに、１件は賃貸中のオーナーチェンジだから、実質的には4件。
今売りに出ている物件は、軒並み眺望が悪くなっているんじゃないかな。
北向きとか東向きとか。
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137
匿名さん
＞総戸数の割合から見てOMIYA TOWERSの方がサクラよりも売りが多いから
今ここにきて売りが多いのは周辺のマンションで眺望が悪くなったから。
住まいサーフィンの情報によると、過去データのほとんどが2010年以降。
GMTの影響だろうね。
「あっちに（より良い物件に）引っ越したい」とか「眺望が悪くなったから」とか。
狭い間取りも多いから単身者もDINKSも多い。
駅近物件で売買の動きも一般に盛ん。
そういう要素があるから、サクラディアと同一に論じるのはピントがずれている思うけどね。
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138
匿名
>>135
C8は絶対この価格より安く購入したはず。
ぼったくりすぎる。
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139
匿名さん
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140
匿名さん
１１物件になりましたね。
そのうち４物件は東急リバブル 浦和センターですか。
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141
周辺住民さん
>>136
ライオンズやGMTとの距離を考えれば眺望が悪くなったとはかなり誇張の表現だと思うよ。
ああ言えばこういうこう言えばああ言う。
自分の理屈が否定されると次々に新しい理屈を出してくると信用されないよ。
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142
匿名さん
>>141
距離があるっていうけど、結構眺望の影響は大きいよ。
今はもう見られなくなっているみたいだけど、スマッチの掲示板では、ライオンズが出来たことやGMTが出来たことで「買い替えを検討している」という書き込みがかなりあった。
ライオンズの時はそこそこだったけど、イニシアの問題でGMTが一時停滞していた後に販売が具体化されると、一気に動きが出たよ。
そこに南の賃貸マンション建設。
ああ言えばこういうって、それって例の日商岩井マンションを引き合いに出してる人にこそふさわしいと思うけど。
過去の住民板や検討版での購入者の書き込みを見ると似たような「こだわり」を振りかざす人がいるけど、それってここのマンションの住民の特性？それとも数人の特定の人達のがんばり？
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143
匿名さん
141さんは、OMIYA TOWERSの売り物件の多い理由を
賃貸マンションが建つから、と書いた人や、
GMTが建ったから、と書いた人が
同じ人がいろいろと理由を変えて反論していると思っているんでしょう。
自分以外の意見を持つ人が複数（多数）いるとは考えられないんでしょう。
自分がそうだから他の人も「否定されると新しい理屈を出す（理由を考える）」と
思うんでしょう。
そして、現地のことも知らないのではないかな？
いままで広々と見渡せていて、氷川神社へと続く参道の緑も見られたのに、
それの前に壁が出来てしまったのですから。
実際に売りに出している人の理由はわかりませんが、想像するに
いくつかの要因の一つには間違いなくなっていると思いますよ。
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144
匿名さん
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145
周辺住民さん
売りの原因が値引きであるとか、眺望が原因とかいろいろ言われているけど、両方だと思うよ。
どんなマンションでも住んでみて不満を持ったり、転勤が決まったり、眺望が悪くなったりということはある。でもそこで売却という決断をするには一番大きな要素がある。
「買値から見ていくらで売れるか」
買値から３割も損するならよほどの不満があっても売らない。転勤でも賃貸で貸すだろう。
でも買値近辺で売れるということになると、売る判断をしやすい。
サクラも大宮タワーも売っている人の不満理由は様々だと思う。
でもどちらも大幅値引きで買ってほぼ買値並みで売れる人が多いから売りが多いのだと思う。
サクラも大宮タワーも全員が定価で買っていれば同じく不満を抱えてもこれほど売りは多くなかっただろう。買値で売れるなら少しの不満でも売るもんだよ。
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146
周辺住民さん
江東区の亀戸レジデンスも大幅値引きで売っていたけど、サクラより少ない７０７戸なのにヤフーでの売り物件数は２１戸、サクラの倍の多さ。
結局は現在の売値近辺の価格で値引き購入した世帯が多いマンションは売りが多いってこと。買値近辺で売れるなら少しの不満でも皆売りやすいんだ。
