東京湾岸の超高層タワーマンション （その６）

東電が売却する跡地にどんなのが建つか楽しみだ。
既存在庫はますます窮地だね。

>>255
豊洲の値上がりは、開発が進んだことによるものが大きいからね。

まあどうなるか楽しみでしょう。

>256
私も豊洲に住んでいます。
資産価値倍増計画着々と進行中です♪

下落率でもダントツですね。

まだまだ地価連続下落中です。

次の巨大地震でゴースト化して社会問題になるよ。
何十年も裁判で揉めるとか。

まだまだ地価連続下落中です。

でも、震災後は3割くらい安くなってたのに、今は値上がりしてんじゃん。

>270
グングン上がってるよね

まだまだ地価連続下落中です。

じゃあ、なんで豊洲のタワマンが値上がりしてるの？
そして、地価が上がり始めたらどうなるの？

下落以前に買いの話が無いのだよ。
売りは増える一方。

やっぱり蒲田が一番ですよね！

まぁ、豊洲は地価連続下落エリアですからねぇ。

震災半年、「タワーマンションの二極化」が進行中!?
人気物件と選ばれなくなった物件の違いとは

http://diamond.jp/articles/-/14069

★震災半年、「タワーマンションの二極化」が進行中!?人気物件と選ばれなくなった物件の違いとは

■今回は東日本大震災で大きな揺れを観測した超高層マンション（タワーマンション）を取り上げ、これから買うのはアリか？ナシか？を考える。「人気に陰り？」という記事も多く見受けられるが、これはホントなのかについても検証していきたい。

●震災から半年の今、再び人気が高まるタワーマンション
　東日本大震災が起こった3月11日、14時46分。それからかなりの時間、震源地から遠く離れているにもかかわらず、都心の超高層ビルは揺れていた。その時間は数分～10分程度だったと聞いている。
　しかし、わが社（49階建てビルの21階）の社員達に聞くと、それ以上の時間、揺れていた感があったと言う（私は幸運にも体験しなかったが）。船酔いに似たかなりの気持ち悪さを覚えた人が多かった。周囲で声を掛け合いながら、精神的に支えあい、気持ちを落ち着かせたようだ。
　同じ時、こうした長時間の揺れを1人、もしくは数人で体験した人がいる。それが、タワーマンションに住む方々だ。「かなりの恐怖体験だった」とインタビューに答えていた住人の方もいる。
　揺れによる恐怖だけでなく、エレベータが停止して身動きが取れなかったなどの問題もあり、かつては高い人気を誇っていたにもかかわらず、今では「高層階に住むのって地震の時どうなの？」という声までもささやかれている。
　しかし、「喉もと過ぎれば…」ではないが、タワーマンションの売れ行きは、（震災直後は別として）現在では、以前と変わりなく好調のようだ。

●昔は湾岸エリアばかりではなかった！多数あった都心一等地、工場跡地での建設
　タワーマンションとは、一般的に地上60メートルを超えるマンション、およそ20階建て以上の物件を指す。
　東京都心は1990年代初めごろまで、都市化の進行度のわりに高層物件が少ない街だった。アメリカの主要都市と比べると、その差は歴然としていた。しかし、1990年代中ごろから一等地に高層ビルが増え始めた。そして、その後を追うように、タワーマンションが建つようになり、2000年代には急増した。そして、その多くは人気マンションとなり、販売戸数が多い（大きな売上となる）タワーマンションはデベロッパーの収益に大きく貢献した。最上階物件は数億円することも珍しくなく、「億ション」なる言葉が一般化した。
　まもなく20世紀が終わろうとしていた頃、川口駅からしばらく歩いた場所に、当時のマンションディベロッパー最大手である大京がエルザタワー55という地上200メートル近い高さ、55階建てというとてつもないタワーマンションを建てた。初めて見た時、周囲に高い建物が何もない所に、搭のようにそびえるこのマンションに、度肝を抜かれた。
　今では、タワーマンションは湾岸エリアに多く建てられているが、この頃のタワー物件は都心一等地や、工場跡地（さきほどのエルザタワーや下丸子にある4つのタワーマンション）などの立地が多かった。
　確かに、現在、湾岸エリアに建てられているマンションの大半は、タワーマンションだ。今回の震災により、湾岸エリア物件、すなわち海の近くを連想させる地域や埋立地エリアの人気は現実に低下しているように見える。しかし、湾岸エリアではない場所に建つタワーマンションの人気は低下していないのではないか、と考えている。

