＜H免震・24時間スーパー付＞サクラディアってどうですか？＜中古３＞

64での情報が嘘とはあながち言えない。
住まいサーフィンのHPに掲載の情報だと、2007年～2011年のデータとして、
㎡単価が8万～20万となっていてかなりバラツキがある。
この3年に限って言えば、12～20万/㎡となっている。
またこの価格は「想定成約価格」であり「現時点で売りだして3カ月以内に成約する価格の意味」となっている。

一方で、75さんの引用しているサイトでの価格は、
「HOME'S不動産アーカイブ内の各種データを集計して算出した、一坪あたりの価格（専有部分の価格÷坪数）の参考推計値です。価格の変動要因を考慮しない推計値であり、実際の土地価格と乖離する場合もございますのでご注意ください。」

そのあたりに評価の差が出ているんだと思うよ。

駅まで自転車で行けるマンションと行けないマンションを一緒にしてもな。
もちろん、駅まで徒歩で行けるマンションとサクラを一緒にしてもな。

駅まで徒歩で行けるマンションと徒歩無理で自転車で行けるマンションとでは相場は２倍違う。
駅まで徒歩無理で自転車で行けるマンションと自転車無理でバスのみのマンションでは相場は２倍違う。

サクラはパルコートの２倍が相場じゃない？

>>84
吹いたw

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埼玉県トップの共用施設を誇るサクラディアと共用施設がほとんどない普通のマンションを比べている時点で吹いたw

この価格帯のマンションで世界最高峰の免震装置・ハイブリッド免震がついたマンションは首都圏中探してもないからその付加価値は大きいと思います。
また共用施設の充実度が埼玉県内トップという付加価値も大きいと思います。
これらを全く無視して周辺マンションと比べるのは確かにおかしいでしょうね。

でも、何の共用もない免震でもないバイパスを超えた駅寄り（とはいっても徒歩１０分以上）のマンションと価格帯では均衡する（あるいは負けている）し、売れ行きという点ではすっかり負けている。
結果として永住したのなら、関係ない話だろうが、永住するつもりだったが何らかの理由で売りに出さざるを得ないとなると、その現実に直面することになる。
住まいサーフィンのデータとしては過去45件のデータがある。その一部は、同一物件が価格改定のために複数回カウントされたものだと思うが、そうはいっても築5年以内で全戸数の5％が売りに出ていることになり、居住者の満足度という点では、「充実の共用施設」「優れた免震装置」などが補えない欠点があるということだろう。

市場価値とはそういう評価も含め、また購入検討者の条件にどの程度合致するかにより決まってくるものだと思うよ。
「付加価値が高いからもっと高くていいはずだ」とはいっても、その付加価値が購入検討者の希望として順位の低いものだったら、価格には反映しないだろう。

＞駅まで自転車で行けるマンションと行けないマンションを一緒にしてもな。
＞もちろん、駅まで徒歩で行けるマンションとサクラを一緒にしてもな。

＞駅まで徒歩で行けるマンションと徒歩無理で自転車で行けるマンションとでは相場は２倍違う。
＞駅まで徒歩無理で自転車で行けるマンションと自転車無理でバスのみのマンションでは相場は２倍違う。

パルコート浦和の人に失礼ですね。
パルコート浦和の最寄りのバス停下大久保ですか
ちょっと調べましたがすごい便利ですよ、志木、南与野、与野本町、浦和、与野 までいけて
志木の市民病院までいけるんですよ！
建物の構造はSRCでしっかりしていて安い部屋を買ってリフォームして住むというのもありじゃないの。

中古板において住民の荒らしっぷりには参りましたよ。
感情論に任せた書き込み、住民が言うすごいマンションなら
なぜなかなか売れなくて売り物件がどんどん増えていくのでしょうか。
市場の評価は周辺のマンションより設備など充実しているが割高、高いと表しているからでしょう。

じゃあそっち買いなよ。
そのたくさん書いてる駅に行くのにどれだけ渋滞するか知ってる？
町谷の交差点だけでもうんざりなのに。
この辺は車がなきゃ生活出来ないのに道がダメすぎる。