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147
周辺住民さん
追伸
サクラは半分弱が値引き購入だけど、亀戸レジは定価購入組にも値引き後に差額を返還しているから全世帯が事実上値引き価格で購入。だから売り物件数も総戸数比でサクラの倍以上なのだろう。
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148
匿名さん
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149
匿名さん
ぞくぞくと出てきますね。
この東急リバブルの営業担当のプレゼンテーションがうまいんだろうなぁ。
「とりあえず聞いてみるかー」くらいの問い合わせもすっかり売る気にさせるんだろう。
売主＆売主予備軍にとっては、こういう高い物件が増えてくれると嬉しいだろう。
平均的な価格が押し上げられるし、自分が少しでも安く出せば「安い印象」を
買い手に持ってもらいやすいから。
ただ、いろいろな物件が出ることによって、買い手にとっての選択肢が増えるので、
悩ましいところ。競争相手が増えるわけだから。
買い手としては、自分の好みの間取りや階・棟を選べれば、他の部屋より多少
高くても買う気になるかも。
そして、他の部屋の坪単価を引き合いに出して交渉もできる。
売主がそれを受け入れるかどうか、また自分がどこで妥協するかはあるけれど。
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150
匿名さん
>>146
>>147
亀戸レジデンスは21件じゃなくて11件。
同じ部屋が一般で複数業者が扱っているから、件数が多く見えるだけ。
残念だったね。
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151
匿名さん
同じ８００戸を有するマンションのリボンシティとはエライ違いだ。
騰落率３％、築５年経つがほぼ買値で取引されている。
中には買値以上で取引した強者もいます。
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152
匿名さん
ＵＲのコーディネート物件はハズレが無い。あっちは徒歩圏だし、根本的に比較対象にならん。
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153
匿名さん
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154
サラリーマンさん
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155
匿名さん
-
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156
匿名さん
リバブルからの売りがこれほど多いのはやはりA3の影響ですね。ということは、最近売り出した人はあそこがいくらで取り引きされたか知っているんでしょうね。
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157
匿名さん
老婆心ながら…
それぞれの不動産業者のサイトにアクセスすると、ヤフーのサイトよりも
より詳しい情報や室内写真などが掲載されているよね。
で、その室内写真（動画も）を掲載するなら、それなりに気を使って
撮った方がいいよ。特に居住中の人。
たぶん住んでいる人にとっては、十分片づけてあるという判断なんだと思うけど、
（普段から片付いている・または撮影用に片づけた）
モデルルームのように、とは言わないけど、それを意識して、その時だけでもいいから
小物類を移動するなどした方がいい。全部の部屋を一度に写すわけじゃないから、
そう大変なことじゃないと思うんだけど。
内覧した時には生活しているんだから、ものが出ていても仕方ないし当たり前だと思う。
内覧後に（あるいは見に行く前に）「そういえばあそこどうだったっけ？」と
そのサイトを見られた時に、すっきりした印象（内容）でリロードされたほうがいい。
たとえばD棟13階の2390万の部屋。三井のサイトで室内写真をアップしている。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FERO6018/
片付いているには片付いているんだけど、好印象を持ってもらうには不十分。
【リビング】
テーブルの上のリモコン類、ティッシュの箱、おしりふき、ウェットティッシュ、
キッチンカウンター上の小物類、テレビボード上や周りの小物類も片づける。
リビングから見えるキッチン内の壁に付けてある小物をはずす。
テーブルはラグの中央に置く。
家電ボードの上、隣の炊飯器などは移動する
【キッチン】
流し内の洗い桶・壁についている小物類・ぶら下がった布巾・洗剤などは片づける。
床に置かれたゴミ箱類も片付ける。
【浴室】
シャンプーや洗剤などのボトル類は片づける。
いくつか置いておくとしても、色や形の揃ったものを2～3こだけに。
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158