★タワーマンション購入者にとっての魅力は
■立地によって大きな差も…
　デベロッパー視点で見ると、大きな投資であるけれど、かなり安定した収益を上げる事業である（であった）タワーマンション開発と販売。実は、購入者視点で考えても魅力的な要素が多い。
　その要素として、以下の5つがあげられる（順不同）。

①都市の一等地、交通の便のよいところにある。駅直結タワーマンションも多く存在
　→マンションのプレミアムは、なんといっても（ダントツで）駅から近いところである（駅徒歩10分以内○、5分以内なら◎）。
②中層階以上のビュー
　→周辺の状況にもよるが、多くの場合、中層階以上からの眺望、日当りは良い
③間取りバリエーションが豊富
　→タワーマンションは例外なく（よほど、細いマンションでない限り）総戸数が多く、その間取りも様々。
④中間フロア、あるいは上層フロアに共有ビュースペース
　→低層階住人も眺望が味わえる。
⑤充実した共有施設
　→ジムやコンシェルジュの設備。大型物件だからできるサービス。

　こうした魅力やプレミアム感が詰め込まれているケースが多いため、「タワーマンションはお買い得」と考える人も少なくない。だから、人気は衰えない。
　しかし、一口にタワーマンションといっても、その立地場所によって大きな差がある。海（とても汚い）に面し、周辺は工場と倉庫ばかり、買い物など日常生活が不便など、湾岸タワーマンションの中には、住みにくい物件も散見されているからだ。
　こうした物件は「3駅利用可」などとうたっているが、どの駅までも徒歩20分ほどかかることがある。要は、それまで人が住むような環境でなかった場所に建てられた物件なのだ。「憧れのタワーマンション生活」といっても、実際に住んでみると、快適さとは程遠い（もちろん、ほぼ毎日外食で、帰宅は家族全員夜遅く、移動はすべてタクシーといったライフスタイルの方には問題ないが…）。
　したがって、今回の震災を機に、これから売りにくくなるのはこうした湾岸エリアにあり、駅から遠く、日常生活の不便さが問題視される物件ではないだろうか。

■タワーマンションに住むデメリット
　タワーマンションに住むデメリットについても少し触れておきたい（一部、私の実体験もふまえて）。
①コミュニティーを作るのが難しい
　→マンションの規模や販売価格帯にもよるが、低層階が～4000万円程度の住戸で、上層階が億ションという場合、両者で生活スタイルや金銭的価値観は大きく異なる。
　住人の総意でいろんな事が決定されるマンションでは、意見の相違が問題になることもあるようだ（仮に、住戸の販売価格で3倍の違いがあっても、マンション住人総会における議決権は同じ1票）。
②朝エレベータを待つ時間が長い

　また、上層階に住んで初めてわかるデメリットもいくつか挙げられる。
③風が強い
　→周辺にさえぎるものがないため、風通しがよいともいえるが、時には激しくなるため、洗濯物が干しにくい。
④音がうるさい
　→中層階に比べて、上層階の方が圧倒的に騒音が気になる。
⑤（これは、個人差があると思うが）上層階に住むと出不精になることが多いらしい
⑥生活を長く続けていると、意外に景色は見ない
　→入居した頃は毎日のように外を眺めるが、半年もすると見なくなる。客人が来ると、「すご～い」などと言われて、気分がいいようだが。また、上層階ではソファに座って見えるのは空だけで、（中層階の方が街はよく見える）、立たないときれいな景色は見えない。

■物件選びで必要な「原点回帰」の視点
　震災以後、販売延期・凍結などで止まっていたタワーマンションの開発・販売が、このところ再び動き始めた。その結果はまだ出ていないが、あと2ヵ月もすれば明らかになる。現在の予想では、厳しいのではないか、という声の方がやや大きい気がするが、果たしてどうだろうか。
　私は、湾岸エリアでない、タワーマンションの人気は衰えないと考えている。また、湾岸エリアでも利便性のいい場所に建つタワーマンションは、影響が少ないとみている。それに対して、先程も述べたように不便な湾岸エリアの物件はかなり厳しいのではないだろうか。
　今回の震災により、地盤の硬い場所、埋立地でない土地がクローズアップされた。しかし、そうした土地選びは、かつて（少なくとも、首都圏に人口流入が増える1960年代以前）は当たり前の事だった。

　原点回帰。

　これこそが、地震が多発している現在において、我々が最も注意しなければならないマンション購入のキーワードだろう。

>285

こう書かれると、心当たりがある・・・耳が痛い。

湾岸が下落し続けてる中で稲毛海岸の新築マンションが善戦してるってニュースやってたけど、やはりタワマンではない。
耐震能力はわかんなかったけど、被災後生活のことはそれなりに考えてセールスポイントにしてた。