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>この辺は車がなきゃ生活出来ないのに道がダメすぎる

たしかにそうですね。
パルコート浦和の周辺よりもさらに渋滞は厳しいような印象があります。

どちらのマンションも、車が利用できない子供などの通学にはバスを利用せざるを
得ません。
パルコート浦和は、志木、南与野、与野本町、浦和、与野など多くの方面に
「路線バスで行くことができます」
サクラディアは、路線バスで浦和に行けるほか、管理組合の運営による
「住民専用バスで武蔵浦和に行くことができます」
どちらもバスなので交通事情に左右されます。

まったく同等とは言えませんが、同じエリアにあるバス便マンションとして、
パルコート浦和は参考になる物件の一つだと思います。

駅遠で大規模多棟構成ということだと、北本にある大規模マンション（専用バスあり）が
参考になる物件の一つでしょうね。

きっと住民の人は「うちとは比べ物にならない」と過剰反応するでしょう。
一つ確かなことは、住民自慢の免震設備であってもそれを価格に反映させるのは
なかなか難しいということです。
未曾有の大震災のあとでありながら、売れ行きはぱっとせず、住んでいる人ですら
売りに出す決断をしているわけですから。

ここの売りが多いのは、共用施設がべらぼうにあることにひかれて、本来買えない人が無理して買ったんだよね。それがリーマン以降の不況で厳しくなって手放したってこと。低収入の人でも買えた、安かった低層階に売りが多いことから分かる。
高層階に売りが多いのは免震酔いのせいなのかな？
マンション自体が住みにくいのであれば中層階も同じく売りが出るはずなのに、中層階は売りが異常に少ないからマンション全体の問題で売りが多いのではない。

>>93
貴方の分析は全然的を得ていませんね。

ここを買った多くの方は共用施設よりも価格の安さにつられて買ったわけだし、
売りが多いのもそのほとんどが、ここでの暮らしに満足がいかなかったからでしょう。

中層も実はそれなりに売りはあるし、少なくとも異常に少ないわけではない。
まあ貴方がここの中層階の住民ならばそう思いたい気持ちはわからなくはありませんが。

>>89氏の意見がすべてを物語っていると思います。
いくらシャトルバスがある、自転車なら駅まで近いったって、これほど道路事情が悪いとね。

９４さんの意見の方が根拠もなく説得力がなさすぎるような・・・

今までの売り４５件のうち、高層階が２５件ほど、低層階が２０件弱、中層階が３件ほど。

マンション全体に問題があるなら中層階に売りが少なすぎるというのも説得力があると思う。

変なのが一人まぎれ込んでいますね。

しつこく北本マンションを出す人がまた来てるw

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パルコート浦和には知人が住んでましたが、バス便は少なく、スーパー、学校、病院共に離れていて自動車無しでの生活は困難とのことで引っ越されました。
大規模ﾏﾝｼｮﾝであれば同等の価格帯で築35年の日商岩井北浦和マンションがありますが、同じ駅遠のバス便でもスーパー、学校、病院共近くにあるので数十年後を見越すには比較の対象として良いのでは。
北本のマンションはちょっと違うような気がします。

高層階と中層階の売りが多い理由はただの推測です。
高層階は日影規制で、低層階は共用施設や駐輪場のせいで戸数が削られており、中層階が一番戸数が多いのですが、中層階はどんなに多くても今までの売り件数は５件以下だったと思います。

>>99

目からうろこのご意見です。
日商岩井北浦和マンションは大規模ですし、バス便ですし、一番適切な比較対象ですね。
1280万で60.5平米なので、築35年で坪単価約70万ですね。

サクラは世界最高峰の免震装置や埼玉県トップの共用施設があるのでその分プラス10-20万として、
築35年のサクラ（32年後）は坪単価80-90万と予想できますね。


日商岩井北浦和マンション
価格 : 1,280万円 専有面積 :60.5m2 間取り : 2LDK
http://mansion.o-uccino.jp/detail_0002309154_m/