買い換え検討中
見ましたが確かにｗ
キッチンからリビングを見渡す映像で布巾がぶら下がってるのにはギョッとしました。
料理しながら窓の外を眺められますよってアピールできる場なのに。
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159
匿名さん
いろんなマンションの例をみると、値引きが売りが多いことの主要因という説は正しいとかしかおもえませんね。
値引きが多かったという亀戸レジデンスはサクラよりも少ない戸数なのに売り物件はほぼ同じみたいですが、亀戸レジデンスが住みにくい理由がありません。
また値引き販売が多かったワールドシティタワーズWCT（2000戸）も重複をカットして実数で現在50戸以上が売り出し中です。
WCTは戸数がサクラの2.5倍なのに現在の売り出し戸数は5倍なのでサクラの2倍の多さです。
WCTが住みにくいはずもないので、値引きの多さが売りの多さという理由は正しいのでしょう。
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160
匿名さん
しつこくがんばるねぇ…
マンションの属性が違うから、そういう比較って意味ないよ。
それと、WCTに関しては震災の影響がかなりあるらしいよ。
値引きがあったマンションだから、売りが多いっていう論理が正しかったとして、
それがサクラディアの中古物件の今後の傾向にどう影響するの？
「だから買いだ」？
「だからまだまだ出るぞ」？
「他に比べて特別多いわけじゃないから安心だ」？
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161
匿名さん
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162
匿名さん
>>160
同一人物だけがあんたに反論していると思わない方がいいよ。
サクラ同様に築浅なのに売りが多いマンションの例を出され、自分の今までの論理を否定されると
値引きが原因ではないという別の論理をまた出すね。
大宮タワーズは周りにマンションが建ったから。
WCTは震災の影響。
じゃあ亀戸レジデンスは？
自分の論理を撃破されたからって次々と新たな論理を出すと信用されないよ。
WCTは震災の影響っていうけど、ザトウキョウタワーズは賃貸を除いた分譲分が約2000戸で
WCTと同規模なのに売り物件は6件しかない。約10分の1。震災の影響ないの?
ザトウキョウタワーズは値引き販売なかったからね。
総戸数比でサクラより売り物件が多い大宮タワーズも亀戸レジもワールドシティタワーズも全部値引き販売が多かった物件。ザトウキョウタワーズは値引き販売なかったし。
WCTとザトウキョウタワーズの比較で値引きが多い物件は売りが多いっていうのはほぼ証明されたよ。
WCTは売りがたくさんあるのにザトウキョウタワーズが売りが少ない理由説明してくれる？
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163
匿名さん
C棟高層の宣伝文句で晴れた日はベランダから富士山が見えると書いているけど、冬しか見れないと書いておかないとあとでトラブルになるのではないか。
またリビングからではなくてベランダからって書いているのは正直だと思う。
C棟はベランダに出ないと富士山は見えないから。
リビングから富士山が見えるのはB棟だけ。
わざわざベランダに出ないと見えないなら、A棟が廊下に出れば大宮新都心方面の絶景夜景が見れるとか、A棟15階廊下からなら前橋などの夜景が黒じゅうたんにダイヤモンドをばらまいたように綺麗だと宣伝しているのと一緒。
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164
匿名さん
眺望に関して言えば、ベランダや廊下に出ないと見れない眺望は意味がないですね。
その点、B棟中高層とA棟西角部屋の12階以上はリビングから冬は富士山が見れる。
C棟中高層はリビングからマッチ棒程度だけどスカイツリーが見える。
D棟中高層とA棟13号室以東中高層はリビングから武蔵浦和から浦和駅周辺の高層ビル群の夜景が見れる。
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165
匿名さん
リビングからの眺望に関しては、
冬しか見れない富士山やマッチ棒程度のスカイツリーよりも
ちょうどいい距離の高層ビル群の夜景が見れるD棟中高層がベストです。
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166
匿名さん
でも六間道路の排ガスに関してはC棟のみならずD棟とB南棟も影響あるでしょうね。
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167
匿名さん
排ガスが気になる人で、冬だけでも富士山を見たい人はB北棟中高層がベストです。
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168
匿名さん
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169