地震なんかこねーよ、液状化なんかしねーよ、なんつー営業トークは特定地域だけかな。

地価発表の日に嘘こいてどうすんのさ。笑

またＮＨＫが湾岸をネガってる・・・！！（泣）

地上に近い低層ほど放射線濃度が高いことにご注意ください。

森ビルの、●●●ヒルズ（のオフィス棟）にいますが、
風で結構揺れています。気持ち悪い。。。

現在、臨海で風速28.5ｍ、皇居で14.8ｍ、環七練馬で5.1ｍ
海風は強いですね。

タクシーで帰れる距離で良かった(笑)
豊洲も悪くないね

波浪のほうはどうですか？
潮位＋1.8ｍで、波が３ｍのようですが・・・・

台風の時こそ抜群の安心感。

湾岸タワマン高層階。

＞290さん　よっぽど京急蒲田が気になってしかたないのですね？！資産価値が上昇してからというもの、290さんみたいなリアクションが多くなりましたね！

埋立地最強伝説

一年中長靴必需品だよ

湿地帯にでも住んでるの？(^皿^)

豊洲は快適だったよ。

豊洲は埋立地であっても湿地帯ではないでしょ？

>306さんは埋立地にお住まいなのでしょうか？

湾岸タワーは対象外ですな。


＜フラット３５Ｓ＞適用対象を「省エネ住宅」に限定し復活

毎日新聞 9月22日(木)2時30分配信

　国土交通省は２１日、９月末で申し込み受け付けを終了する長期固定金利型住宅ローン「フラット３５Ｓ」の金利１％引き下げ措置について、１１年度第３次補正予算で財源を確保し、適用対象を「省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合」に限定して、今年度中に復活を目指す方針を明らかにした。

　現在のフラット３５Ｓは、省エネルギー性のほか耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかに優れた住宅を取得した場合が対象。最長３５年間にわたって適用金利が固定されるのが基本のローン「フラット３５」の特徴だが、現在の「３５Ｓ」は当初１０年間について、「３５」より１％低い優遇金利を適用している。

　元々の金利引き下げ幅は０．３％だったが、昨年２月から１％に拡大した。ところが利用者が想定より多かったため、同省は８月、今年１２月末としていた受付期限を３カ月前倒しすることを決めていた。【三島健二】

隠したいよな、こういうの。

東雲のタワマンは対象じゃないかな(笑)


妬みもほどほどにね(にっこり)

大規模団地を妬む人はいないと思うよ。


しかしなんだね。
新しいフラット35はタワマン排除のローンみたいだ。
特に湾岸はますます窮地に追い込まれる。

ということは、ますます買い煽りが熾烈化するわけだな。


皆さん、釣られませんように。

↑買えないとこうなるよ。

この3連休もまたまた閑古鳥の埋立地マンションＭＲ。
台風の時も有楽町線が止まって帰れなくなった人が続出したし、いいことなんにもないね。
今日も死にもの狂いで買い煽りですか。

「日経ケンプラッツ」より

▼もし巨大台風が高層ビル街を直撃したら？
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110915/552708/

記録的な豪雨によって、近畿地方で多数の人的・物的被害をもたらした台風12号。
被害の大部分は「雨」がもたらしたが、今後の台風対策を考える上では
「風」への備えも欠かせない。
日本建築総合試験所の西村宏昭氏は、大都市に立ち並ぶ高層ビル群の脆弱性について
警鐘を鳴らす。

「日経ケンプラッツ」より

▼30棟の免震鉛ダンパーに亀裂、東京や大阪でも
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/
東日本大震災によって、鉛ダンパーに亀裂が生じた免震建物が全国に少なくとも30棟
あることが分かった。広範囲で多数の鉛ダンパーに損傷が判明したのは初めて。得ら
れた知見を次の震災対策に生かすことが欠かせない。
　▼東北地方で見つかった鉛ダンパーの亀裂。深さは約7mm
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼関東地方では、鉛ダンパーの表面に亀甲状の微細な亀裂が見つかった。深さは約3mm
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼宮城県にあるビジネスホテルで亀裂が生じた鉛ダンパー（手前）
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼亀裂は鉛ダンパーの可とう部の両端に生じた
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼宮城県の石巻赤十字病院で見つかった鋼材ダンパーの変形
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼同病院では、鋼材ダンパーの取り付けボルトの緩みも見つかった
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...
　▼写真の一覧
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20110920/552795/?...

湾岸だと最悪徒歩が使えるからいいよね。
これが神奈川や埼玉の郊外だと帰宅するだけで3日ぐらいかかりそう。

埋立地は海風が強すぎて徒歩はムリ。

徒歩でもタクシーでも大丈夫だよ。
風は、ビルの多いエリアのほうが強いよ。
ビル風って知ってる？

湾岸埋立地の高層周辺が最悪です。

会社を３時に出て４時前に帰宅してたんで帰宅難民はテレビで知ったよ。
一緒に会社出た同僚は難民化したらしい。
自分的にはそれだけでも湾岸に住む価値あるよ。

というか難民しなかったとこいくらでもあるよ。
難民した人ってほんの一部だよね。
なんでそんな下ばかり見て生活してるの？
災害時でもすぐに動くところがベストだと思うよ。
さすがに帰るのに3時間もかからなかった。
というより1時間で十分帰れたけど。

俺も東雲だけど、すぐ帰れたよ。
タクシーすぐ捕まったのもよかったけど。

買えない人の妬みなんじゃないですか？（にっこり）

台風の翌日に職場で状況を聞くと、都区部でさえも難民化した地域は多かったみたいね。
山手線ですら散々な状況だったし。
ま、湾岸は余裕で帰れましたが。
絶対的な距離が近いってアドバンテージだよ。

＞風は、ビルの多いエリアのほうが強いよ。
ビルしかない豊洲は風が猛烈に強いですね。

みんな忘れそうな頃にあちこちでクラクラ揺れるから、思い出されちゃって売りにくいだろうね。ｻﾞﾏﾐﾛ

ビル風と海風の相乗効果が凄まじいです。
潮でベタベタもするしね。

帰宅難民って、そんなに大騒ぎする事か？

よほどの災害がない限り、帰宅難民は発生しない。
何年に一度あるかないか。
それよりも、帰宅したらタワマンが長周期振動で破壊されてた！って方がヤバイ。

大震災のあとは、都心から離れてた方が安全だ。

都心に近いかどうか以上に、震災以降、湾岸タワー自体が選択肢になくなった感じがする。
売るためには、もう、安さで勝負するしかなくなるんじゃないかと思うな。個人的には、いくら安くても選ばないけどね・・・

コスモポリス品川が湾岸マンションナンバーワンです。

津波警報の中
条例無視して海の方角に帰る？

東京湾で津波ですか（笑）

てか、帰宅難民云々言うけど、
そもそも豊洲の埋め立て人の方々は
どこで働いてるの？
大手町や日本橋、汐留なら歩けるけど
新宿・渋谷は勿論、霞ヶ関だって山の手の方が近いよ。

へぇ、湾岸エリアは山の手と比較されるまでになったんですねぇ。
ぃゃぃゃ光栄なことですょ。

↑という事にしたいわけですね。

昔、ゴールドで遊んでて芝浦アイランドに住んでる人がいるけど、
人生にそれなりの筋が通っててなんかいいなと思ってしまう。

アーバンリゾートって、自己矛盾した造語。

このマンションコミュニティでの色々な意見と、東京都内の開発の現状や世の中の動きを最終総括すると、これからは京急沿線が、、とくに京急蒲田が決定的勝者地域となりましたね！

京急は昔の海岸線沿い(旧東海道)を走っている線路だから、
その線付近と南側は海岸の低地、という目安になります。

＞344さん　とは言うものの、津波も来なければ液状化も一切ありませんよ！だから羽田ハブ化以降は開発もラッシュとなり京急沿線を中心にグローバル化が進んでるでしょう！アナタも京急沿線、、できれば京急蒲田にマンションが欲しいのですね？！

住民だけど、ビバホームそんなに好きでもないなぁ。
最近はネットでいろいろ買えるし。

でも、たまーに行ってみると楽しいよね。
木材買って、娘に机を作ってあげたときは喜んでたよ。

もうすぐ10月だってのに（笑）

もうタワマンは値上がりしてきたよ～～。

＞もうすぐ10月だってのに（笑）
もう震災のことは忘れろとでも。なんてこというんだよ。震災を忘れず、それを教訓にしてできるだけ被災する危険のない場所に住むのがこれからは基本だろうが。


＞もうタワマンは値上がりしてきたよ～～。
こういうウソが平気でつけるのが埋立地民の卑しいところ。

地震直後は3割くらい安くなってたけど、もう1割くらいまで戻してますよ。
それが値上がりって事じゃないですか？

今から不安が広がるかって言うと、安心感が広がるだけなので値上がり方向なのでは？
阪神大震災後も半年後が底値で、3年後には元に戻ってさらに値上がりしてましたよね。

タワマンでも、埋め立て地はゴメンだな。

ぷっ、誰が震災を忘れてるんだよ。
健忘症か、デベに洗脳された埋立人くらいだろw