匿名さん
>>168
冬だけとはいえ、暖かいリビングからコーヒーを飲みながらでも富士山を見れるんですよ。
わざわざ寒いベランダに出て富士山を見ないといけないC棟とは違いますよ。
C棟と違い六間道路の排ガスも来ませんし、あの価格でも高くはないですよ。
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170
匿名
A12大幅値下げですね。
退去日決まって焦ってるか。
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171
匿名さん
>A12大幅値下げですね。
ぼったくり価格では他の部屋に対抗できないから
他の部屋に合わせただけでしょ。
新築価格から騰落率２０％なら値下げ組ならとんとん。
この駅遠マンションに見切りを付けた値下げ組の売りがこれからも増えて
いけば１０～２０は常に掲載られる。
そうなると住まいサーフィン情報の平米単価３２万円から
大きく落ち込んで平米単価２５万円～３０万円（坪単価８２万円～９９万円）
になるでしょう。
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172
匿名さん
ベランダや廊下に出ての眺望は意味がないという観点から見てリビングから見る眺望限定で比較なら、
冬だけでもいいけど富士山が好きという人はB棟中高層とA棟西角部屋、
毎日リビングから高層ビル群の夜景が見たいならD棟中高層とA棟13号室以東の中高層、
の2者が東西横綱か。
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173
匿名さん
>売り物件は6件しかない
ざっと見て重複をはずしただけで１３件はあるけど、６件て？
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174
匿名さん
ついでに住まいサーフィンからのデータをアップしてあげるよ。
中古データ数は、それぞれ重複を含む数になるけど、それは条件としては一緒。
★WTC
中古データ数…529件
竣工…2007年3月
総戸数…2090戸
★TTT
中古データ数…679件
竣工…2008年1月
総戸数…1981戸
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175
匿名さん
>>173
そうなんだ。
でも相変わらず5倍もの売りの多さはどう説明できる？
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176
匿名さん
>>174
あんたかどうかは知らんが89番で次のように書いているよね。
＞住まいサーフィンのデータとしては過去45件のデータがある。その一部は、同一物件が価格改定のため＞に複数回カウントされたものだと思うが、そうはいっても築5年以内で全戸数の5％が売りに出ているこ＞とになり、居住者の満足度という点では、「充実の共用施設」「優れた免震装置」などが補えない欠点＞があるということだろう。
サクラは全戸数の5％ものすごい売りの多さだと・・・
しかし今回のデータではWCTとTTTはどちらも総戸数に対して3割前後の売りの多さ。
サクラの比じゃないね。なんでこんなに売りが多いの？
それも震災前だけでこの大半を占めている。
へえーどちらもサクラ以上に売りが多いんだ。
じゃあサクラが住みにくいから売りが多いって論理は完全に破たんしたね。
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177
匿名さん
ＴＨＥ ＯＭＩＹＡ ＴＯＷＥＲＳ・・・・
サクラディアと似ても似つかない立地、規模、坪単価でありますが
新築時からの騰落率２０％は同じですか。
亀戸レジデンス・・・・
ここはサクラディアと比べ規模はほぼ同じ、立地、坪単価はまるで違う。
新築時からの騰落率１５％です。
WTC、TTT・・・・・
わかりません。
私が思うここと比較になるキーワードは「駅遠」「大規模」ではないでしょうか。
駅遠＋大規模で売れ残りの在庫が発生する確率高し！
今もこの流れを継続しているマンションありますよねw
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178
匿名さん
実はさっき途中まで書いて、操作ミスして全部消えた。
もう面倒だし、そう信じている人にわざわざ解説するのもなんだし、
もうやめようと思ったけど、期待されているようなので…
出来るだけシンプルにまとめるけど、長くなるので興味のない人はスルーして。
まず、サクラディアより物件が多いことについて
↓
マンションの属性が違うことによる。
①サクラが郊外駅遠ファミリーマンションであることに比べて、WCT・TTTともに
1LDK（41㎡・54㎡）からあり、単身者・DINKS・SOHO・投機用・賃貸用と流動性が高い。
②売却益が見込めるため、市場に流通する頻度が高い。
（これは現在についてという意味ではなく過去～現在全般に関して）
WCTとTTTの比較
↓
過去のデータを見るとわかるけど、WCTとTTTで極端に売買物件数が違うわけじゃない。
でも今、ヤフー不動産に出ている物件はWCTのほうが多い。
でも「今市場に出ている物件が多い」＝「売り物件が多い」とはならない。
市場に出ても、すぐに買い手がついてしまえば、すぐ消えてしまうからね。
つまり、市場に滞留する期間がWCTのほうが長いということ。（つまり売れない期間が長い）
同じ物件数市場に出ても、売れるまでの期間が短ければ、見た目の物件数は少なくなる。
だから、過去データの件数は大差ないのに、今市場に出ている物件数は格段の差がある。
値引き価格で購入すると、その価格に比べてそこそこの価格で売れるから、
売り物件が多くなる、って言っていたね。
もしそれが正しくてTTTは値引きが無かったとすると、WCTのほうがTTTに比べて売り物件が
多くなるはずだよね。
でも物件数としては大差ない。
だから、その論理はここでは成り立たない。
震災の影響について
↓
これはWCT・TTTに限らず湾岸のマンション全体に大きく影響しているよ。
リーマンショックの影響で動きが鈍くなった時期もあるけど、そうはいっても
震災前はそこそこ物件は出て、それなりに売れて動きは悪くなかった。
でも震災で、湾岸マンションはすっかり売りにくくなっている。
売れないなら、市場が回復するまで賃貸で回すものひとつ。
その時にTTTは収益性が高い（68.7）ので、賃貸という選択もかなりアリ。
WTCも収益性はそこそこ高いが、56.5と10ポイント程度の差はある。
まあ、とにかく言えることは、WCTやTTTを引っ張り出して論じるのは変。
マンションの性質・所有者の構成が全然違うし、立地も違うんだから。
私的には、サクラディアが売れても売れなくても、物件が増えても減っても
それは構わないんだよね。
どんなふうに推移して行くのか、それに興味があるだけなので。
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179
匿名さん
両者の意見いろいろ聞きました。
理由はどれも各人の想像なので正しいかどうか分かりませんが客観的事実が一つだけありますね。
それは、サクラディアよりもWCWとTTTの方が遥かに売り物件が多いということですね。
そういえば、サクラディアって、共用施設の充実度は、首都圏でWCWとTTTと並んで首都圏でトップ3なんですって。
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180
匿名さん
訂正します。
そういえば、サクラディアって、共用施設の充実度は、首都圏でWCTとTTTと並んで首都圏でトップ3なんですって。
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181
匿名さん
結論は、サクラディアが住みにくいから売りが多いっていう意見は、その何倍も売りが多い都心タワマン2棟の例を出されて否定されたってことかｗｗｗ
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182
匿名さん
>>178
がんばるねえー
でも自責点で負けたねー
サクラが売りが多いという住まいサーフィンの情報を出しておきながらWCTとTTTがもっと売りが多いという住まいサーフィンの情報を出してどうする？もろ自責点。
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183
匿名さん
実際には住みにくいから売りが多いんでしょう。私もそうだし。
住心地がいいのに、「ここは値引きが多かった。そうだ！売却しよう！」とはならないでしょう。
でも売り主から言わせてもらうとこの結論は困るんですよ。
ですから住みにくいから売りが多いという結論はやめていただきたい。
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184
匿名
何よりこの長文の嵐は止めてもらいたい。
携帯ユーザーなんで。
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185
匿名さん
>>181
正論で論破されると、論点のすり替えで、大変だね。
最初にWCTを引き合いに出したのって、「値引きされたマンションだから売りが多い」って話で、「住みにくいから売りが多い」って話じゃなかったと思うけどな。
>>159
>いろんなマンションの例をみると、値引きが売りが多いことの主要因という説は正しいとかしかおもえませんね
>WCTは戸数がサクラの2.5倍なのに現在の売り出し戸数は5倍なのでサクラの2倍の多さです。
>WCTが住みにくいはずもないので、値引きの多さが売りの多さという理由は正しいのでしょう。
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186
匿名さん
＞サクラが売りが多いという住まいサーフィンの情報を出しておきながら
永住志向の郊外型ファミリーマンションの築５年未満としては、格段に売り物件が多いのでは？
しかも、あの大震災後というタイミングで、最高レベルの免震構造があるマンションなのに。
震災直後はともかくとして、３ヶ月もたてば、地震の対する備えとしてだぶついた売り物件が
どんどん飛ぶように成約したり、売るのをやめる物件が続出するかと期待したのに。
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187
匿名さん
売り主になりすましたり、一人何役もがんばるね・・・
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188
匿名さん
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189
匿名さん
そうですね。亀戸でもWCTでもTTTでもサクラよりも何倍も売りが多いマンションがあるし、別にサクラだけが売りが多いわけではないと分かったし、基本はこの価格表でしょう。
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190
匿名さん
そうそう、値下げしたから差損が少なくて売りが出やすいっていうのも
そう思いたいだけのことだってわかったし。
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192
匿名さん
住みにくいから売りが多いんじゃない。値下げで損をせずに売りやすいから売りが多いんです。今売りに出ている物件はどれも適正価格だと思います。
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193
匿名さん
>>192
なるほど、住みにくいんじゃなくて値下げ購入組は損をせずに売れるから売りが多いのですね。
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194
匿名さん
>WCTとTTTの例を出してきて
これって、下の人のことだよね↓
>>162
>WCTは震災の影響っていうけど、ザトウキョウタワーズは賃貸を除いた分譲分が約2000戸で
>WCTと同規模なのに売り物件は6件しかない。約10分の1。震災の影響ないの?
>ザトウキョウタワーズは値引き販売なかったからね
>WCTとザトウキョウタワーズの比較で値引きが多い物件は売りが多いっていうのはほぼ証明されたよ。
残念だなぁ…
TTTも過去に同じくらいの売り件数があるんだねぇ。
一見WCTが多く見えるのは、売れずに市場に残っている物件が多いからなんじゃない？
>>192
>値下げで損をせずに売りやすいから売りが多いんです
詭弁だなぁ…
本心は「値下げで買っているから、損が少ないうちに早くここから別の場所に移りたい」かな。
差益が出るならまだしも、損が少ないからって気に入った家を売る人はいないよ。
さ、東京の立地も購入層も違う物件を引き合いに出して、売れない理由を値下げした物件だからって頑張るのはやめようね。
値下げした物件だから売りが多いというなら、同じ埼玉県内の同じ大規模で売れずに大幅値引きが言われていたパークシティさいたま北が売り物件が少ない理由を説明してね。
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195
匿名さん
値下げした結果
・当初期待した住民層とならず、初期購入組が嫌になって手放す
・値引きで購入できるようになった人が、資金に余力がなかったため、些細な収入ダウンでローンが厳しくなり手放す
・値引きであわてて購入した人が、検討不十分だったため「こんなはずじゃなかった」と手放す
気に入った十分満足する住宅なら、値引きで買おうと定価で買おうと早々に手放そうなんてことはないはず。
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196
匿名さん
長文読む気ないから短く書いた人の方が説得力あるよ。
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197
匿名さん
サクラディアは住民満足度が低いので、些細な理由でも手放そうとする
パークシティは住民満足度が高いので、些細な理由なら手放さない
どちらも郊外型ファミリーマンション、大規模、値下げ（値引き）、駅遠または大宮以北
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198
匿名さん
結局、嫌になったから引っ越したいんでしょうね。
気に入っていれば、引っ越そうなんてしない。損が出るのはほぼ間違いないし。
震災後に免震マンション売って、普通の家に引っ越すのって、不思議。
免震や充実の共用施設の魅力（？）を差し引いても手放す理由があるんですね。
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199
匿名さん
その論理が正しいならWCTやTTTはサクラディアの10倍も売りが多いからよほど住みにくいのでしょうね。
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200
匿名さん
パークシティは値下げしてないじゃん。嘘はやめよう。
サクラが値下げしてから半年で売り切ったのに、パークは値下げしないからサクラの売り切りから2年たってやっと全部売れたじゃん。
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